Межотраслевые органы

Отраслевые органы.

Министерство прир ресурсов и экологии РФ. В него входят: Росводресурсы, Фед Агентство по недропользованию, Росприроднадзор, Росгидромет. Действует на основании постановления Правительства от 2004 г, там определены землеохранные полномочия:

1) Проведение мероприятий по охране лесов (которые произрастают на землях лесного фонда) и лесных аукционов;

2) Утверждение тактик и методик исчисления вреда окружающей среде (напр, существует методика определения размера ущерба от загрязнения земель хим веществами);

3) Создаёт и управляет особо охраняемыми природными территориями (располагаются на землях особо охраняемых территорий и объектов).

Минздравсоцразвития à Роспотребнадзор (федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека): санпины. Государственный сан-эпид надзор за соблюдением сан зак-ва в пределах всех категорий земель независимо от формы собственности.

Минрегионразвития: управление строительством, градостроительством, ЖКХ, мероприятия по территориальному планированию. При нём есть агентство (фед агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству), занимающееся кап ремонтом и должное, по идее, заниматься территориальным планированием, но пока этим занимаются другие органы исполнительной власти.

Минэкономразвития: Росимущество (Фед агентство по управлению гос имуществом) и Росреестр (Фед служба гос регистрации, кадастра и картографии). Росимущество как раз рассматривает предложения об установлении публичных сервитутов, принимает решение о приватизации участков, на которых расположены объекты недвижимости в фед собственности и др. Росимущество: осуществляет гос регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним; осуществляет гос кадастровый учёт недвижимого имущества и гос кадастровую оценку земель; ведёт гос фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, а также контроль за его проведением; осуществляет государственный мониторинг земель в РФ (за исключением земель сельскохозяйственного назначения); осуществляет государственный земельный контроль.

Кадастровый учёт нужен прежде всего для учёта собственников, чтобы правильно и удобно налогооблагать.

Министерство транспорта (при нём, скажем, тот же Росавтодор), Минпромторг, Министерство обороны РФ, Министерство энергетики РФ, Минсельхоз России (к примеру, утверждает форму охотничьих билетов и выдаёт их, помимо очевидных сельхоз полномочий).

3-й вопрос.

Функции земельного контроля:

1) Предупредительная – предотвращение ещё не начавшегося противоправного воздействия на земельные участки;

2) Информационная – сбор сведений о подконтрольных объектах;

3) Карательная – привлечение нарушителей зем зак-ва к юридической ответственности.

В зависимости от осуществляющего субъекта делится на:

1) Государственный;

2) Муниципальный;

3) Общественный;

4) Производственный.

Общественный и производственный – горизонтальны, равнозначны, оба без властных полномочий. Государственный и муниципальный – вертикальны.

ОСТАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ – САМОСТОЯТЕЛЬНО!

Дописываю с семинара. ФЗ № 131 «Об общих принципах организации МСУ» говорит о пределах мун зем контроля. Мун зем контроль не осуществляется над изъятыми из оборота земельными усастками! Мун зем контроль не осуществляется за охраной земель, только за использованием!

Гос кадастр земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию земельных участков в государственном реестре. Для выделения среди других участков и качественной оценки. Кадастровый учёт проходит с присвоением кадастрового номера, только с этим номером можно осуществлять сделки с зем участком. Сведения гос зем кадастра носят открытый характер, за исключением специально отнесённых законом к ограниченным в доступе.

Мониторинг земель представляет собой систему долгосрочных наблюдений за состоянием земель РФ. Всех земель, независимо от целевого назначения, разрешённого использования и формы собственности. Сбор, обработка, хранение информации, анализ состояния земель и его изменения с учётом природных и антропогенных факторов. Представляются все собранные данные Росреестру, а собираются несколькими разными органами: Росгидромет (экологический мониторинг), МЧС (мониторинг стихийных бедствий, лесных пожаров, к примеру), органами местного самоуправления (контроль за использованием земельных участков). Мониторинг земель тесно переплетается с земельным контролем.

Семинар 1.

Земельная функция государства (по Анисимову): обусловленная задачами современного исторического этапа развития российского государства совокупность направлений его деятельности, реализуемых посредством нормативно-правового закрепления полномочий органов власти и защиты правоохранительными органами механизма приобретения, перераспределения и учёта земельных ресурсов, обеспечение рационального использования и охраны земель в интересах настоящего и будущих поколений россиян.

Периодизация (история) зем зак-ва:

(Ещё в Киевской Руси Русская Правда частично регулировала земельные отношения С отмены крепостного права крестьянские общины стали собственниками земли; Столыпинские реформы – теперь собственность на землю есть и у отдельных крестьян, для разбития общины и перехода к хуторским землевладениям. Декрет о земле – исключительное право собственности государства на землю и недра. Земельный Кодекс 1970-го года – бесплатность землепользования, право пожизненного наследуемого владения… С 1991 г землю можно иметь в собственности).

1) XI век – 1649 г – Русская Правда. Судебник 1550 г.

2) 1649 – 1835 гг – Соборное Уложение 1649 г, указы Петра I.

3) 1835 – 1917 гг – Свод законов Российской Империи.

4) 1917 г – февраль 1990 г. – Декрет «О земле» и Положение «О социализации земель» (впервые разделили земли на категории, если источник верен). Земельный Кодекс 1922-го, Земельный Кодекс 1970-го.

5) Февраль 1990 – октябрь 2001 гг – основы права собственности на землю развиваются по новой, приватизация и др.

