Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Тема 6. Загальні положення оцінки земель. землі як товар та об’єкт оцінки

Мета перших полягала в компенсації місту витрат на освоєння та облаштування території, других – в одержанні сталих надходжень до місцевого бюджету завдяки вилученню міської диференціальної ренти.

Намагання сформувати збалансовану систему фінансово-економічних відносин між галузями та територіями призвело до усвідомлення необхідності впровадження плати за територіальні ресурси багатоцільового призначення. На цьому будувався принцип, так званого, територіального госпрозрахунку[2], відповідно до якого підприємства та організації повинні були вносити до бюджету, у тому числі й місцевого, частину свого прибутку за землю та інші ресурси, що знаходилися в їх користуванні.

Починаючи з 1961 року платниками залишалися лише громадяни та кооперативні підприємства і організації, які сплачували земельну ренту за мізерними ставками – від 0,4 до 1,8 коп. за 1 м2 земельної ділянки залежно від класу поселень.

Таким чином, протягом тривалого часу в нашій країні земельнооціночна діяльність у містах була позбавлена будь-якого практичного зиску. У більшості вчених та спеціалістів сформувалося стійке переконання про неперспективність досліджень у цій галузі. Навіть у перекладних роботах зарубіжних авторів розділи, присвячені питанням ціноутворення на міські землі чи їх оцінки, нехтувалися як такі, що не відповідають інтересам соціалістичної економіки.

Сучасний період

 

Сучасний етап практичної діяльності з оцінки міських земель бере свій початок з другої половини 80-х років, коли ще за існування СРСР розпочата перебудова економіки передбачала перехід від командно-адміністративних до економічних методів управління розвитком господарства.

До проведення робіт з оцінки міських земель спонукав і процес створення спільних підприємств[3] де чи не найголовнішим внеском радянської сторони до статутного фонду цих підприємств могло бути право користування землею, яке теж треба було адекватно оцінити.

Одночасно за ініціативою місцевих органів влади з метою впровадження економічних важелів у практичну діяльність з управління економічним та соціальним розвитком міст, забезпечення комплексності їх забудови та раціонального використання території широко розгорнулися роботи з економічної оцінки міських земель.

Першим практичним досвідом такої роботи на терені колишнього СРСР стала комплексна економічна оцінка території м. Києва, затверджена рішенням сесії Київради у квітні 1988 року.

Оцінка базувалася на матеріалах детального вивчення рівня інфраструктурного облаштування та зручності розміщення 273 структурно-планувальних елементів території міста в проектних межах генерального плану його розвитку на період до 2005 року й включала витратну та рентну складові.

Витратна складова була представлена оцінкою суспільне необхідних витрат (здійснених та передбачених) на інженерно-транспортну, соціальну, природоохоронну інфраструктуру та економічною оцінкою наслідків від зміни характеру використання території, що пов’язана з реконструкцією існуючої забудови та освоєнням нових земель.

Рентна складова базувалася на вартісній оцінці функціональних зручностей (витрати на трудові та культурно-побутові поїздки, транспортна втомленість, насиченість підприємствами громадського обслуговування, різноманітність місць прикладання праці) і архітектурно-ландшафтних та санітарно-гігієнічних умовах території.

Це дало підставу для виділення п’яти економіко-планувальних зон: центральної (в тому числі ядра центру, що історично склався), серединної, периферійної, сельбищно-виробничих утворень та лісопаркового поясу, - які характеризуються різною народногосподарською цінністю й відносною однорідністю умов містобудівного розвитку.

Структура та вартісні показники комплексної оцінки стали основою для розробки форм та розмірів (ставок) платежів за коригування міською територією залежно від їх розташування в різних економіко-планувальних зонах.

Передбачалися дві форми платежів:

– разові – при відведенні нової ділянки для будівництва, розширення та реконструкції того чи іншого об’єкта;

– щорічні – при користуванні земельними ділянками.

Комплексний характер економічної оцінки, її тісний зв’язок з сучасним і перспективним містобудівним розвитком обумовили провідну роль у земельнооціночній діяльності в населених пунктах територіальних науково-дослідних та проектних інститутів містобудівного профілю. Разом з нагромадженням фактологічного матеріалу про неоднорідність споживних властивостей міських земель, що має місце в межах міста та між містами різних категорій, вони відпрацьовували різні методичні прийоми та техніку оцінки.

Зокрема, компенсаційна спрямованість оцінки міських земель реалізовувалася шляхом встановлення базової (середньої) вартості одиниці території міста, яка визначалася розміром коштів, необхідних для забезпечення фінансування основних функцій міського господарства (будівництва, капітального ремонту та утримання житлових будинків, об’єктів комунального та соціально-культурного призначення, технічної інфраструктури) і віднесених до загальної площі забудованих земель.

