Тема 1. Сущность маркетинга и развитие его концепции

Введение

КОНСПЕКТ ЛЕКЦИЙ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Федеральное агентство связи

Ф = (у1- а0 – а1х11 –а2х12)2 + (у2- а0 – а1х21 –а2х22)2+ … + (уn- а0 – а1хn1 –а2хn2)2 = min

К = С + V

С – постоянная часть (здания, оборудование)

V – переменная (трудовые затраты)

В этом сочетании могут варьировать лишь трудовые затраты, либо увеличиваться, либо уменьшаться (заработная плата повышается или понижается).

Если каким то образом, при определении постоянных затрат работодателю удается понизить заработную плату рабочим, и пусть она составит величину V* (V* <V), тогда вкладываемый капитал составит:

К* = С + V*

R_абс= ∆К = К – К* = V – V*

Тема: Правовой метод управления земельными ресурсами

Предоставление земельных участков для инвестирования.

Общие положения: Инвестирование предполагает 2 фазы:

· Прединвестионная

Составление инвестиционного проекта

· Инвестиционная

Реализация проекта

Под инвестированием понимается строительство, как определено в Земельном Кодексе Российской Федерации, в основном, это вклад капитала в строительство с целью получения прибыли.

Этап инвестиционной формы:

1. адресная работа администрации субъекта в соответствии с муниципальным образованием с инвестором по определению месторасположения объекта или размещения инвестиционного проекта;

2. предоставление земельного участка для строительства;

3. получение разрешения на строительство;

4. строительство и сдача объекта в эксплуатацию;

5. стадия эксплуатации объекта недвижимости и окупаемости инвестиционного проекта.

1) адресная работа ведется администрацией с инвестором по поводу строительства, т.к. конкретно не определено местоположение инвестиционного проекта, такая работа чаще всего завершается составлением протокола о намерениях.

2) Предоставление земельных участков – для инвестирования земельных участков предоставляемых для двух видов права: собственность и аренда. И в собственность, и в аренду земельные участки можно приобрести на торгах. Но в аренду, возможно, предоставить земельные участки с предварительным согласованием.

Схема проведения торгов:

- формирование земельного участка;

- проведение торгов

· По продаже земельного участка;

· По продаже права на земельные договора;

Схема предоставления земельного участка в соответствии с предварительным согласованием:

- подача инвесторам заявления;

- рассмотрение заявления органами местного самоуправления;

- выдача органами местного самоуправления акта о выборе земельного участка;

- предоставление инвестору земельного участка на срок до года для выполнения проектно-изыскательных работ;

- постановка на кадастровый учет;

- решение органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка.

3) Получение разрешения на строительство:

- разработка инвестиционной проектно-сметной документации;

- согласование документации;

Заключение договора аренды земельного участка на срок до трех лет (на период строительства).

Предоставление земельного участка для инвестирования, общие положения:

Строительство при инвестировании возможно лишь на праве: собственности (п.2 ст.30 Земельного Кодекса) и аренды. Предоставление земельных участков из земель публичной собственности осуществляется с проведением работ по их формированию:

- с предварительным согласованием;

- без предварительного согласования (п.1 ст.30 Земельного Кодекса).

В собственность предоставление земельного участка осуществляется исключительно на торгах, за исключением случаев, предусмотренных п.2 ст.30 Земельного Кодекса; а именно при заключении договора о развитии застроенной территории. При этом такой земельный участок предоставляется в собственность бесплатно или в аренду.

Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места расположения объекта:

· Выбор земельного участка:

- предварительное согласование места реализации строительства;

- принятие решения о предварительном согласовании.

· После выбора земельного участка осуществляются следующие действия:

- формирование земельного участка;

- кадастровый учет;

- принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Предварительное согласование места размещения объекта

1. Заявление инвестора в органы местного самоуправления, в нём указывается:

· Название объекта (желательно на основе общероссийского классификатора);

· Предположительное место размещения;

· Обоснование размера земельного участка.

Документы к заявлению:

• Механико-экономическое обоснование проекта;
• Бизнес-план;
• Потребность в сетях инженерно-технологического обеспечения.

1. Решение о предварительном согласовании принимается главой администрации района, после чего одновременно выполняется процесс 3, 4, 5.
2. Выбор земельного участка включает:

· Подготовка схемы расположения земельного участка;

· Определяются варианты размещения объекта;

· Проводится процедура согласования соответствующими государственными органами, муниципальными органами. Согласование определяет разрешенное использование.

4. Информирование населения. Целью информирования населения является учет его интересов и информирование. Интересы населения могут быть учтены, но оно не может повлиять на состояние строительства. С другой стороны инвестор несет правовую ответственность за неинформирование населения. Информирование осуществляется с средствах массовой информации, в котором органы местного самоуправления публикуют нормативные акты. Публикуемая информация включает:

- наименование заявителя;

- месторазмещение объекта;

- площадь земельного участка;

- назначение объекта;

- адрес, по которому направляются пожелания граждан.

