Оренда земель

У системі земельних відносин важливу роль відіграє оренда як одна з форм реалізації права власності та ефективного викори­стання земель, дійовий регулятор земельних відносин при відсу­тності вільного ринку земель. Оренда землі має глибокі історичні корені. В різних країнах світу вона розвивалась по-своєму і тому має особливості, що характеризуються певними традиціями та правовим станом держави. Основні відмінності полягають у строках оренди, розмірах і формах орендної плати за землю та інших істотних умов. У сільськогосподарському виробництві найбільш поширена оренда самої землі або землі разом з примі­щеннями (ферми).

Великий досвід орендних відносин нагромаджено у країнах з розвинутою ринковою економікою, де оренда земель найпоши­реніша форма її використання. В країнах Європейського Союзу поширена практика, коли фермер обробляє власну й орендовану землю. Питома вага орендованої землі у фермерських господарс­твах різних країн Європи суттєво коливається (табл. 5).

Значна питома вага орендованої землі у Бельгії, Франції, Люксембурзі, Великобританії, Німеччині і Нідерландах. Тут фе­рмери при розширенні господарства традиційно надають перева­гу не купівлі землі, а оренді. Це обходиться їм значно дешевше, а заощаджені кошти фермери вкладають у виробництво. До того ж$ останнім часом у країнах ЄС посівні площі обмежуються, і орендою легше регулювати цей процес. Значна частина земель використовується у сільському господарстві на засадах оренди в США - 40%.

Таблиця 5

Способи використання земель фермерами в країнах Європи, %

Країни	Частка землі
	власної	орендованої
Бельгія	31,7	68,3
Данія	81,7	18,3
Німеччина	63,6	36,4
Греція	77,1	22,9
Іспанія	69,8	30,2
Франція	46,7	53,3
Ірландія	96,0	4,0
Італія	80,0	20,0
Люксембург	51,7	48,3
Нідерланди	64,5	35,5
Португалія	66,3	33,7
Великобританія	62,6	37,4
Швеція	55,0	45,0
Разом	64,8	32,7

В Україні оренда земель існувала до 1917 р. З прийняттям Декрету про землю в 1917 р. було відмінено приватну власність на землю, будь-яке відчуження земель, у тому числі й оренду. З переходом до нової економічної політики (непу) у 1922 р. оренду земель у сільському господарстві було відновлено. Це був про­гресивний крок, який давав господарям можливість розширю­вати посівні площі за рахунок оренди земель, а іншим здавати свої земельні наділи в оренду, одержуючи відповідну плату.

Після колективізації оренду землі було знову скасовано. Всі засоби виробництва, включаючи землю, усуспільнювались. Ні про яку оренду землі не могло бути й мови. Єдиним суб'єктом права власності на землю була держава. Колгоспам земля пере­давалась у безплатне і безстрокове користування. Термін "оренда землі" в законодавстві був відсутній, хоча фактично користуван­ня землею було далеко не безплатним. Командно-адміністративна система вилучала у селян не тільки додатковий, а й необхідний для відтворення продукт.

Вперше, після довгої перерви оренда землі в Україні зако­нодавчо було відроджено з прийняттям у грудні 1990 р. Земель­ного кодексу Української РСР (ст. 8). Згідно з ним користування землею на умовах оренди для сільськогосподарських цілей, як правило, мало бути довгостроковим - від 3 до 10 років. У разі виробничої необхідності ці строки можна було подовжити ще на один термін. Тобто максимальний строк оренди становив від 6 до 20 років.

З прийняттям нової редакції Земельного кодексу в березні 1992 р. значно розширилось коло орендодавців і орендарів, було також подовжено термін довгострокової оренди - до 50 років. Землі, які перебували у колективній власності і тимчасово не ви­користовувались, могли надаватися в оренду для сільськогоспо­дарського використання на строк не більше п'яти років. Земельні ділянки, які перебували у власності громадян, могли надаватись в оренду без зміни цільового призначення на строк до трьох років. Безумовно, на такій обмеженій правовій основі орендні відноси­ни по-справжньому розвиватись не могли. Тому було очевидно, що Земельний кодекс (1992 р.) вже не відповідав вимогам часу, але прийняття нової редакції з багатьох причин затягувалося.

