Тема 1. Базовые концептуальные модели экономического анализа недвижимости

Москва - 2009

К.э.н. Кулаков Юрий Николаевич

По дисциплине

Конспект лекций

ГОУ ВПО

Московский государственный строительный университет

Кафедра «Финансовый менеджмент»

«Экономика недвижимости»

для студентов всех форм обучения по специальности

080507 «Менеджмент организации»

Составитель: профессор кафедры «Финансовый менеджмент»,

В соответствии с логикой научного анализа необходимо определить, что представляет собой экономика недвижимости (ЭН), то есть установить соотношение двух частей этого составного понятия. Первая часть относится ко второй как общее к частному (конкретному) и наоборот. Экономика как общая категория может быть конкретизирована самым различным образом – по отраслям, в региональном аспекте, по различным факторам экономических отношений и т.д.

Любая конкретная экономическая наука представляет собой результат рефлексии разума на реальные экономические процессы. По определению, все общие положения заимствуются конкретной экономической наукой из экономической теории и прежде всего – понятийно-категорийный аппарат.

Аксиомой экономической теории и теории управления следует считать то, что в качестве объекта принимается какой-либо процесс, осуществляемый в границах рыночной экономической системы. Соответственно, первой из используемых в экономическом анализе базовых концептуальных моделей, единых для всех без исключения конкретных вариантов экономических отношений, является модель воспроизводственного цикла (рис. 1):

Рис. 1. Цикл воспроизводства экономических благ

(первая базовая концептуальная модель экономического анализа недвижимости)

– воспроизводственный цикл в целом представляет собой наиболее общее выражение объекта экономической науки. Детализированными объектами могут являться различные неполные комбинации его элементов;

– состав и последовательность этапов инвариантны для всех без исключения экономических благ. Можно отметить, что этап распределения, являясь обязательным для экономической системы в целом, не является столь же абсолютно обязательным для любого вида экономических благ (доля распределения зависит от возможностей государства реализовать свою социальную функцию). Это отражено на рис. 1 стрелкой, огибающей этап распределения;

– все без исключения экономические науки имеют единый предмет анализа. Им является стоимость в ее прямых и превращенных формах. Как известно, универсальной мерой всех экономических отношений являются деньги. Следовательно, можно дать такое определение: стоимость –денежный эквивалент экономического блага в произвольный момент воспроизводственного цикла.

Для ЭН как конкретной экономической науки воспроизводственный процесс имеет конкретизированное выражение – воспроизводство недвижимого имущества. Различие между объектом и предметом анализа может быть проиллюстрировано следующей условной схемой (рис. 2):

Рис. 2. Соотношение объекта и предмета анализа

На рис. 2 имеется единый объект анализа – условный объект недвижимости. Аналитиками выступает архитектор (А), инженер (И) и экономист (Э). Естественно, их интересуют разные вопросы: архитектора – образное решение, инженера – прочность, а экономиста – стоимость (то есть, у каждого аналитика – свой предмет анализа; соответственно, каждый конкретный анализ имеет свою цель и свое содержание).

Таким образом, один объект может объединять в себе множество предметов анализа.

Модель воспроизводства недвижимости нуждается в уточнении в связи с необходимостью четкого разграничения понятий «объект строительства» и «объект недвижимости». Очевидно, что речь идет об одном и том же объекте, но находящемся на разных этапах единого воспроизводственного цикла. Указанное разделение тем более необходимо, что существует две взаимосвязанные, но не тождественные по своему содержанию конкретные экономические науки – экономика строительства и ЭН. У обеих наук один и тот же предмет, один и тот же конкретный вид экономических благ. Следовательно, необходимо определить критерий разграничения.

Очевидно, что в качестве такого критерия следует принимать момент воспроизводства, с наступлением которого возникает реальная возможность извлечения потребительского эффекта, то есть использования законченного строительством объекта по определенному функциональному назначению. До этого момента объект строительства существует, последовательно увеличивая степень своей готовности (от 0 до 100%). После этого момента объект строительства прекращает существование, трансформируясь в объект недвижимости (ОН).

Второе необходимое уточнение заключается в том, что данная модель применительно к недвижимости не может считаться абсолютно универсальной. Это связано с наличием такого специфического объекта недвижимости, каким является земля. Совершенно очевидно, что в рыночной экономике земельные участки обмениваются, распределяются и потребляются. И точно так же очевидно, что земля не производится, поскольку представляет собой продукт природы, а не труда.

