КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Рынок недвижимостиПонятие и функции рынка недвижимости Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических и юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на деньги, либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет собой его реальный сектор. Данный сектор функционирует параллельно с сектором финансовых инвестиций. Реальный сектор инвестиционного рынка делится в свою очередь на имущественные вложения и вложения в недвижимость. недвижимость как объект инвестирования обладает рядом особенностей: 1. недвижимость обеспечивает сохранение вложенных средств 2. стоимость недвижимости со временем как правило возрастает 3. недвижимость обеспечивает постоянный доход 4. особенности вложения в недвижимость ничем практически не отличается от вложения в другие активы Функции рынка недвижимости: 1) функция равновесия, спроса и предложения 2) функция регулирующая, проявляется в перераспределении ресурсов между участниками рынка в соответствии с наиболее эффективным их использованием 3) коммерческая – проявляется в реализации всех видов стоимости недвижимости (прежде всего потребительской) и получение прибыли на вложенный капитал 4) информационная – устанавливает что рынок недвижимости должен позволять его участникам иметь полную и достоверную информацию, необходимую для осуществления сделок 5) стимулируются – проявляется в том, что через рыночный механизм стимулируется наиболее эффективное направление использования недвижимого имущества 6) социальная – проявляется в том, что участниками рынка недвижимости являются лица, располагающие необходимыми средствами и возможностями, а значит рост числа таких участников рынка способствует формированию среднего класса общества. Особенности рынка недвижимости В целом особенности данного рынка определяются спецификой товара, который там реализуется. К особенностям относят: 1) товар-недвижимость обладает уникальностью и фиксированным местоположением 2) формирование цены на рынке должно осуществляться в результате взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной конъюнктуры. На рынке недвижимости цены значительно нестабильны, а так же рынок недвижимости не является конкурентным или эффективным. 3) способы финансирование сделки – означают, что: · во-первых требуются значительные единовременные вложения · во-вторых сделка финансируется как правило с использованием заёмных средств · в-третьих сделки сопровождаются значительными операционными расходами · в-четвёртых требуются значительных налоговых платежей 4) степень ликвидности 5) баланс спроса и предложения на рынке недвижимости спрос как правило превышает предложение, при этом спрос полностью не удовлетворяется так как предпочтение покупателей быстро изменяются со временем. К тому же предложение носит не эластичный характер, особенно в краткосрочном периоде, а спрос и предложение к тому же могут значительно изменяться в зависимости от сезона или региона. 6) число потенциальных покупателей – рынок недвижимости чутко реагирует на изменения в платёжеспособности покупателей, а так же на изменение их предпочтений и вкусов. К тоже же на рынке недвижимости действует ограниченное число покупателей и продавцов и даже один из них может существенно влиять на уровень цен и другие рыночные характеристики 7) низкая информированность участников сделки о состоянии рынка и аналогичных сделках 8) методы регулирования. Рынок недвижимости характеризуются низкой способностью к саморегулированию. В значительной степени регулируется государством. 9) Отсутствие возможности точного прогнозирования рыночной ситуации. Обусловлена неэффективностью рынка недвижимости. Основные понятия рынка недвижимости Спрос – это количество земельных участков и прочего недвижимого имущества, а так же прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определённый период времени. Определяется обратной зависимостью от цены. Спрос на недвижимость зависит от следующих факторов: 1. экономические факторы, в т.ч. это темпы экономического роста и НТП, уровень конкуренции, уровень и динамика доходов покупателей, возможность получения заёмных средств и др. 2. социальные факторы – структура населения, уровень миграции, численность населения и тенденции её изменения, возрастной и социальный статус, уровень образовании 3. природно-климатические факторы, плодородие почв, экология 4. административные факторы – в т.ч условия совершения сделок, условия приобретения прав на строительство, условия зонирования 5. окружающая среда (ситус), в т.ч. транспортная инфраструктура, состояние социальной инфраструктуры, непосредственное местонахождение недвижимости 6. национальные и культурные условия и традиции населения 7. политические факторы Спрос на недвижимость в значительной степени изменяется по регионам, районам и даже микрорайонам, а спрос на землю, например, является уникальным в связи с тем, что земля – это фактор производства и спрос на землю является производным спросом от спроса на конечный продукт производимым на ней. Практически признают, что основными факторами спроса являются: · платёжеспособность населения · тенденции изменения его численности · доступность финансирования · потребительское предпочтение Предложение – это количество земельных участков и других объектов, а так же прав на них, которые собственники готовы продать по определённой цене за некоторый период времени. В любой текущий момент времени общее предложение складывается: 1) из предложения уже существующей недвижимости и новых объектов. Соотношение этих элементов варьируется в зависимости от времени и от региона (территориального расположения). Изменение предложения недвижимости на рынке может быть осуществлено: · за счёт строительства новой недвижимости · за счёт реконструкции старой (существующей) недвижимости · за счёт изменения типа использования · за счёт изменения существующих прав Таки образом основными факторами, определяющими величину предложения будут: ü наличие резервов пустующей недвижимости ü объёмы нового строительства и затраты на него, в т.ч.: стоимость строительства и строительных материалов и соотношение цен на строительство и цен продажи объектов. Участники рынка недвижимости На рынке недвижимости функционируют следующие субъекты: 1) продавцы 2) покупатели 3) профессиональные участники рынка недвижимости ü институциональные, те которые представляют интересы государства на рынке недвижимости. К ним относят: органы кадастрового учёта, органы управления государственным имуществом, учреждения-регистраторы, органы, ведущие учёт и техническую инвентаризацию имущества, органы архитектуры градостроительства, проектировщики и строители, государственные нотариусы ü не институциональные участники (на коммерческой основе) – брокеры, риэлторы, оценщики, финансисты, девелоперы, редевелоперы, сервейеры, страховщики, проектировщики и строители, участники фондового рынка недвижимости, занимающимися созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью Участники рынка, работающие на коммерческой основе должны подтверждать свою возможность работы на рынке. Например оценщики обязаны входить в состав некоммерческих объединений оценщиков, а так же иметь договор обязательного страхования гражданской ответственности. Регистрация недвижимости и прав на неё Данная система регистрации существует в РФ с 1 февраля 1998 года. В РФ принята Европейская система регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Её отличительными особенностями являются: 1. присвоение собственнику титула собственника 2. ответственность за регистрацию сделки берёт на себя государство 3. ведение единой базы данных по каждому объекту недвижимости в ЕГРП ЕГРП регистрирует: 1) объекты недвижимого имущества, в т.ч. земельные участки, здания, сооружения, обособленные водные объекты, участки недр, леса, многолетние насаждения, имущественные комплексы, незавершённое строительство и кондоминиумы. 2) право собственности 3) вещные права 4) ограничения прав 5) сделки, которые обеспечивают возникновение, изменения и подтверждение прав собственности
Дата добавления: 2013-12-12; Просмотров: 383; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |