Процедура выбора месторасположения предприятия розничной торговли

Выбор месторасположения предприятия торговли традиционно рассматривается как стратегически важное решение, которое во многом предопределяет успех его деятельности. Иногда называют три фактора успеха в розничной торговле – это расположение, расположение и расположение.

Важность выбора мес та для будущего магазина предопределяется нескольк ми причинами. Во-первых, месторасположение – это существенный фактор привлекательности торгового предприятия для потребителей, который влияет на решение осуществить покупку именно в данном магазине.

Во-вторых, удачно выбрав место для магазина, розничный торговец обеспечивает себе устойчивое конкурентное преимущество. В отличие от таких инструментов маркетинга, как уровень цен, активность стимулирования сбыта, продвижение марки, набор предос тавляемых услуг, ассортимент товаров, которыми торговец может дос таточно легко манипулировать, месторасположение магазина не так-то просто поменять.

Часто торговым фирмам приходится вкладывать огромные деньги в приобретение и обустройство недвижимости или заключать долгосрочные договоры аренды с владельцами помещений. Поэтому преимущество в месторасположении магазина не может быть воспроизведено конкурентами

В-третьих, в связи с тем, что открытие торгового предприятия требует изначальных инвестиций, целесообразно выбирать для него такое место, которое вернет инвестируемые средства в кратчайшие сроки. Прибыль, которая определяется объемом реализации, может напрямую зависеть от месторасположения магазина.

После принятия решения о месторасположении магазина оно становится неконтролируемым внешним фактором, под который менеджеры должны подстраивать свою маркетинговую стратегию. Однако, следует отметить, что, несмотря на значимость решения о выборе месторасположения магазина, оно не является единс твенным, наиболее важным решением.

Большую роль в стратегии его позиционирования на рынке играют элементы ценовой политики, комплекса мерчандайзинга и т.д. Именно эти составляющие должны учитываться при выборе месторасположения предприятия розничной торговли. Важно помнить, что маркетинговые усилия магазина нацелены на определенный сегмент рынка, а, следовательно, они должны быть изначально определены и согласованы.

С позиций торгового маркетинга в алгоритме принятия решения о месторасположении магазина может быть выделено несколько последовательных этапов (рис. 3.2).

Прежде всего, выбираются наиболее привлекательные регионы для ведения бизнес-деятельнос ти (под регионом понимают часть территории страны или город).

Затем определяется, какой тип месторасположения наилучшим образом подходит для товаров и услуг, которые компания предлагает на рынке. (Это могут быть центральные деловые районы, торговые центры или отдельно стоящие магазины.)

Следующий шаг заключается в анализе наиболее привлекательных

торговых зон. Под торговой зоной понимается географический сектор, содержащий потенциальных покупателей конкретной торговой фирмы или торгового предприятия (часть города, город в целом – в зависимости от типа магазина и плотнос ти потенциальных покупателей).

И, наконец, последняя стадия – это выбор наилучшего из отобранных вариантов конкретного месторасположения.

На каждом из указанных этапов используются специально разработанные методики, учитывающие группы факторов, влияющих на привлекательность региона, торговых зон или конкретных мес т для размещения магазина.

В зависимости от целого ряда условий одни и те же регионы представляются весьма удачными для размещения одних магазинов и менее привлекательными для других. Сущес твует ряд теорий, использование которых помогает оценить привлекательность регионов. Особого внимания заслуживают прежде всего закон розничной гравитации (закон Рейли) и теория насыщенности рынка.

Если первая теория используется при описании размера, формы общей торговой территории потенциального месторасположения, то вторая позволяет оценить, насколько существующие торговые предприятия удовлетворяют спрос потребителей в данном регионе на торговые услуги.

Очевидно, что регион, где собирается вести свою деятельность торговая фирма, должен содержать дос таточное число потенциальных покупателей для обеспечения запланированного объема продаж. Чтобы определить соответс твие региона запланированным объемам продаж, проводится тщательный анализ ситуации. Предложенный для этих целей математический метод анализа известен как закон Рейли, или закон розничной гравитации.

Гравитационные модели разработаны по аналогии с теорией притяжения Ньютона. Степень притяжения между двумя объектами определяется их размерами и расстоянием между ними. Объекты, расположенные близко друг к другу, гораздо притягательнее, чем объекты, находящиеся в отдалении один от другого. Более крупные объекты притягивают сильнее, чем мелкие.