5. Одновременно информируются правообладатели, заинтересованные земельным участком. Целью информирования является решение вопроса изъятия земельного участка для публичных нужд.

Информацию о таких правообладателях инвестор может найти в:

- документах государственного кадастра недвижимости (ГКН);

- документах единого государственного реестра прав (ЕГРП);

- территориальных органах Роснедвижимости;

- органах местного самоуправления по распоряжению земельными участками.

6. Предварительное согласование завершается составлением акта о выборе земельного участка, к которому прилагается схема расположения земельного участка.

Решение о предварительном согласовании сводятся к утверждению акта о выборе земельного участка. Копия решения о предварительном согласовании выдается заявителю в семидневный срок.

Значение решения о предварительном согласовании:

1. Решение о предварительном согласовании определяется утверждением акта выбора земельного участка. Оно является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка.
2. Затраты на улучшение после предварительного согласования не возмещаются.
3. Если по истечении трех лет после принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято, то ограничения в правах правообладатели в праве требовать возмещение убытков от органов публичной власти.
4. Решение о предварительном согласовании может быть обжаловано в суде заинтересованными лицами.

Тема: Формирование земельного участка

После того, как утвержден акт о выборе земельного участка, выполняется следующее:

• Определяются технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения к условиям платы за подключение;
• Составляется акт согласования границ, строится межевой план, включающий:

- план, как графический документ;

- описание характеристик земельного участка;

- акт согласования границ.

· Осуществляется постановка на государственный кадастровый учет. В соответствии с Законом «О государственной кадастре недвижимости» кадастровый учет длится не более 20 дней. По его результатам составляется кадастровый паспорт земельного участка.

Тема: Принятие решений о предоставлении земельного участка

Для принятия решения о предоставлении земельного участка снова пишется заявление к которому прилагается:

- решение о предварительном согласовании места размещения объекта;

- кадастровый паспорт земельного участка.

Само решение принимается в 2хнедельный срок, в котором указывается:

- категория земель;

- положение участка;

- площадь земельного участка;

- кадастровый номер;

- вид права;

- при указании о переводе земель из одной категории в другую должна быть ссылка на ч.5 ст.3 Закона №172 ФЗ «О переводе земель или земельного участка из одной категории в другую».

Тема: Регистрация права

Регистрация осуществляется на основе:

- заявления;

- правоустанавливающего документа;

- кадастрового паспорта земельного участка.

При аренде земельного участка к этапам добавляется договор аренды.

Общая блок-схема предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием имеет следующий вид:

Тема: Процедура приобретения земельного участка в собственность у частного владельца

Для этого необходимо заключить договор о купле-продаже:

Обязательные условия сделки:

- кадастровый учет;

- обязанность продавца при заключении сделки предоставить всю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Таким образом, процедура приобретения земельных участков состоит из двух частей:

1. Заключение договора сделки;

2. Регистрация прав.

Для регистрации права предоставляются:

- заявление о регистрации прав;

- правоустанавливающий документ;

- договор сделки;

- кадастровый паспорт земельного участка.

Тема: Предоставление земельного участка без предварительного согласования

Для инвестирования такое предоставление осуществляется только на торгах в собственность или в аренду.

Для развития застроенной территории земельный участок может предоставляться тоже без предварительного согласования в собственность или в аренду, причем бесплатно. Это определено п.2.1 ст.30 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Порядок предоставления:

- орган публичной власти принимает решение о развитии территории;

- орган публичной власти в соответствии с Градостроительным кодексом заключает договор с лицом, которое вправе осуществлять развитие застроенных территорий;

- на основе договора осуществляется передача земельного участка бесплатно в собственность или аренду лицу, осуществляющему развитие застроенной территории. Размер арендной платы осуществляется размером земельного налога.

- определяются условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения;

- органом публичной власти принимается решение о передаче земельного участка и о предоставлении земельного участка;

- на основе этого решения устанавливаются границы земельного участка на местности;

- земельный участок ставится на кадастровый учет.

1. Формирование земельного участка сводится к следующим действиям:

- кадастровый учет земельного участка;

- определяется его разрешенного использование;

- определение технического обеспечения объекта, к сетям инженерно-технического обеспечения;

- определение условия платы за подключение.

2. Решение о проведении торгов. Назначается первоначальная цена предмета аукциона. Устанавливается место, время и порядок его проведения п.5.7 ст.38 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Предоставление земельного участка на торгах, эту процедуру можно показать схемой:

3. За 30дней до начала торгов публикуется сообщение о их проведении.

4. Прием документов. В соответствии с опубликованной информацией о торгах, инвестор – заявитель для участия в них предоставляет следующие документы (п.1.2 ст.38.1 Земельного Кодекса Российской Федерации).

- заявление с указанием реквизита счета;

- выписку из ЕГРП для юридических лиц или выписку из единого реестра ИП.

