Функциональный (моральный) износ объектов недвижимости

Сначала необходимо уточнить, в каком смысле износ может пониматься как функциональный. Строго говоря, это определение является неточным. Ранее в экономическом анализе использовалось еще более неточное, принципиально неверное определение «нормальный износ». Очевидно, что к морали износ не имеет абсолютно никакого отношения, но, учитывая одинаковость первых букв в словах «физический» и «функциональный», будем обозначать функциональный износ как М. В прямом значении ухудшение функциональности ОН связано с физическим износом. В действительности М представляет собой одно из конкретных следствий общей закономерности неуклонного возвышения потребностей.

Рис. 12. Модель функционального износа (вторая форма- М2)

Представленная на рис. 12 обобщенная модель характеризуется основными критериями дифференциации общей совокупности ОН. Главным критерием является функция ОН – формируется обособленный сектор как результат перехода ОН_"®ОН_f(i).

Дополнительным критерием является любая из существующих характеристик (границы сегментов в пределах сектора не являются однозначно определенными). Сегмент представляет собой результат переход ОН_f(i)→ ОН_ij. Данная модель отражает также различие конкретного ОН по совокупности своих ПХ в сравнении с некоторым уровнем, признаваемым нормальным и определяемым как социальный потребительский стандарт (СПС).

Любой стандарт имеет два общих признака. Сущностный состоит в том, что «стандартное» занимает наибольший удельный вес в общей совокупности. Формальный означает, что полноценный стандарт считается таковым, потому что он утверждается в этом статусе в установленном порядке.

С учетом изложенного, в качестве СПС следует принимать ОН со следующими обобщенными характеристиками:

ПХ_I– стены из железобетона;

ПХ_II– К₁ = F_жил./ F_общ.≈ 0,6 – 0,7;

ПХ_III– типовой проект.

В общей совокупности ОН всегда будут сосуществовать такие, которые соответствуют СПС, и те, которые по отношению к нему устарели (объекты прошлых лет строительства). Соответственно, всегда существует небольшая по масштабам группа ОН превышающих СПС. Соответственно, устаревшие объекты можно определить как ОН с положительным функциональным износом, а более качественны – как ОН с отрицательным функциональным износом. Все охарактеризованное ранее относится ко второй форме функционального износа (М2)

Первая форма (М1) не имеет конкретного отношения к самому ОН, а относится к процессу его воспроизводства. Общей закономерностью развития экономической системы признается неуклонный рост производительности труда, который должен имеет своим следствием такое же неуклонное снижение удельных затрат на аналогичную продукцию, создаваемую в различные периоды времени. Если t₁< t₂, то C₁> C₂ и C₂– C₁= –Δ CºС_М(1), где С_М(1) – стоимостное выражение первой формы функционального износа. В экономической теории C₁ называется стоимостью воспроизводства (C_воспр.), а C₂ – стоимостью замещения (C_замещ.). Соответственно, С_М(1) = C_воспр.– C_замещ..

В данном случае термин «воспроизводство» понимается буквально – как прямое копирование самого ОН во всех его ПХ, а также и самого процесса производства (прежняя техника, технология, организация). Главной причиной возрастания С_М(1) следует считать изменение пропорций живого и овеществленного труда (с течением времени доля живого становится все меньше, а овеществленного – все больше).

При определении С_М принимается, что Ф_ОН = const.

В большей степени функциональный износ характеризует ОН не как таковой, а как объект рыночного оборота, то есть товар.

Общая величина функционального износа определяется как С_М = С_М(1) + С_М(2).

По определению, оценка функционального износа в гораздо большей степени, чем при оценке Ф, испытывает на себе влияние субъективного фактора. При этом, однако, основой оценки М является объективно сложившийся СПС. Разработка методики оценки М представляет собой самостоятельную проблему экономического анализа недвижимости.

Дата добавления: 2014-01-04