Отримана таким чином базова вартість збільшувалася (зменшувалася) в залежності від розташування земельної ділянки в плані міста. Для цього найчастіше застосовувалися кваліметричні методи оцінки зручності зв’язків з усіма видами об’єктів масового тяжіння: місцями проживання, прикладання праці, обслуговування, масового відпочинку.

Узагальнення результатів кваліметричних оцінок місцеположення земельних ділянок у цілому ряді міст різного розміру дозволило зробити висновки, що при значенні оцінки понад 2,0 земельна ділянка розташована в центральному ядрі міста; від 1,5 до 2,0-в центральній зоні; від 1,0 до 1,5-у першій серединній зоні (для малих міст - в центральній); від 0,75 до 1,0-в другій серединній зоні; від 0,5 до 0,75 та від 0,25 до 0,5 - відповідно в першій та другій периферійних зонах.

Було встановлено, що райони з оцінкою зручності розміщення відносно об’єктів масового тяжіння менше 0,25 не входять до міської структури й можуть розглядатися як елементи агломерованого розселення.

Згодом, результати цих досліджень були використані в Державних будівельних нормах України “Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень” (ДБН 360-92) як рекомендації щодо зонування території населених пунктів за ступенем їх містобудівної цінності; Крім орієнтовних значень коефіцієнтів, що відображали співвідношення цінності території в межах одного міста, державними будівельними нормами була рекомендована приблизна величина радіусів зон різної містобудівної якості відносно міського центру.

Принципово нового значення оцінка міських земель набуває з початком земельної реформи, одним із основних принципів якої стає платний характер використання землі.

Починаючи з 1992 року, в Україні встановлюється плата за землю, яка справляється власниками землі та землекористувачами у вигляді земельного податку або орендної плати. Одночасно для забезпечення економічного регулювання земельних відносин впроваджується нормативна ціна землі.

Необхідність розробки порядку оподаткування, визначення середніх ставок земельного податку та граничних розмірів орендної плати змусило державні структури звернутися до вже накопиченого досвіду з економічної оцінки міських земель. У свою чергу це стимулювало спеціалістів у цій галузі активізувати роботи щодо визначення основних принципів земельно-оціночної діяльності, вдосконалення її методичного апарату.

Для визначення ступеня цінності міських земель у роботах з економічної оцінки поряд з фактором зручності зв’язків почали враховуватися:

- фактори, що визначають природну якість земель (рельєф, рівень ґрунтових вод, просідання ґрунту, несуча здатність ґрунту, яружна ерозія, наявність корисних копалин, бонітет ґрунтів тощо);

- фактори, що визначають фондоємність міських земель, пов’язану з її облаштуванням і забудовою (житловий фонд, культурно-побутове обслуговування, інженерна та транспортна інфраструктури, інтенсивність освоєння території);

- фактори, що визначають екологічну ситуацію (забруднення повітряного та водного басейнів, ґрунту, шум, електромагнітний вплив на середовище, радіаційне забруднення території, захворювання населення тощо);

- фактори, що визначають архітектурну та історико-культурну цінність території (наявність пам’яток археології, історії, містобудування, архітектури, культури тощо).

При виконанні економічних оцінок міських земель широко використовувалися матеріали спеціальних соціологічних, інженерно-геологічних та історико-культурних досліджень.

Незважаючи на оригінальний характер більшості з методик, всі вони виходили з розуміння міських земель як просторового базису соціально-економічного й містобудівного розвитку, цінність яких обумовлюється рівнем концентрації демографічного, науково-технічного, виробничого, соціально-культурного потенціалів і органів управління, зручності географічного положення й змінюється в межах міста в залежності від доступності до центру, основних зон трудового, культурно-побутового та рекреаційного тяжіння, рівня інженерного й соціально-побутового облаштування території, характеру її використання, екологічного стану, наявності пам’яток історії, культури та архітектури.

Це обумовлювало єдність мети цих методик - встановлення в межах населених пунктів зон, що характеризуються різним ступенем цінності й відносно одноманітними умовами соціально-економічного та містобудівного розвитку, а також і кількісно визначеного співвідношення в якості міських земель.

Саме таке розуміння функції оцінки міських земель було закріплено в Методичних рекомендаціях щодо проведення економічної оцінки території різних за розміром населених пунктів, затверджених протоколом засідання секції планування, забудови та архітектури НТР Держбуду України від 17 квітня 1992 року №8.