Для ИП: документ удостоверяющий личность физических лиц (паспорт).

Инвестор – заявитель должен иметь в виду:

Заявитель вправе подать лишь одну заявку, прием документов прекращается за 6 дней до проведения аукциона. Организаторами аукциона ведется протокол приема заявок. Все заявители допущенные или недопущенные к торгам уведомляются н следующий день после утверждения протокола о приеме заявок.

5. Проводятся торги, которые оформляются соответствующими протоколами (п.23, 24 ст 38.1 Земельного Кодекса Российской Федерации)

В протоколе отражается предмет торгов, победители аукциона, цена приобретаемого в собственность земельного участка и размер арендной платы.

Протокол подписывается организатором аукциона и победителем.

Согласно п.7 ст.30 Земельного Кодекса Российской Федерации протокол о результатах торгов является основанием для регистрации прав и заключения договора аренды.

6. В течение 3х дней со дня подписания протокола публикуется информация о результатах торгов. Ст.38.1 п.28,26 Земельного Кодекса Российской Федерации определена ситуация, когда аукцион признан несостоявшимся.

Тема: Перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности.

отказ

Эта процедура регулируется Федеральным Законом от 21.12.2004 №172 «Федеральный закон о переводе земель или участков из одной категории в другую».

Поскольку категория изменилась то необходимо внести изменения:

- в Государственный кадастр недвижимости (ГКН);

- в Единый государственный реестр прав (ЕГРП)

Внесение изменения в следующем порядке:

- орган публичной власти направляет копию акта о переводе земель из одной категории в другую в течение 10 дней в Государственный кадастр недвижимости (теперь это земельно-кадастровая палата);

- орган Государственного кадастра недвижимости в течение 30 дней вносит изменения в документы Государственного кадастра недвижимости;

- органы Государственного кадастра недвижимости уведомляют правообладателя о орган регистрации прав о внесенных изменениях;

- орган государственной регистрации прав (Росреестр) в течение 7 дней вносит изменение о переводе земель в записи Единого государственного реестра прав;

- с момента внесений изменений перевод считается состоявшимся.

Переоформление правоустанавливающих документов на земельный участок, в отношении которых приняты акты о переводе из одной категории в другую. Не требуется (п.4 ст.5 Закона о переводе).

Тема: Получение разрешения на строительство

К заявлению прилагается:

- правоустанавливающий документ на земельный участок;

- градостроительный план на земельного участка;

- материалы, содержащиеся в проектной документации, перечисленные в ч.7 ст.51 Гражданского кодекса РФ;

Заявление подается в орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство (в Великом Новгороде – Комитет архитектуры и градостроительства Администрации Великого Новгорода).

В муниципальном районе схема такая же, но имеются следующие особенности:

- возможна доработка документов;

- утверждение разрешения заместителя главы районной администрации;

- передача копий разрешения в инспекцию государственного архитектурно – строительного надзора региона.

Тема: Образование землевладений в счет земельных долей

Оборот земельных долей определен законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (2002г.).

1. Сделки с земельными долями (ст.12 Закона об обороте)

- завещание;

- внесение в установленный фонд сельскохозяйственной организации;

- передача в доверительное управление (гл.53 Гражданского кодекса РФ).

2. Документы – основания для совершения сделок.

В настоящее время основными документами (правоудостоверяющими) на земельную долю, как и на любое имущество недвижимое является выписка из Единого государственного реестра прав, однако, Единый государственный реестр прав базируется на Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (1997г.).

Но земельные доли были образованы еще до 1997г. и выдавались соответствующие свидетельства на право собственности по земельным долям. В связи с этим возникает необходимость перерегистрации документов, выданных до 19997г., такими документами являются:

- свидетельство о праве на земельные доли;

- выписка из решения органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.

Составим обобщенную блок-схему сделки с земельной долей:

Процедура перерегистрации земельных долей состоит из 2х этапов:

1-й – заключается в том, что все дольщики являются собственником одного земельного участка, поэтому, вначале необходимо зарегистрировать эту общую стоимость. Только после этого делается регистрация (перерегистрация) отдельной доли – это 2-ой этап.

Первый этап:

Документы, предназначенные для регистрации общей собственности:

- заявление, исходя из этого заявления, органы местного самоуправления определят следующие действия:

· Постановка на кадастровый учет;

· Собственно регистрация.

Заявитель (доверительное лицо) за свой счет выполняет кадастровые работы и строит межевой план земельного участка.

На основе межевого плана осуществляется кадастровый учет и заявитель получает кадастровый паспорт земельного участка общей стоимости.

- таким образом, к заявителю прилагается кадастровый паспорт;

- «старые» документы, протокол-собрания о реорганизации сельскохозяйственных предприятий;

- постановление районной администрации о передаче земель в общую собственность с полным списком собственников;

Второй этап:

Перерегистрация собственной доли. В соответствии с законом о перерегистрации блок-схема имеет вид:

Документы:

· Правоудостоверяющий документ (подлинник/заверенная копия);

· Документ, удостоверяющий личность;

· Справка из Роснедвижимости;

· Квитанция об оплате пошлины;

При регистрации выдается свидетельство на право собственности.

