Ипотека

А) Ипотека здания

В отношении ипотеки принцип единства судьбы введен еще ГК. П 3 ст 340 ГК указано, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой ЗУ или права аренды ЗУ.

На практике сие не полюбили, Пост 6\8 указывает, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором ЗУ, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на ЗУ => не только собственники, но и арендаторы обязан закладывать право аренды.

Но ст 5 ФЗ об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на кот зарегистрированы. К залогу права аренды применяются правила об ипотеке недвижимого имущества. Но ВАС разъясняет, что договор краткосрочной аренды или на неопределенный срок регистрации не подлежит => ФРС его не зарегистрирует. Инф Письмо ВАС № 61: договор ипотеки не может считаться несоответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на ЗУ в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот ЗУ => право аренды может не закладываться. Но инф письмо ВАС № 90 от 28.01.05 указывает, что если участок в собственности – только вместе с участком. Но если залогодатель (собственник объекта недвижимости) имеет землю на праве аренды, то залог права аренды обязателен, т.е. уже исключений никаких нет. На практике в договор включается положение о том, что договор ипотеки не распространится на ЗУ.

Право ПБП не закладывается, но ВАС указывает, что если предметом ипотеки является здание, расположенное на ЗУ, в момент заключения договора принадлежащее на праве ПБП и в последующем приобретенное залогодателем в собственность, то при обращении взыскания судом на здание, его реализация осуществляется вместе с ЗУ в соответствии с принципом единства судьбы. Но так как ЗУ не являлся предметом ипотеки, залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из ден суммы, вырученной от продажи такого ЗУ. Так ведь изначально кредит был дан на здание без участка!

А если в период нахождения в залоге здания собственник заключит договор аренды ЗУ?! ФАС МО сказал, что в этом случае надо заключить доп соглашение к договору об ипотеке, в кот ипотека распространиться в том числе и на право аренды. Если залогодатель не захочет заключать такое соглашение, то его можно понудить. Но как?!

Б) Ипотека ЗУ. П 4 ст 340 ГК. Изначально статья говорила, что при ипотеке ЗУ право залога на здание, расположенное на этом ЗУ, не распространяется, если договором залога не установлено иное. Февр 2004 внесены изменения: теперь ипотека возможна только в отношении земель с\х назначения. В ст 64 Закона об ипотеке появился новый пункт 4, где указано, что если на закладываемом ЗУ из состава земель с\х назначения находится здание, то ипотека такого ЗУ допускается только с одновременной ипотекой здания.

Дек 2004 изменяет п 4 ст 340 ГК. При ипотеке ЗУ право залога распространяется на находящееся на нем здание, если в договоре не предусмотрено иное. Т.е. в договоре ипотеки ЗУ можно предусмотреть изменение принципа единой судьбы при обращении взыскания на имущество?! ВАС выкручивается: сделки, воля сторон по которым … такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу ЗУ и зданий, должен применяться в случае обращения взыскания на заложенное имущество => возможен договор ипотеки ЗУ и указать, что на здание она не распространяется, но для целей отчуждения сие рассматривается как ничтожная оговорка.

Но если будет применяться внесуд порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п 1 ст 55 Об ипотеке)?! Будет ли там применимо указание для судов?! ВАС сам указал, что в соотв со ст 271 ГК обращение взыскания на ЗУ по обязательствам собственника допускается только на основании реш суда => внесуд порядок обращения взыскания (п 1 ст 55 ЗФ Об ипотеке) к ЗУ не применяется.

ФЗ № 232 с 1.1.07 дополнил закон Об ипотеке ст 62.1, где указано, что предметом залога может быть ЗУ, находящийся в мун собственности, или собственность на кот не разграничена (право не зарегистрировано), если такие ЗУ предназначены для жилищного строительства. П 1 ст 5 ФЗ Об ипотеке: отсутствие гос регистрации права собственности на ЗУ, право собственности на кот не разграничено, не является препятствием для ипотеки таких ЗУ. Залогодателем выступает публ образование => реш принимает орган МС.

В 2009 ст 69.1: здание, сооружение и ЗУ на кот они находится, а также нежилое помещение, приобретенные с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момент гос регистрации права собственности заемщика на это здание \ сооружение \ ЗУ \ помещение. Т.е. ипотека возникает в силу закона, ранее это было возможно только для жилых помещений.

В) Залог помещения и принцип единства судьбы

Традиционно регистрирующие органы исходили из буквального толкования п 3 ст 340 (залог только здания вместе с участком) ГК, т.е. распространяли ее только на первичные объекты недвижимости. Распространение же этого положения на вторичные объекты – помещения – рассматривали как недопустимое расширительное толкование.

Однако ВАС указывал, что помещения являются «частью здания», а поэтому на него распространяются нормы о правовом режиме здания => вместе с залогом помещения должна быть заложена доля в праве, кот следует за помещением. Но ФРС как правило такие договоры не регистрировало, так как сие противоречит ст 62 ФЗ Об ипотеке, где указано, что доля в праве на ЗУ не может быть предметом ипотеки, пока она не выделена в натуре. И до 2005 допускался залог помещений без прав на землю.

ВАС № 90 2005 указал, что если у собственника помещений права на землю оформлены, то залог помещения возможен только вместе с правами на землю. Итого:

1. у собственников помещений оформлена долевая собственность на ЗУ. ВАС: доля в праве на ЗУ не может быть предметом ипотеки, если речь о самост ЗУ (без объекта недвижимости), а если доля в праве следует судьбе закладываемого помещения, то правила ст 62 ФЗ Об ипотеке не применяется.

2. права на землю оформлены как аренда с множественностью лиц. По закону об ипотеке залог права аренды (если аренда до 5 лет) допускается только с согласия, а если аренда более 5 лет – залог допускается в уведомительном порядке. Но данные требования не применяются, если право аренды следует судьбе закладываемого помещения – тогда согласия не нужно.

Нужно ли согласия всех иных собственников?! У нас не существует доли в праве аренды: арендой обременяется весь участок => при первом залоге первый залогодатель закладывает помещение и ипотекой обременяется все право аренды без согласия иных собственников.

Каждый последующий собственник помещения-залогодатель для того, чтобы осуществить залог помещения должен получить согласие залогодержателя по предыдущей ипотеке.

В выписке из ЕГРП в графе «зарегистрированное обременение права» упоминается только о наличии или отсутствии обременений, но нет сведений о предмете ипотеки => собственник должен представить будущему залогодержателю не только выписку из ЕГРП, но и другой договор об ипотеке для сличения номера регистрационной записи => каждая последующая ипотека ставиться в сомнение в зависимости от желания стороны предыдущей ипотеки.

Дата добавления: 2014-01-04