Прекращение прав собственности на землю, землевладения, землепользования и аренды

Права на земельные участки, предусмотренные законодательством, могут быть прекращены только по тем основаниям и в том порядке, ко­торые предусмотрены законом.

Земельный кодекс РФ разделяет основания прекращения прав на зе­мельные участки на те, что прекращаются по инициативе правообладате­ля, и на те, за которыми следует принудительное прекращение права.

Лица, использующие земельные участки, не могут быть лишены пра­ва отказаться от него, а значит, и возможности прекратить свое право на участок, хотя бы потому, что никому не может быть навязано использо­вание вещи помимо его воли. Однако и произвольные действия правооб­ладателя по прекращению использования земельного участка — не луч­ший вариант для правовых отношений. За прекращением прав на зе­мельный участок наступают существенные правовые последствия — для земельного участка должен быть определен новый правообладатель, а возможно, и новый правовой статус.

Существование особого правового порядка прекращения прав на зе­мельные участки придает стабильность всему кругу отношений по поводу оборота земли. Собственно, если мы знаем, что права на земельный уча­сток не могут быть произвольно прекращены, мы не можем и произ­вольно, без особых на то оснований его занять.

То, что именуется принудительным прекращением прав на земельный участок, является, по сути, оформленным нормативно, особым видом компромисса между интересами и правами частного лица и общества в целом. Земельный участок может быть изъят у правообладателя либо для целей общественных или государственных, либо в наказание за ис­пользование земли, противоречащее представлениям общества об исполь­зовании рациональном и экологически безопасном.

При этом государство и местное самоуправление не могут осуществ­лять изъятие земельных участков по своему усмотрению, без особых ос­нований и без соблюдения установленных законодательно правил. Это было бы прямым нарушением прав на земельные участки лиц, ими обладающих. Кроме того, принудительное прекращение прав на землю является существенным ограничением прав на земельные участки вооб­ще. А ограничения прав могут быть установлены не иначе как федераль­ными законами.

Перечень оснований принудительного прекращения прав на земель­ные участки, предусмотренный Земельным кодексом Российской Федера­ции, является закрытым. Это означает, что иными, в том числе феде­ральными, законами не могут быть предусмотрены иные основания и порядок прекращения прав, кроме тех, что установлены Кодексом.

Регулирование прекращения права собственности на земельный уча­сток занимает особое место в земельном праве. Нормы о прекращении права собственности на землю основаны на общих положениях о владе­нии, пользовании, распоряжении, гарантиях и защите права собственно­сти- Правовые отношения в данном случае опираются на общие нормы конституционного и гражданского законодательства. Так, ст. 35 Консти­туции РФ установила, что право частной собственности охраняется зако­ном. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по реше­нию суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Статьей же 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении при­надлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собствен­ность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права вла­дения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Земельным кодексом РФ определена правовая специфика прекраще­ния права собственности. Прежде всего она связана с изъятием (выку­пом) земельного участка для государственных и общественных нужд.

Право собственности на земельный участок прекращается на следующих основаниях:

При отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам; при отказе собственника от права собственно­сти на земельный участок;

— в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Земельный кодекс следует общим основаниям прекращения права собственности, предусмотренным ст. 235 ГК РФ, согласно которой право собственности прекращается при: а) отчуждении собственником своего имущества другим лицам; б) отказе собственника от права собственно­сти; в) гибели или уничтожении имущества; г) при утрате права собст­венности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Отчуждение собственником земельного участка осуществляется на основании сделки, когда собственник земельного участка осуществляет £го продажу на основании договора купли-продажи (или продажи) или иных договоров. Отчуждение земельного участка может наступить также в связи с исполнением и иных договоров, объектом которых являются земельные участки, например при обращении взыскания на земельный Участок по договору ипотеки, в связи с неисполнением основного обяза­тельства.

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собст­венности на земельный участок, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить ка­кие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ).

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязан­ностей собственника в отношении соответствующего имущества до при­обретения права собственности на него другим лицом. Таким образом, собственник, отказавшийся от земельного участка, отвечает за его содер­жание, обязан платить земельный налог до момента перехода права соб­ственности иному лицу. Он же, как собственник, несет бремя содержа­ния принадлежащего ему земельного участка (если иное не предусмотре­но законом или договором)1. Поскольку риск случайной гибели или случайного повреждения имущества также несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, это положение настоль­ко, насколько его можно распространить на земельные участки, также действует и для собственника земельного участка.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципаль­ной собственности, отчуждаются в собственность граждан и юридических лиц по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации. При этом заключение договоров купли-продажи таких земельных участков осуществляется преимущественно на торгах (см. ст. 38 ЗК РФ).