Прийняття на державному рівні офіційної методики вводить економічну оцінку міських земель у правове поле регулювання земельних відносин. Вона стає стрижневим елементом Закону України “Про плату за землю”, постанов Кабінету Міністрів України від 16 вересня 1992 року №532 “Про порядок визначення ставок земельного податку” та від 12 січня 1993 року №15 “Про порядок ведення державного земельного кадастру”. Її результати - зонування та ступінь містобудівної цінності території, - набувають статусу даних державного земельного кадастру й підлягають застосуванню при диференції середніх ставок земельного податку та граничних розмірів орендної плати, встановлених Верховною Радою України для одинадцяти груп населених пунктів.

За таких умов визначення абсолютних вартісних показників економічної оцінки не передбачалося, їх функцію виконувала нормативна ціна, яка відповідно до Закону України “Про плату за землю” встановлювалася в стократному розмірі земельного податку. Даний порядок обчислення нормативної ціни не тільки нівелював індивідуальні особливості ціноутворення на землю в різних містах, а й не узгоджувався із світовою практикою, де земельний податок є похідним від вартості земельної ділянки. Це з самого початку викликало сумніви щодо застосування нормативної ціни в економічному регулюванні земельних відносин і врешті-решт зумовило її недовговічність.

Уже в 1993 році Указами Президента України[4] встановлюється норма, за якою визначення ціни продажу земельних ділянок під об’єктами приватизації має здійснюватися на підставі експертної оцінки. У березні 1995 року постановою Кабінету Міністрів України[5] з метою регулювання відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно землі та при визначенні ставок земельного податку було затверджено тимчасову методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. І, нарешті, у вересні 1996 року Верховною Радою був прийнятий Закон України “Про внесення змін і доповнень до Закону України “Про плату за землю”, за яким в основу економічного регулювання земельних відносин замість нормативної ціни було впроваджено грошову оцінку.

На сьогодні грошова оцінка має розвинуту законодавчу та нормативно-методичну базу, яка визначає сферу її застосування, порядок та процедуру оцінки. Крім того, постановою Кабінету Міністрів[6] вона визнана невід’ємною складовою державного земельного кадастру.

За своїм характером грошова оцінка поділяється на масову, коли об’єктом оцінки виступає вся сукупність земельних ділянок у межах міста, та експертну, коли об’єктом оцінки є окрема земельна ділянка. При цьому, залежно від характеру оцінки, як правило, застосовуються й різні методичні підходи оцінювання.

Так, в основі масової грошової оцінки міських земель, яка використовується, як правило, для цілей оподаткування, лежить капіталізація потенційного рентного доходу із земельної ділянки, розмір якого зумовлюється місцем населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах розселення й виробництва, рівнем облаштування міської території, особливостями розташування земельної ділянки в межах міста та характером її функціонального використання.

Важливою ознакою такої оцінки є дотримання встановлених норм прибутку та норм капіталізації, а також граничних значень поправочних коефіцієнтів на місцерозташування та функціональне використання земельної ділянки.

Експертна грошова оцінка, яка переважно зорієнтована (на визначення оціночної вартості земельної власності при укладанні цивільно-правових угод, здійснюється на основі інших методичних підходів: зіставленні цін продажів, капіталізації чистого доходу, врахуванні витрат на облаштування та забудову земельної ділянки, - які базуються на принципах кон’юнктури ринку, найбільш ефективного використання, очікування, заміщення, альтернативності інвестування та доданої прибутковості землі.

Таким чином в Україні співіснують два напрямки оцінки земель: нормативна оцінка, яка здійснюється в рамках розрахункового ціноутворення на підставі уявлень про характер оптимального використання земель, та експертна оцінка, яка базується на ринкових принципах.

 

Цінність міських земель обумовлена самою їх сутністю як просторового базису соціально-економічного та містобудівного розвитку. Займаючи лише 2% від загальної площі території України, вони концентрують понад дві третини населення, більш як 75% основних промислово-виробничих фондів, близько 95% фінансово-кредитних і науково-дослідних установ; зосереджують основні соціальні, виробничі, інформаційні та управлінські зв’язки. Це створює для користувачів міських земель винятково сприятливі умови для господарювання та підприємництва завдяки зручному розташуванню відносно ринків сировини, збуту, робочої сили та з точки зору організації технологічного процесу. В усякому разі можна стверджувати, що за інших однакових умов доход у них буде вище, ніж у користувачів позаміських земель.

Урбаністична концентрація населення та виробництва робить міські землі унікальним ресурсом, використання якого забезпечує економію коштів і часу та одержання додаткового доходу – міської земельної ренти.