Еще одно уточнение касается вопроса о номинальной и реальной степени готовности объекта к использованию. Номинальная готовность означает соответствие ОН в его натурально-вещественной форме параметрам проекта, по которому он создавался. Реальная готовность равнозначна наступлению момента, начиная с которого может извлекаться потребительский эффект. Данное обстоятельство представляет интерес для экономического анализа в том смысле, что налогообложение недвижимости должно осуществляться с момента начал возможного использования.

Динамика стоимости ОН (С_он) в течение жизненного цикла представлена на рис. 3:

производство

обмен

распределение

потребление

Рис. 3. Динамика стоимости ОН

Примечания:

1. С₁ ≡ 0

2. С₂ = Цпр ≡ Ссм = + Пр_Е, где Цпр – цена производства; Ссм – сметная стоимость; S Изд – суммарные издержки производства; Пр_Е – равновесная прибыль производителя.

3. С₃ = С₂ + SИзд_транз., где SИзд_транз. – суммарные транзакционные издержки.

4. С₄ = С₃ + SИзд_поср. ± ΔЦ_Е, где SИзд_поср. – суммарные посреднические услуги (известно, что от производителя до конечного потребителя ОН проходит несколько промежуточных звеньев); ± ΔЦ_Е – так называемая конъюнктурная корректировка (в зависимости от соотношения спроса и предложения цена на ОН может отклоняться в обе стороны от равновесной цены Ц_Е). Результирующая величина представляет собой рыночную стоимость – Срын., при этом Срын. = Сmax (в экономической теории аналогом Срын. является меновая стоимость – Смен.).

5. С₅ < Срын. (вплоть до С₅ = 0)

6. С₆ ≡ С₅

7. С₄ ≡ Срын.

8. 0 < C₈ < Cрын.

9. С₉ ≡ 0

1. В соответствии с целью анализа, его основное содержание составляет динамика стоимостного эквивалента на протяжении (в течение воспроизводственного цикла), порядок определения его величины, а также обоснование стоимостно-образующих факторов.

2. В отношении динамики стоимости можно констатировать следующее:

· она определяется в целом по воспроизводственному циклу (крайние точки схемы), а также в пределах каждого этапа;

· при прочих равных условиях максимум стоимостного эквивалента достигается по результатам конечной сделки на вторичном рынке. Этот максимум определяется как меновая по существу и рыночная по форме стоимость. В период стабилизации стоимость имеет крайне малую вариативность (степень изменения), так как любой рациональный потребитель стремится ускорить момент получения потребительского эффекта;

· схема и динамика стоимости определены для недвижимости как потребительского товара. В случае инвестиционного товара (вложение средств в создание ОН с целью получения коммерческой отдачи) схема имеет «усеченный» вид и включает только два первых этапа;

· в целом динамика стоимости может быть представлена как фазовый процесс, на первой фазе которого (от С₁ до С₄) имеет место +∆С (с любыми возможными вариантами траектории), а на второй фазе – последовательное уменьшение стоимости (-∆Сmax). По определению, в крайних точках (временные границы воспроизводственного цикла) С≡0.

3. На каждом конкретном этапе, даже при одинаковой общей тенденции, может иметь место свой особый характер динамики:

a) на этапе производство формально имеет место линейное возрастание С, то есть доля С в конечной Цпр тождественна степени (%) строительной готовности. Реальная динамика имеет два отличия:

· нарастание С имеет опережающий характер, так как в конечную величину С обязательно включаются издержки, не входящие в состав Цпр, а само выполнение проекта можно считать 100% – но гарантированным при реальной готовности объекта <100%. С учетом необходимых издержек на разработку и получение исходно-разрешительной документации можно сделать вывод о том, что Сон будет >0 даже при нулевой строительной готовности.

4. В соответствии с основными принципами функционирования рыночной экономической системы наиболее характерная динамика стоимостного эквивалента имеет место на этапе обмена.

Принципиальное различие между этапом производства и этапом обмена состоит в следующем:

– на этапе производства, в принципе, существует только один фактор, определяющий величину стоимостного эквивалента – общая величина затрат труда (общественно-необходимых затрат труда − ОНЗТ или общественно-необходимых затрат рабочего времени − ОНРВ). В этом общем факторе отражаются как количественные, так и качественные характеристики произведенной продукции;

– на этапе обмена эквивалентность уплачиваемой суммы денег всегда определяется покупателем с учетом субъективной составляющей.

Таким образом, на этапе производства С рассчитывается, а на этапе обмена – оценивается.