Принудительное изъятие земельного участка у собственника не до­пускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным зако­ном, производятся2:

1) обращение взыскания на земельный участок по обязательствам;

2) отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу;

3) реквизиция земельного участка;

4) конфискация земельного участка;

5) невозможность выдела в натуре земельного участка участнику до­левой собственности при ее разделе на основании ст. 252 ГК РФ;

6) признание на основании решения суда права собственности на земельный участок за собственником недвижимости, согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ, когда снос здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами;

7) выкуп земельного участка для государственных и общественных нужд. Выкуп земельных участков для государственных или муниципаль­ных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

— выполнением международных обязательств Российской Федера­ции;

— размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

— иными обстоятельствами в установленных федеральными закона­ми случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации. Список ос­нований изъятия (выкупа) земельного участка является открытым, одна­ко в качестве основных случаев названы два. При этом под выполнением международных обязательств следует понимать обязательства, взятые на себя Российской Федерацией подписанием международных договоров (п. б) ч. 1 ст. 49 ЗК РФ). Вторым основным случаем определено разме­щение объектов государственного или муниципального значения. То, что объекты должны быть государственного или муниципального значения, означает, что они размещаются не в интересах частных лиц (граждан или юридических лиц), а в интересах публичных, но их строительство может быть произведено силами коммерческих организаций. Под данное осно­вание подпадает и выкуп земельных участков под застройку на землях поселений, в соответствии с планом развития поселения, предусмотрен­ным ч. 2 ст. 49 ЗК РФ;

8) изъятие земельного участка, используемого с нарушением законо­дательства.

Установлен особый случай прекращения права собственности в том случае, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принад­лежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

Это положение может распространяться и на прекращение права собственности на земельные участки. В частности, при истребовании участка из чужого незаконного владения и, что может быть частным слу­чаем этого, когда гражданином или юридическим лицом был приобретен земельный участок из земель, изъятых на основании ЗК РФ из оборота.

При этом в случаях, когда имущество не отчуждено собственником в установленные данной статьей сроки, земельный участок, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собствен­ность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, оп­ределенной судом.

Обращение в государственную собственность земельных участков, на­ходящихся в собственности граждан и юридических лиц (национализа­ция), производится на основании положений о выкупе земельных участ­ков для государственных или муниципальных нужд с возмещением его стоимости и других убытков в порядке, установленном Земельным ко­дексом и ст. 306 Гражданского кодекса РФ.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовле­творению, если государственный орган или орган местного самоуправле­ния, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использо­вание земельного участка в целях, для которых он изымается, невозмож­но без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Указанное правило соответственно применяется при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с изъятием гор­ных отводов, участков акватории и других участков, на которых находит­ся имущество.

Согласно общим, установленным правилам1 в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое иму­щество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъ­ято у собственника путем выкупа государством или продажи с публич­ных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279—282 и 284-286 ГК РФ.

Отчуждение земельного участка его собственни­ком другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом учитываются положения ст. 27 ЗК РФ об ограничении оборотоспособности земельных участков. Отчуждение земельного участка его собственником может осуществляться в порядке исполне­ния договора, предусмотренном гражданским законодательством, а именно — на основании договоров купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договора пожизненной ренты. Дан­ные сделки следует отличать от передачи прав на земельный участок по завещанию, поскольку право на земельный участок переходит на этих основаниях иному лицу после смерти собственника.

При отказе от права собственности на земельный участок этот зе­мельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается граждан­ским законодательством.

Поскольку бесхозяйной по смыслу ст. 225 ГК РФ является вещь, не имеющая собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался, то право соб­ственности на земельный участок, от которого собственник отказывается, может быть сохранено за ним только с момента подачи заявления и до постановки земельного участка на учет как бесхозяйной вещи. После по­становки на учет право прежнего собственника на земельный участок прекращается.

