Земельных участков. Общая собственность на строение и приватизация

Общая собственность на строение и приватизация

Земельный участок на любом вещном праве (праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) может находиться в пользовании одного или нескольких лиц. В последнем случае владение и пользование общим земельным участком возможно только на основе соглашения всех без исключения заинтересованных лиц. При возникновении спора порядок пользования определяется судом исходя из статуса земельного участка. Если земельный участок принадлежит нескольким лицам на праве собственности или пожизненного наследуемого владения, то в качестве критерия при распределении частей земельного участка между сторонами будет их долевое соотношение в праве на земельный участок по титулу. При определении порядка пользования земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования критерии иные: размер долей в праве собственности на строение или сложившийся порядок пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). При этом правовое значение имеет не любой сложившийся порядок пользования, а только такой, в основе которого лежит добровольное соглашение сторон (письменное или устное) о распределении общего земельного участка, т.е. гражданско-правовой договор. Право на приватизацию общего земельного участка в долевую собственность согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ не обязательно связано с определением порядка пользования земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако данное обстоятельство может иметь значение для определения долей в праве собственности на земельный участок, что не всегда учитывается на практике.

Так, гражданам Т., П. и Р. в равных долях на праве собственности принадлежало строение в пос. Быково Раменского района. По заявлению последнего сельской администрацией было принято решение о приватизации земельного участка пропорционально размеру долей в праве собственности на строение. Раменский суд удовлетворил иск Т. о признании частично недействительным решения администрации и выданного на его основании свидетельства о праве собственности на земельный участок. Суд согласился с доводами Т. в исковом заявлении о том, что он в течение длительного времени пользовался участком размером 600 кв. м, в совместном пользовании П. и Р. также находилось 600 кв. м, решение о приватизации принято вопреки сложившемуся порядку пользования, с чем он категорически не согласен.

Разрешение данного дела вызывает несколько вопросов:

1) вправе ли администрация принять положительное решение о перерегистрации земельного участка по заявлению одного из сособственников строения (пользователей земельного участка) или для этого необходимо совместное заявление всех заинтересованных лиц о перерегистрации их прав;

2) обязательно ли для администрации соглашение сособственников строения о распределении долей в праве на земельный участок, в частности, с отступлением от долей в праве собственности на дом.

Для ответа на поставленные вопросы, прежде всего, следует вновь подчеркнуть, что по своему содержанию бесплатная приватизация земельных участков состоит в перерегистрации (переоформлении, трансформации) одного права на другое. Когда земельный участок находится в пользовании нескольких лиц, речь в этом случае идет о передаче его в общую долевую собственность, как правило, соразмерно долям в праве собственности на строение. Но возможен и другой вариант: стороны сами определяют долевое соотношение в праве на общий земельный участок, в том числе с отступлением от размера долей в праве собственности на строение. Оба варианта не противоречат положениям п. 3 ст. 36 ЗК, посвященным приватизации неделимых участков, находящихся в пользовании нескольких лиц. Это означает, что в административном порядке не может быть принято решение о приватизации земельного участка или части его по заявлению одного из сособственников строения, как и в случае, когда стороны не пришли к соглашению по любому из вопросов, связанных с приватизацией земельного участка. Разрешение такого рода споров возможно через определение порядка пользования земельным участком в судебном порядке. На основании состоявшегося решения суда с учетом выделенных в исключительное владение и пользование каждому из совладельцев частей земельного участка администрация вправе принять положительное решение по заявлению заинтересованного лица, независимо от согласия или возражения других лиц.

Эти требования в указанном выше примере администрацией пос. Быково соблюдены не были, в связи с чем существенно нарушены интересы Т. и П., поэтому суд принял правильное решение, признав произведенную приватизацию частично недействительной.

Дата добавления: 2015-07-13