Тема: Сделка купли-продажи доли

После сделки осуществляется её регистрация в присутствии сторон. На договоре купли-продажи ставится регистрационная подпись, выдается свидетельство права собственности на долю, и взамен старого появился новый дольщик.

Примечание:

Сделка – договор купли – продажи, с которым надо идти в регистрационную палату.

Тема: Выделение земельного участка в счет земельной доли

Порядок расторжения владения и пользования земельным участком, определен ст.4 Закона Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Основным инструментов этих функций является общее собрание дольщиков. Оно может быть собрано по инициативе:

- дольщика,

- сельскохозяйственной организации, пользующейся долями;

- органа местного самоуправления через всю сельскохозяйственную организацию.

По сформулированной причине:

- делается извещение о собрании;

- определяется правомочность собрания;

- принимается решение;

- оформляется протокол в 3х экземплярах (1-ый передается собранию, 2-ой органу местного самоуправления, 3-ий инициативному лицу).

Недостатком закона является то, что правомочность собрания и его решений определяется 50% числом долей в праве общей стоимости.

Тема: Приобретение земельного участка в результате покупки из земель сельскохозяйственного назначения

Процедура регулируется ст.8 закона «Об обороте».

Продажа по более низкой цене с извещением

Нет

Сделка

Да

Продажа в течение 1 года по заявленной цене

Отказ органа публичной власти от покупки земельного участка

Решение органа публичной власти в течение 30 дней

Извещение органа публичной власти о намерении продать

Продавец

Тема: Приобретение ЗУ в аренду из земель

сельскохозяйственного назначения.

(ст. 9 Закона «Об обороте»)

Тема: Образование ЗУ из земель, находящихся

в публичной собственности.

(ст. 34 ЗК РФ)

Кадастрово - геодезическая работа

Тема: Образование ЗУ из земель сельскохозяйственного назначения

(ст.10 Закона «Об обороте»)

Законом об обороте предусматривается возможность выкуп арендованного ЗУ по истечению трех лет аренды. Но необходимо писать заявление в ОПВ, который принимает окончательное решение о продаже.

Тема: Предоставление ЗУ, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, содержание, находящиеся на праве (ст.36 ЗК РФ):

· Собственности

· Безвозмездного пользования

· Хозяйственного ведения

· Оперативного управления

Значения:

1. Собственники зданий и сооружений имеют право на приватизацию ЗУ или их аренду.

2. Религиозные органы - собственники зданий получают ЗУ в собственность бесплатно. Религиозные организации, имеющие здание в безвозмездном пользование приобретают на этом же праве и ЗУ на срок безвозмездного пользования.

3. Продажа ЗУ собственником зданий осуществляются по цене, установленной ОПВ, он не должна превышать кадастровую стоимость.

4. ЗУ, на которых находится сооружения, входящие на в состав имущества многоквартирного дома, предоставляются в общую долевую собственность домовладельцев в соответствии с жилым кодексом.

5. Участники долевой собственности на здание в праве получить долевую собственность и на участок.

6. Если же имеется смещение прав, то данные правообладатели имеют право на аренду данного неделимого ЗУ.

7. Государственные и муниципальные учреждения – правообладатель помещений

Замечания по образованию ЗУ из земель сельскохозяйственного назначения:

· Настоящий порядок определен ст. 34 ЗК РФ, в соответствии с ней ЗУ сельскохозяйственного назначения могут предоставлять в собственность, аренду на торгах

· Настоящее положение снижает гарантии прав

До введения ЗК РФ (2002 г.) физические лица владели следующими:

• Постоянного бессрочного пользования
• Пожизненного наследственного владения

Эти права не позволяют распоряжаться ЗУ. Хотя эти права сохраняются.

Если теперь физические лица пожелают приобрести в собственность или аренду, то в этом случае земли приобретаются на торгах. В таком случае бывшие правообладатели рискуют потерять все права на ЗУ.

Тема: Образование землепользования, землевладение фермерского хозяйства.

Тема: Упрощенный порядок оформления прав граждан на Земельный Участок.

Этот порядок определяется ст.252 ФЗ №93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросам оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимости». Упрощенный порядок распространяется на земельные участки, предназначенные для ведения:

ü Личного подсобного хозяйства

ü Дачного хозяйства

ü Огородничества

ü Садоводства

ü Индивидуального гаражного и жилищного фондов

		Вид прав

Принятие решения о регистрации

Кадастровый учет регламентируется - Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 1 июля 2007 г.

Вид учета

Общая схема кадастрового учета.

Законом определено, что во временной период может задержать получение кадастрового паспорта и регистрации права составления.