Согласно той же статье ГК РФ земельные участки, как бесхозяйные недвижимые вещи, принимаются на учет органом, осуществляющим го­сударственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявле­нию органа местного самоуправления, на территории которого они нахо­дятся.

По истечении года со дня постановки земельного участка на учет ор­ган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может об­ратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собст­венности на участок.

Бесхозяйный земельный участок, не признанный по решению суда поступившим в муниципальную собственность, может быть вновь при­нят во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собствен­ником либо приобретен в собственность в силу приобретательной дав­ности.

Отказ собственника от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой пре­кращение соответствующего права. При отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой ре­жим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на ко­торую устанавливается гражданским законодательством.

В данном разделе мы обращаемся к реализации перечисленных выше оснований прекращения права собственности на земельный участок, осу­ществленные, если прекращение это наступает не по воле собственника.

Так, изъятие земельного участка путем обраще­ния взыскания на него по обязательствам соб­ственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором1. Пра­во собственности на земельный участок, на который обращается взыска­ние, прекращается у собственника с момента возникновения права соб­ственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это иму­щество.

Земельным кодексом РФ, как уже говорилось, признается и такое основание принудительного прекращения права собственности на зе­мельный участок, как реквизиция.

Следует заметить, что эта категория первоначально была установлена гражданским законодательством. Реквизиция производится, согласно ГК РФ, в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Имущест­во в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных за­коном, с выплатой ему стоимости имущества. Это, собственно, и состав­ляет содержание реквизиции.

Реквизиция — процедура не безвозмездная, собственнику возмещает­ся стоимость имущества. Оценка реквизируемого имущества производит­ся органом, осуществляющим реквизицию, на основании законодательст­ва об оценочной деятельности. Если же собственник не согласен с про­веденной оценкой, он может оспорить ее в суде.

Гражданский кодекс также определяет, что лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему со­хранившегося имущества.

Следует обратить внимание на то, что Земельный кодекс, в целом следуя основаниям проведения реквизиции, определенным ГК РФ, вносит в ее содержание новые элементы, которые действуют только для зе­мельных участков. Так, устанавливается, что земельный участок может быть изъят уполномоченными исполнительными органами государствен­ной власти у его собственника временно в целях защиты жизненно важ­ных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз.

Есть и еще одно отличие: поскольку реквизиция представлена ЗК Рф как временное изъятие земельного участка, собственнику возмещается не его стоимость, а убытки и выдается документ о реквизиции. Предполага­ется, что земельный участок будет возвращен собственнику после пре­кращения оснований реквизиции. И только в случае невозможности воз­врата реквизированного земельного участка его собственнику возмещает­ся рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со ст. 66 ЗК РФ, или по его желанию предоставляется рав­ноценный земельный участок. При этом устанавливается, что оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсиру­ются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причи­ненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судеб­ном порядке.

В то же время у собственника реквизируемого земельного участка ос­тается право при прекращении действия обстоятельств, в связи с кото­рыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированно­го земельного участка в судебном порядке.

Такие существенные отличия реквизиции по Земельному кодексу и реквизиции по Гражданскому кодексу дают основание сделать вывод о том, что Земельный кодекс урегулировал в этом случае одноименный, но иной круг отношений. Во-первых, при реквизиции земельного участка речь идет скорее не о прекращении права собственности (что можно бе­зоговорочно сказать о реквизиции по ГК), а об особом виде временного изъятия участка. Право собственности может быть прекращено только при невозможности возврата участка. Это подтверждается и тем, что только в этом случае выплачивается стоимость земельного имущества, т. е. производится его выкуп. Во-вторых, реквизиция предусматривается Земельным кодексом не только для изъятия земельных участков у собст­венников, но и у пользователей, в том числе арендаторов и у лиц, обла­дающих правом пожизненного наследуемого владения. Гражданский же кодекс предусматривает реквизицию только имущества, находящегося в собственности.

Может возникнуть вопрос о том, возможна ли реквизиция земельного участка в порядке, определенном ГК РФ? На наш взгляд, нет. Такой по­рядок не предусмотрен Земельным кодексом РФ, который является основ­ным актом, регулирующим особенности перехода права собственности на землю от одного лица к другому, т. е. оборота земельных участков.

