Компетенция органов по предоставлению земельных участков и изъятию земель

Распределение и перераспределение земель.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка является первым и основным юридически значимым действием при переходе права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Оно является выражением воли собственника по отчуждению участка. При безвозмездной передаче земельного участка решение является основанием для отвода и государственной регистрации прав на участок. При возмездном отчуждении - основанием для заключения договора.

Следует обратить внимание на то, что настоящее правило, установленное Земельным кодексом РФ, будет действовать в полной мере только после фактического разграничения государственных земель на федеральные земли, земли субъектов РФ и муниципальные. До этого момента распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное, согласно ч. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Этой же ч. 10 ст. 3 установлено особое правило по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения на федеральную, субъекта РФ и муниципальную: до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.

Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю был определен Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю".

Ряд норм, непосредственно касающихся определения полномочий соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления по распоряжению земельными участками, на которых расположено недвижимое имущество, находящимися в государственной собственности до ее разграничения, установлены также Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В каких случаях не допускается отказ в предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности?
Согласно ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земельных участков: для строительства, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Также не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Однако не следует понимать эти положения так, что любой обратившийся в соответствующие органы может получить земельный участок в собственность. Предоставление участков из публичной собственности подчиняется также и законодательству о планировании использования земель, которое, в частности, должно предполагать, для каких целей будет использоваться тот или иной земельный участок из государственной или муниципальной собственности. Важной является также оценка правового статуса заявителя (в ряде случаев иностранцы и лица без гражданства лишены возможности приобретения земельных участков в собственность).

Какие ограничения в размерах земельных участков установлены законодательством?
Статьей 33 ЗК РФ "Нормы предоставления земельных участков" определены основные принципы установления предельных размеров предоставляемых земельных участков. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Для целей, не указанных в приведенном выше перечне, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Определение размеров земельных участков имеет особое значение для отношений, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения. Статьей 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" определено, что минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве.

Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей.

Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для мелиорированных земель.

Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Установленный законом субъекта Российской Федерации размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.
Указанная статья Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" говорит, что законодательство субъекта Российской Федерации устанавливает два параметра определения размера участков: минимальный размер участка сельскохозяйственного назначения в границах субъекта и критерии определения максимальных и минимальных площадей сельхозземель, которые могут находиться во владении одного гражданина, а также его родственников.

Специальные требования к размеру и местоположению земельного участка, установленные нормами этой статьи, обусловлены, как должно следовать из ее содержания, особенностями более рационального хозяйственного использования сельскохозяйственных земель, особенностями использования земель этой категории в конкретных регионах, а также намерением законодателя не допустить сосредоточения значительных площадей сельскохозяйственных угодий в руках ограниченного числа граждан.

Размеры земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц, ограничивать не предполагается. По данному положению могут быть высказаны некоторые замечания. Эта норма, в принципе, может означать запрет приобретения частным лицом в собственность предприятия, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, если площадь земельного участка этого предприятия будет превышать установленные максимальные размеры. Помимо этого ограничения будут действовать для граждан, организующих крестьянские хозяйства, поскольку последние юридическими лицами не являются.

Чтобы определить, соответствуют ли размеры земельного участка требованиям закона, его границы и целевое назначение должны быть установлены в порядке, предусмотренном законом. Кроме того, размер земельного участка, его границы и местоположение являются основными параметрами, определяющими его как недвижимое имущество и объект оборота. Требования по установлению границ земельных участков определены Земельным кодексом РФ, а также законодательством о землеустройстве.

В одном здании размещается образовательное учреждение на праве оперативного управления и коммерческий банк. Земельный участок был оформлен полностью на учреждение на праве постоянного (бессрочного) пользования. Затем часть здания была оформлена на коммерческий банк в аренду. Теперь банк хочет выкупить земельный участок. Возможно ли это?
Следует сказать, что в данном случае возможность выкупа земельного участка не исключается. Однако выкуп может быть осуществлен только с согласия публичного собственника или органа государственной власти (местного самоуправления), уполномоченного распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной собственности.

