Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Системы государственных сметных норм и цен в инвестировании

Классификация работ при оценке недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

СОДЕРЖАНИЕ

Уфа 2007

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

(курс лекций)

 

 

 

 

 

    с.
  Введение  
  Общие понятия и терминология  
1.1 Недвижимость идвижимое (личное) имущество  
1.2 Особенности рынка недвижимости  
1.3 Основные принципы оценки недвижимости  
1.4 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости  
1.5 Принципы оценки стоимости недвижимости  
1.6 Методы определения стоимости недвижимости  
1.7 Этапы оценки недвижимости  
1.8 Оценка стоимости земельного участка  
  Затратный метод оценки недвижимости  
2.1 Основные принципы затратного метода оценки недвижимости  
2.2 Классификация работ при оценке недвижимости  
2.3 Системы государственных сметных норм и цен в инвестировании  
  Определение затрат на новое строительство, расширение, реконструкцию (техническое перевооружение)  
3.1 Элементы сметной стоимости строительных, ремонтно-строительных, монтажных и других работ  
3.2 Состав и нормирование накладных расходов  
3.3 Расчет величины сметной прибыли  
3.4 Определение сметной стоимости строительных, ремонтно- строительных, монтажных и других работ  
3.5 Определение удельных прямых затрат на строительные работы  
3.6 Определение сметной стоимости материалов и изделий  
3.7 Определение транспортных расходов  
3.8 Определение сметных затрат по оплате труда рабочих  
3.9 Определение сметных затрат на эксплуатацию строительных машин  
  Составление локальных сметных расчетов (смет)  
5.1 Общие задачи при составлении локальных сметных расчетов (смет)  
5.2 Сводный сметный расчет стоимости строительства  
5.3 Определение размера средств на строительство временных зданий и сооружений  
5.4 Определение размера средств, включаемых в главу «Прочие работы и затраты»  
5.5 Резерв средств на непредвиденные работы и затраты  
  Заключение  

 

Экономика недвижимости является одним из основных проблем экономической деятельности любого производственного предприятия. В свою очередь одним из основных вопросов экономики недвижимости считается оценка недвижимости. Определение затрат на осуществление работ по сооружению, реконструкции, техническому перевооружению или капитальному ремонту представляет собой многоплановый, динамичный, изменяющийся процесс, который является важнейшим элементом экономических взаимоотношений всех участников рынка недвижимости. В этом процессе в той или иной степени учитываются темпы развития отраслей народного хозяйства, сила покупательной способности рубля, реальный уровень заработной платы, налоговая политика и т.д.

Серьезной трудностью в решении проблемы оценки недвижимости является то, что в настоящее время в этой сфере одновременно действуют три рекомендованных системы ценообразования (1984, 1991 и 2001 гг.). Но основной системой, введенной с 01.01.2003 г. является система 2001 г., которая, к сожалению, до сих пор до конца не разработана. Эта система только начинает входить в практику оценки и у риэлторов еще мало опыта в ее применении.

1. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ТЕРМИНОЛОГИЯ

 

1.1. Недвижимость идвижимое (личное) имущество

 

Недвижимость, или недвижимое имущество (real estate), - земельные участки, обособленные водные участки и все, что неразрывно связано с землей: здания, сооружения, предприятия, недра, многолетние насаждения, какие-либо усовершенствования на участке земли и иные имущественные комплексы, не отделимые от земли. Другими словами, недвижимость может быть определена как имущество, перемещение которого невозможно без ущерба его назначению.

В мировой практике, кроме real estate различают personal estate - движимое (личное) имущество, к которому относится все, что не является недвижимым имуществом, т.е. деньги, драгоценности, ценные бумаги, мебель, автомашины и т.д. Таким образом, движимое имущество обычно определяется методом от противного, то есть к нему относят все имущество, которое не попадает в категорию недвижимости.

Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок, совершенных в нем за определенный период времени (год, месяц).

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.

Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.

Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

 

1.2. Особенности рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости имеет следующие особенности:

· Рынок недвижимости является нецентрализованным в отличие рынков ценных бумаг, сырьевых товаров или промышленной продукции, где подавляющее большинство сделок совершается на биржах или других рыночных институтах по известной на каждый момент курсовой цене.

· Цены совершаемых сделок, условия арендных договоров и ипотечных кредитов имеют, как правило, конфиденциальный характер.

· Сделки с недвижимостью (особенно с крупными объектами нежилой недвижимости) заключаются нерегулярно, поэтому продавец и покупатель имеют дело, как правило, с устаревшей информацией.

· Жесткая связь недвижимости с земельным участком (место-расположением) предполагает уникальность любого недвижимого имущества.

· Рынок недвижимости подразделяется на множество мелких сегментов, в зависимости от района и вида объектов.

· Производство объектов недвижимости требует значительного времени, поэтому предложение на рынке недвижимости обычно отстает от спроса. При строительном буме незаметна точка равновесия между спросом и предложением и возможна обратная ситуация в виде избытка данных площадей. Следовательно, характерна несбалансированность рынка недвижимости.

· Рынок недвижимости в значительной степени подвержен правительственному регулированию на федеральном и местном уровне.

· Эффективность вложений в недвижимость в значительной степени определяется экономической, социальной, политической и экологической ситуацией в районе расположения недвижимости и тенденциями по её изменению. Возможности владельца в их управлении ограничены.

Основным вопросом на рынке недвижимости является определение цены каждого отдельного объектаили оценка стоимости недвижимости.

 

1.3. Основные принципы оценки недвижимости

Оценка недвижимости - расчетная или экспертная оценка стоимости данного объекта недвижимости, либо какого-либо имущественного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости. Оценка недвижимости производится в следующих случаях: для рыночных целей (покупка, финансирование, аренда, торговля, страховое обеспечение и т.д.) и в юридических целях (изъятие для государственных и муниципальных нужд, налогообложение имущества, налоги на наследство, подоходное обложение и т. п.).

При оценке недвижимости оценщик должен собрать и проанализировать данные об оцениваемом объекте недвижимости:

· данные о юридическом положении объекта (титул[1], имущественные права и сервитуты[2]);

· данные о физических границах объекта;

· данные о состоянии земельного участка;

· данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

· данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

· данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающем его влияние на величину стоимости объекта;

· данные о состоянии рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту.

 

1.4. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

 

Физические факторы (physical forces):

Природные (natural): земля (land), климат (climate), ресурсы (resources).

Созданные человеком (man-made): здания (buildings), дороги (roads), коммунальные объекты и сооружения (utilities).

Социальные факторы (social forces): размер семьи (family size), окрестности (neighbourhood), стиль жизни (lifestyle), отношения (attitudes), уровень жизни (living standards).

Экономические факторы (economic forces): доход (income), занятость (employment), кредит (credit), цены (prices).

Политические факторы (political forces): зонирование (zoning), здоровье и безопасность (health&safety), образование (education), налоговая политика (fiscal policy), защита окружающей среды (environmental protection).

1.5. Принципы оценки стоимости недвижимости

 

Замещение:

Стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затрат на приобретение аналогичного имущества или верхнего предела стоимости оцениваемого имущества. Другими словами, осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за недвижимое имущество цену, превышающую затраты по приобретению имущества, в равной степени привлекательного для покупателя.

Изменение условий:

Социальные, экономические, политические, природные и другие факторы постоянно оказывают положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости. Например, все районы и города проходят через следующие этапы: 1) развитие, 2)зрелость, 3)упадок. К самым резким изменениям на рынке недвижимости приводят изменения законодательства, строительство новых объектов, истощение залежей полезных ископаемых, закрытие промышленных предприятий, форс-мажорные ситуации в виде военных действий или природных катастроф. Поэтому при использовании цен прошлых лет, кроме инфляционных тенденций необходимо вносить поправки на изменение условий.