Право собственности на земельный участок может быть прекращено и на основании его выкупа для государственных и муниципальных нужд. Однако основания и порядок прекращения права собственности (как и то, что при выкупе для государственных и муниципальных нужд право собственности действительно прекращается), отличают этот институт от реквизиции земельных участков.

Земельным законодательством установлена в какой-то степени с реквизицией земельного участка процедура временного занятия земельного участка, которое происходит по тем же основаниям, что и реквизиция, но не требует изъятия земли. В принципе это должно оз­начать, что собственник участка вправе (по возможности) им владеть и пользоваться, что естественным образом влияет и на размер возме­щаемых убытков. Действия по временному занятию участка влекут за собой, как это утверждено ЗК РФ, временное ограничение прав на зе­мельный участок.

Земельным кодексом не определено, имеет ли собственник право на отчуждение права собственности при реквизиции участка или его вре­менном занятии. Нормативного запрета о заключении сделок подобного рода нет, поэтому мы считаем, что собственник вправе передать право собственности другому лицу вместе со всеми установленными обременениями участка.

В порядке конфискации земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за соверше­ние преступления.

Характер преступлений, за которые может наступить конфискация, установлен Уголовным кодексом РФ1. Конфискация имущества устанав­ливается за тяжкие и особо тяжкие преступления, совершенные из коры­стных побуждений, и может быть назначена судом только в случаях, пре­дусмотренных соответствующими статьями Особенной части УК РФ.

Общие основания и порядок конфискации имущества установлены Гражданским кодексом РФ, согласно которому имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения в случаях, пре­дусмотренных законом. В данном случае Земельным кодексом (в каче­стве закона, о котором упоминает Гражданский кодекс РФ) предусмат­ривается, что конфискация — безвозмездное изъятие участка — возмож­но только за совершение преступлений. В административном порядке, как это допускает ГК РФ, конфискация земельных участков не преду­сматривается.

Изъятие земельного участка для государствен­ных и муниципальных нужд осуществляется только путем выкупа. Обязательность выкупа (оплаты изымаемого земельного участка) следует из Ст. 35 Конституции РФ, определяющей права собственника имущества. Часть 3 данной статьи гласит, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для госу­дарственных нужд может быть произведено только при условии предва­рительного и равноценного возмещения.

Кроме того, Земельным кодексом установлены и дополнительные ог­раничения изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков.

Так, изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для сельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспече­нием обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, маги­стральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подоб­ных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размеще­ния этих объектов. Земельные участки в городских и сельских поселени­ях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генераль­ными планами городских и сельских поселений, правилами землепользо­вания и застройки.

Выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд урегулирован и Гражданским кодексом РФ. Так, согласно ст. 219 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государст­венных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Феде­рацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муници­пальным образованием.

При этом в соответствии с той же статьей решение об изъятии зе­мельного участка для государственных или муниципальных нужд прини­мается федеральными органами исполнительной власти и органами ис­полнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются феде­ральным земельным законодательством.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участ­ка до истечения года со дня получения собственником такого уведомле­ния допускается только с согласия собственника.

Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произ­веденной регистрации с указанием ее даты.

Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земель­ного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

На основании ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подле­жащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с мо­мента государственной регистрации решения об изъятии участка до дос­тижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка мо­жет владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном уча­стке в указанный период.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка (ст. 281 ГК РФ). Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить вы­купную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стои­мость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущест­ва, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекра­щением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущен­ную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен вза­мен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земель­ного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Иск о выкупе земельного участка для государственных или муници­пальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента на­правления собственнику участка уведомления, указанного в п. 3 ст. 279 Гра­жданского кодекса.

Условиями изъятия земельных участков для государственных или му­ниципальных нужд предусматривается, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муни­ципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муници­пальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего вы­купу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Так, Гражданским кодексом установлено, что в зависимости от того, Для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Фе­дерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муни­ципальным образованием.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или му­ниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Изъятие у собственников земельных участ­ков ввиду их использования с нарушением зако­нодательства, в том числе при неиспользовании его по целевому назначению, осуществляется только на основе гражданского законодательства. Согласно ст. 284 ГК земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяй­ственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение ко­торого участок не мог быть использован по назначению из-за стихий­ных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое ис­пользование.