6) Октябрь 2001 г – наши дни.

Предмет земельного права – совокупность имущественных (Кристина отстаивала, что и неимущественных) общественных отношений, возникающих в процессе управления, использования и охраны земли.

Земельные отношения – отношения между органами гос власти, органами МСУ, предприятиями, учреждениями, организациями, физическими и юридическими лицами по вопросу владения, пользования, распоряжения и охраны земли. Объект – земельные участки… и ещё кое-что?

В земельном праве три основных метода:

1) Императивный;

2) Диспозитивный;

3) Экологический.

В Земельном Кодексе три понимания земли:

1) Как земельный участок (объект недвижимости в наибольшей степени);

2) Как земельный ресурс (может быть использована в производстве);

3) Как природный объект.

Земельные правоотношения:

1) По функциональному признаку:

a. Регулятивные;

b. Охранительные;

2) В зависимости от принадлежности зем…

Лекция 3. Право собственности и ограниченные вещные права на земельные участки.

1. Право государственной и муниципальной собственности на землю.

2. Понятие и содержание права частной собственности на земельные участки.

3. Ограничения прав собственников земельных участков.

4. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

5. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

6. Сервитуты земельных участков.

Обращать внимание на то, что вопросы лекций не всегда совпадают с вопросами семинаров.

1-й вопрос.

До 1917-го года исключительная собственность государства на землю не была провозглашена ни одним документом, хотя, конечно, государь и члены царской фамилии считались собственниками земель. После же Декрета «О земле» она просуществовала до 1990-го года. Земля тогда была унитарной, не разграничивалась на землю Союза и земли республик, деление на государственную и муниципальную землю началось, опять-таки, с реформ 1990-го. Теперь вот перетягивают одеяло, много проблем:

1) Разграничение государственной собственности на землю. Указ Президента от 1993 г. Президент принимал решения о том, чтобы субъекты и муниципалитеты составляли списки желаемых ими земель, а уже по этим спискам федеральной властью решалось, давать или не давать. На субъекты и муниципалитеты, соответственно, возлагалась обязанность кадастрового учёта (который, порой, мог стоить в три раза больше бюджета субъекта). Это, естественно, оспаривалось. Постановление Верховного Совета 27 дек 1991-го «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность субъектов и муниципальную собственность» - критерий объекта недвижимости на земле (в чьём ведении недвижимость – того и земля). Постановление Правительства от 16 октября 2000-го года № 784 «О передаче отдельных видов объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, в собственность субъектов РФ». Но с кадастровым учётом так всё и не было гладко (денег не хватало), так всё и не работало толком. ФЗ «О разграничении государственной собственности на земельные участки» предполагал три важных момента: а) право собственности публично-правовых образований на землю возникает исключительно с момента его (права) государственной регистрации; б) полномочия по подготовке перечня земельных участков, передаваемых в собственность публично-правовых образований, были возложены на Росимущество (наконец-то в процессе централизации власти было решено делать это сверху); в) подготовленные и согласованные органами госвласти перечни земельных участков утверждаются Правительством РФ. Теперь уже не действует и этот закон. Предполагалось, что разграничение земель будет закончено к 2007 году. Теперь осторожно прогнозируют, что, возможно, к 20-м – 40-м годам этого столетия наконец разграничат.

Задание – найти в гос докладе "Об использовании и охране зем ресурсов в РФ" сколько же у кого уже учтено земельных участков, статистика.

2-й вопрос.

Право частной собственности на земельный участок складывается из:

1) Права пользования земельным участком (пользование земельным участком – возможность его хозяйственной эксплуатации путём извлечения полезных свойств и получения дохода, не обязательно материального, кстати) – проявляется, допустим, в том, что можно поставить дачу и что-то выращивать, а можно устроить большой газон с одиноким креслом-качалкой и получать моральное удовлетворение;

2) Права владения земельным участком (владение земельным участком – возможность фактического господства (обладания) земельным участком на законных основаниях) – проявляется, допустим, в возможности собственника оградить свой земельный участок или поставить пугало;

3) Право распоряжения земельным участком (распоряжение земельным участком – возможность решения собственником юридической судьбы участка).

Носит ли право собственности на частный земельный участок абсолютный характер? Ещё до революции Мейер и Шершеневич сделали вывод, что абсолютным это право быть не может, оно всегда ограничено. Государство – главный собственник – всегда готово предъявить свои права.

Права и обязанности собственников:

1) Общие:

a. Владеть, пользоваться, распоряжать, нести бремя собственности;

b. Осуществлять земельные платежи.

2) Специальные:

a. Право на возведение объектов капитального строительства в соответствии с целевым назначением зем участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных и иных правил и нормативов;

b. Проводить в соотв с разрешённым использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы (см закон «О мелиорации земель»);

c. Строить пруды и иные водные объекты (см Водный Кодекс и знать, где там это право);

d. Право на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от её реализации.

Даже при одинаковом целевом назначении разрешённое использование может быть совершенно разным, потому и очень разнятся правомочия собственников.

Надо чётко различать субъектов земельных правоотношений и субъектов права собственности. А также объекты земельных правоотношений и объекты права собственности.

Не могут быть собственниками земель:

1) Гос и мун учреждения;

2) Казённые предприятия;

3) Центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий –

Согласно ст 20 ЗК, эти учреждения, предприятия и исторические центры стоят на земле, принадлежащей РФ.