Этот метод позволяет определить относительные пропорции, в которых потребители распределяются между торговыми областями. Одно из следствий этого закона состоит в том, что с ростом города число «сторонних» покупателей возрастает.

Таким образом, закон Рейли позволяет рассчитать распределение уходящей за пределы населенного пункта «покупательной силы».

Согласно данному закону сосредоточение группы магазинов увеличивает их привлекательность, а граница торговых зон двух центров розничной торговли определяется расстоянием между центрами и их относительными размерами.

Насыщенность рынка предложением торговых услуг позволяет оценить, насколько возможности существующих розничных предприятий продуктивно задейс твованы и удовлетворяют нужды населения.

Насыщенность рынка нас тупает тогда, когда на нем создается равновесие между спросом и предложением на определенный вид торговых услуг и когда доходность от инвестируемого капитала в розничную торговлю находится на приемлемом для предпринимателей уровне. Иными словами, насыщенность рынка – это отношение между использованными возможностями торговых предприятий на рынке и потребнос тью населения в их товарах и услугах. Рынок не насыщен, когда в регионе слишком мало торговых предприятий, способных удовлетворить существующий спрос. И, наоборот, рынок перенасыщен, когда в регионе избыточное количес тво торговых предприятий и предложение превышает спрос.

Чтобы оценить возможный объем продаж в конкретном регионе или области, необходимо провести более глубокий анализ структуры спроса и предложения данного региона. Ниже представлены основные факторы спроса и предложения, информацию о которых необходимо собрать и проанализировать при выборе новых рынков сбыта.

Факторы, влияющие Факторы, влияющие на спрос на предложение

• Характеристики населения • Средняя торговая площадь

(численность, состав) розничного предприятия

• Потребительское поведение • Средняя торговая площадь

• Плотность населения розничного предприятия на

• Мобильность населения одного покупателя

• Средний размер семей • Темпы роста числа розничных

• Средний возраст семей торговых предприятий

• Среднедушевойдоход • Уровень конкуренции

Таким образом, теория насыщения рынка предполагает оценку факторов спроса и предложения, характерных для конкретного региона. К лучшим регионам относятся те, в которых на аналогичные предприятия розничной торговли приходятся наибольшие объемы спроса.

Перед тем как принять решение о месторасположении торгового предприятия, необходимо определить, какой тип месторасположения наилучшим образом подходит для товаров и услуг, которые компания предлагает на рынке. Существует три основных типа месторасположения для магазина: центральные деловые районы, торговые центры, отдельно стоящие торговые предприятия.

Каждый из этих типов имеет отличительные характеристики в зависимости от конкурентной с труктуры, возможностей парковки и других факторов, а также обладает рядом преимуществ и недостатков.

Центральный деловой район (ЦДР) предс тавляет собой «толком не спланированную» торговую территорию (часто в ис торическом центре города), где традиционно сконцентрировано множес тво торговых предприятий и пересекаются важнейшие пути общественного транспорта.

Среди преимуществ ЦДР следует отметить: дос тупность расположения, широкий выбор и разнообразие предлагаемых товаров и услуг. Недостатки

ЦДР в основном заключаются в неудобствах дос тупа для владельцев автомобилей (планировка района, автомобильные пробки, сложности парковки), дороговизне арендной платы, высоких налоговых и тарифных ставках, повышенном уровне преступности.

Торговый центр (ТЦ) – это спланированная торговая зона, находящаяся под единым контролем или владением. Как правило, имеет специальную территорию для парковки. Общая арендная площадь распределена таким образом, чтобы магазины дополняли друг друга по ассортименту предлагаемых товаров и услуг.

Обычно торговый центр имеет один или несколько крупных магазинов, которые будут привлекать основную час ть покупателей («якорные» арендаторы) и большое количество малых и средних предприятий розничной торговли. Часто руководители торгового центра для обеспечения сбалансированности и разнообразия товаров и услуг определяют общую площадь, которая может быть занята различными видами магазинов.