Соответствующий раздел экономической теории носит правильное название – «Теория потребительского поведения и спроса». Разумеется, субъективная оценка может иметь своим результатом отклонение С в обе стороны (±∆С). В масштабах всего рынка частные предпочтения объективируются, то есть выявляется общая тенденция потребительского поведения (признание / непризнание товара), в результате чего и формируется соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости;

5. На любом конкретном сегменте рынка всегда существуют и действуют некоторые частные факторы (сезонность), совокупность которых формирует конкретное соотношение совокупного спроса и совокупного предложения (AD и AS) в краткосрочном периоде, называемое рыночной конъюнктурой. Результатом действия таких факторов – отражения рыночной конъюнктуры является ±∆₂С.

6. ОН имеют весьма длительный период использования (t потребления== ___ max), и практически на всем протяжении они могут вновь поступать в сферу обмена, но уже с измененными по отношению к первоначальным характеристикам. За время фактического потребления, естественно, весьма существенным образом может измениться и рыночная конъюнктура.

Дальнейший анализ осуществляется с использованием второй базовой концептуальной модели (рис.4):

Рис. 4. Вторая концептуальная модель экономического анализа недвижимости

1. Анализ осуществляется в единстве двух аспектов:

• раскрытие содержания причинно-следственных связей;

• специфические проявления этой связи применительно к недвижимости.

2. Исходным пунктом процесса формирования стоимости является наличие потребности. Из этого, в свою очередь, следует что:

– саму потребность можно определить как «стоимостно-порождающий» фактор – без ее наличия вся остальная «цепочка» просто не возникает и, следовательно, можно констатировать, что Снеисп. ≡ 0 (то, в чем нет потребности, не используется, а за то, что не предполагается использовать, никто платить денег, естественно, не будет);

– необходимо соотнести данное звено логической цепочки с моделью иерархии потребностей А. Маслоу (рис. 5):

Рис.5. Роль недвижимости в удовлетворении иерархии потребностей

Базовыми (I) являются физиологические потребности, а также потребности в обеспечении безопасности и энергообмене. Они относятся к тому типу потребностей, которые отражают существование человека как биологического организма. Одним из обязательных способов удовлетворения таких потребностей является создание использование природных ОН.

Следующий уровень (II) отражает существование человека как члена общества (так называемые социальные и институциональные потребности).

С экономической точки зрения это означает, что удовлетворение потребностей происходит в непосредственной связи с уровнем доходов и социальным статусом конкретного человека.

В соответствии с уровнем доходов изменяется и оценка уровня удовлетворения потребностей (I).

Недвижимость самым непосредственным образом отражает институциональные, социальные и экономические характеристики потребления. Если на I уровне формируется необходимость самого наличия недвижимости, то на II уровне возникает номенклатура ОН (совокупность ОН, различных по функциональному назначению и уровню своих потребительских свойств).

Потребности уровня III можно определить как духовные (интеллектуальные), которые, по определению, являются индивидуализированными. В данном случае необходимо указать на два основных фактора – отсутствие существенных экономический ограничений и максимальное соответствие субъективным предпочтениям. Выражением, характеризующим удовлетворение подобного рода потребностей, являются все памятники архитектуры, а также многие из ОН, построенных по индивидуальным проектам.

С учетом изложенного можно констатировать, что недвижимость представляет собой универсальное экономическое благо «сквозного» действия, способное удовлетворить все типы потребностей. Это отображено соответствующей стрелкой на рис. 5.

3. Полезность (Ut) в наиболее общем значении определяется как наличие свойств экономического блага, позволяющих удовлетворить ту или иную потребность. Экономический анализ предполагает, что имеет место реальная Ut как отражение объективно обусловленных потребностей.

Совокупная полезность конкретизируется в множестве потребительских характеристик (ПХ).

Применительно к недвижимости дифференцирован представление Ut имеет следующий вид:

ПХ_I{ ПХ_{I1, …..,} ПХ_Ii,…., ПХ_In) – конструктивные характеристики

Ut

ПХ_II{ ПХ_{II1, …..,} ПХ_IIi,…., ПХ_IIn) – объемно- планировочные характеристики

ПХ_III{ ПХ_{III1, …..,} ПХ_IIIi,…., ПХ_IIIn) – характеристики образного решения

ПХ_IV{ ПХ_{IV1, …..,} ПХ_IVi,…., ПХ_IVn) – характеристики местоположения

Учитывая комбинированный характер самих потребностей человека (прямые + опосредованные + индивидуальные) мы неизбежно приходим к выводу о комбинированном характере самой полезности (Ut), что и отражается представляемой схемой, объединяющей разнообразные ПХ.

