Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Основні поняття та принципи оцінки

У практичній діяльності оцінювачі постійно оперують такими поняттями, як “ціна”, “ринок”, “витрати” та “вартість”. Фактично - це фундаментальні поняття не тільки в оцінці міських земель, а й в будь-якій оціночній діяльності, тлумаченню яких приділяється особлива увага в національних та міжнародних стандартах з оцінки.

Ціна є обов’язковою умовою переважної більшості трансакцій стосовно об’єктів земельної власності й являє собою грошову суму, яку даний конкретний покупець погоджується сплатити, а даний конкретний продавець погоджується прийняти на умовах, за яких здійснюється угода. Тобто, ціна виконує функції механізму, який регулює ринковий обіг об’єктів земельної власності й залежить від багатьох факторів: загального рівня цін та купівельної спроможності грошей, правового середовища, сезонних коливань попиту та пропозицій тощо. Тому рівень цін, що склався на ринку, є визначальним для взаємодомовленості покупця та продавця.

Однак ціни можуть коливатися й під впливом дії нетипових чи індивідуальних обставин, починаючи від короткочасних змін економічної та політичної ситуації в цілому й до фінансових можливостей та мотивів чи особливих інтересів конкретних покупця та продавця. Таким чином, ціна є історичним фактом, який відноситься до певного моменту часу ти місця, і не завжди являє собою міру дійсної цінності земельної ділянки.

Не є такою мірою й витрати. Як правило, під “витратами” мається на увазі відведення, освоєння, забудова та утримання земельної ділянки, а не трансакції стосовно неї. Інакше кажучи, це собівартість земельної власності, включаючи земельні поліпшення.

Тільки в окремих випадках, коли пропозиція та попит збалансовані, а земельна ділянка використовується найкращим та найбільш ефективним чином, витрати будуть відповідати цінам ринку. За інших умов, ціни будуть перевищувати вим’яти, якщо попит на земельні ділянки перевищує пропозицію, і будуть нижче, якщо попит менше за пропозицію. Тобто витрати відображають цінність земельної ділянки в тій мірі, в якій ринок вважає ці витрати доцільними.

На вирішення питання взаємозалежності між ціною, ринком та витратами спрямована професійна діяльність оцінювачів, мета якої полягає у визначенні вірогідної ціни оціночної вартості, як умови досягнення згоди при укладанні цивільно-правових угод стосовно земельної ділянки щодо зміни власника, умов власності або умов її використання.

Система зв’язків між ціною, ринком та витратами включає концепції вартості. Кожній концепції відповідає певний вид вартості, визначення якого залежить від контексту оцінки та сфери використання її результатів. Як правило, оцінювачі не застосовують неспецифікований термін “вартість”, а завжди конкретизують, яка саме вартість мається на увазі: ринкова, податкова, споживна, оціночна тощо.

Найчастіше при оцінці землі застосовується ринкова вартість – розрахункова сума грошей, яка відображає цінність та корисність земельної власності на конкретний момент з точки зору ринку, її значення може бути обчислене за об’єктивними методами та процедурами, що ґрунтуються на ринкових принципах: попиту та пропозиції, конкуренції, заміщення, очікування, змін тощо.

Ринкова вартість є саме розрахунковою, а не визначеною наперед чи фактичною ціною продажу. Це вірогідна ціна, за якою по очікуванням ринку на дату оцінки, має здійснитися угода щодо продажу даної земельної власності. Тобто ринкова вартість не реалізується, якщо на земельні ділянки немає попиту чи відсутня юридична можливість передачі прав власності на неї.

Ринкова вартість не притаманна земельній власності а рrіоrі. Вона є проявом специфічної корисності земельної ділянки - здатності задовольняти потреби людини в розміщенні певних видів діяльності та можливості отримувати від цього доход чи інші переваги. Тому попит на ті чи інші види використання землі обумовлює й попит на земельні ділянки з певними споживними властивостями. Однак, кожна земельна ділянка в силу сталості її місцерозташування унікальна з точки зору споживних властивостей. Це обумовлює відносну обмеженість пропозицій. Саме вартість виступає фактором, який урівноважує на ринку сили политу та пропозиції.