Объект – земельный участок. Земельный участок – часть земной поверхности, границы которой определены в соотв с двумя ФЗ: от 24 июля 2007 г № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и от 19 июля 2011 г № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах…». Долгие годы у нас были плохо урегулированы вопросы искусственных земельных участков, пока этот закон не появился. До сих пор не урегулированы вопросы с участками на крышах зданий.

Земельные участки по степени оборотоспособности делятся на:

1) Изъятые из оборота:

a. Земли государственных природных заповедников и национальных парков;

b. Земли Вооружённых Сил РФ и др. (ч 4 ст 27 ЗК РФ – неполный перечень, но знать наизусть);

2) Ограниченные в обороте:

a. Земли лесного фонда;

b. Земли, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

c. И иные (ч 5 ст 27 ЗК РФ – тоже знать наизусть).

3) Не имеющие ограничений в обороте (все остальные, не поименованные в земельном законодательстве);

Для права собственности на землю – обязательная государственная регистрация, свидетельство о ней является правоподтверждающим документом. А правоустанавливающий документ, кстати, к примеру – договор, акт органа власти или решение суда. Правоустанавливающий документ имеет высшую юридическую силу, утеря правоподтверждающего документа утерю права ещё не влечёт, в административном порядке можно получить дубликат, а вот дубликат утерянного правоустанавливающего документа можно получить только в судебном порядке. В старых документах часто не указано чётко, на каком именно праве принадлежит человеку земельный участок – в таких случаях предпочтительно считается, что на праве собственности.

3-й вопрос.

Ограничения (обременения) – это «наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды концессионного соглашения, ареста имущества и других)».

Подход к ограничениям у нас в зак-ве несистемный. Противоречия, например, в положениях собственника и арендатора (только не успел записать, какие конкретно).

Приобретение прав на земельные участки.

1. Общая характеристика приобретения права частной собственности на зем участки. Способы приобретения;

2. Переоформление гражданами прав на земельные участки;

3. Предоставление зем участков с предварительным согласованием мест размещения объектов;

4. Предоставление зем участков без предварительного согласования мест размещения объектов;

5. Предоставление зем участков для целей, не связанных со строительством.

1-й вопрос.

Основания приобретения прав на зем участки:

1) Гражданско правовое основание – сделки (договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, договор аренды, договор доверительного управления, наследование);

2) Административно-правовое основание – акты государственных органов, органов МСУ.

Судебное решение сюда не относится, потому что оно лишь признаёт уже существующее право, а у нас здесь речь о приобретении нового права.

Предоставление земли в административно-правовом порядке осуществляется в двух целях:

1) Для строительства:

a. С предварительным согласованием мест размещения объектов;

b. Без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) Для целей, не связанных со строительством.

Термин «возникновение» к праву собственности употребляется лишь в отношении публичной собственности, а частная собственность всегда приобретается или переоформляется.

Переоформление относится к тем, у кого уже было право на земельный участок, но оно носило ограниченный характер. Переоформление – перевод зем участка из ограниченного вещного права в право собственности.

2-й вопрос.

В учебниках пишут, что термин «переоформление» тождественен термину «приватизация», но на деле это не всегда так. Переоформление подразумевает приватизацию, но приватизация – более широкое понятие. При переоформлении какое-то право на земельный участок у получающего право собственности уже было.

Что касается приватизации, основа здесь – ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Есть земли, не подлежащие приватизации. Ещё ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сюда относится. Право частной собственности на землю всегда требует государственной регистрации. Там содержится перечень предоставляемых на регистрацию документов. Ещё ФЗ от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (это его прозвали законом о дачной амнистии). Этот закон исключает для определённых категорий граждан, владеющих зем участками, требования о землеустройстве и кадастровом учёте. Этот упрощённый порядок распространяется на граждан, получивших земельные участки на ограниченных вещных правах до 30 октября 2001 года (до вступления в силу Земельного Кодекса). Для таких граждан и сама процедура переоформления бесплатна и осуществляется в добровольном порядке, тогда как для юридических лиц это обязанность (они, кстати, могут выбирать, переоформлять ли на право собственности или на право аренды, а от уже выбранного права собственности они всегда могут отказаться в пользу права аренды). Но органы МСУ зачастую чинят препятствия для юридических лиц при попытке переоформить зем участки в собственность и подталкивают их к переоформлению участков в аренду. Впрочем, не все юр лица и хотят зем участки в собственность – арендная плата, как правило, ниже налога. Кроме того, проблема в том, что в законе не прописано, за чей счёт должен проводиться дорогостоящий кадастровый учёт при переоформлении – обычно эта обязанность возложена на юр лица, которые этим, естественно, недовольны. Потому и затягивается так это обязательное переоформление, о котором многие юр лица до сих пор и не знают, а ведь его к 2012-му году нужно завершить.

Для переоформления зем участка гражданину необходимо обратиться в Фед службу гос регистрации, кадастра и картографии (ФСГРКК). Документы, которые должен принести гражданин:

1) Акт о предоставленни гражданину земельного участка – правоустанавливающий документ (с ним у граждан самые первые проблемы – ведь в советское время до 1990-го года земли часто передавались не конкретным лицам, а всяким садоводческим товариществам без указания членов. Но в последнее время эта проблема решена – службой установлено, что гражданину достаточно предоставить документ о передаче зем участка товариществу и доказательство своей причастности к этому участку);

2) Свидетельство или акт гражданина на земельный участок – правоподтверждающий документ.