Тема: Оценка стоимости

Стоимость ЗУ бывает:

ü Рыночная

ü Кадастровая

ü Инвестиционная

ü Налогооблагаемая

ü Арендная

ü ликвидационная

Кадастровая стоимость лежит в основе налогообложения и значении арендной платы.

Кадастровая стоимость определяется в зависимости от факторов:

Y= j (x₁,x₂,x₃, …)

Где y – кадастровая стоимость,

x₁,x₂,x₃ – факторы определяющие стоимость объекта

Например : х₁ – местоположение

Х ₂ – инфраструктура (инженерная)

Х ₃ – экологическая чистота

Значение факторов можно определять физически и экспертным путем. Например: местоположение определенного расстояния к центру:

· хозяйственному

· города

· района и др.

Плодородие – урожайность зерновых. Фактор инфраструктуры могут определять экспертным путем в пятибалльной системе.

Значение у – рыночная стоимость на дачу кадастровой оценки. На основе значений факторов и рыночной стоимости на дату кадастровой оценки составляется уравнение зависимости рыночной стоимости от факторов. Такое уравнение справедливо на весь период кадастровой оценки (до 5 лет).

Покажем составление такого уравнения

y =a₀+a₁*x₁+a₂*x₂

x₁, x₂ - факторы

y – кадастровая стоимость

В этом уравнении значение факторов задаются и при известных значениях а₀, а₁, а₂ вычисляется кадастровая стоимость 1 м². В данном уравнении должны быть известны значения а₀, а₁, а₂. Для их определения необходимо составить 3 и более уравнений:

У₁= а₀+а₁х₁₁+а₂х₁₂

У₂= а₀+а₁х₂₁+а₂х₂₂

У₃= а₀+а₁х₃₁+а₂х3₂

У₂= а₀+а₁х_n1+а₂х_n2

Эти уравнения составляются для участков, для которых известны значения факторов и значения у. Если число уравнений больше 3, то задачу решают по методу наименьших квадратов.

Соответствующие производные по этой функции должны равняться 0.

Это есть нормальная система уравнений, т.к число уравнений равно числу неизвестных, её решения на а₀, а₁, а₂. По этим известным коэффициентам можно вычислить кадастровую стоимость любого земельного участка при известных факторах х₁ и х₂.

Определение кадастровой стоимости (у). Методы определения рыночной стоимости ЗУ:

- доходный

- метод сравнений продаж

- затраченные

Доходный метод базируется на теории взаимодействия функций сложного % при определенной ставке процента.

0 1 2... n

S(1+i)= S+ (i*S)

class=WordSection2>

Чистый доход

Пусть в момент 0 в банк положена сумма S, через год в момент 1 накопленная сумма составляет S(1+i).

В момент 2 накопленная сумма составит S(1+i) (1+i) = S(1+i)². В момент n – S(1+I)ⁿ

S_n = S(1+i)ⁿ

Вторая функция - функция накопленные денежные единицы при её в каждом периоде. Пусть в момент 0 в банк положена сумма s. К моменту и накопление составят S(1+I)ⁿ, в момент 1 – s, тогда накопления составят S(1+I)^n-1.

В момент 2 S(1+I)^n-1, в момент n – S будет = S. Суммарное накопление составит величину.

S_n =S + S(1+i) + … + S(1+i)ⁿ - это геометрическая прогрессия, первый член которой а₁=S, знаменатель g = 1+ i. Сумма членов геометрической прогрессии:

S_n – Аннуитет (доход, рента)

class=WordSection3>

Третья функция является обратной ко второй и определяет величину S с целью получения накопленной суммы S_n. Из формулы второй функции сложного % найдем:

Четвертая функция – Функция дисконтирования, она обратной к первой функции.

Пятая функция – текущая стоимость накопленной единицы. Она является комбинаций второй и четвертой функции.

Допустим через и лет мы накопим единицу:

Вопрос: чему будет равна покупательная способность этой суммы теперь, если:

Шестая функция – определяет платеж по кредиту. Взят кредит S, на n лет, со ставкой % i. Все необходимо S_n = S(1+i)ⁿ. Возвращать необходимо периодически, малыми частями S, к концу периода накопилось сумма S_n = S,приравнивая эти 2 выражения,найдем S.

Исходя из второй и третий функций сложного % выведем формулу стоимости актива. Согласно четвертой функции - текущая стоимость актива, а S_n затем в развернутом виде

S_n = S + S(1+i)²+S(1+i)²+…+S(1+i)

Обобщим формулу на тот случай, когда во второй функции платежи S не одинаковые:

Если S обозначить через V – стоимость актива, S_q= I_q чистый доход с актива, тогда формула стоимости:

В частном случае для ЗУ: i*S = I – чистый доход

I*V=I, тогда:

Тема: Проект закона «Об обороте земель с/х назначения»

Оборот – переход права от одного лица к другому.

Закон «Об обороте земель с/х назначения» был принят 10 июля 2002года. Он регулирует отношения, связанные с:

· владением

· пользованием

· распоряжением

земельными участками из земель с/х назначения.