Согласно действующему законодательству право требовать выкупа земельного участка может только собственник недвижимого имущества, но не арендатор. Если речь идет о выкупе не всего, а только части площади земельного участка, пропорционально части площади здания, такое решение может быть принято только в случае раздела земельного участка и формирования вместо него двух новых. Это, как правило, возможно только при принятии положительного решения уполномоченных органов о формальном разделе здания на два самостоятельных объекта прав.

Согласно ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности помещения в одном здании, вправе приобрести участок в долевую собственность либо заключить договор аренды. Для этого они должны совместно обратиться в соответствующий орган. Как быть, если один из них не хочет выкупать землю, а желает оставаться на аренде?

Действительно, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ (п. 5) для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). На практике большое количество проблем возникает с реализацией требования о совместном обращении в соответствующие органы, поскольку собрать для этого всех сособственников или совладельцев недвижимости практически невозможно. Однако из-за жесткости нормы решить эту проблему весьма сложно. Мы склоняемся к необходимости внесения изменений в действующую норму ЗК РФ. В то же время в целях разрешения конфликтных ситуаций Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. N 11 высказана следующая позиция (п. 19): при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Каковы особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения?
Земельным кодексом РФ (ст. 36) установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, другими федеральными законами.

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на земельном участке, не подлежащем разделу, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в данный договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

В случае, если помещения в здании, расположенном на земельном участке, не подлежащем разделу, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений также имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.

Следует заметить, что помимо ЗК РФ приобретение прав на земельный участок при приобретении права собственности на недвижимое имущество урегулировано Гражданским кодексом РФ (ст. 552).

Смысл исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которое имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, заключается в их преимущественном праве на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка, на котором расположена указанная недвижимость.

Порядок и условия приобретения прав на земельный участок, как следует из ст. 36 ЗК РФ, напрямую зависит как от количества лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, так и от их правового статуса, а также от того, на основании какого права (права собственности, хозяйственного ведения и др.) данные субъекты владеют недвижимостью.

Порядок предоставления земельного участка, закрепление его на местности и оформление прав осуществляется на основании настоящей статьи, законодательства о землеустройстве, государственном земельном кадастре и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нормы о приватизации земельных участков, на которых расположены строения и сооружения, установлены также Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю".

Насколько правомерно относить к федеральной собственности (собственности субъекта Российской Федерации) земельные участки, занятые зданиями, приобретенными юридическими лицами на вторичном рынке, но ранее находившимися в федеральной собственности (собственности субъекта Российской Федерации)?

Этот вопрос можно разделить на два: в чью собственность перейдут указанные земельные участки после разграничения государственной собственности на землю и какой уполномоченный орган принимает решение о приватизации указанных земельных участков до разграничения государственной собственности?

Прежде всего следует объяснить, какое имущество следует считать приватизированным. Это важно, поскольку ст. 3 Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю" установлено, что в федеральную собственность переходят земельные участки, на которых находится именно приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в федеральной собственности.

С правовой точки зрения приватизированным можно считать только то имущество, которое было непосредственно приобретено собственником в частную собственность из публичной (т.е. приобретено им в порядке приватизации и на основании законодательства о приватизации).
Например, имущество АО, если данная организация продолжает в качестве собственника владеть и пользоваться этим имуществом, после приватизации следует считать приватизированным. То же имущество, но приобретенное в собственность у АО другим лицом, например ООО, а в дальнейшем приобретенное в собственность у ООО частным предпринимателем уже приватизированным являться не будет.

Эта позиция обоснована тем, что приватизация - это лишь отправной момент дальнейшего свободного оборота, в который вовлекается недвижимость, и считать такое имущество приватизированным при каждой очередной сделке (по сути до бесконечности) было бы нелогично. Отношения по приватизации имущества складываются у государства (органа местного самоуправления) и частного (юридического или физического) лица, непосредственно осуществляющего приватизацию. В этом случае имущество приобретается в порядке приватизации и на основе законодательства о приватизации.

Поэтому после осуществления всех соответствующих действий оно именуется приватизированным. В дальнейшем иное лицо приобретает это имущество уже в соответствии с общими нормами об обороте. Поэтому оно будет именоваться имуществом, приобретенным по сделке (по договору купли-продажи, мены и т.п.). То же самое мы наблюдаем и при других отношениях оборота. Так, например, для гр. Иванова дом, приобретенный им в порядке наследования, считается полученным по наследству. Если в дальнейшем Иванов передаст этот дом Сидорову по договору дарения, для Сидорова дом будет полученным в дар, а уж никак не приобретенным по наследству.