Следует также отметить, что при обязательности каждой ПХ_i в качестве элемента совокупной полезности (в этом смысле все ПХ_i являются равнозначными), они имеют различную приоритетность с точки зрения формирования совокупного потребительского эффекта. Учитывая, что совокупный потребительский эффект (∑Eff_потр ) зависит от продолжительности потребления экономических благ, то есть ∑Еff_потр=f(t_потр ), а также то, что ПХ_III не относится к прямым потребностям, удовлетворяемым посредством использования ОН, можно сделать вывод, что в общем случае dПХ_I> dПХ_II> dПХ_III (где d – удельный вес значимости ПХ_i).

4. Потребительная стоимость (ПС). Наличие, определение содержания и количественная оценка каждой из ПХ_i позволяет перейти к следующему звену причинно-следственной связи, то есть к оценке уровня полезности, определяемого как потребительная стоимость (ПС).

В наиболее общем виде ПС должна определяться на основе средневзвешанной величины:

Следует учитывать два основных момента:

• все три первых звена причинно-следственной связи имеют своей атрибутивной характеристикой субъективный фактор, который проявляется в наличии оценочных суждений. Диалектическая связь объективных и субъективных факторов состоит в том, что преобладающая субъективная оценка принимается в качестве объективной характеристики («раз все думают и оценивают так, значит именно так это и есть на самом деле»);

• полезность и потребительная стоимость должны в обязательном порядке оцениваться в качественном и количественном аспектах, а также в той последовательности, которая определена причинно-следственной связью Ut = ПХ_"®ПС.

5. Чрезвычайно важное значение имеет наличие и характер влияния фактора редкости ( S ). Основные положения анализа данного фактора могут быть сведены к следующему:

– прежде всего, редкость имплицитно присутствует в любом конкретном воспроизводственном процессе, так как обязательным базовым признаком экономического блага является его воспроизводство в условиях ограниченности всех видов ресурсов, а из этого следует и ограниченность количества самих производимых экономических благ;

– совершенно очевидно, что как С = f(Ut→ ПС), так и С = f(S) – редкость и стоимость изменяются однонаправлено ↑С → ↑S. В экономической системе фактор редкости непосредственно проявляется в виде дисбаланса платежеспособного спроса и реального предложения;

– фактор S является обязательным элементом анализа в экономической теории, на что указывал еще Д. Риккардо в своей работе «Начала политической экономии и налогового обложения» (1815 г.). Из этого следует, что таким же абсолютно обязательным элементом анализ S должен являться и в любой конкретной экономической науке, в том числе, в ЭН;

– необходимо разграничивать абсолютную и относительную редкость.

Абсолютная редкость представляет собой прямое количественное соотношение между экономическим благом с определенным набором характеристик и общим объемом экономического блага данного вида – n_i/ N_общ. (показатель, который можно назвать «коэффициентом редкости»).

Применительно к недвижимости существует такая обязательная характеристика, как относительная пространственная редкость (редкость местоположения), определяемая как S_{гор.общ.}/ S_{терр.фрагм.}, где S_{гор.общ.} – общая площадь города, S_{терр.фрагм.} –площадь того территориального фрагмента, в котором находится ОН (очевидно, что чем более центральным является местоположение ОН, тем меньше S_{терр.фрагм.} и, соответственно, тем выше уровень его относительной пространственной редкости).

Основным экономическим последствием наличия как абсолютной, так и относительной редкости является увеличение стоимости ОН в результате возникновения рентного фактора (никак не связанного с прямыми или опосредованными затратами труда);

– дополнительным элементом фактора редкости следует считать ее субъективную оценку. В этом случае редкость не только не является производной от полезности, но и вообще не рассматривается во взаимосвязи с ней. Это означает, что в данном случае, во-первых, нельзя говорить об экономическом благе в прямом значении, а, во-вторых, удовлетворяются потребности индивидуального характера (уровень III «пирамиды Маслоу»). В отношении ОН это проявляется в принадлежности к определенному образному стилю и таким индивидуальным характеристикам, как интерьер;

– в общем случае (то есть, в типичной ситуации экономического анализа) S выступает в качестве строго обязательного, но дополнительного по отношению к Ut фактора. При прочих равных условиях потребительские характеристики имеют приоритетность.

