Основания возникновения прав на землю

Публичный сервитут

Введен указом Президента от 22.07.94. Затем подробнее в Градостроительном кодексе 1998. Публичный сервитут устанавливался НПА органов МС, когда сие определяется гос или общественными интересами.

Сегодня в ст 23 ЗК записано, что публ сервитут устанавливается законами и иными НПА РФ, субъектов и МС, если это необходимо для интересов государства, МС или населения по результатам общественных слушаний. В большинстве регионов принятие НПА об установлении публ сервитутов относится к компетенции органов исп власти.

Частный сервитут – ограниченно вещное право, а вот публ сервитут устанавливается в пользу неопределенного круга лиц и только через НПА! По своей природе это не ограниченное вещное право, а ограничение прав собственников -владельцев земельных участков.

Цели, для которых может быть установлен публ сервитут в ст 23 ЗК. Если установление частного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, то собственник вправе в суд порядке требовать прекращения частного сервитута. С публичным сложнее. Тут землевладелец вправе требовать изъятия земельного участка через выкуп с возмещением органом, установившим публ сервитут, убытков, или предоставления нового земельного участка.

Публ сервитут, по общему правилу, является бесплатным. Но если установление публ сервитута приводит к существенным ограничениям, то собственник вправе требовать платы => органы исп власти не заинтересованы в установлении публ сервитута.

Правом требовать установления публ сервитута обладает любое заинтересованное лицо, но у таких заявителей изначально отсутствует право требовать этого установления, ибо устанавливать его могут только органы власти, наделенные правом зак инициативы. Поэтому если орган исп власти отказывает в установлении публ сервитута, то обжаловать его отказ в суд невозможн о, ибо публ сервитут не устанавливается в пользу частных лиц.

Кто может снять данное обременение. Проще всего – след НПА, кот признает утратившим силу акт об установлении сервитута. Инф Письмо ВАС № 80: рассмотрение заявлений о признании недействительными НПА об установлении публ сервитутов, принятых органами МС, относится к компетенции арбитражных судов; а органов гос власти – суды общей юрисдикции.

Что лежит в основании возникновения прав?! Уж всяко гос регистрация не включается в основания возникновения прав на землю при сложном юр составе: она несет только подтверждающее значение.

На ЗК в решении таких вопросов ссылаться нельзя, но п 1 ст 25 ЗК: Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". П 1 ст 2 ФЗ О гос регистрации, эта самая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права => арбитражные суды занимают единую позицию по правоподтверждающему, а не правоустанавливающему характеру гос регистрации.

В связи с этим возникает вопрос, как может быть оспорено зарегистрированное право. Традиционно было принято следующие способы защиты:

1. иск о признании недействительной свидетельства о регистрации права

2. иск о признании недействительной записи о регистрации права

3. иск о признании недействительной гос регистрации

4. иск о признании недействительным зарегистрированного права.

С 2006 года Президиум ВАС стал настаивать, что единственно правильной формулировкой в соотв с 1 ст 2 ФЗ О гос регистрации является иск о признании недействительным зарегистрированного права. В 2009 году Президиум ВАС разъяснил, что ст 12 ГК и иные законы не предусматривают подобный способ защиты (признание недействительным права). Альтернативой ненадлежащему способу защиты является иск о признании права недействительным зарегистрированного права, поданный совместно с виндикационным иском, что позволяет избежать действия срока исковой давности. К Росреестру иск не предъявлялся, оно участвует в качестве 3 лица, а ответчик – владелец земли.

С октября 2009 внесены изменения в ст 59 АПК. Частное лицо может подавать иск в защиту интересов других лиц.

Основания возникновения права указаны в ст 8 ГК. Для земельного участка важны:

· Договор и другая сделка. Большинство земель в публ собственности => одного договора мало, он и только между частными лицами.

· Акт органа гос власти или органа МС. Только акт существует только при ПБП или БСП.

· Суд реш

· Приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом.

В большинстве случаев выступает основанием возникновения прав сложный фактический состав, т.е. принятие решения о предоставлении земельного участка и заключение договора купли-продажи (аренды).

Правомочный применять решение орган. Ст 29 ЗК говорит, что полномочиями по принятию решение на предоставление обладают органы, управомоченные распоряжаться участками: террит подразделение Роисмущества (фед земли), соотв органы субъектов (КУГИ), КУМИ (комитет по управлению муниципальным имуществом) для муниципальной земли и неразграниченной.

Ст 213, 214 ГК: могут быть определены отд виды имущества, кот не может принадлежать гражданам и ЮЛ. Ст 27 ЗК реализует эти положения, определяя земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте.

К изъятым относятся земли, кот не могут находится в частной собственности или быть объектом иных сделок.

§ государственными природными заповедниками и национальными парками

§ зданиями, строениями и сооружениями ВС

§ объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

§ ЗАТО;

§ захоронениями;

§ ФСБ, ФСИН, госграница и пр.