Земельный участок может быть также изъят у собственника, если ис­пользование участка осуществляется с грубым нарушением правил ра­ционального использования земли, установленных земельным законода­тельством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки1.

Орган государственной власти или местного са­моуправления, уполномоченный принимать ре­шения об изъятии земельных участков по осно­ваниям, предусмотренным ст. 284 и 285 ГК, а также порядок обязательного заблаговремен­ного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

В правовом регулировании прекращения прав на земельные участки лиц, не являющихся их собственниками, есть некоторые общие черты. В частности, можно выделить добровольное и принудительное прекраще­ние прав. Некоторые основания являются общими, например изъятие зе­мельного участка для государственных и муниципальных нужд, изъятие ввиду нарушения законодательства.

Однако есть и различия, в том числе существенные. Так, например основания принудительного прекращения прав в этом случае предусмотрены непосредственно Земельным кодексом РФ. Изменения или допол­нения в установленный перечень не могут быть внесены иными норма­тивными актами, в том числе федеральными законами.

В соответствии с земельным законодательством право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного насле­дуемого владения земельным участком прекра­щаются при отказе землепользователя, землевла­дельца от принадлежащего им права на земель­ный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ. В случае отказа от права постоянного (бессроч­ного) пользования или пожизненного наследуе­мого владения от правообладателя не требуется указывать основания такого отказа. В то же время отказ от права на земельный участок в самом общем случае может последовать при отсутствии надобности даль­нейшего его использования. Так, например, при ликвидации юридиче­ского лица или смене места жительства гражданина.

Одним из существенных условий, выставляемых пользователю или владельцу земельного участка как земельным, так и гражданским законо­дательством, является то, что сам факт отказа от участка не является ав­томатическим прекращением права. Правообладатели обязаны содержать участок, выплачивать установленные платежи за землю, выполнять иные действия, связанные с реализацией права, до тех пор, пока земельный участок не перейдет во владение собственнику — Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Факт прекращения права констатируется действиями по государственной регистрации соответствующих изменений.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекра­щаются принудительно при:

1) использовании земельного участка не в соответствии с его целе­вым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными Земельным кодексом РФ;

2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений: отравление, загрязнение, порча или уничтожение пло­дородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удоб­рениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, Использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; нарушение установленного соответствующими нормами Земельного кодекса режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохран­ного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению; систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучше­нию земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв; систематическая неупла­та земельного налога;

4) неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским зако­нодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяй­ственного производства либо жилищного или иного строительства, в ука­занных целях в течение трех лет, если более длительный срок не уста­новлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятии земельного участка для государственных или муници­пальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 55 Зе­мельного кодекса РФ;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, пре­дусмотренными ст. 51 Земельного кодекса РФ.

Решение о принудительном прекращении прав на земельные участки в предусмотренных случаях принимается судом в соответствии со ст. 54 ЗК РФ.

Земельным кодексом установлены различные основания для прекращения частного и публич­ного сервитута. Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Публичный сервитут может быть пре­кращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был ус­тановлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

Статья 276 ГК РФ устанавливает, что по требованию собственника зе­мельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекра­щен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Кроме того, согласно той же статье в случаях, когда земельный участок, принадле­жащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сер­витутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Акт об отмене публичного сервитута должен принимать тот орган го­сударственной власти или местного самоуправления, на основании реше­ния которого данный сервитут был установлен.

Собственно прекращение аренды земельного участка означает прекращение договора аренды земельного участка, и согласно Земельному ко­дексу РФ, наступает оно по основаниям и в по­рядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недви­жимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права на сданное в аренду имущест­во к другому лицу не является основанием для изменения или расторже­ния договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Мы уже назвали несколько случаев, когда арендатор имеет право досроч­но расторгнуть договор. Статья 620 ГК предусматривает еще один, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный уча­сток окажется в состоянии, непригодном для использования. Кроме того, ст. 611 предоставляет арендатору право расторгнуть договор и потребо­вать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земель­ным участком необходимые для его использования документы и принад­лежности и без них арендатор не может эксплуатировать земельный уча­сток в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать.

Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арен­датора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения до­говора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земель­ный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа», или в состоянии, обусловлен­ном договором (ст. 622 ГК РФ). Если же арендатор не прекратил пользо­ваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арен­додателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекра­тил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда вне­сенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он впра­ве претендовать на их возмещения.