6. В своей совокупности полезность и редкость формируют основную категорию экономического анализа, определяемую как ценность (W). Стоимость представляет собой денежный эквивалент ценности экономического блага (W_Д) в любой производный момент воспроизводственного цикла.

Учитывая, что W= f(Ut, S), необходимо сделать вывод о том, что W_Д≠ const, хотя бы потому, что субъективная оценка W всегда подвержена изменениям. Следующей причиной, по которой W_Д≠ const, является различие содержательной характеристики факторов Ut и S по этапам воспроизводственного цикла:

• на этапе «производство» формируется Ut как свойство законченной производством товарной продукции. Очевидно, что при прочих равных условиях полезность зависит от общих затрат труда Ut= f(∑Тр) и, соответственно, сами совокупные затраты труда в денежном выражении (∑Тр_Д) можно считать мерой полезности на этапе производства. Также очевидно, что в качестве фактора S на данном этапе выступают инновации, которые в самом общем виде могут быть определены как наличие более прогрессивных по отношению к типовым характеристик факторов производства и / или самой производимой товарной продукции.

Обязательной составной частью фактора редкости следует считать долю высококвалифицированного труда;

• этап «обмен» является ключевым с точки зрения анализа стоимостного эквивалента, так как:

– эквивалентность, по определению, имеет место только на данном этапе – ценность приобретает денежное выражение (Wт = Д);

– в рыночных операциях проявляется как объективная, так и субъективная составляющая W (нигде, кроме обмена, потребительские предпочтения проявиться и выразиться в денежной форме не могут);

– на этапе обмена действует специфический фактор совокупной редкости, обязательной компонентой которой является состояние рыночной конъюнктуры (дисбаланс между AS и AD);

• на этапе «распределение» S имеет чисто количественную форму выражения редкости (S= Q_{необх. распр.}/ Q_{факт. распр.}). Повышенное значение фактора S на данном этапе объясняется ограниченными возможностями бюджетов всех уровней. Субъективная составляющая W на данном этапе полностью отсутствует;

• этап «потребление» имеет ту специфическую особенность, что динамика Ut является однозначно определенной − ↓Ut= f(t_{потребл.}), чего нельзя сказать о динамике S, которая в принципе может изменяться в обе стороны (главную роль в данном случае играет то, как изменяются характеристики местоположения). На данном этапе субъективная составляющая имеет максимальное значение.

7. Стоимость в использовании (Сисп.) имеет особое значение по следующим причинам:

• с формальной точки зрения – так как она является завершающим звеном структурно-логической схемы, то есть представляет собой заключительное следствие, что означает законченность экономического анализа; с реальной точки зрения – преобладающее большинство ОН находятся в использовании;

• следует разграничивать фактор использования как общее свойство и режим использования, который может изменяться, и характеристики которого в значительной мере определяют величину С_ОН;

• по определению, все предшествующие звенья имеют вспомогательный, обеспечивающий характер, так как конечной целью воспроизводства является потребление ≡ использование по конкретному назначению и в определенном режиме;

• базовым соотношением является выражение вида Сисп. ≤ Срын. В абсолютном большинстве случаев это соотношение имеет вид Сисп. < Срын., поскольку:

– для того, чтобы обеспечивалось соотношение Сисп. = Срын. необходимо, чтобы режим использования был оптимальным, а в реальных, больших и сложных системах организационно-экономического типа оптимум может быть найден только случайно. Задача тем более усложняется, если ОН предназначен для многофункционального использования, по каждому из конкретных видов которого факторы и показатели эффективности во многом не совпадают;

– Срын. формируется во многих случаях с учетом действия факторов благоприятной рыночной конъюнктуры (+∆Ц_Е), а ОН, рассматриваемый в процессе своего использования, выведен за пределы сферы обмена, и данная ценовая надбавка уже не действует;

– использование есть конкретный вариант потребления. С учетом того, что потребление разделяется на 2 принципиально различных класса (буквальное прямое усвоение полезности и опосредованные – все другие варианты), определить единые подходы к количественному анализу Сисп. затруднительно.

Проанализированная базовая концептуальная модель не является специализированной для недвижимости, она может быть использована для любого экономического блага. В этом смысле модель является универсальной. Следовательно, необходим детализирующий уровень представления универсальной модели, относящиеся именно к недвижимому имуществу. Такой детализирующий уровень отражен моделью, представленной на рис. 6:

t

Рис. 6. Третья базовая концептуальная модель

(результирующая модель экономического анализа недвижимости)

1. Исходным пунктом формирования модели является очевидный факт принадлежности любого объекта недвижимого имущества к вещам (сходные определения – материальный объект, материальный актив, натурально-вещественная субстанция, физическое тело). Именно совокупность характеристик ОН как вещи обуславливает наличие в нем полезности, а значит, и всех остальных компонент (по второй базовой концептуальной модели). Совокупность этих характеристик формирует интегральное свойство ОН, называемое качеством и обозначаемое как Q (Q uality).