Наряду с земельными участками он регулирует оборот земельных долей, на праве общей долевой собственности.

с тем чтобы реализовать долевую собственность (общую) в этом законе предусмотрено следующее:

1. передача участка общей долевой собственности:

· в аренду

· уставный капитал

· доверительное управление физическому или юридическому лицу

2. выделение земельных участков в счет земельных долей

3. выделение земельных участков невостребованных земельных долей

4. выделение земельных участков для ведения фермерского хозяйства

К настоящему времени в общей долевой собственности находится 108 млн.га земель с/х назначения. из них 24 млн.га – невостребованных.

В собственности с/х организаций оформлено – 2,8 млн.га.

Кроме этого ведется несанкционированное использование земель общей долевой собственности. Без государственной регистрации договоров аренды используется 24 млн.га.

Таким образом, нелегально используется 78 млн.га земель с/х назначения общей долевой собственности.

В связи с этим в закон «Об обороте земель с/х назначения» вводятся следующие поправки:

1. ввести критерии, по которым земельный участок признается используемым не по целевому назначению

2. внести упрощенную процедуру добровольного отказа от права собственности на земельную долю

3. ввести преимущественное право с/х организации или фермерского хозяйства на получение в собственность по цене не более 15% от кадастровой стоимости, либо в аренду без проведения торгов земельных участков

предоставление этих земельных участков для фермеров и с/х организаций осуществляется органами местного самоуправления.

Пример.

Если 78 млн.га переходит в муниципальную собственность, то экономический эффект от продажи по цене 15% кадастровой стоимости можно рассчитать так:

кадастровая стоимость 1 м² составляет 1 руб., 1га=10 000руб.

мы имеем 78 млн.га, тогда кадастровая стоимость этого массива 780 млрд.руб.

15% это примерно 100 млрд.руб.

4. основной поправкой существующего закона является упрощение процедуры оформления в собственность бывших земель долевой собственности.

N.B. по Новгородской области невостребованные – 230 тыс.га

Притом, что в общей долевой собственности находится 431 тыс. га

По состоянию на 1 января 2009года в собственности граждан и юридических лиц находится 133 млн. га земли или 7,8% земельного фонда страны.

При разграничении государственной собственности на землю (есть закон) в млн. га отнесено:

· в федеральную собственность – 1166

· собственность субъектов – 6,5

· муниципальную собственность – 1,8

Но пока в праве распоряжения муниципалитетов находится 400 млн. га государственных земель.

Кадастровая стоимость земель за 1 м^2:

· для садоводчества в среднем 16 руб.

· для жилищного строительства в населенных пунктах области 1000 руб.

· для жилищного строительства в Великом Новгороде 2800 руб.

· для земель специального назначения 5-100руб.

· для особо охраняемых территорий 2,45 руб.

· для земель лесного фонда 2200 руб. за 1га

Распределение земель по категориям в РФ (земли, млн. га):

ü с/х назначения - 403

ü населенных пунктов - 20

ü специального назначения - 16

ü зоны особо охраняемых территорий (ЗООТ) - 34

ü лесного фонда - 1114

ü водного фонда -27

ü запаса - 140

Всего: 1710

По Новгородской области (земли, млн. га):

ü с/х назначения - 958

ü населенных пунктов - 165

ü специального назначения - 44

ü зоны особо охраняемых территорий (ЗООТ) - 195

ü лесного фонда - 3873

ü водного фонда -111

ü запаса - 103

Всего: 5465

Тема: ФЗ РФ от 01.12.2007г № 310 ФЗ «Об организации и проведении XXII Зимних Олимпийских игр и XI параалимпийских игр 2014года в г. Сочи, развитии г. Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»

Настоящий закон является иллюстрацией правового метода УЗР.

Такой закон предусмотрен ФЗ от 25 октября 2001 года №137 ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ» (в ред. от 22ю07ю2008г)

ст. 10 водного закона предусмотрено регулирование земельных отношений в г. Сочи в соответствии с ЗК РФ, если иное не предусмотрено олимпийским законом.

С другой стороны, п.1 ст.2 ЗК РФ установлено, что нормы земельного права в других ФЗ должны соответствовать ЗК РФ.

Очевидно, что между ст.10 водного закона и п.1 ст.2 ЗК РФ имеется противоречие по правовому регулированию земельных отношений.

УЗР в Олимпийском законе на муниципальном уровне определено гл.3 «Особенности регулирования градостроительных и земельных отношений в связи с организацией и проведением Олимпийских игр, параалимпийских игр»

Настоящие особенности определяются изъятием земельных участков для строительства олимпийских объектов.

Строительство олимпийских объектов осуществляют:

1. государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развития г. Сочи как горноклиматического курорта (корпорация)

2. иная строительная организация

3. лица, обладающие земельными участками в г. Сочи и желающие предоставить их для размещения олимпийских объектов. Эти лица могут иметь земельные участки на праве собственности или праве постоянного бессрочного пользования. При этом они заключают с корпорацией соответствующее соглашение о строительстве.