Крім того, міські землі ніколи не були простим дарунком природи. Рента, що утворюється при використанні міських земель, – це, передусім, результат попередньої праці, капітал, що був приєднаний до землі під час її освоєння та інженерно-транспортного облаштування території міста. І чим вище рівень інфраструктурного облаштування території, тим вище буде додатковий доход, який отримуватимуть власники землі та землекористувачі. Саме в цьому криється причина значної привабливості насамперед великих міст, що мають не тільки могутній багатофункціональний (виробничий, науковий та культурний) потенціал, а й найрозвинутішу міську інфраструктуру.

За статистичними даними продуктивність праці в промисловості великих міст на 28% вища від середньої по країні. Міста з кількістю населення понад 1 млн. чол. вносять до бюджету держави порівняно з містами, що мають 100 тис. мешканців, у 2,2 рази більше чистого доходу в розрахунку на одного зайнятого в галузях матеріального виробництва.

Отже, цінність міських земель полягає в їх здатності приносити додатковий доход, що виникає в містах, передусім, завдяки зручності місцерозташування відносно ринків ресурсів і збуту та інфраструктурному облаштуванню території. За можливість отримання цього доходу, власне, і справляється плата за міські землі. Вона має відповідати грошовій сумі, яка будучи покладеною до банку, дасть у вигляді відсотків прибуток такого ж розміру, як і рентний доход, котрий щорічно одержується з даної земельної ділянки. Тобто ціна землі - це капіталізована земельна рента.

У країнах з розвинутою ринковою економікою питанням утворення цін на земельні ділянки в містах приділяється особлива увага. Вони стають предметом спеціальних теоретичних та прикладних досліджень. І хоча особливості прояву міської земельної ренти суто індивідуальні, закони рентоутворення єдині для всіх міських земель.

У найзагальніших рисах можна стверджувати, що цінність міських земель складається з показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види:

ренту за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скороченням транспортних витрат (часу таконітів), а також збереженням високої продуктивності праці за рахунок мінімізації транспортної втоми;

ренту за рахунок освоєнності території, що визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат на створення загальноміської системи інженерно-транспортної інфраструктури (магістральних мереж енерго- та водопостачання, каналізації, шляхів сполучення, благоустрою тощо);

ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.

Зрозуміло, що власники землі, намагаючись максимально збільшити свій прибуток, використовуватимуть землю якнайкраще. Земельний ринок заохочує землекористувачів до благоустрою земельних ділянок, використовуючи їх найвищий економічний потенціал, обираючи щільну забудову, що вимагає найбільшу залишкову вартість. Тому з економічної точки зору важливо, щоб власник земельної ділянки чи землекористувач мав право не тільки на користування земельною ділянкою, а й на її подальший розвиток. Зокрема, поєднання сумісних між собою функцій: пропозиція додаткових послуг формує за цих умов підвищений попит і, таким чином, покращує споживчі властивості ділянки. За таких умов вартість землі завжди буде вищою.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки.

Якщо диференціальна рента безпосередньо пов’язана з територіальною структурою міста, то абсолютна рента - з його функціональною структурою, її показники належать у цілому до галузі чи виду діяльності й визначаються в притаманній їй органічній будові капіталу: на ідентичних за споживними властивостями ділянках різні види діяльності будуть мати різну віддачу. Тому її можна назвати рентою переваги мети використання.

Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місцерозташування в межах міста, оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення, а пропозиції вільних ділянок внаслідок обмеженості міської території в цілому, як правило, не відповідають попиту на них. Особливо це стосується районів, які мають специфічні властивості, що практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території; території з оздоровчими властивостями тощо.

Формуванню монопольної ренти сприяє також і громадська думка, що склалася про престижність того чи іншого району міста. Це своєрідний земельний “гуд віл”, який власнику землі або землекористувачу допоможе отримувати додатковий доход тільки завдяки його добре відомій юридичній адресі, наприклад, лондонського Сіті чи київського Хрещатика.

Обмеженість міських земель як ресурсу з певними властивостями на кожному етапі розвитку суспільства в рамках окремих регіонів та населених пунктів призводить до того, що саме попит на розміщення в найсприятливіших умовах обумовлює найвищі ціни на земельні ділянки.

Знання механізмів ціноутворення на земельні ділянки в містах є визначальним у земельнооціночній діяльності. На ньому ґрунтуються основні принципи та методичні підходи, що застосовуються при оцінці міських земель. Воно дозволяє здійснювати аналіз найкращого та найбільш ефективного використання, прогнозувати очікуваний доход та можливі зміни на ринку міських земель, обирати з множини різноманітних факторів саме ті, на підставі яких формується остаточний висновок щодо вартості земельної ділянки.

 

<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Період соціалістичного будівництва | Основні поняття та принципи оцінки
Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2014-01-04; Просмотров: 390; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.012 сек.