Таким образом, земельные участки, занятые недвижимым имуществом, ранее находившимся в федеральной собственности (собственности субъекта РФ, муниципальной собственности), приватизированным, а затем проданным иным юридическим или физическим лицами на вторичном рынке, не подпадают под нормы ст. 3 Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю" и к федеральной собственности после разграничения государственной собственности отнесены быть не могут.
Ответ на второй вопрос содержится в нескольких федеральных нормативных актах.

Так, ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (Вводный закон) установлено, что распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 утверждены Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю.

Данными Правилами установлено, кто принимает решение о приватизации земельных участков, как занятых, так и не занятых недвижимым имуществом, в указанный период. При этом Министерство имущественных отношений Российской Федерации (его территориальные органы) принимает решение о приватизации в случае приобретения гражданами и юридическими лицами объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности. В данном случае приобретение недвижимости гражданами и юридическими лицами имущества, находящегося в федеральной собственности, тождественно приватизации федерального имущества.

В иных случаях (кроме случаев приватизации земельных участков на основании решения субъекта РФ, определенных Правилами) решение принимает орган местного самоуправления. Под эти случаи подпадает приобретение земельных участков, на которых расположено недвижимое имущество, приобретаемое из муниципальной собственности или из собственности частной (т.е. на вторичном рынке).

В то же время п. 14 ст. 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (Закон о приватизации) определено, что до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством Российской Федерации к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации, принимают: органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости; органы, уполномоченные Правительством РФ, - в отношении земельных участков, на которых находятся иные объекты недвижимости. При этом, как указывает этот же Закон, данная его норма распространяется только на приватизацию земельных участков, занятых недвижимым имуществом (ст. 5).

Следует при этом обратить внимание на то, что нормы данного Федерального закона в этой части доминируют над нормами Постановления Правительства как имеющие высшую юридическую силу. Земельными федеральными законами данный конкретный вопрос не решен. То, что Закон о приватизации не является актом земельного законодательства, не имеет в данном случае принципиального значения, поскольку в ст. 3 Вводного закона не указано, что иное в распоряжении земельными участками до разграничения госсобственности на землю может быть предусмотрено только земельным законодательством.
Истолковать указанную норму Закона о приватизации однозначно достаточно сложно.

С одной стороны, его ст. 43 указывает, вразрез Постановлению Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576, что решение о приватизации участка принимает орган, принявший решение о приватизации недвижимости, на нем находящейся. В целом это означает, что вне зависимости от того, перешло приватизированное недвижимое имущество на вторичный рынок или нет (т.е. можно его считать приватизированным или нет), решение о приватизации участка принимает тот орган, который в свое время принял решение о приватизации недвижимости.

Однако, как следует из той же нормы, это касается только тех земельных участков, которые, в соответствии с законодательством Российской Федерации, не отнесены к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации. Причем не отнесены к данным видам собственности до разграничения государственной собственности на землю.

Таким образом, для применения этой нормы следует решить вопрос, имеются ли в виду земельные участки, на которые не возникло право соответствующей публичной собственности, или речь идет о земельных участках, не подпадающих под критерии Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю", - о них невозможно сказать, в чью собственность они перейдут в результате разграничения.

Данное положение может быть истолковано двояко.
Первое. Данная норма не распространяется только на те земельные участки, на которые уже возникло до разграничения государственной собственности на землю право собственности федеральной, субъекта РФ или муниципальной.
Мнение о том, что такое право может возникнуть до и помимо процедуры разграничения, установленной Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю", основано на общих нормах ЗК РФ и ГК РФ об основаниях возникновения права собственности, в том числе и по сделке. Тогда решение о приватизации подавляющего числа земельных участков до разграничения государственной собственности на землю должно осуществляться в порядке, предусмотренном Законом о приватизации.
Второе. Данная норма распространяется только на те земельные участки, для которых Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю" не установлены критерии закрепления их в федеральную собственность, собственность субъекта РФ, муниципальную собственность. И именно в этом смысле они не отнесены к соответствующим видам собственности.
Эта точка зрения подкрепляется тем, что в соответствии с п. 5 ст. 214 ГК РФ отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом. Для земельного имущества такой порядок установлен вышеуказанным Федеральным законом.