Арендодатель на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть до­говор досрочно, если арендатор:

— пользуется земельным участком с существенным нарушением ус­ловий договора или назначения земельного участка либо с неоднократ­ными нарушениями;

— существенно ухудшает качество земель;

— более двух раз подряд по истечении установленного срока не вно­сит арендную плату.

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного вне­сения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения аренд­ной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены также условия расторжения Договора по инициативе арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК, т- е. при существенном нарушении договора другой стороной. Что же счи­тается существенным нарушением договора? Это нарушение, влекущее для другой стороны ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении догово­ра. Значит, арендодатель может настаивать на включение в договор усло­вий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные нарушения арендатором условий договора. Перечень этих условий зависит от содер­жания конкретного договора.

В то же время закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное предупре­ждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий до­говора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обя­занностью арендатора.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование аренда­тору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользо­ванию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капи­тальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвеча­ет, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участ­ком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на зе­мельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовы­ми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него зем­ли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в соб­ственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, право собственника земельного участка на приобретение оставшейся нем недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 283 ГК), а также прекращении прав на земельный участок вви­ду его ненадлежащего использования (ст. 286 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания дос­рочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответст­вии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ЗК РФ. другими законами или договором.

При этом та же статья устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, ко­торое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключе­нии договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Помимо установленных Гражданским кодексом, Земельным кодексом РФ вводятся дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка.

Так, аренда земельного участка может быть прекращена по инициа­тиве арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целе­вым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ЗК РФ;

2) использования земельного участка, которое приводит к сущест­венному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значи­тельному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонаруше­ния, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с Удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хране-нии, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вРеда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сель­скохозяйственного производства либо жилищного или иного строитель­ства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок Не Установлен федеральным законом или договором аренды земельного Участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного Участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или вви­ду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципаль­ных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, уста­новленными ст. 51 ЗК РФ.

Прекращение аренды земельного участка по перечисленным основа­ниям, указанным в Земельном кодексе РФ, не допускается в период по­левых сельскохозяйственных работ, а также в иных установленных феде­ральными законами случаях.

Земельным кодексом РФ установлены следую­щие основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования: это истечение срока, на который земельный участок был предостав­лен, а также по двум основаниям, предусмот­ренным и для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, а именно: — использование земельного участка не в соот­ветствии с его целевым назначением и принад­лежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ЗК РФ; — использование земельного участка, которое приводит к сущест­венному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значи­тельному ухудшению экологической обстановки.

Инициатива прекращения права безвозмездного срочного пользова­ния, в случае досрочного прекращения использования земельного участ­ка может исходить от лица, предоставившего участок. Пользование мо­жет быть прекращено также и по соглашению сторон.

В случае, если право безвозмездного срочного пользования возникло на основании решения органа государственной власти или местного са­моуправления, прекращение использования земельного участка на осно­вании этого права наступает по истечении срока, установленного в дан­ном акте.

Что же касается использования земельного участка на основе права безвозмездного срочного пользования в силу договора между гражданами или юридическими лицами, то по истечении срока, указанного в догово­ре, по соглашению сторон либо прекращаются отношения по использо­ванию, либо возобновляются на новый срок. При этом, если пользова­тель по истечении срока использования участка продолжает его исполь­зовать, а лицо, предоставившее участок, не потребовало прекращения такого использования, договор продолжает свое действие. В то же время любая из сторон может потребовать прекращения договора.

Особо оговорено земельным законодательством то, что работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей слу­жебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необхо­димого для окончания сельскохозяйственных работ.

Опредлены отдельно основания прекращения права безвозмездного срочного пользования, если на основании этого права предоставлен слу­жебный земельный надел. Так, право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен.

Прекращение права на служебный надел оформляется решением ор-рзнизации, предоставившей такой служебный надел в пользование.

В то же время право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по ста­рости или пенсию по инвалидности.

Право на служебный надел может быть сохранено не только за ра­ботником, но и за членами его семьи в следующих случаях:

1) если работник призван на действительную срочную военную службу или альтернативную службу — на весь срок прохождения службы;

2) если работник поступил на учебу — на весь срок обучения в обра­зовательном учреждении;

3) если работник погиб в связи с исполнением служебных обязанно­стей.