Объединение большого числа магазинов под одной крышей вызывае т эффект синергизма: торговый центр привлекает больше покупателей, чем те же магазины по отдельнос ти. Поэтому часто объем продаж розничного предприятия, находящегося в торговом центре, с приходом туда магазина- конкурента возрастает. Ситуация, которая на первый взгляд является парадоксальной.

Расположение магазина в торговом центре имеет ряд преимуществ по сравнению с расположением в ЦДР, основные – это:

– большое число потребителей, привлеченных широким разнообразием

товаров и услуг;

– удобство расположения и близость к потребителю;

– совместное планирование и пропорциональное распределение общих

расходов;

– близость к автомагистралям и наличие места для парковки;

– более низкий уровень преступности.

К недостаткам следует отнести:

– негибкий рабочий график: розничные магазины должны работать

только в рабочие часы торгового центра;

– высокий уровень арендной платы. Как следствие потенциальные

арендаторы, которым требуются большие площади, подыскивают

себе другие варианты;

– контроль со стороны менеджеров торговых центров;

– ограничения ассортимента со стороны владельцев торгового центра;

– возможность слишком жесткой конкуренции;

– значительное превосходство одного или нескольких крупных магазинов, которые будут привлекать основную часть покупателей, над малыми и средними магазинами.

Имидж и особеннос ти торгового центра привлекают разные группы потребителей, что создает несомненные конкурентные преимущества для магазинов, расположенных в нем. Поэтому очень важно учитывать месторасположение торгового центра, имидж, внутреннее оформление, планировку и контингент основных посетителей. Можно выделить несколько видов торговых центров:

– региональные торговые центры;

– специализированный центр моды;

– центры фирменной торговли и центры распродаж;

– исторические торговые центры;

– тематические центры.

Несмотря на популярность торговых центров, розничным торговцам часто дос таточно сложно разместить там свои магазины. Владельцы торговых центров, избегая риска, не хотят иметь дело с незнакомыми розничными торговыми фирмами и час то отдают предпочтение тем, кто уже давно присутс твует на рынке и успел себя положительно зарекомендовать.

Отдельно с тоящими называют магазины, которые не примыкают ни к каким другим розничным предприятиям, например магазины, которым требуются большие площади (оптовые клубы и супермаркеты) или дислоцированные в спальных районах.

Преимущества такого месторасположения:

– отсутс твие прямой конкуренции;

– низкая арендная плата;

– гибкость графика работы, отсутствие ограничений на оформление,

время работы и ассортимент, которые присущи торговому центру;

– наличие мест для парковки.

Среди недос татков следует отметить:

–сложность в привлечении новых покупателей;

–отсутс твие эффекта синергизма с другими торговыми точками;

–возложение всех накладных расходов на «одни плечи»;

–необходимос ть во многих случаях строить новое помещение.

Преодолеть трудности, связанные с привлечением новых клиентов и их удержанием, порой под силу только хорошо известным, крупным предприятиям торговли, продукция которых пользуется спросом. Более мелким торговым предприятиям сложнее сформировать группу лояльных (постоянных) покупателей, так как потребители час то не хотят ехать в магазин, где представленный ассортимент не столь широк, как в торговом центре. Поэтому важное условие привлекательнос ти отдельно с тоящего магазина – способность вызвать интерес у покупателей. Для этого могут быть задейс твованы ассортимент, цены, мероприятия по продвижению,

дополнительные услуги.

Проанализировав структуру спроса и предложения различных регионов, определив наиболее привлекательные из них, выбрав тип месторасположения магазина и формат торговли для выхода на данный рынок, необходимо, основываясь на полученных результатах, определить наиболее привлекательные торговые зоны в регионе. Оценить размер торговой зоны (области) магазина можно на основании использования модели централизации розничной торговли и модели Дэвида Хаффа (David Haff). В модели централизации розничной торговли предпринята попытка объяснить существование городских и пригородных торговых районов или региональных торговых центров, основанная на описании их размеров, торговых функций и расположения по отношению друг к другу.

Данная теория использует следующую иерархию торговых предприятий: крупный центр розничной торговли, выполняющий множество функций и предлагающий широкий ассортимент разнообразных товаров и услуг, окружен средними по величине торговыми предприятиями, где выбор товаров и услуг существенно уже, которые, в свою очередь, находятся среди множества мелких торговых точек, в основном специализирующихся на товарах повседневного спроса (рис. 3.3).