Певні надії на розширення орендних відносин покладались на прийняття Указу Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподар­ського виробництва" від 10 листопада 1994 р. Однак в останній момент з проекту Указу було вилучено право власника земельної частки (паю) передавати її в оренду, хоча право купівлі-продажу, дарування, успадкування, міни і застави було задекларовано. Це було зумовлено тим, що тривалий час не сприймалась оренда віртуальної (невилученої) земельної частки (паю), внаслідок чого правове врегулювання оренди як одного з важливих способів ви­користання земель у сільському господарстві затягувалось.

Наступним кроком активізації орендних відносин було прийняття у квітні 1997 р. Указу Президента України "Про орен­ду землі" та Закону України "Про оренду земель" (1998 р.). На той час вже з'явились нові організаційно-правові форми господа­рювання на селі, які потребували оренди землі. Насамперед це стосувалося фермерських господарств, які мали відповідну тех­ніку та інші засоби виробництва.

У середині 90-х років оренда землі набула значного поши­рення в сільському господарстві. В оренду було передано 6 млн. га земель, або 24% площі земельних паїв, у тому числі селянами-пенсіонерами - 3,6 млн. га (14%). Найбільше було пе­редано в оренду земельних паїв у Донецькій, Івано-Франківській, Львівській, Сумській, Черкаській областях - понад половину розпайованих земель. Найменше передали земельних паїв в оре­нду у Вінницькій, Волинській, Закарпатській, Кіровоградській, Луганській, Рівненській, Харківській, Чернігівській областях -менше 5%. Проте можна констатувати, що в середині 90-х років орендний механізм був включений у практику господарювання по всій Україні.

За рахунок оренди земельних часток (паїв) були створені | багатогалузеві приватно-орендні сільськогосподарські підприєм­ства Ю.Т. Гути (с. Кульчинці Самбірського району Львівської області), В.В.Задорожнього (с. Ново-Олександрівка Софіївського району Дніпропетровської області), О.І.Магди (с. Манжелія Глобинського району Полтавської області), Л.Д.Бойка (с. Мурзинці йіенигородського району Черкаської області). Ці господарства поліпшили організацію виробництва, у складних фінансово-і економічних умовах придбали нову техніку, інші засоби виробництва і вчасно розраховувались з орендодавцями земельних паїв.

Реальний економічний інтерес селян до власності виник після введення Указом Президента України "Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального за­безпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну час­тку (пай)" від 15 грудня 1998 р. обов'язкової платності оренди землі. Саме цим Указом для підтримки селян-пенсіонерів було реалізоване їхнє право на отримання доходу від своєї власності, тобто орендної плати від здачі в оренду земельних паїв. Уже в 1999 р. селянам було нараховано орендної плати на суму 190 млн. гри., у тому числі селянам-пенсіонерам - 92,5 млн. грн. У середньому орендна плата селянам-пенсіонерам на одну особу становила 102 грн., а на 1 га земельного паю - 25 грн. В окремих селах селяни вже одержували від орендної плати стільки ж, мк і пенсії. Наприклад, у с. Скорики Підволочиського району Тернопільської області орендна плата перевищувала пенсії.Створилось соціальне підґрунтя для продовження і поглиблення аграрної реформи.

Оренда землі стала ефективним способом узгодження су­перечностей між відносинами власності і господарювання на зе­млі. Оренда об'єднала подрібнені між різними власниками зе­мельні ділянки для ефективного господарського використання. Вона стала ефективною формою переходу земельної ділянки від малоефективного власника до успішного господаря без відчуження права власності.