3) Выписка из похозяйственной книги или копия домовой книги;

4) Техническая карточка на жилой дом или декларация объекта недвижимости для садовых и дачных домиков;

5) Кадастровый паспорт (?) на земельный участок;

6) Квитанция об оплате гос пошлины или её копия (квитанции, а не пошлины).

В течение месяца право на этот участок оформляется в соответствии с зем зак-вом и выдаётся свидетельство действующего образца (тоже правоподтверждающий документ).

Одна из проблем – максимальные размеры земельных участков, предоставляемых или переоформляемых в собственность. По закону Волгоградской области «О предоставлении зем участков для ведения садоводства и дачного хозяйства» предельный размер земельного участка для садоводства – 25 соток, минимальный – 6. Изучить дело гражданки Близинской, которая выиграла в Конст Суде. Постановление Конст Суда признало неконституционным кое-что из московских норм.

3-й вопрос.

Для предоставления зем участка с предварительным согласованием мест размещения объектов юр лицо должно подать заявление в орган МСУ о выборе зем участка. В заявлении обязательно должны быть указаны:

1) Назначение объекта (чтобы правильно была подобрана территориальная зона, общественно-деловая, там, или рекреационная);

2) Что-то там по зонированию и связанное с пожеланиями по выбору места;

3) Обоснование примерного размера зем участка (проектом постройки обосновывается);

4) Вид права, на котором необходимо предоставить земельный участок.

Отдельными нормативными актами этот порядок ещё дополняется, например, при строительстве гидротехнических объектов, по Водному Кодексу, должны учитываться нормативы воздействия, или как это там называется. При строительстве в жилой зоне процесс может сопровождаться публичными слушаниями. По закону о недрах может потребоваться разрешение Фед агентства по недропользованию.

Ст 31 Зем Кодекса: после того, как заявление подано, органы МСУ должны проинформировать жителей, чьи интересы могут быть затронуты, о планируемом месте постройки. Решение о предварительном согласовании места является основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка. Решение о выборе земельного участка (то самое, о предварительном согласовании места) действует в течение 3-х лет. Это означает, что в этот срок юр лицо уже обязано хотя бы начать активную застройку и выполнить какие-то работы по плану. Если даже не начали ничего делать – то не будет и возмещения убытков юр лицу, если земля вдруг потребуется государству и её отнимут. При изъятии участка с производством юр лицо вправе требовать не только возмещения убытков, но и предоставление аналогичного зем участка в другом месте.

4-й вопрос.

Предоставление зем участков в рамках этой процедуры осуществляется только в форме торгов. Правовая основа – ст 447 ГК РФ и постановление правительства №?88 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в гос и мун собственности зем участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». Внимательно ознакомиться с этим постановлением, по нему будет тестирование!!! Продажу гос земель осуществляет Российский фонд гос имущества. При поступлении заявления от юр лица принимается решение о проведении торгов в форме конкурса или аукциона. Решение о начальном размере арендной платы или выкупной цены. Аукцион выигрывает предложивший лучшую цену, конкурс выигрывает предложивший лучшие условия. Аукцион, в котором участвовал только один челове – признаётся недействительным.

Особым случаем предоставления земельных участков – предоставление участка в пределах застроенной территории. Начинается с принятия решения о развитии застроенноц территории. Инициируется собственником (?). Заключение договора о развитии застроенной территории без конкурса или аукциона (?). Потенциальный застройщик тут уже есть. Кадастровый учёт осуществляет застройщик.

Для жидищной застройки многоквартирных домов по ст 38 Зем Кодекса – только аукцион.

5-й вопрос.

Этапы предоставления:

1) Принятие акта, устанавливающего процедуру и критерии предоставления земельных участков;

2) Уполномочить на управление и распоряжение зем участками органы МСУ;

3) Сбор и подготовка информации о земельных участках.

Закон «О ведении личного подсобного хозяйства» и ещё парочка…

С семинара. Тенденции развития современного отечественного зак- ва о земле:

1) Появление ограниченных вещных прав;

2) Появление частной собственности на землю;

3) Ст 17 ГК, ЗК;

4) Тот вопрос с организациями.

Правовое регулирование сделок с земельными участками.

1. Общая характеристика сделок с зем участками;

2. Договор купли-продажи зем участков;

3. Договор аренды зем участков;

4. Договор безвозмездного срочного пользования земельными участками (договор ссуды);

5. Ипотека зем участков;

6. Наследование и иные сделки с земельными участками.

1-й вопрос.

Сделки, направленные на передачу зем участков просто в пользование были разрешены ещё Кодексом 1922 г. Какое-то время в СССР сделки с землёй были под запретом вообще, этот вакуум был установлен Кодексом 1970-го, так что следить за датами на документах, не указаны ли там случайно невозможные годы. Основами зем зак-ва 1990-го года была разрешена передача зем участков и во владение. Сделки, направленные на отчуждение зем участков у нас стали возможны с 1991 г. Зем участки вошли в оборот не сразу, но число операций с ними стало увеличиваться. Только специальная группа юр лиц и граждан могут теперь приватизировать зем участки.

Сделки с зем участками регулируются гражданским и земельным зак-вом, и в этом основная проблема: не определены пределы регулирования этих законодательств, хотя в начале ЗК и сказано, что ГК регулирует лишь то, что не урегулировано ЗК. Что касается сделок с землёй – применяются главы 1 и 2 ГК РФ.