Основная суть модели централизации розничной торговли заключаетс я в том, что при увеличении расстояния от мес тожительс тва потребителя до торгового центра расходы на транспорт, а также время, потраченное на покупку, возрастают, следовательно, спрос на услуги данного торгового центра уменьшается.

Более того, чем повседневнее продукт, тем короче тот путь, который покупатель готов преодолеть, чтобы его приобрести. И наоборот, как правило, потребители готовы преодолевать большие расстояния для приобретения специализированной продукции, так как предложить их могут только крупные торговые или специализированные центры.

В рамках данной теории формулируются два важных понятия, которые могут использоваться в маркетинге торговых предприятий: радиус действия товара и радиус необходимой торговой зоны.

Радиус действия товара – это максимальное расстояние, которое потребитель готов преодолеть для приобретения данного товара; именно радиус действия товара предопределяет объективные границы торговой зоны предприятия розничной торговли.

Радиус необходимой торговой зоны – это та минимальная торговая область, которая должна содержать необходимый объем спроса населения на товары и услуги магазина на конкретной территории, обеспечивать предприятию розничной торговли экономическую жизнеспособность.

Применительно к проблеме месторасположения магазина радиус необходимой торговой зоны равен радиусу территории, на которой проживает то количество потребителей, которое способно обеспечить данный уровень спроса.

Согласно модели централизации розничной торговли, предприятию розничной торговли для ведения экономически эффективной коммерческой деятельности необходимо, чтобы радиус действия товара был больше радиуса необходимой торговой зоны.

Радиус действия товара и радиус необходимой торговой зоны помогают объяснить, почему обычно на рынке много предприятий розничной торговли, предлагающих продукцию повседневного спроса, и почему они располагаются ближе друг к другу, в отличие от магазинов более дорогих и специализированных товаров, которых значительно меньше и которые привлекают покупателей с гораздо большей территории.

Из модели централизации розничной торговли вытекает ряд важных положений, которые могут использоваться в торговом маркетинге.

1. Не все территории способны обеспечить определенный уровень доходности для торгового предприятия. Чем повседневнее продукция, которую предлагает магазин, тем больше потенциальных регионов для расположения торговой точки. Если же предприятие предполагает продавать специализированную или дорогую продукцию (ювелирные изделия, мех и т.д.), то при выборе места его размещения необходимо рассматривать районы только с высокой плотностью населения.

2. Модель централизации розничной торговли может использоваться для определения типов розничных предприятий, необходимых тому или иному развивающемуся региону в перспективе.

3. Практика показывает, что одна поездка в крупный центр розничной торговли исключает необходимость нескольких поездок в более мелкие розничные предприятия, так как покупатели способны удовлетворить сразу несколько потребностей. Потребители, приезжая в крупный центр розничной торговли, как правило, приобретают не только специализированные товары, которые можно приобрести только здесь, но и товары повседневного спроса.

Таким образом, крупные центры розничной торговли имеют изначально более высокую привлекательность для потенциальных покупателей. Использование модели централизации розничной торговли весьма полезно в торговом маркетинге, поскольку она позволяет сделать общие выводы о достаточнос ти торговых площадей и иерархии торговых предприятий в потенциальном регионе для размещения магазина.

Исследователи часто классифицируют торговые зоны по их значимости исходя из удаленнос ти от магазина и выделяют ближнюю, среднюю и дальнюю торговые зоны.

Ближняя торговая зона – географическая облас ть, на которую приходится 60-65% покупателей магазина или торгового центра. Как правило, граница ближней зоны проходит не более чем в 2-4 км или 10 минутах езды до магазина.

Средняя торговая зона – географическая область, имеющая вторичное значение (по объему торговли). Она обеспечивает около 20% объема продаж. Обычно она имеет радиус 2-6 км или не более чем 15-20 минут езды до магазина.

Дальняя торговая зона (внешнее кольцо) – территория, охватывающая покупателей, которые редко, случайно совершают покупки в магазине или торговом центре: либо вблизи их мес та жительства нет необходимых магазинов, либо они имеют хороший транспортный доступ к магазину, либо проезжают мимо него по пути на работу и обратно. В крупных городах дальняя зона простирается на 25, в небольших населенных пунктах и сельской местности – на 80 км.