Признавая в целом неоднозначность содержания норм и учитывая общее развитие правоприменительной практики в пользу первого варианта, мы все же склоняемся ко второй точке зрения, исходя из которой надлежит сделать вывод о том, что порядок приватизации земельных участков, установленный ст. 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" распространяется на те земельные участки, для которых Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю" не установлено, к какому виду публичной собственности они должны быть отнесены.

Если более 25% акций АО находится в государственной собственности, может ли такая организация приватизировать земельный участок?
Из содержания ст. 5 Закона о приватизации следует, что покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25%, кроме случаев, предусмотренных ст. 25 настоящего Федерального закона.

Федеральным законом от 9 мая 2005 г. п. 1 ст. 5 Закона о приватизации был дополнен абзацем, согласно которому ограничения, установленные настоящим пунктом, не распространяются на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на относящихся к государственной или муниципальной собственности земельных участках, при приобретении указанными собственниками этих земельных участков.
Данная поправка введена в связи с необходимостью согласования Закона о приватизации и ЗК РФ.

Так, ст. 2 ЗК РФ установлено, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу РФ. Таким образом, высшую юридическую силу в регулировании земельных отношений, и в том числе связанных с приобретением прав на земельные участки, имеет ЗК РФ.

В свою очередь, ст. 3 Закона о приватизации устанавливает, что он регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении, в том числе земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Исходя из указанных выше положений ЗК РФ (и эта точка зрения полностью нами разделяется) порядок приватизации земельных участков, закрепляемый иными нормативными актами, не должен противоречить нормам Земельного кодекса РФ.

Кроме того, Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" является нормативным актом гражданского законодательства, принятым в развитие в том числе ст. 217 ГК РФ.

Приватизация же представляет собой правоотношения, относящиеся и к обороту земельных участков. Относительно правового регулирования оборота земли ст. 129 ГК РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Вправе ли государственные или муниципальные унитарные предприятия как юридические лица выкупить земельные участки на основании п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"?
Пункт 2 ст. 3 Вводного закона установил, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.
Отвечая на поставленный вопрос, обратим внимание на то, что выкупить земельный участок могут только те юридические лица, правовой статус которых позволяет иметь имущество в собственности. В связи с этим не может приобрести земельный участок в собственность унитарное предприятие, которое, согласно ст. 113 ГК РФ, является коммерческой организацией, не наделенной правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество.

Кто - орган государственной власти или местного самоуправления, осуществляющий распоряжение земельным участком, или приобретатель права на земельный участок (гражданин или юридическое лицо) определяет вид права на землю при осуществлении переоформления права постоянного (бессрочного) пользования лицами, не указанными в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, а также при осуществлении приобретения права на земельный участок собственником (гражданином или юридическим лицом) - недвижимого имущества?

Из текста ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (Вводный закон) следует, что инициатива выбора - выкуп или заключение договора аренды земельного участка - принадлежит лицу, оформляющему право на земельный участок. Данной статьей определено, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

При решении вопроса о том, кем осуществляется выбор вида права при приобретении земельного участка под строением или сооружением, находящимся в частной собственности, следует признать, что четкого ответа ст. 36 ЗК РФ не содержит. В соответствии с этой статьей можно только утверждать, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Чтобы решить, за кем в отдельных случаях остается выбор приобретаемого права, следует обращаться к иным нормам федеральных законов.

Так, при приватизации недвижимого имущества промышленного назначения может быть осуществлена только приватизация земельного участка, в то время как заключение договора аренды оказывается невозможным и при обоюдном согласии сторон. Это связано с тем, что п. 7 ст. 3 Вводного закона установлено, что со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Статьей 28 Федерального закона "О приватизации государственного или муниципального имущества" установлено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет.

