Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Тема 3. Анализ пространственного фактора

Общий накопленный износ

Мультипликативная модель является в принципе неверной. Ее сущность может быть выражена словами «чем хуже, тем лучше»: чем больше видов износа включено в модель, тем меньше результирующая величина, и, следовательно, каждый более изношенный ОН требует меньших средств на ликвидацию общего накопленного износа (И). Правильный является аддитивная модель, в соответствии с которой И = Ф + М + В и СИ = СФ + СМ + СВ.

Это означает, что для полного устранения И необходимо понести издержки, равные сумме оплаты следующих мероприятий:

капитальный ремонт;

модернизации, то есть доведение ОН в его существующем состоянии (ОНsq) до уровня действующего СПС;

улучшение ближайшего окружения (в первую очередь − окружающей застройки, а также устранение негативных экологических факторов, неудовлетворительной транспортной инфраструктуры); очевидно, что СВ > СФ + СМ

 

Как и всегда в ситуациях конкретного экономического анализа, необходимо определить начальную теоретическую базу – основную концепцию. Применительно к данному разделу экономического анализа недвижимости такой базой является теория земельной ренты.

Классическая модель земельной ренты включает в себя две составляющих – абсолютную ренту (прямое следствие права собственности на землю) и дифференциальную ренту (как объективное следствие различий в характеристиках самого участка и режиме его использования). В свою очередь, дифференциальная земельная рента (Rзем.) подразделяется на RI и RII.

RI формируется как результат различий в естественных, природных характеристиках;

RII – как результат различий в характеристиках, связанных с процессом труда по производству товарной сельскохозяйственной продукции.

Из этого следует, что абсолютную ренту можно извлекать только собственник, которым в настоящее время может быть физическое или юридическое лицо, а также муниципальные и государственные органы власти и управления.

Обобщенная модель дифференциальной ренты имеет следующий вид:

 

Rзем. RI RI.1 «естественное плодородие»
RI.2 удаленность от места сбыта сельскохозяйственной продукции RI.2= f(-∆Затр)
RII RII.1 = f(∆∑Тр)
RII.2= f(∆∑К)

 

При экономическом анализе недвижимости эта модель модифицируется. Содержание модификации сводится к следующему:

1. Принципиально меняется содержание анализируемой системы. В классической модели объектом является система производства, а при анализе недвижимости – комплексная система жизнедеятельности. Из этого следует, что в наиболее общем случае должна иметься и использоваться совокупность моделей Rзем. (для каждого типа использования). Основными являются 2 варианта – потребление, сущностью которого является извлечение полезности, или получение дохода.

2. В содержательном отношении анализируемая система представляет собой территорию поселения. Основной формой поселения является город (в городах проживает ⅔ населения РФ, при том, что общая территория всех городов составляет только 2-3% земельного фонда страны). Соответственно, в качестве границ системы принимаются административно-территориальные границы конкретного города.

Никаких принципиальных различий модель земельной ренты городских территорий, то есть, ренты по местоположению ОН(Rloc) по сравнению с классической теорией не содержит:

 

Rloc RI RI.1 (?)
RI.2
RII RII.1
RII.2

 

По своей структуре данная модель идентична классической. Единственным проблемным вопросом является обоснование наличия RI .1. Совершенно очевидно, что ни о каком естественном плодородии применительно к земельным участкам в составе городских территорий речь идти не может. Однако это совершенно не исключает необходимости рассмотрения естественных характеристик, поскольку таковые имеются у любого земельного участка независимо от целей его использования. Для участков, используемых в целях строительства ОН, к таким естественным характеристикам могут быть отнесены естественный уклон, а также значимые неровности рельефа и малые природные объекты. В связи с изложенным включение в модель Rloc следует считать вполне обоснованным.