4. 1м этапом для управления земельными ресурсами для размещения олимпийских объектов являются резервирование земель и изъятие земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости для государственных и иных муниципальных нужд. Это определено ст. 15 олимпийского закона.

Общая схема по изъятию земель*:

1. определяется местоположение изымаемых земельных участков

2. определяется местоположение земельных участков, предоставляемых взамен изымаемых

3. осуществляется оценка рыночной стоимости изымаемого участка

Предоставленный взамен участок должен быть по рыночной стоимости равен изымаемому.

Все изымаемые земельные участки переводятся в собственность:

ü федеральную, для объектов федерального значения

ü субъекта (Краснодарского края, если олимпийский объект строится за счет бюджета края)

ü муниципальную, если олимпийский объект строится за счет бюджета г. Сочи

Однако в законе детально не прописаны следующие положения, связанные с оценкой:

· местоположение предоставляемого взамен земельного участка не согласовывается с собственником. Это и не предусмотрено ЗК РФ, ст.49 ЗК предусматривает случаи изъятия земельных участков.

Изъятие под олимпийские объекты в ЗК определено пунктом «иные обстоятельства»

При этом гарантии для собственника, определенные ст. 63 ЗК РФ, не определяют согласование местоположения предоставляемого взамен земельного участка.

· возможны случаи, когда предоставляемый взамен участок не равноценен изымаемому. Такая неравноценность олимпийским законом не предусмотрена, но в п. 4 ст. 63 ЗК определено возмещение рыночной стоимости земельного участка, если собственнику не предоставляется равноценный.

Полномочия по изъятию земельных участков с 1.01.2008 по 01.01.2014.

Правительством передаются администрации Краснодарского края, при этом изъятие осуществляется в следующем порядке:

ü подготовка принятия решения о резервировании земель

ü подготовка принятия решения об изъятии земельных участков

ü уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки

ü подготовка и заключение соглашения об изъятии

ü обращение в суд об изъятии земельных участков

ü регистрация права собственности РФ на изъятие земельного участка

Основанием для изъятия земельного участка являются:

· решение администрации Краснодарского края на основе заявлений корпорации или строящей организации

· решение администрации г. Сочи

О принятом решении об изъятии земельного участка правообладатель уведомляется в течении 7 дней со дня его принятия.

В соглашении в связи с изъятием земельного участка указывается следующее:

· выкупная цена земельных участков

· размер убытков в связи с изъятием

· рыночная стоимость земельных участков, предоставляемых взамен

· иные существенные условия

В том случае, если это соглашение не заключено в течении 2-х месяцев по вине собственника, то администрация вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельного участка.

Если соглашение подписано, то выкупная цена оплачивается – организацией осуществляется строительство.

Решение суда (п.33 ст.15 Олимпийского закона «Об изъятии земельных участков») подлежит немедленному исполнению.

На основании вышеизложенного продолжим общую схему изъятия земель*.

4. Составляется соглашение об изъятии и если это соглашение не подписывается собственником в течение указанного срока (2-х месяцев), то администрация подает в суд об изъятии

5. суд принимает решение об изъятии земельного участка, которое должно быть немедленно исполнено

Обжалование можно осуществить в общем порядке.

п. 33 ст.15 Олимпийского закона о немедленном исполнении встает в противоречие с ГПК РФ.

Тема: Судебная практика по земельно-правовым отношениям

Разрешение земельных споров, обычно, осуществляется Арбитражными судами, но могут рассматриваться дела в судах общей юрисдикции.

В том случае, если одной из сторон решение суда не удовлетворяет, то имеется возможность обжалования решения в вышестоящей инстанции в виде апелляции. Апелляционный суд определяет постановление. Если и постановление не удовлетворяет одну из сторон, то осуществляется третья ступень разрешения спора в кассационном порядке.

Кассационный пересмотр осуществляется в вышестоящем суде, он заключается в проверке материалов дела, но не пересмотре. Кассационная инстанция может изменить решение или вынести новое решение только в том случае, если не требуется собрание новых материалов или доказательств и нет необходимости дополнительной проверки документов. То есть доказательства суда первой инстанции верные, но не правильно применении нормы материального права.

Пример 1:

Новый отдел Сбербанка	против	Администрация города Великого Новгорода
Арбитражный суд
	доказательство	Роснедвижимость по Новгородской области
Решение

Новгородское отделение Сбербанка обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Администрации города Великий Новгород о признании прекращенными, с 01.03.2005, договоров аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора. В деле фигурирует 7 договоров с указанием даты, №, кадастровых № участков и адресов. Иск банка обосновывается положением, что аренда многоквартирных домов, в частности нежилых помещений, не обязывает заключать отдельный договор аренды на земельный участок, на котором находится это здание. Кроме того, настоящий земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

В суде отмечается, что банк заранее предупредит Администрацию о рассмотрении договоров. Ответчик (Администрация) полагает, что раз договоры аренды заключены на эти земельные участки, то их надо исполнять.