Таким образом, нельзя сказать, что законодательство при решении поставленного вопроса всегда высказывается однозначно. Так, при осуществлении приобретения права на земельный участок, ранее предоставленный субъекту на основе права постоянного (бессрочного) пользования, выбор должен оставаться за лицом, приобретающим земельный участок. При приватизации недвижимого имущества в обязательном порядке (см. п. 7 ст. 3 Вводного закона) осуществляется приобретение в собственность и земельного участка. В иных случаях для соблюдения интересов как собственника недвижимости, так и собственника земельного участка решение должно быть принято по соглашению сторон.

Пункт 3 ст. 2 Вводного закона устанавливает, что при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3. Возможен ли выкуп земельных участков до принятия Правительством РФ соответствующих коэффициентов?
Согласно ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном п. 2 и 3 настоящей статьи. А именно - субъектом Российской Федерации устанавливается цена земли в поселениях с определенной численностью населения в размерах, указанных п. 2 настоящей статьи. До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.
Отвечая на поставленный вопрос, можно с большой долей уверенности сказать, что отсутствие в настоящее время надлежащим образом утвержденных Правительством РФ поправочных коэффициентов не может служить препятствием в заключении договора купли-продажи земельного участка в порядке реализации ст. 36 ЗК РФ по ряду оснований.

Цена договора согласно ст. 424 ГК РФ устанавливается соглашением сторон, что является общим требованием при заключении договора.
Абзац 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ установил, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. В соответствии с указанным положением ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" закреплена специальная норма, согласно которой соответствующими органами государственной власти устанавливается цена земельного участка при его продаже.

Следует подчеркнуть, что положение о применении устанавливаемых органами государственной власти цен не умаляет общего условия определения окончательной цены по договору соглашением сторон, что соответствует принципу свободы договора, установленному ст. 421 ГК РФ.

Таким образом, цена по договору определяется либо на основании общих положений ст. 424, иных статей ГК РФ, либо на основании принятых и действующих специальных нормативных актов, в том числе земельно-правовых, если объектом договора является земельный участок. При этом возможная ссылка органов государственной власти на то, что цена объекта договора (в том числе земельного участка) в принципе не может быть определена из-за отсутствия отдельных специальных нормативных актов, устанавливающих некоторые правила оценки, представляется малообоснованной, поскольку, как уже говорилось, порядок определения цены урегулирован общими нормами ГК РФ, а также в связи с тем, что круг отношений по определению стоимости имущества и земли в известной степени уже урегулирован и рядом специальных норм, закрепленных как Вводным законом, так и иными федеральными нормативными актами, позволяющими определить стоимость объекта договора в сложившемся правовом пространстве.