Кроме того, право на служебный надел сохраняется за нетрудоспо­собным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия.

Следует заметить, что служебный земельный надел предоставляется преимущественно для сельскохозяйственных работ, поэтому право поль­зования служебным наделом может быть прекращено после снятия уро­жая.

Пользователи (за исключением арендаторов, для которых прекращение права аренды регулирует­ся законом и договором), а также владельцы зе­мельных участков вправе отказаться от предос­тавленного им права.

Ранее законодательством были недостаточно урегулированы процеду­ры отказа от земельного участка, в связи с чем возникали разнообразные коллизии, связанные с выяснением того, что означает, например, дли­тельное неиспользование участка и можно ли его приравнять к отказу от права на него. Не было единообразия и ясности в том, каким образом должен быть оформлен отказ.

Принятым Земельным кодексом РФ ряд этих вопросов решен.

Теперь установлено, что отказ лица от осуществления принадлежаще­го ему права на земельный участок оформляется подачей заявления об отказе в органы, осуществляющие распоряжение зесмельными участками, либо при прекращении права на земельный надел — работодателю, пре­доставившему участок.

Кроме того, ЗК РФ установил, что подача заявления не влечет за со­бой прекращение соответствующего права. Право это прекращается с принятием решения субъектом, предоставившим участок (собственни­ком, лицом, осуществляющим действия от имени собственника), или иным лицом, наделенным полномочиями по прекращению этого права. Так, при отказе лица от права пожизненного наследуемого владения зе-Мельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования зе-Ыельным участком распоряжение данным земельным участком осуществ-л«ется исполнительным органом государственной власти или органом Устного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ.

Как и право собственности, права пользовате­лей и владельцев земельных участков могут быть прекращены в принудительном порядке. При этом устанавливается, что принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования зе­мельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использова­ния земельного участка после наложения админи­стративного взыскания в виде штрафа Одновременно с наложением административно­го взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного зе­мельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законода­тельства, выносится предупреждение о допущенных земельных правона­рушениях с последующим уведомлением органа, предусмотренного ст. 29 Земельного кодекса РФ и предоставившего земельный участок.

Такое предупреждение должно содержать: указание на допущенное земельное правонарушение; срок, в течение которого земельное правона­рушение должно быть устранено; указание на возможное принудительное прекращение права на земельный участок в случае неустранения земель­ного правонарушения; разъяснение прав лица, виновного в нарушении земельного законодательства, в случае возбуждения процедуры принуди­тельного прекращения прав на земельный участок; иные необходимые условия.

Форма предупреждения должна быть установлена Правительством Российской Федерации.

В случае неустранения указанных в предупреждении земельных пра­вонарушений в установленный срок исполнительный орган государствен­ной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекра­щении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использо­вания в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ.

Орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные указанной выше статьей ЗК РФ, направляет в суд заяв­ление о прекращении права на земельный участок. По истечении десяти­дневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, на­правляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законодательством подчеркивается, что прекращение права на зе­мельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от предусмотренного ст. 76 ЗК РФ возмещения причи­ненного вреда.

Решение об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего ис­пользования земельного участка может быть обжаловано в судебном по­рядке.

Обратим внимание на то, что порядок прекращения прав на земель­ные участки при ненадлежащем их использовании определен и граждан­ским законодательством.

Права пользователей и владельцев земельных участков могут быть Прекращены в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Изъятие земельных участков у владельцев и пользователей в данном случае осуществляется по тем же основаниям, что и выкуп земельных участков у собственников, а именно по основа­ниям, установленным ст. 49 Земельного кодекса РФ. Земельным кодек­сом установлено, что порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муници­пальных нужд устанавливаются гражданским законодательством.

Как уже говорилось ранее, сделки являются одним из правовых ос­нований возникновения и прекращения прав на земельные участки.

Важность этого правового института, большой объем норм, регули­рующих сделки, а также и то, что заключение, реализация и прекраще­ние сделок включают в себя широкий круг отношений, обусловили то, что рассмотрение этого вопроса выделено в самостоятельную главу.

Поскольку заключение сделок с земельными участками является од­ним из основных способов включения их в оборот, данная глава обра­щается к рассмотрению понятия и содержания оборота земельных уча­стков.

Дата добавления: 2014-01-04