Аналогичную логическую замену необходимо провести по отношению к RI .2.Необходимо детализировать содержательную характеристику пространственного фактора. Для ОН эта конкретизация выражается в понятии «местоположение». Необходимо четко разграничивать градации местоположения (уровень точности). Абсолютное местоположение выражается геодезическими координатами ОН, они представляют собой формальный показатель и реально в экономическом анализе не используются. Относительное местоположение имеет 2 подуровня:

1 – адрес, который представляет собой условную и превращенную форму местоположения ОН;

2 – относительное местоположение, выражаемое отдаленностью конкретного ОН от внешних границ центра города.

С учетом изложенного необходимо определить правильный показатель удаленности. Прямая мера расстояния (единицы длины) правильной считаться не может, так как не учитывает обязательного использования средств коммуникации. Перемещение в городе в абсолютном большинстве случаев осуществляется с использованием транспортных средств, поэтому в качестве адекватного показателя используется транспортная доступность – время на перемещение от местоположения конкретного ОН до внешних границ центра города с использованием основной транспортной схемы (tтрансп .). Таким образом, RI.2= f(tтрансп.).

Совершенно очевидно, что в модели Rloc должны присутствовать RII .1и RII .2, но они имеют специфическое по сравнению с Rзем .выражение. В качестве меры RII .1можно принять количество объектов благоустройства и озеленения, а в качестве меры RII .2– удельную величину присоединенного к земле капитала (Куд), то есть суммарную стоимость всех ОН в расчете на единицу площади различных фрагментов городской территории.

В реальной практике имеет место тесная зависимость между центральностью расположения земельного участка и интенсивностью его текущего обслуживания. Это позволяет определить в качестве рентного фактора RII. 1, излишки труда, выраженные в денежной форме по сравнению с нормативной интенсивностью обслуживания, то есть RII.1 =+ΔТробсл..

Вся совокупность ОН может быть разделена на 3 различных группы:

на земные (дорожное покрытие, озеленение)

над земные (собственно ОН в виде зданий, сооружений, строений)

под земные (паркинги, метрополитен)

Модель Rloc не имеет никаких отличий по сравнению с классической в той части, которая относится к RII. Точно так же осуществляется приложение капитала и труда, а единственное несущественное различие заключается в результатах этого приложения (вместо готовой сельскохозяйственной продукции результатом являются различные улучшения земельного участка, в виде надземных, подземных и наземных ОН).

В основу определения Rloc положена аддитивная модель, то есть Rloc= RI+RII= (RI.1 + RI.2) + (RII.1 + RII.2). Нужно учитывать, что в данном случае осуществляется «логическое суммирование», и перестановка слагаемых категорически исключается, так как количественное выражение Rloc формируется под воздействием качественно разнородных и имеющих различную приоритетность рентных факторов.

Поскольку город является основным пространством жизнедеятельности человека, существенное влияние оказывает характер взаимодействия с окружающей природной средой. Это воздействие всегда является негативным, поскольку имеет место совокупность антропогенных и техногенных нагрузок. Результирующей характеристикой воздействия принято считать экологический фактор – состояние экологии (Е) в месте расположения ОН. Количественной мерой Е является предельно допустимая концентрация вредных веществ в атмосферной воздухе (ПДК).

По результатам проведенного анализа модель Rloc может быть представлена следующим образом:

Rloc=d1RI+d2RII= d1tтрансп.+ d2Куд+ d3E

В нормативной модели имеет место соотношение вида d3> d2> d1, а в реальной практике соотношение имеет противоположный характер (d1>> d2 >d3).

С учетом крайне сложного и разнообразного распределения различных факторов по территории города со значительным периодом градостроительной эволюции можно констатировать, что ОН с Rloc= 0 могут располагаться в различных точках городского пространства, но при этом общий уровень ренты всегда закономерно повышается по мере приближению к центру (рис. 15):

Рис. 15. Динамика ренты по местоположению

 

Функция Rloc= f(L) может быть непрерывной линейной (2), непрерывной нелинейной (1, 3) и кусочно-нелинейной (4). Более того, возможен вариант при котором Rloc≈ 0 (5).

<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Внешний износ объектов недвижимости | Тема 4. Анализ фактора использования
Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2014-01-04; Просмотров: 406; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.025 сек.