2. Родовым признаком недвижимости как особого вида вещей является неразрывная связь с землей. В этом смысле недвижимость, помимо общего условия существования любого материального объекта («пространство – время»), обладает пространственными характеристиками, непосредственно влияющими на величину С_ОН. Соответственно, родовой признак конкретизируется в однозначно определенных для каждого ОН пространственных координатах. Данный фактор определяется обобщенным термином «местоположение» (L ocation) и обозначается как L.

3. Сами по себе факторы Q и L никакого стоимостного эквивалента не формируют, не порождают стоимость. Они, наряду с U, определяют его величину. Стоимостно-образующим фактором является использование ОН по конкретному функциональному назначению (Снеисп≡0). С учетом изложенного данный фактор и соответствующий вектор логического анализа следует считать наиболее приоритетным «причинным», что отражено особым обозначением соответствующей координатной оси.

4. Определенное значение имеет содержание и последовательность экономического анализа. С одной стороны, по своему целевому назначению и сущности анализ является стоимостно ориентированным. С другой стороны, анализ является пофакторным. В соответствии с положениями регрессионного анализа, в данном случае общая зависимость С_ОН = f(Q, L, U) трансформируется следующим образом:

А. ± ∆С = f(± ∆Q, ± ∆L, ± ∆U) – общая зависимость;

Б. ± ∆С = f(± ∆Q) при ± ∆L= 0, ± ∆U= 0 – частная зависимость;

± ∆С = f(± ∆L) при ± ∆U= 0, ± ∆Q= 0 – частная зависимость;

± ∆С = f(± ∆U) при ± ∆L= 0, ± ∆Q= 0 – частная зависимость;

Анализ должен осуществляться в последовательности Q→ L→ U. Это обусловлено следующим:

• несмотря на то, что стоимость порождается наличием использования, само использование становится возможным только при наличии используемого ОН. Более того, характеристики Q приписываются ОН еще на стадии его создания;

• по определению, местоположение представляет собой атрибутивную характеристику любого ОН, то есть Q и L можно анализировать только неразрывно;

• завершающим звеном анализа является определение характера и степени влияния фактора использования.

5. Принципиальное значение имеет то обстоятельство, что ± ∆Q, ± ∆L, ± ∆U = f(t).

Очевидно, что t≠ ∞. В связи с этим обязательным элементом анализа является определение границ того временного интервала, в пределах которого качественно и количественно определяется воздействие каждого фактора. Столь же очевидно, что конечной границей является момент времени, за пределами которого любое использование ОН становится невозможным в силу утраты объектом недвижимости необходимого для нормальной эксплуатации состояния своих вещественных характеристик. Начальным моментом (t₀) следует считать возникновение возможности использования ОН по определенному функциональному назначению.

Таким образом, t_общ.= t_исп.= (t₀; t_max).

6. Модель отражает основной вариант динамики С, то есть –ΔС = f(+Δt_исп.), но в этом смысле модель нельзя считать универсальной, пригодной для использования в любых конкретных ситуациях анализа.

Итоговый результат применения всей совокупности базовых концептуальных моделей можно определить как необходимую и достаточную определенность первой составляющей исходного понятия: «экономика недвижимости».

Тема 2. Классификация недвижимого имущества

Прежде всего, необходимо отметить наиболее существенные признаки правильной научной классификации:

1. Любая классификация представляет собой вариант применения системного подхода, так как классифицируемое множество, во-первых, в обязательном порядке подразделяется на подмножества (a_i є A) и, во-вторых, принимаются во внимание качественные характеристики связи как между подмножествами, так и между входящими в них элементами.

2. Истинность любой классификации определяется достоверностью классификационного критерия (в конкретной классификационной системе он может быть не один).

3. В принципе любую систему классификации можно свести к двумерной матрице (рис. 7):

Рис. 7. Обобщенная модель системы классификации

Детализирующий вектор обеспечивает не противоречащий принятому основному критерию классификации (К_осн.) последовательный переход от более высокого к более низкому классификационному уровню.

