Особенности рынка недвижимости

Достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает низкий уровень ликвидности недвижимости как товара, то есть ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права. Общественные права включают властные полномочия правительства или местных органов власти:

· право вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг;

· право приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;

· право вводить зональные ограничения, ограничения в сфере строительства, экологии, дорожного движения;

· право предоставлять недвижимое имущество в пожизненное владение;

· право возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников.

Все перечисленные особенности недвижимости проявляются в разной степени на всех сегментах рынка недвижимости и детальный учет их влияния на сделку, в сочетании с действующим законодательством, в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения.

Становление рынка недвижимого имущества как особой сферы рыночных отношений является одним из магистральных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на преобладании частной собственности и рыночных механизмах саморегулирования, функционирования и развития экономики.

Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности – все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень – формирование развитого рынка недвижимости.

Земельный рынок как основа рынка недвижимости представляет собой комплекс отношений, затрагивающих интересы каждого гражданина России. В них переплетаются правовые, экономические, экологические, технологические и другие аспекты. Особую сложность представляют вопросы объективного отношения к частной собственности на землю. Как природный базис, земля является достоянием всего народа, но как средство производства, как объект хозяйствования, как территория для строительства, она может быть в государственной, корпоративной или частной собственности.

Однако, с одной стороны, законодательство РФ создало достаточно устойчивую правовую базу для формирования класса собственников. Коллективам предприятий всех сфер народного хозяйствования, приватизированных в соответствии с Государственной программой приватизации, предоставлено право на выкуп земель в пределах территории предприятия. Фермеры получили землю в собственность до установленного норматива бесплатно, а сверх него - за плату, аренду или бессрочное пользование. Миллионы работников сельскохозяйственных предприятий и других категорий населения также бесплатно стали собственниками части сельскохозяйственных угодий в форме земельных паев. Но, с другой стороны, до сих пор в России еще не достигнута главная цель рынка недвижимости - создание реального собственника земли.

Для устранения вышеуказанного противоречия был принят ряд законодательных актов по реализации прав собственников земельных участков, в частности, в сельском хозяйстве. В соответствии с Указом Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" №1767 от 27.10.93г., каждому члену сельскохозяйственного предприятия выдается установленного образца свидетельство на право собственности на землю без выдела в натуре. Собственники земельных паев имеют право их продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, вносить частично или полностью в качестве учредительного взноса в уставные капиталы (фонды) акционерных обществ, товариществ, кооперативов. При этом образуется общая совместная или общая коллективно-долевая собственность.

Таким образом, рынок земли представляет совокупность собственников земельных участков с их правами, обязанностями и возможностями совершать с ними сделки, а также государственных и коммерческих структур, осуществляющих проведение этих операций, их государственную регистрацию и надзор за рациональным использованием земель.

Исходными факторами, определяющими специфику не­движимости как товара, являются признаки самого физического тела недвижимости:

· уникальность и неповторимость;

· стационарность;

· длительность эксплуатации и долговечность.

Из них, в свою очередь, в условиях рыночной экономики вытекают отличительные характеристики недвижимости как товара и рынка недвижимости:

· специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него);

· высокий уровень издержек при осуществлении сдел­ок с недвижимостью;

· более низкая, по сравнению с другими товарами, ликвидность недвижимости;

· ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;

· формирование цен в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;

· арена взаимодействия спроса и предложения - не национальная экономика в целом, а регион (национальный рынок недвижимости - совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).

На основании этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать главную специфическую черту рынка недвижимого имущества: рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия:

· спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;

· присутствует много не зависимых друг от друга продавцов и покупателей;

· покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка;

· спрос и предложение эластичны по цене:

· издержки сделок низки по сравнению с ценой товара;

· рынок доступен для вхождения в него новых участников;

· товары обладают высокой ликвидностью.

В отличие от этого на рынке недвижимости:

· спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

· присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;

· информация о рынке не столь открыта, как, например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;

· издержки сделок (необходимость проверки юриди­ческой чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;

· предложение и спрос менее эластичны, чем на дру­гих рынках;

· вхождение на рынок новых участников затруднено;

· для товаров характерна низкая ликвидность.

Отсюда вытекают и основные функции профессиональных участников рынка недвижимости:

· снижение издержек при осуществлении операций с недвижимос­тью;

· повышение уровня ликвидности объектов недвижи­мости;

· снижение рисков, вызванных ограниченностью ин­формации о состоянии и тенденциях рынка;

· сближение интересов продавцов и покупателей;

· обеспечение сбалансированности спроса и предложения на рынке, соответствие рынка недвижимости состоянию экономики в целом.

Дата добавления: 2014-01-04