Однак формальне запровадження оренди ще не гарантує її ефективності в гармонізації економічних інтересів. Поки що пройдено лише формальний етап запровадження оренди. Понад 92% селян уклали договори оренди земельних паїв з підприємствами. Решта переважно приєднали їх до особистих се­лянських господарств і обробляють самостійно або кооперують­ся. Серед укладених договорів 90% терміном до п'яти років, у тому числі більше половини - до трьох років. Це не може не тур­бувати орендарів - керівників господарств, які хочуть мати хоча 1 б якусь перспективу. У країнах Західної Європи практично 90% І договорів укладаються на термін понад п'ять років, а більшість з них - на 10-15 (повний цикл сівозміни і середній термін окупності основних фондів). Чимало договорів укладаються на 25-50 ро­ків. Така довготривалість договірних відносин взаємовигідна орендодавцям та орендарям. Це досягається шляхом гармоні­зації їх інтересів умовами оренди, особливо за рахунок високої орендної плати.

Наприклад, у Шотландії, де ситуація з організацією земель­но-орендних відносин дуже схожа з Україною, фермери виро­щують сільськогосподарські культури і розводять худобу на площі 100-500 га земельного масиву, утвореного за рахунок оре­нди великої кількості малих (2-3 га) земельних ділянок селян (клоферів). У цій країні історично склалось дрібне землеволодін­ня, не було і немає великих земельних латифундій. Тривалість оренди у середньому 20-30 років, з продовженням. Частота зміни орендарів і переходу оренди земельної ділянки дуже низька (в середньому 1% селян щороку змінює орендаря). Така висока стабільність земельно-орендних відносин досягається за рахунок високого рівня орендної плати - 20-25% від обсягу виробленої продукції. Навіть у неврожайні роки і в разі неможливості випла­ти орендної плати в повному обсязі договори оренди не розри­паються, а зобов'язання пролонговуються. В окремих випадках (земельні ділянки з об'єктивних економічних причин не обробля­ються, але договори оренди зберігаються. Селянину вигідніше (берегти стабільні орендні відносини, ніж розірвати договір і шу­кати іншого орендаря. Низький попит і великі пропозиції на оре­нду, а також високі вимоги до орендної плати змушують селян зважено підходити до зміни орендарів, не розраховувати на обі­цянки, бути терпимими до об'єктивних невдач орендарів.

З урахуванням кращого світового досвіду організації орен­дних відносин Указом Президента України від 3 грудня 1999 р. передбачено прискорення розвитку, розширення та вдосконален­ня орендних відносин, зокрема, шляхом:

введення суцільності й обов'язковості оренди землі для тих суб'єктів господарювання, які не мають її у власності;

забезпечення суцільної платності використання землі на основі оренди;

введення простої і дешевої процедури вилучення земе­льних паїв та передачі їх в оренду;

заохочення гуртового вилучення земельних паїв та пе­редачі їх в оренду;

сприяння концентрації оренди у підприємств -правонаступників колишніх місцевих КСП з метою забезпечен­ня цілісності земельних масивів;

введення повідомно-реєстраційного порядку оренди земельних паїв.

Успішна реалізація наведених заходів спрямована на підвищення ефективності оренди. Світова практика довела, що фермер-орендар, як правило, на 10-15%) ефективніше використовує землю, ніж фермер-власник, бо йому треба заробити на орендну плату власнику землі і собі на господарські витрати та доходи. До того ж, оренда створює конкуренцію в господарюванні. Селя­нин-власник землі завжди має можливість вибрати кращого господаря, який платить більшу орендну плату, і передати йому землю в оренду. Це породжує конкурентне середовище серед орендарів землі і господарів.

Вдосконалення оренди - пріоритетний напрям розвитку зе­мельних відносин. Насамперед важливе значення має поступове підвищення орендної плати, спрямоване на гармонізацію інте­ресів орендодавців і орендарів. Це особливо важливо для пен­сіонерів з низьким рівнем доходів. Для підприємств-орендарів важливе значення має забезпечення стабільності відносин орен­ди і цілісності земельного масиву.