Дополняющий вектор с соответствующим критерием (К_доп.) определяет границы множества однородных элементов по каждому классификационному уровню. Другими словами, классификационный уровень указывает, какие именно (соответствующие каким характеристикам) элементы должны быть в него включены. Дополнение производится по мере того, как выявляются объекты анализа, соответствующие указанным характеристикам.

4. Любая схема классификации должна выполнять праксеологическую функцию, то есть обладать адекватностью с точки зрения достижения целей анализа (в данном случае классификация должна обеспечивать часть необходимых условий для количественного определения С_ОН).

Классификация недвижимости представлена на рис.8:

Рис.8. Классификация недвижимого имущества

I уровень – материальная (натурально-вещественная) природа объектов недвижимости, «физическое тело»;

II уровень – наличие или отсутствие родового признака (неразрывной связи с землей);

III уровень – принципиальное различие стоимостнообразующих факторов;

IV уровень – различие содержательной характеристики объекта недвижимости и/или характера его использования;

V уровень – необходимая и достаточная конкретизация содержательной характеристики и количественных параметров объекта недвижимости;

VI уровень – часть конкретного объекта недвижимости, которая может выступать в качестве самостоятельного объекта правоотношений.

Результат классификации: наличие общей совокупности стоимостнообразующих факторов и основные причинно-следственные связи формирования адекватного стоимостного эквивалента объектов недвижимости

Следует также отметить, что:

– ни одна из систем классификации, отражающих те или иные общественные отношения, не может быть абсолютно точной – критерий не выявляется, а задается субъектом анализа;

– отличительной особенностью классификации недвижимости является то, что она имеет правовое закрепление (как минимум, пять классификационных уровней – с 0 по IV – отражены в законодательных документах). Отсюда следует, что корректировки классификации возможны только по дополняющему вектору.

Содержательная характеристика классификации недвижимости состоит в следующем:

«0» уровень. Очевидно, что одну из главных проблем в формировании любой правильной системы классификации составляет обоснование корневого сегмента. Применительно к недвижимости эта проблема отсутствует по определению. При прочих равных условиях, экономический анализ недвижимости имеет своей первоосновой понимание любого объекта недвижимого имущества как вещи. Содержание корневого сегмента определяет и правильную последовательность экономического анализа: существовать в пространственных координатах (L) и использоваться по определенному назначению (U) может только изначально существующая вещь (натурально-вещественная субстанция, материальный объект, физическое тело);

Iуровень. Данный уровень имеет принципиальное значение, так как именно он содержит основной классификационный критерий. В соответствии со ст. 130 ГК РФ таким критерием признается неразрывная связь с землей, а сама земля считается первичным ОН. Соответственно, все множество вещей (В) подразделяется на два подмножества – вещи, имеющие такую связь и называемые недвижимыми вещами (недвижимое имущество, недвижимость – Н), определяемые как подмножество в составе В (Н ÎВ) и вещи, не имеющие такой связи, определяемые как движимые (Д).

Неразрывная связь с землей является атрибутивной (неотъемлемой) характеристикой недвижимости, но не имеет абсолютного характера. Сущность неразрывной связи заключается в том, что только находясь в стационарном состоянии ОН может использоваться по какому-либо назначению. Это обстоятельство учтено в ст. 130 ГК РФ следующим образом: «(объектом недвижимости) признается такой объект, перемещение которого без нанесения несоразмерного ущерба его назначению невозможно».

С позиции экономического анализа это означает, что, во-первых, ущерб должен быть выражен в денежной форме, а, во-вторых, требуется определить такой уровень ущерба, который является несоразмерным. Целесообразно принять минимальную величину несоразмерного ущерба (Снесоразм.) на уровне Снесоразм.»Ц_ПР (С_ОН);

IIуровень. Данный уровень имеет особое значение именно для экономического анализа недвижимости. Как известно, для количественного определения стоимостного эквивалента абсолютно необходимым является наличие адекватной меры (в меру чего определяется и изменяется величина стоимости). В соответствии с базовыми положениями экономической теории для любых результатов труда такой мерой является количество затрат труда (∑Тр), в связи с чем можно принять соотношение С_ОН = f (∑Тр).

Дополнительным аргументом в пользу адекватности такой меры является вещественная природа любого ОН. Следует считать очевидной причинно-следственную связь между количественными и качественными характеристиками конкретного ОН (то есть, его потребительной стоимостью – ПС) и величиной необходимых для создания этой ПС затрат труда.