Ожидание:

Стоимость недвижимого имущества определяется выгодами или преимуществами, которые это имущество может принести владельцу. Экономический спад, высокая безработица, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения способны отрицательно повлиять на стоимость. Наоборот, обустройство прилегающих к участку земель способно повысить стоимость.

Предложение и спрос:

Цены растут, когда спрос превышает предложение, и снижаются, когда предложение превышает эффективный спрос.

Соответствие:

Оцениваемый объект имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами в использовании по размеру и стилю.

Равновесие:

Стоимость недвижимого имущества определяется степенью равновесия между его парными элементами. Для большинства объектов недвижимости важнейшей парой являются земля и сооружения (улучшения).

Конкуренция:

Рыночный спрос порождает прибыль (доходы), а доходы создают конкуренцию среди продавцов и арендодателей: сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции (мафиозным взаимоотношениям как прямой противоположности совершенной конкуренции - perfect competition).

 

1.6. Методы определения стоимости недвижимости

Различают три основных (общепринятых) методаопределения стоимости недвижимости: 1)затратный, 2)замещения (сравнительного анализа продаж) и 3)капитализации дохода.

Наиболее распространенным в настоящее время является затратный метод определения стоимости недвижимости. Этот метод основан на сопоставлении затрат по созданию данного недвижимого имущества со стоимостью нового объекта, максимально соответствующего требованиям покупателя.

Затратный метод является единственно приемлемым при оценке объектов специального назначения и прочего имущества, сделки по которым совершаются редко. Этот метод рекомендуется использовать и при оценке реконструируемых объектов, так как он позволяет определять, будут ли компенсированы строительные затраты увеличением эксплуатационного дохода или выручкой от продажи.

По затратному методу стоимость объекта недвижимости определяется как сумма восстановительной стоимости сооружений (улучшений) за вычетом износа и предварительно определенной стоимости земли.

При оценке старых объектов необходима достоверная оценка накопленного износа. Накопленным износом называется общая потеря имуществом стоимости на дату оценки в процентном отношении. Накопленный износ следует отличать от термина “амортизация” в бухгалтерском учете, который означает плановое уменьшение стоимости в соответствии с установленными нормами амортизационных отчислений.

Накопленный износ может быть:

1) устранимым, если расходы по устранению износа меньше следующего за этим увеличением стоимости имущества;

2) неустранимым, если расходы по устранению износа превышают последующее увеличение стоимости имущества.

Каждый вид накопленного износа оценивается отдельно, а затем в суммарном виде вычитаются из стоимости воссоздания в первоначальном виде.

При оценке недвижимости различают хронологический и действительный возрасты, а также срок экономической жизни.

Хронологический возраст - это период времени, прошедший от момента ввода здания или сооружения (улучшения) в эксплуатацию до настоящего момента (устанавливается по данным технического паспорта).

Действительный возраст - это реальный возраст улучшений по данным технического состояния и пригодности их для дальнейшего использования.

Срок экономической жизни - это период времени, в течение которого улучшения сохраняют свою полезность.

Для оценки величины накопленного износа используются:

1. Метод непосредственного осмотра оценщиком и заключения строительного эксперта (определяется, как правило, в виде процентных потерь от первоначальной стоимости).

2. Метод срока жизни. По этому методу вначале определяется действительный возраст улучшений, который потом делится на известный срок экономической жизни. В результате получается процент накопленного износа в первоначальной стоимости улучшений. Разновидностью этого метода является инжиниринговый метод, в соответствии с которым действительный возраст и износ находятся по каждому элементу улучшений.

3. Метод прямых рыночных сравнений. По этому методу оценщик, анализируя сделки со сравнимыми объектами недвижимости, пытается определить реакцию рынка на различные виды и степени износа. Для этого цена продажи каждого сравниваемого объекта вычитается из его первоначальной восстановительной стоимости. В итоге получаются стоимости накопленного износа по каждому из сравниваемых объектов, на основании которых определяется накопленный износ оцениваемого объекта. Следовательно, в данном методе не рассматриваются конкретные причины износа, тем не менее он считается достаточно точным при определенном числе анализируемых объектов.