Общая характеристика по содержанию сделок. Надо смотреть на оборотоспособность земельных участок. Здесь, как всегда, три категории: свободные в обороте, ограниченные в обороте и изъятые из оборота (смотреть ст 27 ЗК РФ). Изъятые из оборота земли находятся в исключительной федеральной собственности, имеют военное, историческое или стратегическое назначение (здесь, кстати, есть исключение из общего правила: земли национальных парков изъяты из оборота, но на них может оформляться договор аренды). Ограничены в обороте более половины земель в составе земельного фонда России – земли лесного фонда, земли водного фонда, земли особо охраняемых природных территорий. Относительно свободны в обороте земли ценных сельскохозяйственных угодий. Все остальные, не указанные в этой статье участки – свободны в обороте.

Примечание: личное подсобное хозяйство (при нём, кстати, не платишь налоги) должно быть обязательно зарегистрировано в органах МСУ.

Требования, которые обязательно должны быть соблюдены при совершении сделок:

1) Неизменность целевого назначения и разрешённого использования земельных участков при совершении сделок;

2) Запрещение законом отдельных видов сделок с земельными участками;

В собственность гос или мун учреждений зем участки не переходят, всегда на праве постоянного бессрочного пользования.

3) Ограничение по субъектам сделок (иностранные граждане не могут приобретать, в том числе наследованием, зем участки в приграничных территориях и зем участки сельхоз назначения);

4) Необходимость сохранения режима использования земель (не могут исчезнуть ограничения, например, сервитуты, и иные особенности правового статуса земельного участка только из-за смены правообладателя).

Сделки с зем участками подлежат обязательной государственной регистрации, до которой право собственности не переходит.

2-й вопрос.

Договор купли-продажи земельного участка – разновидность купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю сформированный и не ограниченный в обороте земельный участок, целевое назначение и разрешённое использование которого допускает осуществление на нём предполагаемой деятельности, а покупатель обязуется своевременно внести оговоренную плату и принять по передаточному акту земельный участок.

Договор двусторонний, возмездный, консенсуальный. Может быть как частным, так и публичным.

Для земель сельхоз назначения у органов МСУ и гос власти есть преимущественное право покупки, всегда надо сперва предложить им.

По этому договору могут отчуждаться участки из состава земель населённых пунктов, из состава земель сельхоз назначения и (в очень ограниченном количестве случае) земли специального назначения.

Статья 11 ЗК: ни в коем случае нельзя продать часть земельного участка, надо сперва оформить это как два отдельных земельных участка.

Статья 37 ЗК перечисляет ничтожные и оспоримые условия для такого договора. Это:

1) Устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2) Ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3) Ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Существенные условия этого договора:

1) Условие о предмете. Обязательно включает: адрес и местоположение участка, его площадь, его кадастровый номер, целевое назначение и разрешённое использование, характеристику расположенных на нём объектов недвижимости.

2) Условие о цене.

Вопрос: как соотносятся договор купли-продажи и соглашение о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд? Сравнит по существенным условиям и порядку заключения.

Если свойства земельного участка не изменялись, не проводились работы и не сооружались коммуникации – обновлять кадастровый паспорт не обязательно.

Основное право продавца – требовать выплату указанной цены и требовать принятия земельного участка покупателем. Обязанность продавца – предоставлять верную и полную информацию о земельном участке. Ответственность продавца – за передачу земельного участка ненадлежащего качества (например, с мешающими строительству грунтовыми водами).

3-й вопрос.

По договору аренды зем участка собственник (арендодатель) обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование или только пользование земельный участок, прошедший кадастровый учёт, а арендатор обязан осуществлять арендную плату на условиях, определённых договором.

Арендатор имеет преимущественное право пролонгирования договора аренды. Но есть и исключения. Согласно ст 22 ЗК РФ такое право не применяется, если дог аренды был расторгнут за использование зем участка не по целевому назначению, а также в случае совершения умышленного земельного правонарушения на этом участке.

Законом не установлена обязательная сформированность земельного участка.

Существенные условия: предмет и арендная плата. Иногда и срок. Арендная плата – своеобразное существенное условие, потому что договор может быть заключён и без него, если собственник – не частное лицо, и имеется общая арендная ставка.

Арендная ставка (базовый размер арендной платы) определяется исходя из кадастровой стоимости зем участка.

В отношении земель, находящихся в региональной собственности, арендная ставка определяется… Ну, у нас, к примеру, Постановлением Администрации города Волгограда.

Ст 65 ЗК и ст 607 Г.

Договор двусторонний, возмездный и консенсуальный.

Специфической арендой называется аренда лесных участков, аренда земель национальных парков и аренда зем участков в пределах особых экономических (?) зон.

Основное отличие объекта аренды от объекта купли-продажи – земельный участок при аренде не обязан быть сформированным, повторюсь, достаточно лишь пройти кадастровый учёт. Хотя сейчас есть тенденция сделать объект аренды таким же, как объект купли-продажи.

Если договор аренды заключён более, чем на пять лет – расторгнуть его по инициативе одной стороны можно только через суд.

Субъектом публичной аренды обязательно является орган гос или мун власти, гос или мун учреждение или некоммерческая орг-ия, учреждённая гос или мун органом. Главное юр последствие, отличие публичной аренды – специфический порядок заключения этого договора. Необходимо учитывать и цели аренды. Третий значимый отличительный момент – порядок арендной платы (определяться может по-разному, публичный субъект ещё не означает обязательных фиксированных денежных платежей, подходят все формы, что и у обычных субъектов).