Принципиально иную ситуацию представляет собой нахождение адекватной меры стоимости для ОН природного происхождения. Общая методологическая схема сохраняет свое значение, то есть С_ОН и в данном случае будет формироваться под воздействием полезности и редкости (ценности). Необходимо учитывать, что ни один из существующих в природе фрагментов земной поверхности не обладает полезностью как универсальным свойством (за исключением так называемого естественного плодородия). Другими словами, ни один такой фрагмент напрямую человеческих потребностей не удовлетворяет, обязательно требуется добавление труда. Таким образом, величина стоимостного эквивалента природных ОН может быть определена только опосредованно (посредством введения дополнительных условий);

IIIуровень является наиболее проблемным. В соответствии со ст. 130 ГК РФ в состав природных ОН (прочие) включаются леса и растения с многолетним циклом развития. Вопрос – что является в этом случае единичным ОН? Не является ли критерий многолетнего развития (то есть, начиная с 2-х лет) сугубо формальным, не имеющим прямого отношения к качественным характеристикам недвижимости? И подобные вопросы можно продолжать.

По ОН, являющимся результатом труда, также имеет место расхождение между правовыми дефинициями и реальными объектами нормативного регулирования в сфере недвижимости. Так, например, в соответствии со ст. 130 ГК РФ признаются недвижимостью предприятия как имущественный комплекс. Неточности и расхождения заключаются в следующем:

• отсутствует такой вид ОН, отраженный в действующих нормативных документах по строительству, как строение. Отличительным признаком строений является их некапитальный характер. Неразрывной связи с землей в буквальном значении здесь нет («переносной объект»), а принадлежность их к ОН обуславливается наличием главного критерия – возможностью использования только при нахождении в стационарном состоянии.

• что более важно – отсутствует критерий, по которому различаются между собой здания и сооружения. Критерием в данном случае следует считать то, назначение здания может быть изменено без каких-либо изменений в самом ОН, его функция не является строго постоянной в течение tисп. (f≠ const), а для сооружений такое изменение является невозможным (f= const);

• предприятия как имущественный комплекс должны признаваться недвижимостью потому, что свою деятельность любое предприятие может осуществлять, только находясь в стационарном состоянии, каждое предприятие фиксировано в пространственных координатах;

IVуровень. Земля, как общий пространственный базис жизнедеятельности подразделяется на категории земель (согласно ст. 3 Земельного кодекса РФ). Из определенных в указанной статье семи категорий шесть отвечают критерию целевого назначения, а седьмая выделяется по обратному критерию, то есть как неиспользуемые земли (земли запаса). Для целей экономического анализа недвижимости основное значение имеет 3-я категория – земли поселений, так как именно территории поселений представляют собой «узлы» пространственной концентрации ОН.

Из ОН, относящихся к результатам труда, преимущественное внимание при анализе уделяется жилым и нежилым зданиям. Возможность формирования типовых моделей определения С_ОН в данном случае обусловлена тем, что очень большое количество указанных зданий построены по одним и тем же типовым проектам, единственным значимым фактором вариации (±Δ С_ОН) остается только местоположение;

V уровень обеспечивает необходимую или необходимую и достаточную (конечную) конкретизацию ОН природного происхождения. Земельный участок понимается как фрагмент земной поверхности, однозначно определенный в натуре и по документам.

Для другого типа ОН такая конкретизация обеспечивается только по отношению к отдельно стоящим ОН (конкретное жилое/нежилое здание, конкретное сооружение со своей функцией, конкретное строение с неявной функцией, а также конкретное предприятие), то есть не является конечной;

VIуровень. Является завершающим в классификации и конкретизирующим только к ОН, являющимся результатом труда. Имеет место некоторое логическое «раздвоение» – существует либо прямой переход от отдельно стоящего ОН к его частям в виде помещений, либо переход от отдельно стоящего здания к «помещению» в здании (квартире) и затем к помещению в квартире (комната).

С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что классификация недвижимости определяет в явном или скрытом виде те факторы, которые формируют и конкретизируют величину стоимостного эквивалента ОН. Кроме того, классификация позволяет определить, на каких теоретических основаниях осуществляется экономический анализ. Сам по себе конкретный анализ выполняется для типовых ситуаций, которых классификационная схема не содержит.

Единственной универсальной ситуацией (максимальный уровень обобщения, высшая степень логической абстракции) следует считать то, что всегда имеется неразрывное единство земельного участка и расположенных на нем ОН, определяемое как земельно-имущественный комплекс (ЗИК).

Дата добавления: 2014-01-04