При любом способе оценки накопленного износа реализация затратного метода осуществляется в следующем порядке: 1) оценка стоимости земельного участка; 2) определение стоимости зданий или сооружений (улучшений); 3) оценка накопленного износа; 4) расчет восстановительной стоимости с учетом накопленного износа; 5) расчет стоимости недвижимости как суммы восстановительной стоимости с учетом износа и стоимости земельного участка.

Метод замещения (прямого сравнения продаж) является, в сущности, разновидностью затратного метода, так как исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется ценами недавних сделок со схожим по своим характеристикам имуществом.

Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. При капитализации дохода учитывается величина будущего дохода, время когда он получен, и продолжительность периода получения дохода.

Основными показателями доходности затрат на приобретение инвестиций являются:

· чистый дисконтированный доход (ЧДД);

· внутренняя норма доходности (ВНД);

· период возврата (возмещения) инвестированной суммы;

· общий коэффициент капитализации.

Методы определения первых трех показателей известны из курса “Экономика отрасли”. Общий коэффициент капитализации рассчитывается как отношение чистого операционного дохода (net operating income) к общей стоимости объекта, рассчитываемой, как правило, по затратному методу. Величина чистого операционного дохода может приниматься равной фактическому доходу за последний год либо ожидаемому доходу на предстоящий год.

1.7. Этапы оценки недвижимости

 

В комплекс работ по оценке недвижимости входит:

1. Предварительный этап - постановка задачи и подписание договора с заказчиком.

2. Сбор данных и определение даты, на которую производится оценка.

3. Определение параметров наилучшего использования.

4. Оценка стоимости недвижимости тремя общепринятыми методами.

5. Согласование результатов и итоговая оценка стоимости.

6. Написание отчета.

1. Предварительный этап

1.1. Определение характера и перечня комплекса процедур по оценке недвижимости.

1.1.1. Четкое определение границ оцениваемого имущества и элементов, входящих в его состав.

1.1.2. Определение имущественных прав, подлежащих оценке.

1.1.3. Определение назначения оценки (для чего заказчик собирается использовать отчет об оценке).

1.2. Определение стоимости работ по оценке на основе сложившихся на рынке ставок за подобного рода услуги или по трудовым и дополнительным затратам.

1.3. Заключение договора на оказание услуг по оценке с указанием величины вознаграждения, оказания информационной поддержки, срока выполнения, формы отчета и порядка оплаты.

2. Сбор данных и определение даты, на которую производится оценка

2.1. Все данные, необходимые для оценки недвижимости, подразделяются на общие и специфические. Общие данные относятся к среде, в которой находится оцениваемое имущество (город, район, регион и т.д.). Специфические данные относятся непосредственно к оцениваемому имуществу.

2.2. Источниками данных являются:

· данные государственных комиссий по вопросам недвижимости и земельных отношений субъектов Федерации (в РБ государственная комиссия по вопросам недвижимости и земельных отношений организована при Кабинете Министров РБ);

· данные государственных комитетов субъектов Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, в частности Государственного земельного кадастра РБ;

· данные государственных комитетов субъектов Федерации по управлению государственной собственностью;

· периодически обновляемые базы данных по рынку недвижимости;

· риэлторские фирмы;

· бюро технической инвентаризации;

· региональные и муниципальные департаменты жилья и земельные комитеты;

· данные Госкомстата России;

· собственная база данных оценщика.

Собственная база данных оценщика в настоящее время чаще всего является наилучшим источником информации, обновляемой из всех возможных источников от подготовленных в прошлом отчетов до материалов периодической печати.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации во многих субъектах Федерации создается "Единая государственная система учета недвижимого имущества и регистрации прав на недвижимость”. Подобная программа разрабатывается в РБ согласно постановлению Кабинета Министров РБ от 17 января 1997 г. № 9. Основными разработчиками этой программы являются: Государственная комиссия по вопросам недвижимости и земельных отношений (организована при Кабинете Министров РБ), Министерство экономики РБ, Государственная комиссия по земельным ресурсам и землеустройству, Государственный комитет РБ по управлению государственной собственностью, Государственный комитет РБ по геологии и использованию недр, Министерство жилищно-коммунального хозяйства РБ, Государственная налоговая инспекция по РБ. В результате реализации этой программы предполагается создание и функционирование государственного учета недвижимости на современном техническом и технологическом уровне, а также государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и Единого республиканского информационного банка данных по недвижимости (Государственного реестра недвижимости РБ). Это в свою очередь позволит обеспечить:

защиту конституционных прав граждан РБ по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом;

эффективное использование имущественно-земельного комплекса республики;

стабильное поступление налогов и иных платежей в бюджет;

создание в РБ цивилизованного рынка недвижимости и механизма государственного регулирования отношений на нем (по различным оценкам недвижимость составляет 2/3 национального богатства республики и является одной из существенных составляющих экономики и важным источником пополнения государственного бюджета).

2.3. Выбор даты оценки. Как правило дата оценки принимается по последнему дню инспекции оцениваемого имущества, так как в этом случае оценщик снимает с себя ответственность за возможные изменения в состоянии имущества, способные повлиять на его стоимость.

3. Определение параметров наилучшего использования

3.1. Наилучшим использованием называется вероятностное и юридически разрешенное использование участка земли, которое является физически возможным, экономически обоснованным и приводящим к его наивысшей стоимости. Наилучшее использование зависит от условий, сложившихся на рынке недвижимости. Различают наилучшее использование участка земли как свободного и наилучшее использование объекта недвижимости в целом, т.е. участка земли со всеми сооружениями и другими улучшениями.

3.2. При оценке наилучшего использования объекта недвижимости в целом, т.е. участка земли со всеми сооружениями и другими улучшениями учитывается следующее:

· основным показателем наилучшего использования объекта недвижимости в целом является максимальная стоимость имущества с учетом долгосрочной нормы прибыли на вложенные средства и уровня риска, связанного с вложением этих средств;

· если потенциальные способы использования имущества не требуют дополнительных затрат, то производится прямое сопоставление доходов по каждому варианту;

· если потенциальные способы использования имущества требуют дополнительных затрат, то по каждому сценарию рассчитывается внутренняя норма доходности (ВНД) и по максимальной величине ВНД выбирается лучший вариант.

Важным вопросом при оценке недвижимости является определение стоимости земельного участка.

 

1.8. Оценка стоимости земельного участка

 

Земля обладает стоимостью по причине своей потенциальной полезности в качестве площадки под здания, промышленные сооружения, транспортные магистрали, сельскохозяйственные угодья или лесоразведение. Земля теряет свои потребительные свойства в редких случаях: эрозия почвы, загрязнение вредными веществами, истощение посевных площадей и т.п.

На стоимость земли влияют физические характеристики и подведенные коммуникации. К физическим характеристикам относятся: размер участка, его форма, рельеф, гидрология и гидрогеология, месторасположение, включая панорамный вид. Подведенные коммуникации включают в себя водоснабжение и водоотведение.

Основные принципы оценки земельного участка определяются применительно к оценке наилучшего использования участка земли как свободного и сводятся к следующему:

· Можно изменить улучшения, имеющиеся на участке, но нельзя изменить свойства, присущие этому участку.

· Если прогноз указывает на возможности изменения наилучшего использования участка в ближайшем будущем, то текущее использование считается промежуточным.

· При оценке свободного участка земли рекомендуется определять возможные улучшения достаточно подробно. Например, если считается, что наилучшим использованием будет строительство офиса, то указывается предполагаемая площадь, количество этажей, класс офисных помещений и т.д.

Известно несколько методов оценки земельных участков:

1) метод прямого сравнения продаж;

2) метод соотношения;

3) метод предполагаемого использования;

4) метод остаточной стоимости земли.