Здес есть исключение из общего принципа свободы договора - ел

Задания по аренде: пример из суд практики по аренде зем участка + ознакомиться с судебными рекомендациями из постановления Высшего Арбитражного суда от 24 марта 2005 г № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением зем зак-ва».

4-й вопрос.

По договору безвозмездного срочного пользования зем участком одна сторона (ссудодатель) обязуется передать и передаёт зем участок, прошедший кадастровый учёт, во временное пользование другой стороне (ссудополучателю), которая, в свою очередь, обязуется вернуть, передать земельный участок обратно по истечению определённого договором срока.

Консенсуальный, безвозмездный, двусторонний договор.

Государственной регистрации не надо.

Отличия этого договора от других:

1) Учитывается обычный физический износ земельного участка, не требуется вернуть его в том же состоянии и столь же плодородным;

2) Очень часто используется в публичных отношениях в качестве государственной меры поддержки (земельный надел).

Существенные условия: предмет и срок.

Четыре случая применения договора ссуды:

1) Предоставление зем участков из публичной собственности государственным и муниципальным учреждениям и предприятиям (не более одного года);

2) Предоставление зем участков из публичной собственности религиозным организациям для строительства;

3) Предоставление зем участков из публичной собственности лицу, с которым заключён гос или мун контракт на строительство объектов недвижимости, который будет реализовываться полностью из бюджетных средств;

4) Передача зем участков по договору ссуды между юр и физ лицами, исходя из своих личных интересов или благотворительных целей.

Специальный вид этого договора – договор безвозмездного срочного пользования лесным участком. Субъектом-ссудодателем может быть исключительно государственный собственник, даже не орган МСУ. Ряд дополнительных жёстких условий для ссудополучателя, связанных с использованием самого леса.

5-й вопрос.

По договору о залоге зем участка одна сторона (залогодержатель) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству (залогодателю) из стоимости заложенного земельного участка.

Обязательны письменная форма и гос регистрация договора. Также есть обязательное приложение к договору – закладная (указаны залогодатель, залогодержатель, предмет залога, подписывает залогодатель, три экземпляра, которые хранятся у сторон и в органе регистрации).

Существенные условия: предмет, существо основного обязательства, его стоимость, определённая оценкой, размер и сроки исполнения основного обязательства.

Два вида:

1) Земельный участок переходит во владение залогодержателя;

2) Земельный участок остаётся во владении у залогодателя.

Законом «Об ипотеке» в 62-й статье указано, что в ипотеке могут быть только земли, не ограниченные в обороте.

Законом допускается одновременная ипотека зем участка и построенного на нём здания. Помнить принцип единства судьбы.

Кроме самого зем участка, фактически находящегося в собственности, может быть договора залога арендных прав на участок (только с согласия арендодателя, срок тогда – не более срока самой аренды, если залогодатель не выплачивает – его кредитор становится арендатором, вот в чём суть).

До 10 февраля 2004 года не допускалась ипотека сельхоз земель в собственности КФХ и личных подсобных хозяйств, теперь это давно не так.

Особенности обращения взыскания на зем участки по этому договору:

1) Не допускается обращение взыскания на зем участок из состава сельхоз земель до окончания сезонных работ (до 1 ноября, обычно);

2) Не допускается обращение взыскания на зем участок, который является единственным зем участком человека с единственным местом для его проживания.

6-й вопрос.

Наследование земельных участков. Собственниками в порядке наследования могут быть и публичные образования, и отечественные частные лица, и иностранцы…

Зем участки переходят по наследству на том же праве, на котором были у наследодателя (то есть, зем участки не оказываются у наследника в пользовании, если раньшен были на пожизненном наследуемои владении).

Если земельный участок меньше нормы – делить его на куски между наследниками нельзя, участок отходит одному, а остальным – компенсации.

С принятием наследства надо переоформлять права, а не просто пользоваться.

Здесь упустил что-то о выделении земельных участков из наследственной массы…

Иные договоры. Договор ренты земельного участка в чистом виде практически не встречается. Обязательно должен быть письменным, нотариально удостоверенным и зарегистрированным. Договор дарения зем участка между родственниками не облагается налогом. Особенность договора мены – товарный характер, возмездность не выражается в деньгах. Остальное всё, что она говорит, в общем – из гражданского права … Договор доверительного управления земельным участком заключается на срок не более 5 лет, доверительный управляющий действует исключительно от своего имени.

Ещё задания: действительно ли срок - существенное условие договора ссуды зем участка? Действительно ли договор дарения земельного участка может быть реальным? Сравнить на предмет существенных условий, ответственности сторон и формы договоры аренды, ренты, доверительного управления, мены.

С семинара 2: знать хороший пример компетенции Президента в земельных отношениях – его Указ о чём-то там на приграничных территориях, запрещающий иностранным гражданам приобретать, в том числе наследованием, зем участки в приграничных территориях и зем участки сельхоз назначения.

НА СЛЕД СЕМ БУДУТ ТЕСТЫ И ВОПРОСЫ

Правовое регулирование платы за землю.

1. Понятие платности землепользования;

2. Правовые основы взимания земельного налога;

3. Правовые основы взимания арендной платы;

4. Кадастровая оценка земельных участков.

1-й вопрос.

В 2001 г был введён на законодательном уровне принцип платности землепользования. Хотя ещё в 1944 г. была плата за землю в виде земельной ренты, да даже ещё и раньше, в 1922 г. была трудовая аренда земли (платишь за землю натуральной продукцией).

Закон «О плате за землю» содержит понятия платы за землю и нормативной цены земли.