Земельным кодексом РФ (ст. 36) предоставлено исключительное право собственникам зданий, строений и сооружений на приватизацию земельного участка. Возможный отказ в продаже земельного участка указанным субъектам по основаниям отсутствия подзаконного нормативного акта, регулирующего достаточно узкий круг правоотношений, создаст необоснованные препятствия в реализации собственниками недвижимости своего права, а также затормозит процесс надлежащего оформления прав на земельные участки под зданиями, строениями и сооружениями.
Кроме того, запрет на приватизацию земельного участка под находящейся в собственности недвижимостью в сложившейся ситуации надлежит рассматривать как ограничение прав граждан и юридических лиц, которое может быть установлено на основании федерального закона. Вводный закон такого ограничения, как запрет на приватизацию соответствующих земельных участков до принятия Правительством РФ поправочных коэффициентов, не установил.
В целом, на наш взгляд, отсутствие поправочных коэффициентов, утверждаемых Правительством РФ, не делает определение стоимости земельного участка в данном случае абсолютно невозможным. Статья 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставляет субъекту Российской Федерации определенные полномочия в этой области. Утверждение поправочных коэффициентов представляет собой только часть процесса по уточнению стоимости участка.
Таким образом, согласно установленному порядку стоимость земли должна устанавливаться субъектом Российской Федерации, и им же должны применяться поправочные коэффициенты, установление которых возложено на Правительство Российской Федерации. Следует заметить, что и в отсутствие указанных коэффициентов субъект Российской Федерации при установлении стоимости конкретных земельных участков может учесть и особенности использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений, тем самым в известной степени восполняя возникший нормативно-правовой пробел в рамках конституционного принципа, согласно которому владение, пользование и распоряжение земельными ресурсами, а также земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Е.Г.
В случае передачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, можно ли считать, что земельные участки под федеральными или областными объектами недвижимости находятся в собственности арендодателя?
Земельные участки под объектами недвижимости, находящимися в федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации, по критериям Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю" подлежат отнесению соответственно к федеральной собственности и собственности субъекта РФ, но до проведения разграничения земельные участки находятся в распоряжении органов местного самоуправления (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ). Таким образом, Российская Федерация и субъекты Российской Федерации в настоящее время не являются собственниками таких участков, и норма п. 2 ст. 652 ГК РФ на них не распространяется.
В отношении п. 2 ст. 652 ГК РФ следует признать, что он недостаточно учитывает особенности аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В связи с этим может возникнуть неоднозначное толкование данной нормы.
С одной стороны, до момента разграничения государственной собственности на землю собственник земельного участка, находящегося в публичной собственности, не определен, в связи с этим применение п. 2 ст. 652 ГК РФ оказывается невозможным.
С другой стороны, земельные участки до их разграничения находятся в "общей не разграниченной" государственной собственности, правообладателями при этом являются все государственные и муниципальные образования единовременно. При этом порядок участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, определен ст. 125 ГК РФ. В соответствии с п. 3 данной статьи в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане. В данном случае норму ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" можно рассматривать как федеральный закон, устанавливающий случаи и порядок, в соответствии с которыми от имени собственника государственных земель выступают соответствующие органы государственной власти или местного самоуправления.
Исходя из этого, можно сказать, что п. 2 ст. 652 ГК РФ распространяется и на аренду недвижимости, расположенной на земельных участках, находящихся в государственной собственности до разграничения. Арендодателем в данном случае являются органы государственной власти или местного самоуправления, определяемые в соответствии и на основании Вводного закона.
В целом исследуемая норма направлена на отграничение правил по аренде зданий и сооружений в случае, когда передаваемое в аренду имущество расположено на земельном участке, находящемся именно в собственности арендодателя (либо арендодатель непосредственно представляет собственника участка), а не переданном арендодателю на основе иного права: аренды, постоянного (бессрочного) пользования и др.
Понимая всю сложность толкования указанных норм ГК РФ, мы склоняемся ко второй точке зрения по следующей причине.
На наш взгляд, п. 2 ст. 652 не может распространяться в настоящий момент на государственные земли в том случае, если предположить, что до процедуры разграничения земельные участки, не переданные в частную собственность, не принадлежат ни одному субъекту на праве собственности. Это противоречит общей правоприменительной практике, а также положениям ст. 16 ЗК РФ, 214 ГК РФ, согласно которым земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.
Е.Г.
Возникает ли у арендатора здания или сооружения обязанность по заключению договора аренды соответствующей части земельного участка под зданием в следующих случаях:
1) участок находится в пользовании или в аренде у балансодержателя здания (предприятия или учреждения);
2) в аренду передано недвижимое имущество, являющееся казной РФ или субъекта РФ, соответственно, права на земельный участок не оформлены?