Наиболее надежным, особенно в условиях активного рынка, является метод прямого сравнения продаж. Но поскольку сделки с недвижимостью во многих случаях носят конфиденциальный характер, а обнародованные данные могут не отражать фактических условий, то при оценке земельных участков зачастую приходится использовать различного рода поправки, учитывающие разницу во времени и условия сделки. При определении величины поправок по возможности используются беседы со сторонами совершенных сделок и сопровождающими их лицами - брокерами, юристами и т.д. Поправки можно определять в абсолютном и процентном отношении. Общепринятым считается следующий порядок внесения поправок: 1) учет разницы во времени; 2) месторасположение; 3) характеристики недвижимого имущества.

В том случае, если прямое сравнение продаж невозможно из-за того, что совершаемые сделки единичны, а ценообразование по ним носит незакономерный характер, то используется метод соотношения или метод предполагаемого использования.

Сущность метода соотношения состоит в использовании известного соотношения между землей и сооружениями на ней (улучшениями).

Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого есть перспектива развития (обустройства) в ближайшем будущем.

В этом случае составляется вероятный план застройки, составляется сводный сметный расчет, определяется план реализации недвижимости. Окончательная оценка участка производится по величине ЧДД.

Метод определения остаточной стоимости земли заключается в определении разницы между доходом от эксплуатации недвижимого имущества и затратами на осуществление улучшений.

 

2. ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

2.1. Основные принципы затратного метода оценки недвижимости

 

В основе этого метода лежит оценка недвижимости на основе определения ее стоимости как строения. Расчет этой стоимости складывается: из стоимости здания или сооружения (стоимости их модернизации или восстановления) минус предполагаемый или установленный физический, моральный и экономический износ плюс стоимость земельного участка.

Стоимость модернизации определяется на основе стоимости схожего объекта, возведенного с использованием современных строительных материалов и технологий. Стоимость восстановителения определяется на основе стоимости схожего объекта, возведенного с использованием тех же самых материалов. При определении стоимости модернизации или восстановления должна быть учтена стоимость всех использовавшихся материалов, трудовые затраты, затраты по технической организации работ и накладные расходы.

Износ объекта недвижимости может быть трех основных видов: 1)физический износ; 2) моральный износ;3)экономический износ.Физический износ - это не что иное как буквальное устаревание здания, например, ухудшение состояния кровли, сгнившие оконные переплеты, ветхие стены или фундамент. Под моральным износом понимается слабого качества или устаревший дизайн здания, отсутствие необходимых удобств или использование устаревшего оборудования. Под экономическим видом износа понимается влияние факторов, находящихся вне самого объекта недвижимости, например, таких, как создание промышленной зоны недалеко от жилого района или близкое к жилому району расположение аэропорта.

Оценка объекта затратным методом может быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли. Хорошо информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.

 

 

В состав затрат, определяющих стоимость строения, реконструкции и перевооружения действующих объектов, входят расходы на строительные, ремонтно-строительные, монтажные и пусконаладочные работы (50-80%), приобретение и поставку оборудования (10-35%) и прочие затраты (5-10%). В последние входят расходы на проектно-изыскательские, конструкторские и исследовательские работы, подготовку эксплуатационных кадров и т.д. Например, к прочим по действующим положениям относят затраты, связанные со сносом и переносом существующих строений, с организацией работ вахтовым методом и т.д.

Основой определения стоимости недвижимости как строения является с метная стоимость строительства объекта - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления по сметным нормам и расценкам в соответствии с проектными материалами.

Сметную стоимость строительства можно находить в двух уровнях цен:

а) в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих на определенную дату сметных норм и цен;

б) в текущем уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет.

Базисный уровень сметной стоимости предназначен для сопоставления результатов инвестиционной деятельности в разные периоды времени, экономического анализа различных сфер этой деятельности, а также используется как база для определения стоимости в текущих ценах. С 01.01.2003 г. рекомендуется использовать базисный уровень, установленный на 1 января 2000 г.

Для определения сметной стоимости строительства в текущем уровне рекомендуется использовать систему действующих цен и индексов, дифференцированных по элементам технологической структуры капитальных вложений.