Оренда землі являє собою засноване на договорі право на строкове платне володіння і користування земельною ділян­кою для сільськогосподарських та інших цілей. Виходячи з цього, основним документом, який регулює орендні відносини в межах правового поля, є договір оренди землі між орендодавцем і орен­дарем. Він містить всі умови правовідносин, що виникають у процесі використання об'єкта оренди, тобто земельної ділян­ки. Договір оренди є добровільною двосторонньою угодою про взаємні зобов'язання між орендодавцем і орендарем, складеною у письмовій формі та посвідченій нотаріально. Для забезпечення достатньої юридичної сили договору і повного врахування інте­ресів договірних сторін мають бути передбачені істотні умови договору, а саме:

• чітко визначений об'єкт оренди – місце розташування і розмір земельної ділянки, її цільове призначення, склад угідь, грошова оцінка та екологічний стан земельних ділянок, меліора­тивний і якісний стан ґрунтів тощо;

обумовлений строк, на який укладено договір оренди;

обумовлений розмір, умови, форми і строки внесення орендної плати;

визначений порядок використання землі;

визначені права й обов'язки орендаря і орендодавця;

встановлена відповідальність договірних сторін;

визначені умови і порядок повернення орендарем орен­додавцеві земельної ділянки у разі припинення або розірвання договору. Однією з найважливіших істотних умов у договорі оренди є орендна плата. У ринкових країнах вона ототожнюється з рен­тою. Тобто власник землі за надання орендарю права докладати капітал до його землі має одержувати від нього винагороду в розмірі земельної ренти. Якщо йдеться про передачу в оренду господарства (ферми) в цілому, то в орендну плату, крім земе­льної ренти, включається плата за користування іншою нерухо­містю.

Розмір орендної плати у окремих країнах суттєво різнить­ся. У СІ1ІА тривалий час орендна плата коливалась від 1 до 3% ринкової ціни орендованої землі. У кінці 80-х років вона зале­жно від штату становила від 1 до 10% її ринкової ціни. У Фран­ції у кінці 80-х років середня орендна плата за 1 га ріллі дорі­внювала 600 франкам, або 600 кг пшениці. Висока орендна пла­та у Швеції (7-9% вартості реалізованої продукції). Причому во­на систематично зростає (кожні три роки у 1,5 раза). Це зумовле­но підвищенням цін на засоби виробництва та продукцію сіль­ського господарства. У Данії орендна плата обчислюється, вихо­дячи з ціни пшениці або ячменю. Залежно від якості орендованої землі вона коливається у межах 16 - 20% вартості врожаю.

Зарубіжний досвід свідчить, що в земельно-орендних від­носинах найважливішим моментом є об'єктивність критеріїв «становлення орендної плати. Запровадження в Україні приват­ної власності на землю значно розширило коло орендодавців. В орендних відносинах важливе значення мають спонукальні мо­тиви договірних сторін. Обидві сторони зацікавлені в одержанні якнайбільшої вигоди з оренди землі: орендодавець - високої оре­ндної плати і збереження якості земельної ділянки; орендар -високого урожаю протягом тривалого періоду оренди. Орендода­вець прагне передати землю у короткострокову оренду за вищу орендну плату, орендар, навпаки, - взяти її в оренду на тривалий строк за помірну орендну плату. Тому переважна більшість договорів оренди укладаються на строк до п'яти років (табл. 6).

З адаптацією селян до орендних земельних відносин термі­ни оренди подовжуватимуться» В інтересах сільськогосподарсь­кого виробництва бажана довгострокова оренда - не менше 10 років. Тоді можна було б розраховувати на прагнення орендаря поліпшувати якість і родючість землі.

Таблиця 6

Укладення договорів оренди земельних ділянок та земельних часток (паїв) станом на 1 січня 2005 р.