Таким чином, ринкова вартість виникає, якщо земельна власність має визнану корисність, є достатньо дефіцитною та може передаватися з рук у руки.

Поняття ринкової вартості є стрижневим у світовій практиці оцінки. Незважаючи на деякі розходження у формулюваннях визначення ринкової вартості, між оцінювачами різних країн існує принципова згода стосовно її концепції ринкової вартості та пов’язаних з нею понять.

При визначенні ринкової вартості слід виходити з цілого ряду припущень.

По-перше, продаж має відбуватися на відкритому та конкурентному ринку. Однак треба мати на увазі, що земля -низько ліквідний товар і не є поширеним предметом купівлі-продажу широким загалом. Щоб залучити достатню кількість конкуруючих між собою покупців, земельна ділянка має знаходитися на ринку тривалий час. Тому продаж землі вимагає значного терміну для адекватного маркетингу та переговорів.

По-друге, вважається, що продавець і покупець діють на основі типової мотивації, не зазнаючи тиску надзвичайних обставин, у своїх інтересах усвідомлено та раціонально. Угода, що визначає ринкову вартість, має здійснюватися між сторонами, які не зв’язані між собою особливими відносинами й діють незалежно, прагнучи отримати зиск - досягти ціни, найкращої з їх точки зору на даний момент часу. Для цього й продавець, і покупець повинні бути добре інформовані - у кожного з них було достатньо часу для дослідження інших ринкових можливостей та альтернативних варіантів. За цих умов покупець не стане сплачувати ціну вище тої, яку диктує ринок, а продавець не буде наполягати на ціні, якщо вона не вважається розумною на ринку, що склався.

Тобто, ринкова вартість – це найвища з реально можливих для продавця й найнижча з реально можливих для покупця ціна.

По-третє, результат оцінки має відбивати дійсний, а не попередній чи майбутній стан ринку. Для такої часової прив’язки обов’язковим є зазначення дати оцінки, поза якою в силу мінливості ринку та ринкових умов обчислене значення вартості може бути невірним чи некоректним.

Дотримання цих припущень, дозволяє стверджувати, що розрахункове значення ринкової вартості є об’єктивною оцінкою земельної власності на конкретну дату.

Таким чином, ринкова вартість - це найвірогідніша ціна продажу ділянки на конкурентному та відкритому ринку за умови, що покупець та продавець добре інформовані, не зазнають тиску надзвичайних обставин і діють у своїх інтересах усвідомлено та раціонально.

Особливим випадком ринкової вартості є ринкова вартість при існуючому використати, яка застосовується до земельних ділянок, призначених для подальшого використання в тому вигляді, як вони використовувалися на час оцінки, з урахуванням її здібності продовжувати здійснювати свій внесок у загальну вартість підприємства.

Економічний зміст цих видів вартості відбиває ринковий погляд на зиск, що має власник даної ділянки на момент оцінки. Тому необхідною умовою існування ринкової вартості є наявність ринку об’єктів відповідних типів, аналогічних оцінюваним. Відсутність зазначеного фактора вимагає від оцінювача використання бази оцінки, яка відрізняється від ринкової. Заміна бази оцінки на неринкову тягне за собою зміну виду вартості, що оцінюється.

Такі альтернативні бази оцінки можуть виражати: неринкові аспекти корисності об’єкта; нетипові умови продажу.

Споживна вартість тип вартості, що визначає внесок власності в загальну вартість підприємства, частиною якого вона є, без врахування найкращого та найбільш ефективного використання цієї власності чи величини Грошової суми, яка могла б бути одержана від її продажу. Споживна вартість являє собою цінність, яку конкретна власність має для конкретного користувача при конкретному варіанті використання (іноді її називають вартістю для певного користувача чи власника), і тому відноситься до неринкової сфери.