Отвечая на вопрос в целом, следует сказать, что нормы ст. 652 ГК РФ не порождают для арендатора ни права требовать заключить договор аренды земельного участка под арендуемой недвижимостью, ни обязанности по заключению такого договора, за исключением случаев, предусмотренных абз. 1 п. 2 ст. 652 ГК РФ, когда передача в аренду и земельного участка прямо предусматривается договором аренды здания или сооружения.
Однако указанные нормы закрепляют право арендатора здания или сооружения оформить право на земельный участок в соответствии с нормами земельного или гражданского законодательства.
Существует мнение, что оформление права на земельный участок при заключении договора аренды недвижимости, если договором аренды недвижимости не предусмотрено право, на основании которого предполагается использовать земельный участок в порядке, установленном п. 2 ст. 652, или если арендодатель не является собственником земельного участка, в принципе не требуется. Данная позиция отражена также в п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11: согласно ст. 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 ГК РФ.
Однако, как представляется, остается вопрос о содержании прав на земельный участок под арендуемым зданием. Пунктом 1 ст. 652 установлено, что "с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования".
Кроме того, реализация предоставленного ст. 652 ГК РФ арендатору недвижимости права важна прежде всего для самого арендатора, поскольку лицу, не определившему правовой титул, на основании которого он использует земельный участок, в целом сложнее защитить свои права как землепользователя.
Если земельный участок находится в пользовании или в аренде у балансодержателя здания (предприятия или учреждения), то подлежат применению соответственно ч. 1 и 3 ст. 652 ГК РФ. Согласно указанным нормам арендатору здания или сооружения передаются права на соответствующую часть земельного участка, сама же аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Е.Г.
Каковы основные условия и порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности?
Законодательством уточняется порядок предоставления земельных участков для строительства, при этом устанавливается весьма существенное разграничение предоставления земельных участков - с обязательным согласованием места размещения объекта и без такового. Также выдвигается условие, что предоставление земельного участка в собственность под строительство без предварительного согласования может производиться только с обязательным заключением договора, предметом которого является земельный участок, на торгах. По сути, это означает, что торги фактически заменяют в данном случае собой процедуру согласования. Предварительное согласование требуется при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду или в постоянное (бессрочное) пользование.
При предоставлении земельных участков для строительства надлежит обращаться также и к иным нормативным актам, регулирующим предоставление земельных участков для строительства либо права на застройку земельного участка.
Так, ряд условий предоставления земельных участков для строительства, прежде всего связанных с установлением границ участков и территорий и их использованием, определены Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.
Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" установлен порядок разработки проектов организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (ст. 32). Эта деятельность осуществляется в соответствии с установленными земельным и градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки, системой государственных градостроительных нормативов и правил.
Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение как юридическое лицо вправе приступить к обустройству выделенного ему земельного участка (строительству подъездных дорог, ограждений, осуществлению мелиоративных и иных работ) после установления его границ в натуре, выдачи документов, удостоверяющих право такого объединения на земельный участок. Члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения вправе приступить к использованию садовых, огородных или дачных земельных участков после выноса в натуру проекта организации и застройки территории такого объединения и утверждения общим собранием его членов (собранием уполномоченных) распределения садовых, огородных или дачных земельных участков между членами такого объединения.
Огородническое некоммерческое объединение, уставом которого не предусмотрено закрепление земельных участков за гражданами на праве собственности, вправе приступить к использованию и застройке выделенного земельного участка без составления проекта организации и застройки территории такого объединения.
Е.Г.
В каком порядке осуществляется предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта?
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) проведение работ по формированию земельного участка;
3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;
4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.
Пунктом 11 ст. 30 ЗК РФ установлен исчерпывающий (закрытый) перечень случаев, когда предварительное согласование предоставления земельного участка не производится. А именно: предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (федеральным казенным предприятиям, учреждениям, органам государственной власти или местного самоуправления), в постоянное (бессрочное) пользование. Перечень этот обоснован, во-первых, особыми нуждами сельского и лесного хозяйства, во-вторых, нуждами граждан (индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства), в-третьих, в том случае, если строительство на данном земельном участке предполагается вести согласно планам застройки поселения.
Е.Г.
Каков порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта?
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ, и состоит из следующих этапов:
1) проведение работ по формированию земельного участка:
подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
определение разрешенного использования земельного участка;
определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ.

Каковы особенности предоставления земельных участков для целей, связанных с жилищным строительством?
Особенности предоставления земельных участков для этих целей установлены ст. 30.1, 30.2, 38.1 и 38.2 ЗК РФ.
Эти статьи введены Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и имеют целью установить особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства. Изменения в Земельный кодекс и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, отношения по поводу недвижимости, направлены на реализацию задач по формированию рынка доступного жилья в Российской Федерации.
Одной из особенностей, заложенных законодателем для предоставления земельных участков для жилищного строительства, является то, что при предоставлении земельных участков не только в собственность, но и в аренду в целях такого строительства не используется общая процедура предварительного согласования места размещения объекта, установленная ст. 30 ЗК РФ. С точки зрения действия норм данной статьи это означает, что при предоставлении земельных участков для строительства должны проводиться торги.
Ряд особенностей проведения торгов по продаже или заключения договора аренды земельных участков для целей жилищного строительства или для освоения земельного участка для таких целей установлен ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ. Данные особенности касаются прежде всего особых условий использования таких участков, обязательных для исполнения победителем торгов.
В этом смысле следует обратить внимание на п. 11 ст. 30 ЗК РФ, в котором перечислены случаи предоставления земельных участков без предварительного согласования: предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Следует заметить, что из данной нормы не вытекает прямой вывод о том, что для предоставления участков в этих случаях должны проводиться торги. Так, согласно п. 3 ст. 30.1 предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка, в порядке, предусмотренном данным пунктом.
Отличие предоставления земельных участков в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 30.1, от сходных процедур предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов усматривается в том, что орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий правом распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в конкретном случае, принимая решение о предоставлении участка без проведения аукциона, обязан опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду, т.е. сделать информацию о передаче земельного участка в аренду доступной неопределенному кругу лиц, тогда как процедурой предварительного согласования предусматривается информирование о предоставлении земельных участков только заинтересованных лиц (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). Так, орган местного самоуправления должен информировать землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.
Поскольку земельные участки, согласно общей норме ст. 30 ЗК РФ, лицам, предусмотренным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования (а возможность такого предоставления на практике исключена быть не может), процедура предварительного согласования для предоставления земель таким организациям для строительства, в том числе и жилищного, применяется.
Статья 30.2 ЗК РФ содержит нормы, устанавливающие особые права и обязанности арендатора земельного участка, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
При этом из содержания п. 9 ст. 22 ЗК РФ следует, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для целей комплексного освоения арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору иному лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Указанным п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено также, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Исходя из содержания комментируемой статьи, можно сделать вывод о том, что данное условие также применяется к договорам аренды земельных участков для комплексного освоения, независимо от срока договора аренды.
Согласно указанным в ст. 38.2 положениям договор аренды земельного участка для комплексного освоения должен содержать следующие условия: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Пункт 5 ст. 30.2 ЗК РФ предоставляет лицу, осуществившему комплексное освоение земельного участка, право преимущественного приобретения земельного участка в собственность или в аренду. При этом следует сделать вывод о том, что этой статьей предусматривается заключение нового договора аренды для следующего за завершенным комплексным освоением использования земельного участка. Если учесть, что согласно п. 1 данной статьи комплексное освоение помимо подготовки документации по планировке территории и выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры включает в себя также и осуществление жилищного и иного строительства, то последующее использование земельного участка должно быть связано с эксплуатацией возведенных объектов недвижимости.
В то же время, исходя из общих положений о содержании договора аренды, которое определяется по соглашению сторон, следует сделать вывод о том, что заключение одного договора аренды в целях комплексного освоения земельных участков и последующего использования участков не противоречит общим нормам Гражданского и Земельного кодексов о договоре.

Какое значение имеет решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства?
В соответствии со ст. 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для:
государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;
заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта принимается на основе и в соответствии с требованиями о выборе земельного участка для строительства, установленными ст. 32 ЗК РФ.
Установление границ на местности и осуществление кадастрового учета производится в соответствии с требованиями ЗК РФ о землеустроительных действиях и кадастровом учете земельного участка. Также данные действия урегулированы Федеральными законами от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" и от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".
После определения границ земельного участка на местности и на основании землеустроительных и кадастровых документов орган государственной исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на основании ст. 29 ЗК РФ предоставлять земельный участок, принимает решение о его предоставлении для строительства.
При предоставлении земельного участка, сопровождаемом изъятием (выкупом) участка у другого лица, решение о предоставлении и решение об изъятии может быть оформлено одним документом.
Возмещение убытков, связанное с изъятием (выкупом) земельного участка, а также возмещение сельскохозяйственных и лесохозяйственных потерь осуществляется на основании ст. 57, 58 ЗК РФ.
Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.

В каком порядке предоставляются гражданам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством?
Согласно ст. 34 ЗК РФ в целях обеспечения управления и распоряжения земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны:
принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки,

Дата добавления: 2014-01-04