Ограниченно оборотоспособные – не могут быть в частной собственности, кр случаев, предусмотренных ФЗ. Вообще объектом сделок могут быть. Ограничения в обороте нельзя путать с ограничениями в использовании: ограничение в обороте – ограничение сделок, а ограничение в использовании не означает ограничения в обороте (водоохранная зона, например).

§ в пределах особо охраняемых природных территорий

§ лесного фонда;

§ в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

§ обороны и безопасности

§ нужд связи;

§ космической инфраструктуры;

§ для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

§ загрязненные опасными отходами,

§ в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

§ в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

§ Ограничение обороноспособности земель с\х назначения регулируются соотв с\х законодательством.

Возникновение прав на земельные участки можно разделить на 2 группы:

1. предоставление незастроенных (пустых) земельных участков. Они могут предоставляться для целей строительства и не связанных со строительством.

2. предоставление застроенных земельных участков.

А) переход прав на землю при переходе прав на объект недвижимости

Б) приобретение прав на земельные участки под зданиями и сооружениями.

До окт 2008 для принятия решения о предоставлении земельного участка органом исп власти постановки земельного участка на кадастровый учет не требовалось, достаточно было проекта границ земельного участка, кот исполнялся органами градостроительства и архитектуры (КГА в СПб). После этого с проектом границ шли в КУГИ или иной орган, правомочный распоряжаться земельными участками. Орган принимал решение, после чего участок ставился на учет и заключался договор аренды или купли-продажи.

С октября 2008 ситуация изменилась. Решение о предоставлении земельного участка может быть принято только при наличии кадастрового паспорта земельного участка, т.е. поставленного на учет:

1. Для этого надо сначала обратиться в орган МС (КЗР в СПб) и заказать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

2. После того, как схема будет выполнена, надо поставить участок на учет (КЗР или Роснедвижимость), получить кадастровый паспорт

3. к заявлению о предоставлении земельного участка приложить кадастровый паспорт. Потом решение о предоставлении, потом договор. При этом наличие кадастрового паспорта не гарантирует заключение договора.

Переход прав на землю при переходе права собственности на объект недвижимости (ст 35)

552 ст ГК и 35 ст ЗК.

Самого механизма в этих нормах нет => вопросы решаются на уровне практики, а практика постоянно меняется.

Формулировки п 1 ст 35 и 552 не совпадают: в ГК и ФЗ О гос регистрации + ФЗ О кадастре речь только о зданиях и сооружениях, а в ЗК и Град К указано еще некоторое строение, но на него не существует кадастрового паспорта, а значит и земля с ним не связана.

Ст 35 ЗК устанавливает 3 правила:

А) если продается земельный участок, то его можно продать только вместе со зданием

Б) п 4: при продаже доли в праве собственности на объект недвижимости необходимо отчуждение доли в праве собственности на землю пропорционально

В) допускается отчуждение части здания, которое не может быть выделено в натуре, без прав на земельный участок. Это что?! ЗК принимался в 2001, когда ВАС говорил о помещении как части здания, причем могло одновременно существовать и здание, и помещение. Тут законодатель, возможно, и имел в виду помещение?! Аналогичное положение в ст 28 Закона О Приватизации. Данную норму, по мнению Жарковой, следует трактовать в свете письма ВАС от 5.11.09 № 134, п. 8 которого указывает, что объектом договора купли-продажи может быть только зарегистрированный объект недвижимости, договор купли-продажи здания или части помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект => под «частью здания» как предмета договора купли-продажи мы можем понимать только помещение как вторичный объект недвижимости => если у продавца помещения права на землю были оформлены, то отчуждение помещения допускается только с одновременной передачей прав на землю.

А) объём прав. Ст 35 ЗК указывает, что к приобретателю здания переходит часть земельного участка продавца здания и права на земельный участок в том же объеме, которые были у продавца. Это значит, что покупателю здания не гарантировано получение земельного участка того размера, который был у продавца, он может быть уменьшен в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Термин «объем» применим не к размеру участка, а только к объему прав (собственность на собственность, аренда на аренду). Часть земельного участка оборотоспособной не становится!

Тем самым сначала нужно определить размер участка, а потом объём прав приобретателя.

Б) размер участка. В соотв со ст 35 ЗК размер земельного участка определяется по правилам п 3 ст 33 ЗК, т.е. по СНиП. До июня 2007 формировка 273 ГК позволяла сторонам самим договориться о размере земельного участка, кот перейдет к покупателю. ВАС: нужно руководствоваться нормами ЗК, а потом 273 поменяли.

Сегодня при определении размера земельного участка можно точно руководствоваться СНиП, императивно при землях публ собственности. При этом за счет приобретателя старый земельный участок снимается с кадастрового учета и новый ставится.

Если сделка между частными лицами, то СНиП не применим, собственник может делать все, что хочет, но если участок делиться, но новые участки должны соответствовать СНиП.

Какое право переходит к покупателю здания:

Дата добавления: 2014-01-04