Споживна вартість земельної власності може збігатися з її ринковою вартістю лише випадково. Споживча вартість об’єкта земельної власності може бути вищою за ринкову, якщо підприємство змогло задіяти її корисніше та вигідніше, ніж типовий власник землі чи землекористувач. З іншого боку, споживна вартість може бути нижчою за ринкову вартість, якщо власник землі (землекористувач) не використовує її з максимальною ефективністю.

Вартість земельної ділянки, яка має спеціалізоване призначення, може бути визначена через ринкову вартість земельної ділянки при її існуючому використанні.

Інвестиційна вартість. Вартість власності для конкретного інвестора (групи інвесторів) за певної мети інвестування. Це суб’єктивне поняття співвідносить конкретний об’єкт власності з конкретним інвестором, як певну мету та/або критерії інвестування.

Страхова вартість. Вартість власності, яка визначається положенням страхового контракту або полісу.

Податкова вартість. Вартість, розрахована на підставі визначень, що містяться у відповідних нормативних документах щодо оподаткування землі. Як правило, встановлені методи оцінки, можуть привести до результатів, що будуть відрізнятися від ринкової вартості.

Ліквідаційна вартість чи вартість при вимушеному продажу. Грошова сума, яка реально може бути одержана від продажу власності у строки, що надто короткі для проведення адекватного маркетингу відповідно до визначення ринкової вартості - без належної відкритості та реклами. У деяких державах до ситуації вимушеного продажу можуть бути віднесені випадки з недобровільним продавцем і покупцем, або покупцями, які поінформовані про труднощі, що має продавець.

У загальному випадку оцінювачу важко прогнозувати ліквідаційну ціну у зв’язку з характером та ступенем суб’єктивних та кон’юнктурних припущень, потрібних для формулювання судження такого роду,

Спеціальна вартість. Термін означає екстраординарні добавки до ринкової вартості. Спеціальна вартість може виникнути завдяки фізичному чи економічному зв’язку земельної ділянки з іншими земельними ділянками. Вона являє собою додаткову вартість, що може мати сенс швидше для певного власника або користувача чи покупця, який має особливий інтерес, ніж для ринку в цілому.

Спеціальна вартість може приписуватися земельній власності з причини ЇЇ унікального місцерозташування; виключної ринкової ситуації, що тимчасово виникла; надбавки, яку згоден заплатити покупець, маючи особливий інтерес.

Спеціальна вартість земельної власності не повинна включатися до формули ЇЇ ринкової вартості.

За недостатньо розвинутих ринкових відносин чи за їх відсутності оцінка землі має нормативний характер і здійснюється в рамках розрахункового ціноутворення на підставі уявлень про характер оптимального використання міських земель. Важлива роль тут належить нормативній ціні, яка відображає якість цих земель за низкою критеріїв: інженерною; транспортною забезпеченістю; природоохоронною інфраструктурою та екологічними параметрами середовища; рівнем благоустрою та історико-культурною цінністю; взаєморозміщенням житла, місць прикладання праці, відпочинку тощо. Такий підхід дає можливість утворення сталої системи ринкових відносин сформувати уявлення про можливу рентну цінність земельних ділянок, стати базою для обчислення розмірів диференційних ставок земельних податків та зборів.

Отже, нормативна ціна землі – це показник, що характеризує вартість земельної ділянки певної якості та місцерозташування, виходячи з потенційного доходу з одиниці площі залежно від її функціонального використання й встановленого на державному рівні відсотка його капіталізації.

У багатьох країнах нормативна ціна використовується при масовій оцінці міських земель. Вона була поширена навіть у країнах з розвинутою ринковою економікою під час спаду активності на ринках нерухомості, її доцільно також застосовувати тоді, коли використання землі в доходних цілях збиткове або не визначене. Але ефективність застосування неринкової бази оцінки, якою є нормативна ціна, значною мірою залежить від повноти врахування рентоутворюючих факторів та моделювання ринкової ситуації.

 

 

<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Тема 6. Загальні положення оцінки земель. землі як товар та об’єкт оцінки | Основні принципи та процедура оцінки
Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2014-01-04; Просмотров: 705; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.02 сек.