Институт платы за землю (по Анисину) – это комплекс правовых норм, регламентирующих отношения, связанные с исполненнием собственниками земли, землевладельцами и землепользователями публичных повинностей в виде стабильных платежей в пользу государства.

Напомним, на землю могут быть права: собственности, аренды, безвозмездного срочного пользования, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, сервитута.

И принцип платности при этом не применяется только при безвозмездном срочном пользовании.

Не допустимо по закону взимание одновременно земельного налога и арендной платы.

2-й вопрос

Земельный налог отнесён к местным налогам, что означает поступление средств в местный бюджет и самостоятельное определение органами МСУ местной налоговой ставки (но с учётом установленного законом верхнего предела).

Ст 389 НК РФ: объектом налогообложения являются зем участки, расположенные в границах мунобразов. За исключением двух разновидностей зем участков: изъятых из оборота (ст 27 ЗК РФ) и ограниченных в обороте.

Налоговая база – кадастровая стоимость зем участков (определяется в отношении каждого зем участка по состоянию на 1-е января текущего года). Об изменении налоговой базы налогоплательщик должен быть уведомлён не позднее 1-го марта текущего года. Для определённых категорий лиц (герои Советского Союза, герои России и т.п. – ст 391 НК РФ) налоговая база уменьшается.

Налоговый период – календарный год.

Налоговые ставки (проценты от налоговой базы) устанавливаются нормативными актами органов МСУ, но по закону не могут превышать:

1) 0,3% для зем участков, отнесённых к землям сельхоз назначения, а также для земель в пределах зон сельхоз использования в поселении, зем участков, занятых жилищным фондом, зем участков, занятых жилищно-коммунальными строениями, зем участков, предоставленных для жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, животноводства или дачного строительства;

2) 1,5% для всех остальных земельных участков.

Статьи 61, 61.1 и 61.2 Бюджетного кодекса РФ – о том, как зачисляется и как распределяется земельный налог.

Освобождаются от уплаты зем налога субъекты, перечисленные в 395-й статье Налогового кодекса: религиозные организации; организации, владеющие зем участками, занятыми дорогами общего пользования; общероссийские общественные организации инвалидов (если не менее 80% членов организации – инвалиды); организации, уставной капитал которых состоит из вкладов инвалидных организаций из прошлого пункта (но тогда объём их вкладов должен быть не менее 50% уставного капитала); организации художественных промыслов; граждане, владеющие личным подсобным хозяйством.

Очень часто в судах оспаривается размер налоговой ставки и его установление не тем органом. К примеру, был отменён закон Санкт-Петербурга, устанавливавший там налоговые ставки, потому что ни фига не закон их должен устанавливать, а, ещё раз, акты органов МСУ.

3-й вопрос.

Право аренды может быть получено в результате аренды зем участков из гос или мун собственности, а может быть из частной собственности. В первом случае имеет место публичная аренда, во втором – частная, и надо иметь в виду, что тут есть особенности. При публичной аренде есть такое явление, как арендная ставка. Кстати, порой арендовать бывает выгоднее, чем иметь в собственности – плата меньше налога (хотя по логике должно быть наоборот).

В общем порядке определение арендной платы происходит по статье 604 (или 614?) ГК РФ. Публичная арендная плата, обычно, только в денежной форме, при частной аренде возможны варианты. Размер публичной арендной платы определяется Постановлением Правительства в отношении земель, которые находятся в гос фед собственности. Арендные ставки субъектов и муниципальных образований устанавливаются актами органов субъектов и органов МСУ соответственно (какой конкретно орган МСУ – смотреть в Уставе мунобраза).

Публичная арендная ставка определяется исходя из кадастровой стоимости с учётом коэффициентов индексации и инфляции, которые устанавливаются федеральными законами.

Задание. Найти постановление Администрации Волг области «Об утверждении аренд ставок на территории Волг области» и аналогичное постановление Администрации г. Волгограда.

4-й вопрос.

Кадастровая стоимость определяется теми же органами, что и при установлении арендных ставок. Последний раз оценка проводилась очень давно. Учитывая большой интерес инвесторов, следовало бы проводить кадастровую оценку зем участков не реже 2-х раз в год, но увы. Кадастровая оценка зем участков проводится организациями, имеющими лицензию на соответствующую оценочную деятельность. Хотя есть тенденция перехода к форме без лицензий. Заключают контракт с органами исполнительной власти, оценивают, в том числе, и инфраструктуру. Есть ещё действующий приказ Росземкадастра 2002 года «Об утверждении правил оценки…». Постановление от 3 августа 2005 года № 739 – «Об утверждении результатов кадастровой оценки земельных участков в Волгоградской области».

Обычно, цена арендной платы определяется так: кадастровая стоимость х площадь х размер арендной ставки.

Постановлением Правительства 2001 г. № 519 утверждены стандарты оценки объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости – определённый процент от рыночной стоимости земельного участк, определённый на основе характеристик земельного участка (целевого назначения, разрешённого использования и социально-инфраструктурной обеспеченности в пределах этого земельного участка) с применением методов и правил статистической обработки информации. Применяются во внимание при оценке и сервитуты.

Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров.

1. Признание прав на земельный участок;

2. Восстановление нарушенного права на земельный участок;

3. Признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления;

4. Рассмотрение земельных споров.

