Признание права собственности на самовольную постройку

Фактическое землепользование и самовольное занятие

Как эти 6 прав соотносятся с фактическим землепользованием?! Все эти фактические пользователи стали незаконными пользователями, нужно все шустро ставить на учет. А что не успели оформить – можно ли привлечь их за самовольное занятие земельного участка?! Если есть объект недвижимости – ничего страшного. В 2005 вышло 2 постановления президиума ВАС 1.2.05 № 11301\04 и №9289\04. ВАС указал, что под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица, им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением законной обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю. Таким образом, самовольно занявшим будет только тот, в отношении кого в законе указано, что они обязаны оформить права на землю: собственники зданий \ сооружений и лица, имеющие их на праве хоз ведения или оперативного управления. Тем самым арендаторы зданий, собственники и арендаторы помещений самовольниками быть не могут.

По поводу постройки на таком участке ФАС СЗО считает, что:

А) если разрешение собственника было получено, но нет правоустанавливающих документов, то в действиях лица вина отсутствует, и оно не может быть привлечено к административной ответственности.

Б) самовольная постройка на самовольном участке – последствия в виде сноса за свой счет.

В) Если здание было возведено правомерно, а права на землю не оформлены, то такое лицо является самовольно занявшим, но строение по причине отсутствия прав на землю самовольной постройкой признано быть не может.

Чтобы признать право собственности, важно 2 момента:

1. Наличие определенных прав на землю

2. Соответствие строение градостроительным нормам и правилам.

А) права на землю

До 1 сент 2006 в 222 ст ГК присутствовала норма, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу. И суды для признания права собственности на постройку довольствовались лишь письменным обещанием должностных лиц о том, что земельный участок будет впоследствии предоставлен, и признавали право собственности.

Но с 1 сент 2006 нормы 222 ст изменены законом О дачной амнистии. И теперь право собственности может быть признано за лицом, в собственности (ПНВ, ПБП) находится земельный участок. А что делать с арендаторами и прочими не собственниками?

Суды при вынесении решения должны руководствоваться нормой закона, действующей на момент возникновения правоотношения. Суды датой возникновения правоотношения стали признавать не дату окончания возведения самовольной постройки, а дату обращения в суд с исковым заявлением.

С арендой все решается на уровне практики. Сначала практика как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции исходила из того, на каких условиях заключался договор аренды. Если он заключался с правом возведения капитального строения, то такие арендаторы приравнивались к собственникам => за ними могло быть признано право собственности. Ну а те, кто заключил договор без права капительного строительства, ни при каких обстоятельствах не могли получить право на постройку. ВС остался на этой позиции, а ВАС считает, что так как в 222 аренда вообще не указана, то право собственности на самовольную постройку вообще не может быть признано за арендатором.

Б) градостроительные нормы

Чтобы признать право собственности на самовольную постройку, в суде также необходимо будет доказать, что она была возведена в рамках разрешенного использования земельного участка и с соблюдением строительных, санитарных, пожарных норм и правил.

К 2010 суд практика пошла по тому пути, что соответствие этим требованиям должно быть доказано в суде путем представления в суд заключений соответствующих публичных структур (органов исп власти). Например, в СПб вид разрешенного использования – КГА, строительные – служба надзора, пожарная безопасность – заключение МЧС. Независимые эксперты идет лесным участком в направлении компетентного органа. Совместное постановление ВАС и ВС от 29.04.10 №10\22: иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащим застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку, является орган МС, на территории которого находится самовольная постройка. В СПб – КГА и службе надзора.

Наличие регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. На требование о сносе самовольной постройке исковая давность не распространяется.

Дата добавления: 2014-01-04