Наём жилого помещения

1. Общие положения в договоре найма жилого помещения.

2. Социальный наём жилого помещения.

3. Договор коммерческого найма.

1 вопрос.

Договор найма жилого помещения является одним из видов ГП договоров и одновременно является основным договором жилищного права. Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользование этим жилым помещением.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченое им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём (ст. 671). Договор является двухсторонним, взаимным, консенсуальным и возмездным.

Договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК):

1) договор социального найма жилого помещения,

2) договор коммерческого найма жилого помещения.

Регламентации договора найма жилого помещения посвящена гл. 35 (ст. 671-688). Для этой главы характерно то, что большинство норм там императивные.

Договор коммерческого найма регулируется непосредственно главой 35 ГК. А к договору социального найма применяется в первую очередь Жилищный Кодекс. Отношения, связанные с социальным наймом также регулируются следующими статьями:

• Ст. 672 ГК, согласно которой объектом социального найма являются жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные для социального использования, то есть речь идёт о жилье, предоставляемом бесплатно очередникам местной администрацией либо государственными организациями,
• ст. 674 также применяется и к договору социального найма, где речь идёт об обязательной письменной форме договора,
• ст. 675 – речь идёт о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение,
• ст. 678 об обязанностях нанимателя жилого помещения,
• ст. 680,
• п. 1-3 ст. 685 «Под наём жилого помещения».

Ранее действовавшее законодательство предусматривало, что договор социального найма заключается после выдачи на это жилое помещение ордера. В настоящий момент согласно ст. 57 ЖК гражданам, состоящим на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются на основании решений органов местного самоуправления. Такие решения направляются гражданам в течение 3-х рабочих дней со дня принятия такого решения, и это решение является основанием для заключения договора социального найма в срок, указанный в решении.

2 вопрос.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, (управомоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживание в нём на условиях, предусмотренных ЖК РФ.

Договор найма жилого помещения – на стороне нанимателя может быть только физическое лицо.

Требование к предмету договора социального найма (предметом является помещение (ст. 62)):

1) жилое помещение должно быть изолированным,

2) жилое помещение должно быть жилым.

Таким образом, предметом договора может быть:

· отдельная комната,

· одна или несколько комнат в коммунальной квартире,

· квартира,

· дом,

Самостоятельным предметом не могут быть:

• часть комнаты,
• комнаты, связанные с другой комнатой общим входом,
• общее имущество многоквартирного дома,
• помещения вспомогательного использования,
• нежилые помещения (дачные дома в том числе).

Договор социального найма жилого помещения заключается без срока. Сторонами договора социального найма жилого помещения являются с одной стороны наниматель, с другой наймодатель. В качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения государственного либо муниципального жилищного жилищных фондов, наймодателем может быть только юридическое лицо.

Употребляемый в жилищном законодательстве термин «наниматель» условен, так как права всех совместно с ним проживающих членов семьи равные. По вопросу о правовом положении членов семьи нанимателей существуют 2 противоположные точки зрения:

1) Аскназий С. И. указывает, что особенностью договора жилищного найма является то, что права и обязанности по договору возникают не только у лица заключившего договор, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи, таким образом по существу все члены семьи нанимателя в свою очередь тоже являются нанимателями (съёмщики), аналогичную точку зрения высказывает А. И. Пергамент,

2) Лаасик Э. считает, что члены семьи нанимателя субъектами договора найма не являются и в заключении данного договора участия не принимают, однако в отдельных случаях возможно заключения одного общего договора найма в отношении одного жилого помещения с двумя и более лицами и тогда они становятся сонанимателями.

Действующее законодательство (ст. 672) содержит доказательства обоснованности первой точки зрения.

К членам семьи нанимателя жилищное законодательство относит 2 категории граждан:

1) совместно проживающие с нанимателем,

2) связанные моральной и материальной (родственной) общностью.

Ст. 68 ЖК признаёт членами семьи нанимателя, прежде всего проживающих с ним его супруга, детей и родителей. Для признания членами семьи других родственников необходимо чтобы они были вселены нанимателем в качестве членов его семьи и вели с нанимателем общее хозяйство.

Закон в настоящий момент не устанавливает ни срока проживания с этими лицами, ни условия ведения общего хозяйства.

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним пользуются наравне с нанимателем всеми правами, а также несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Дееспособные и ограниченные в дееспособности члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения (ст. 69).

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения жилищного фонда социального использования.

Права и обязанности наймодателя. Обязанности:

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (в случае аварии такой капитальный ремонт наймодатель должен осуществлять немедленно),

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества,

наймодатель несёт и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором найма жилого помещения.

Одной из существенных обязанностей наймодателя является предоставления жилого помещения в исправном состоянии. Обязанность проведения капитального ремонта неизбежно порождает дополнительную обязанность наймодателя предусмотренную ст. 88 ЖК, а именно предоставить жильё на время ремонта, при этом при производстве капитального ремонта жилого дома, когда ремонт не может быть проведён без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договор социального найма на ремонтируемое помещение. Жилое помещение предоставляется на время капитального ремонта по договору найма в маневренном фонде жилья. В случае отказа в переселении в это помещение наймодатель может потребовать переселение в судебном порядке. Переезд до маневренного фонда и обратно осуществляется за счёт наймодателя. Взамен предоставления жилого помещения из маневренного фонда наймодателя, с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение, но с заключением договора социального найма, а предыдущий договор подлежит расторжению. Если в результате ремонта жилое помещение, занимаемое нанимателем, не может быть сохранено, уменьшится, в результате чего проживающий в нём наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в предоставлении другого жилого помещения, либо увеличится, в результате чего жилое помещение существенно превысит социальную норму, то другое жилое помещение по договору социального найма должно быть предоставлено наймодателем до начала капитального ремонта. После проведения капитального ремонта наниматель вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого, в результате капремонта или переоборудования, уменьшится.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наниматель жилого помещения имеет право в установленном порядке:

1) вселять в жилое помещение иных лиц (временные жильцы и поднаниматели),

2) сдавать жилое помещение под найм (наём),

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов,

4) производить обмен или замену занимаемого жилого помещения,

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг,

наниматель может иметь и другие права, предусмотренные ЖК и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ,

2) обеспечивать сохранность жилого помещения,

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения,

4) производить текущий ремонт жилого помещения,

5) своевременно (не позднее 10-го числа каждого месяца, если договором не установлено иное) вносить плату за пользование коммунальными услугами,

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма,

наниматель несёт и иные обязанности, предусмотренные ЖК.

Наниматель, с письменного согласия членов семьи, включая временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей, либо с письменного согласия членов семьи и уже наймодателя других граждан в качестве проживающих совместно с им членов его семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составляет менее учётной нормы, но на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие ни других членов семьи, ни наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в нём (в договоре) нового члена семьи нанимателя.

Дата добавления: 2014-01-03