	Кіль-
Показники	кість, тис. од.	%
Укладено договорів - всього		100,0
3 них на основі державних актів		42,3
Із загальної кількості договорів укладено:
з базовими підприємствами,		68.7
правонаступниками колишніх КСІІ
з фермерськими господарствами		8,1
з іншими суб'єктами господарювання		23,2
Із загальної кількості укладено договорів із селянами-		53,5
пенсіонерами
Укладено договорів за строками їх дії на:
1-3 роки		26,2
4-5 років		61,4
6-10 років		10,2
понад 10 років		2,2
Площа земель, переданих в оренду, тис. га		100,0
У тому числі на основі державних актів		42,7
Із загальної площі передано в оренду селянами-		51,3
пенсіонерами, тис. га

Нині орендні земельні відносини регулюються Законом України "Про оренду землі" від 2 жовтня 2003 р. Згідно з ним передбачено встановлення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності на рівні не вище 10% грошо­вої оцінки ділянок. Обмеження орендної плати за приватні земе­льні ділянки законом не передбачені. У разі визначення оренда­ря на конкурентних засадах може бути встановлена вища оренд­на плата. Вона встановлюється з урахуванням інфляції, якщо ін­ше не передбачено договором оренди. З урахуванням інфляції орендна плата індексується як і нормативна грошова оцінка зе­мель. Встановлення нормативної грошової оцінки земель автома­тично зумовлює уточнення розміру орендної плати. Нижня межа орендної плати за землю регулюється указами Президента України, зокрема не нижче 1% вартості земельних паїв. Одне з пріо­ритетних завдань вдосконалення орендних відносин поля гас у запровадженні орендної плати у розмірі не менше 1,5% вартості земельної частки (паю) та поступовому збільшенні цієї плати за­лежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.

Успішний розвиток орендних земельних відносин вимагає подальшого удосконалення орендної плати. Аналіз виплати останньої різними суб'єктами господарювання свідчить, що її рівень нижчий передбаченого указами Президента і становить 1,27% від грошової оцінки земель. До того ж, орендна плата що­річно в повному обсязі не виплачується. Потребує удосконалення співвідношення форм орендної плати за землю. Поки що в Україні і переважає натуральна форма орендної плати (81 %). Плата за орен­ду у грошовій формі становить лише близько 13% (табл.7).

Таблиця 7

Плата за оренду земельних часток (паїв) станом на 1 січня 2005 р.

Показники	Сума, млн. грн.	%
Передбачено плати за договорами		100,0
У тому числі: у грошовій формі		12,8
у натуральній формі (продукцією) відробіткова (послуги) Орендна плата селянам-пенсіонерам	1898 140 1154	81,2 6,0 49.4
Орендна плата за 1 га, грн.	116,9	X

Згідно із Законом України "Про оренду землі" орендна пла­ти за земельні ділянки, що перебувають у державній і комуналь­ній власності, має справлятися виключно у грошовій формі. Роз­мір і форми орендної плати встановлюються у договорі оренди відповідно до Типового договору оренди землі. При цьому роз­мір орендної плати має визначатись за домовленістю сторін з урахуванням:

• місця розташування, конфігурації та рельєфу земельної ділянки;

• попиту і пропозиції на оренду землі;

• строку дії договору оренди;

• виду сільськогосподарських угідь, що передається в оренду;

• обмежень щодо використання земельної ділянки.
Важливим питанням, яке потребує вирішення у процесі

розвитку земельних відносин, є визначення раціонального спів­відношення між формами орендної плати за землю, передбаче­ними Законом України "Про оренду землі". За результатами до­сліджень (анкетного опитування орендодавців і орендарів), таке співвідношенням вважається оптимальним: 60% - у грошовій формі, 30-у натуральній, 10% - надання послуг орендодавцю.

Запровадження оренди землі поліпшує матеріальний стан власників земельних ділянок і земельних часток (паїв). Однак орендні відносини мають чимало недоліків, зокрема, стосовно дотримання строків виплати згідно з договорами й особливо що­до оцінки натуральної продукції, яка у багатьох випадках є зави­щеною, що призводить до викривлення фактично виплаченої орендної плати за землю. Передбачається, що у міру зміцнення фінансово-економічного стану суб'єктів господарювання рівень орендної плати зростатиме, що позитивно впливатиме на розви­ток орендних земельних відносин.

Дата добавления: 2015-07-13