На основе этих обстоятельств после рассмотрения материалов дела, суд считает исковое требование подлежащим удовлетворению, то есть договора должны быть расторгнуты, как незаконные.

Такой вывод обоснован следующим:

1) Договоры аренды заключены на срок более 1 года и зарегистрированы;

2) Сбербанк направил в Администрацию уведомление о расторжении договора;

3) Администрация отказалась от расторжения договора;

4) Согласно пункту 1 статьи 421 Земельного Кодекса Российской Федерации: «граждане и юридические лица свободны в заключении договоров и в их расторжении на основаниях, установленных законом;

5) Существующее законодательство не обязывает арендатора нежилых помещений и зданий заключать отдельный договор на аренду земельных участков, то есть отсутствует необходимость аренды, указанных выше земельных участков. Но, несмотря на это положение, которое не является в данном случае предметом спора, договора аренды расторгаются досрочно в соответствии с формальным основанием к его расторжению одной из сторон.

Пример 2:

ООО «Мясной двор – Великий Новгород»	против	Администрация города Великий Новгород
		Арбитражный суд Новгородской области
Роснедвижимость		Решение арбитражного суда Новгородской области
Подтверждение решения суда		Апелляция

Истец – Администрация Великого Новгорода обращается в Арбитражный суд Новгородской области с иском к ООО «Мясной двор – ВН». Суть иска заключается во взыскании с ООО 3 миллионов 165 тысяч 634 рубля 42 копейки, и из которых 2 386 883 рубля 04 копейки неосновательные обогащения и 778 751 рубля 38 копеек – процент за пользование чужими денежными средствами.

Представитель истца в судебном заседании отказался от взыскания части средств на величину 1 052 026 рублей 26 копеек, истец оставляет за собой право истребовать 2386 83,04 – 1052026,26 = 1334856,78. А также не требует из 778751,38 рублей 584760,51 = 193990,87.

Администрация с таким решением не согласилась и просит его отменить в части отказа исковых требований. Обоснование апелляционной жалобы сводится к тому, что:

1) В соответствии со статьей 65 Земельного Кодекса Российской Федерации использование земель должно быть частным;

2) Участок не сформирован, то есть не установлены его границы.

Однако, Роснедвижимость по Новгородской области сообщает, что настоящий участок существует с определенным кадастровым № 52:23:8100900:27 (где, 52 - область, 23 – район, 8100900 – квартал, 27 – участок.

Подтверждение решения суда мотивировано следующим: согласно статье 16 Федерального Закона от 29.12.2004 № 189 ФЗ о введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственнику помещений в многоквартирном доме.

По стольку земельный участок на кадастровый учет был поставлен ещё в 1996 году, то он был сформирован, хотя право на него было зарегистрировано в 2005 году, после введения ЖК РФ.

Пример 3:

Предприниматель Пантелеев В.И.		ЗАО «Норд-стар»
Арбитражный суд		КИО, город Мурманск
Отказ в иске

Иск предприятия к названным организациям вызван тем, что предприниматель не признает действительными следующие договора аренды:

1) № 81 84 от 23.07.2004, согласно которому ЗАО «Новгород-стар» представит аренду земельного участка склад №51:20:001019:0073, аренда представлялась постановлением администрации г. Мурманска от 21.04.2004.

Предпринимателю выделили 2 земельных участка с кадастровым № 51:20:001019:0115 и № 51:20:001019:0116, что его не устроило.

Предприниматель владеет:

- первая очередь спортивно-стрелкового стенда;

- вторая очередь спортивно-оздоровительного комплекса;

- линия электроснабжения;

- кафе.

Кроме того, он зарезервировал за собой земельный участок под СОК, создал проект территориального землеустройства о создании земельного участка площадью 110 га.

Так как администрация предоставила этот участок 0073, на котором находится сооружения предпринимателя другому лицу, то он посчитал, что его права нарушены и в соответствии со статьей 32 Земельного Кодекса он имеет право на приватизацию земельного участка, на котором находится его объект.

Арбитражный суд при рассмотрении иска обнаружил, что октябрьским районным судом города Мурманска ещё 26.11.2009договор с № 8184 от 23.07.2004 признан ничтожной сделкой, так как он заключен был в нарушение статей 29, 30, 31 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Регистрационная палата (УФРС) в соответствии с судом погасила настоящий договор.

Так как договор «№ 8184 признан не действительным, то суд счел, что предмет иска отсутствует. В соответствии с этим суд решил отказать предпринимателю в иске.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течении 1 месяца со дня оглашения.

2 Дом	3
	0030 Сарай Алексеевых
	0035 Уборная Алексеевых
	выгребная
	яма
	Алексеевых

<

Дата добавления: 2013-12-11