Рис. 3.4. Сравнительная характеристика торговых зон

Гораздо проще определить торговую зону (опрос покупателей и т.д.) для действующих магазинов, чем для проектируемых магазинов. Нам представляется возможным сформулировать ряд принципиальных положений, определяющих размер торговой зоны предприятия розничной торговли.

1. Розничные предприятия, которые предлагают продукцию повседневного спроса, обычно имеют меньшую торговую зону, чем предприятия, ориентирующиеся на продажу специализированных товаров.

2. При увеличении уровня мобильнос ти потребителей размер торговой зоны предприятия увеличивается.

3. При увеличении размера торгового предприятия его торговая зона также увеличивается, так как расширенный и углубленный ассортимент привлекает покупателей с более отдаленных территорий.

4. При увеличении расстояния между конкурирующими магазинами их торговые зоны также увеличиваются.

Маленькие и большие торговые зоны обладают своими особенностями

(рис. 3.4).

Рис. 3.5. Области торговой зоны магазина

Следует также отметить, что на размер торговой зоны могут влиять такие барьеры, как крупная автомагис траль, река, гора, район с высоким уровнем преступности и т.д.

Теория Дэвида Хаффа основывается на неравнозначнос ти различных областей торговой зоны. Профессор Хафф дает следующее определение торговой зоны – это географический сектор, содержащий потенциальных потребителей, которые (с вероятностью больше нуля) могут приобрести определенный вид продукции, предложенной одним или несколькими торговыми предприятиями.

Таким образом, торговая зона может быть предс тавлена в виде нескольких областей спроса, в которых с увеличением расстояния от потребителя до торгового предприятия вероятность покупок уменьшается.

Торговая зона предприятия предс тавляет собой набор вероятностных контуров посещения магазина (рис. 3.5).

Выбрав регион, проанализировав возможные торговые зоны, сопоставив вероятностные контуры с точкой безубыточности магазина и определив наиболее привлекательные участки торговли, принимают окончательное решение о конкретном месторасположении магазина.

Существует ряд критериев, следуя которым можно оценить привлекательность того или иного выбора – это:

–характеристика конкретного месторасположения;

–особенности людских и транспортных потоков;

–соседство с другими розничными предприятиями и их типы.

Кроме того, необходимо учитывать административные барьеры.

Известны случаи отказа от привлекательных торговых участков из-за конфликтной ситуации с местной администрацией.

При оценке конкретного месторасположения магазина первой информацией, которая будет анализироваться, станет тип данного месторасположения (отдельно стоящий магазин, магазин в центральном деловом районе или отдел в торговом центре).

По оценкам экспертов, в любом районе всегда существует дос таточное количество свободных отдельно стоящих магазинов ввиду того, что каждый год определенный процент магазинов закрывается. Причина ликвидации предшествующей точки продаж, (особенно если это одноплановый магазин) всегда сказывается на деятельнос ти нового магазина.

Когда площадь конкретного магазина долго не удается сдать в аренду, то цена на нее соответственно понижается. Однако необходимо помнить, что сниженная арендная плата не сможет сделать непривлекательное место для размещения магазина привлекательным. Если речь идет о свободном участке земли, следует выяснить, почему он свободен, почему другие предприятия не обращают на него внимание, выставлялся ли раньше этот участок на продажу, был ли он высоко оценен и т.д. И, наконец, рассматривая отдел в торговом центре, важно убедиться в соответс твующем окружении других магазинов, наличии парковки и интенсивнос ти людских и транспортных потоков.

Интенсивность людских и транспортных потоков, характерных для конкретного места, – важные условия выбора. Однако для обоснованной оценки потенциального уровня продаж необходимо учитывать и ряд дополнительных факторов: какие это потоки, являются ли люди, составляющие основную массу этих потоков, целевыми покупателями. Замер покупательских потоков – относительно прос той метод оценки привлекательности конкретного места, в рамках которого замеряют число людей, проходящих мимо предполагаемого мес торасположения магазина, и рассчитывают, сколько из них потенциальных покупателей (например, на основе исследования посещаемости подобного магазина, уже работающего в аналогичных условиях). Затем определяют потенциальный объем продаж в единицу времени как произведение среднего потока покупателей на сумму,которую в среднем оставляет каждый покупатель в магазине.