Самозащита здесь – признанный способ защиты права, есть даже отдельный закон, хотя в теории и могут спорить. Эта самозащита осуществляется регулярно – это митинги, собрания, шествия и пикетирования, происходящие из-за нарушения земельных прав граждан. Ещё есть, конечно, привычные юрисдикционные способы защиты (делятся на административные и судебные), а есть и медиация. Другое деление здесь способов защиты права – на общегражданские (например, признание прав на земельный участок) и вещно-правовые (виндикационный иск). Сразу два требования зашиты одного и того же права, сразу два способа – невозможно. Конкретно Земельным кодексом закреплены только три приоритетных способа защиты, соответствующие названиям первых трёх вопросов этой лекции. Ещё как самостоятельный способ защиты (и одновременно мера ответственности) – возмещение убытков. Происходит параллельно с практически любым другим способом защиты.

1-й вопрос.

59-я статья ЗК РФ. Исключительно судебный порядок. В ФЗ № 122, устанавливающем порядок регистрации прав на недвижимое имущество, есть отдельные положения о земельном участке (требуется, к примеру, кадастровая карта). Признанию, в принципе, подлежат: право собственности; право аренды; право постоянного бессрочного пользования; право пожизненного наследуемого владения. Обычно для признания права собственности, как правило, требуются правоподтверждающие документы, если утеряны правоустанавливающие. Главное – подтвердить, что нет спора о праве, что не было самозахвата участка, и не нарушались права государства или третьих лиц. Тогда просто устанавливается факт. Нельзя обратиться за признанием права за умершим человеком, хотя граждане сплошь и рядом так обращаются.

Юридическое основание признания права по статье 59 ЗК РФ – судебное решение. Это обосновывается и ФЗ № 122 – там есть вступившее в силу судебное решение как основание регистрации акта. К судебному решению нужен кадастровый план земельного участка, должен быть указан кадастровый номер.

2-й вопрос.

ЗК РФ различает две принципиально разные ситуации:

1) Совершено зем правонарушение, оно уже закончилось, теперь надо исправлять последствия, пример – порча земли;

2) Имеет место длящееся правонарушение, яркий пример – самовольный захват земельного участка.

Три способа восстановления нарушенных прав:

1) Признание судом недействительным акта гос или мун органа;

2) Возмещение убытков;

3) Приостановление исполнения несоответствующих законодательству актов органов власти (вот он применяется в административном порядке, осуществляется это Президентом).

Ст 12 Закона «Об охране окружающей среды» предусматривает, что общественные организации, граждане вправе подавать в органы гос власти, органы МСУ, а также обращаться в суд с заявлением об ограничении или приостановлении, или прекращении хозяйственной и иной деятельности, оказывающей негативное воздействие на окружающую среду. Данный порядок применяется достаточно слабо.

Ещё, согласно ст 1065 ГК РФ, есть такой способ (стоит особняком, к восстановлению прав не относится) как пресечение действий, создающих угрозу нарушения земельных прав граждан. Возможность предъявления иска из-за вероятности вреда в будущем, уникальное явление.

3-й вопрос.

Нормативные акты фед уровня оспариваются где-то в 10% случаев, в 20% случаев оспариваются акты субъектов, и в 70% случаев оспариваются акты органов местного самоуправления. К примеру резервирование земельного участка часто оспаривается из-за необоснованности принятия этого решения.

Нормативный акт – это правовой акт, содержащий нормы права и направленный на регулирование определённой группы общественных отношений, рассчитанный на неоднократное применение и неопределённый круг лиц.

Согласно ст 251 ГПК, гражданин или орг-ия, считающие, что принятым н-п-а нарушаются их законные права и интересы, а также прокурор в пределах своей компетенции вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого н-п-а противоречащим закону полностью или в части. Также в суд могут обращаться другие органы гос власти, органы МСУ и Президент, но только в том случае, если этим нормативным актом, по их мнению, нарушена их компетенция, и это мешает органам осуществлять свои полномочия.

Заявление об оспаривании нормативного акта рассматривается в течение месяца со дня его подачи, и в нём должны быть указаны предусмотренные 131-й статьёй ГПК сведения, а именно: наименование н-п-а; дата принятия н-п-а; орган, принявший этот н-п-а; источник опубликования н-п-а (если известен); круг тех прав, которые были нарушены этим н-п-а, или полномочия, которые были им превышены, со ссылками на закон.

Если акт признаётся недействительным – он признаётся недействительным лишь с момента этого признания, этого судебного решения.

Убытки, причинённые гражданину или юридическому лицу в результате издания несоответствующего закону н-п-а органа власти подлежат возмещению в соответствии с гражданским зак-вом. А вот компенсация морального вреда здесь, в земельном зак-ве, не предусмотрена. Возмещение убытков, причинённых органами гос власти или МСУ, производится из казны соответствующего уровня.

4-й вопрос.

Земельный спор (определение теоретическое, Дикусара) – обсуждение и доказывание своих земельных прав с соблюдением установленной процессуальной процедуры как в административном, так и в судебном порядке. Классифицировать земельные споры можно так:

1) Земельные конфликты, связанные с нарушением или оспариванием прав граждан и юридических лиц на землю;

2) Земельные споры, связанные с возмещением убытков, причинённых земельными правонарушениями;

3) Земельные споры, возникающие из земельных отношений, в которых отсутствует спор по поводу владения, пользования или распоряжения земельными участками (обычно, это распределение полномочий между органами власти).

Ст 64 ЗК РФ предусматривает возможность передачи земельного спора на рассмотрение третейскому суду. Надо дома открыть закон о третейских судах и посмотреть, как это может быть реализовано.

Дата добавления: 2014-01-03