О приватизации фактически занимаемых земельных участков

Споры о приватизации фактически занимаемых земельных участков, правомерность пользования которыми граждане не могут подтвердить документально, достаточно распространены. Они затрагивают главным образом интересы тех лиц, кто пользовался земельными участками задолго до принятия Земельного кодекса РСФСР 1991 года, который содержал положение о выдаче государственных актов, удостоверяющих право на земельные участки (ст. 31). По утвержденным Советом Министров РСФСР формам государственные акты выдавались органами местной администрации гражданам, предприятиям и организациям при предоставлении им в установленном порядке земель в собственность, владение, пользование, а также при перерегистрации прав на предоставленный ранее земельный участок <*>. В числе других ст. 31 Земельного кодекса РСФСР 1991 года Указом <**> Президента Российской Федерации в декабре 1993 года признана недействующей, а указанное Постановление Совета Министров РСФСР утратило силу в связи с принятием действующего Земельного кодекса. По новому Земельному кодексу (ст. ст. 25, 26) права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, и удостоверяются в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". К числу таких оснований ст. 8 ГК отнесены, в частности, договоры и иные сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения. Основанием для приватизации земельных участков, которые выделялись ранее и не могли быть объектом гражданского права, в соответствии с Порядком, утвержденным Роскомземом 20 мая 1992 года, являются выданные на тот период документы. Прежде всего, это государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, а при их отсутствии - земельно-шнуровые и похозяйственные книги, другие документы, имеющиеся в районных комитетах по земельной реформе и землеустройству, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства или у самих землепользователей. Таким образом, речь идет практически о любых документах, удостоверяющих право граждан на указанные участки.

---------------------------------

<*> См. постановление Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493.

<**> См. Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N 2287 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. N 52. Ст. 5085.

Можно отметить, что еще ранее, в 1987 году, в своем письме N 20-15-1-4/Е-9808р Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР разъясняло, что в случае отсутствия землеотводных документов следует руководствоваться данными первичной инвентаризации, которые в дальнейшем определяют границы, размеры земельного участка индивидуального землевладения. Изъятие излишков из указанных участков может производиться на основании закона и в соответствии с проектами перепланировки застроенных кварталов в зоне индивидуальной застройки. Указанная позиция во многом нашла свое закрепление в норме п. 4 ст. 3 Вводного закона, в соответствии с которой граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности" <*>, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами ст. 20 ЗК.

---------------------------------

<*> См.: Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1990. N 11. Ст. 164.

Несмотря на неудачную редакцию приведенной нормы, смысл ее заключается в том, чтобы узаконить право граждан на земельные участки, которые были когда-то отведены под строительство индивидуального жилого дома и которыми они, включая жилой дом, пользовались в течение длительного времени. В первую очередь это касается жителей сельской местности, наделение землей которых производилось в упрощенном порядке, без выдачи на руки какого-либо документа, подтверждающего их земельные права, что лишает их возможности приватизировать такие земельные участки в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК.

В рамках рассматриваемой проблемы представляет интерес решение Мытищинского суда, которым был удовлетворен иск С. к администрации Мытищинского района о признании права на приусадебный земельный участок при доме в сельской местности. Суд установил, что спорный земельный участок был выделен родителям истца как членам колхоза "Красная нива". По данным колхоза за 1974 год, размер предоставленного им земельного участка составлял 1500 кв. м. После смерти родителей в 1976 году дом унаследовал их сын С., к которому, по мнению администрации Мытищинского района, земельный участок не мог перейти в силу ст. 73 Земельного кодекса 1970 года. Документов о новом предоставлении земельного участка С. не предоставил, следовательно, администрация не вправе была положительно решить вопрос о выделении ему в собственность земельного участка, которым он фактически пользовался после смерти своих родителей. Сами по себе доводы ответчика в той части, что переход права собственности на жилое строение, расположенное в сельской местности, не влечет за собой перехода права пользования приусадебным земельным участком, и ссылка на ст. 73 Земельного кодекса 1970 года являются правильными. Однако нельзя не учитывать ряд других обстоятельств - к наследнику умерших родителей на законных основаниях перешло строение, для содержания которого и производства сельхозпродукции он имел право на предоставление ему участка в порядке и размерах, установленных законодательством Союза ССР (ч. 3 ст. 73 Земельного кодекса 1970 года). Это право им было реализовано фактически и никем не оспаривалось до отмены ограничений, связанных с приобретением домов в сельской местности, Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 25 июля 1987 г. N 854 "Об использовании пустующих жилых домов и приусадебных земельных участков, находящихся в сельской местности", а также рядом других нормативных актов. При данных обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил иск С. о праве собственности на земельный участок со ссылкой на п. 4 ст. 3 Вводного закона.

Все это не означает легализации земельных участков, которые были самовольно захвачены, "запользованы" или прирезаны к земельному участку, находящемуся в правомерном пользовании. В этой связи, как представляется, тот же городской суд правильно не согласился с жалобой Л. на отказ администрации в бесплатной приватизации земельного участка, расположенного отдельно от ее приусадебного земельного участка. В 1988 году Л. приобрела часть дома, приусадебный участок размером 800 кв. м был ей выделен в установленном порядке. Тогда же она дополнительно разработала захламленный бытовыми отходами земельный участок, расположенный через дорогу от ее приусадебного участка. Факт нахождения самовольно захваченного участка в пользовании Л. никем не оспаривался, однако для строительства жилого дома или иных целей он не выделялся, жилых построек на нем не возводилось, использовался он исключительно под огород. Таким образом, суд пришел к правильному выводу при разрешении жалобы Л. об отсутствии у нее права на приватизацию земельного участка на основании п. 4 ст. 3 Вводного закона. Анализ данной нормы позволяет прийти к выводу, что действие ее распространяется на случаи, когда требование заявлено:

1) в отношении не любого, а только приусадебного земельного участка;

Дата добавления: 2015-07-13