Важнейшей характеристикой торгового места является его доступнос ть для данных покупательских потоков. Необходимо оценить, насколько удобнопотреб телям добираться до будущего магазина. Следует помнить, что потребители стараются избегать пробок, скопления большого числа людей, стремятся совершать покупки там, где можно сэкономить время.

Немаловажная деталь – наличие достаточного места для парковки вблизимагазина. Обычно площадь, необходимая для парковки, определяется размером магазина, частотой и продолжительностью его посещения, доступнос тью городского автотранспорта. Часто с этой целью вводятся специальные нормативы, устанавливающие количество парковочных мес т на каждые 100 м2 торговой площади.

Особую роль играет соседство с другими розничными предпри- ятиями. Следует определить критерии, по которым можно выделить «плохих» и «хороших» соседей. К «хорошим» соседям относятся те магазины, ассортимент которых либо дополняет, либо совместим с ассортиментом нового магазина. Такое соседство будет выигрышно для бизнеса обоих магазинов, так как будет способствовать привлечению большего числа покупателей.

Для решения этой проблемы в торговом маркетинге могут быть использованы два основных подхода, основывающиеся на принципе совместимости и принципе минимальной дифференциации.

Принцип совместимости сформулирован следующим образом: выручка «сочетаемых» магазинов, расположенных рядом, увеличивается прямо пропорционально взаимообмену покупателями между ними. Однако если рядом расположены крупный и маленький/средний магазины, то выручка маленького/среднего магазина увеличится обратно пропорционально выручке крупного магазина и прямо пропорционально отношению запланированных покупок к общему числу покупок в двух

магазинах.

Принцип минимальной дифференциации объясняет причину типичной ситуации на рынке – скопление конкурирующих магазинов в одном месте.

Установлено, что многие торговцы предпочитают размещать свои магазины рядом с другими торговыми точками для того, чтобы в совокупности привлекать большее число покупателей.

Принцип минимальной дифференциации был впервые изложен в теории Хоттелинга (Hotteling). В данной теории предполагалась идеальная ситуация существования только двух конкурирующих магазинов, которые вели деятельность на линейном (linear market line) рынке и задача обоих заключалась в получении максимальной прибыли. Также подразумевалось, что уровень спроса на продукцию этих предприятий стабилен, потенциальные потребители равномерно распределены на территории, ведут себя рационально и, следовательно, для покупок выбирают близлежащий магазин с целью сэкономить деньги на транспорте.

Принцип минимальной дифференциации предполагает, что предприниматель увеличит свои доходы, если перемес тит свой магазин ближе к конкурирующему, расширив тем самым свою торговую зону.

Однако после смены месторасположения торговая зона конкурирующей фирмы изменится (уменьшится), и она может также сменить месторасположение для расширения своей доли торговой зоны. В конечном итоге на рынке будет достигнуто равновесие (рис. З.6).

Принцип минимальной дифференциации в долгосрочной перспективе проявляется в том, что на рынке существует тенденция к концентрации предприятий розничной торговли, предлагающих однородный вид продукции. Следует отметить, что действие данного принципа характерно в большей степени для торговых предприятий, специализирующихся на дорогих/уникальных продуктах (бутики, магазины ювелирных украшений, антикварные магазины, автосалоны и т.д.).

Для оценки привлекательнос ти конкретного месторасположения магазина могут быть использованы различные методики: от простых до сложных, требующих многоуровневых расчетов, привлечения высококлассных специалис тов.

Одной из доступных методик является составление списка факторов, которые непосредственно влияют на уровень привлекательности конкретного места для размещения магазина (табл. 3.1).

Разработав ряд определяющих критериев, предприятие розничной торговли должно оценить их по 10-бальной шкале (1 – очень плохо, 10 – очень хорошо) с целью выяснения, насколько привлекательны потенциальные места для размещения магазина. Конечный результат должен непосредственно повлиять на принятие решения.

После того как выбрано оптимальное месторасположение торгового предприятия и утвержден его формат, необходимо решить вопросы, связанные с тем, как магазин будет выглядеть, как оформить торговый зал и каким образом за счет выкладки достичь максимально возможного объема продаж. Эти вопросы – область контроля распределения в торговом зале.

Вопрос 6

Дата добавления: 2014-01-04