Индексы цен в строительстве - это отношение текущих стоимостных показателей к базисным стоимостным показателям на сопоставимые по номенклатуре ресурсы или наборы ресурсов.

Для определения сметной стоимости строительства проектируемых объектов составляется сметная документация, состоящая, как правило, из калькуляций, локальных сметных расчетов (смет), объектных сметных расчетов (смет), сводных сметных расчетов стоимости строительства и др.

Калькуляции составляются в том случае, если используемые сметные нормы и цены не учитывают отдельные виды затрат и требуют при их применении дополнительных расчетов. Например, при использовании так называемых открытых расценок, в соответствующей калькуляции (форма № 9) предварительно рассчитывается стоимость неучтенных в этих расценках материалов. В свою очередь для расчета стоимости материалов составляется калькуляция транспортных расходов (форма № 10).

Сметная документация составляется в определенной последовательности, постепенно переходя от более мелких элементов строительства к более крупным элементам: вид работ ® объект ® пусковой комплекс ® очередь строительства ® стройка в целом (табл. 1).

В данном случае под объектом понимается отдельно стоящее здание или сооружение со всеми относящимися к нему обустройствами, оборудованием и в отдельных случаях прилегающими к нему инженерными сетями и общеплощадочными работами.

Стройка - совокупность зданий и сооружений различного назначения, строительство, расширение или реконструкция которых осуществляются на объем продукции по единой проектной документации.

 

Таблица 1

Последовательность составления сметной документации

(по стадиям проектирования)

 

Стадии проектирования Вид работ (затрат) Объект Стройка в целом
Проект Локальный сметный расчет Объектный сметный расчет Сводный сметный расчет
Рабочая документация Локальная смета Объектная смета Сводный сметный расчет

 

Локальные сметные расчеты (сметы) составляются на отдельные виды работ при сооружении объекта на основе объемов работ, определяемых при разработке проекта (рабочей документации).

В локальных сметных расчетах (сметах) производится группировка данных по отдельным конструктивным элементам объекта, видам работ. Порядок группировки должен соответствовать технологической последовательности работ.

Объектные сметные расчеты (сметы) объединяют в своем составе данные из локальных расчетов (смет) на объект в целом.

Объектные сметные расчеты (сметы) составляются на объекты путем суммирования данных локальных смет с группировкой работ и затрат по соответствующим графам сметной стоимости "строительных работ", монтажных работ", "оборудования", "прочих затрат"; кроме того в объектную смету включаются средства на временные здания и сооружения так называемые лимитированные затраты, определяемые по объекту в целом, и резерв средств на непредвиденные работы и затраты. Более подробно вопрос составления объектных сметных расчетов (смет) будет рассмотрен далее. Составляются объектные сметы, как правило, в одном уровне цен: в базисном либо в текущем.

Сводный сметный расчет стоимости строительства объекта составляется на основе объектных сметных расчетов (смет). Денежные средства в нем распределяются по главам (см. далее).

 

 

Основой формирования цен на продукцию инвестиционного комплекса является действующая государственная система сметных нормативов и цен – комплекс сметных норм расхода ресурсов, единичных расценок и сметных цен, объединенных в отдельные сборники.

Сметная норма – совокупность ресурсов, минимально необходимых и достаточных для выполнения соответствующего вида работ в расчете на принятый измеритель работ.

Ресурсы – затраты труда строителей (в чел.-ч), количество материалов, изделий, конструкций (в единицах измерения), время работы машин и механизмов (в маш.-ч) и т.д.

Единичная расценка – затраты на выполнение данного вида работ (в руб.), установленные на выбранный измеритель.

Сметная цена – стоимость единицы измерения ресурса на определенную дату.

Как ранее отмечалось, в реальном инвестировании используется уникальная по своим масштабам и сложности система ценообразования (общее число нормативов превышает десятки миллионов). Другой сложностью является то, что в настоящее время действуют три системы государственных норм и цен: система 1984 г. (разработанная и широко изданная, в основном, в 1982 г. и частично применяемая до сих пор), система 1991 г. (изданная по частям ограниченным тиражом и относительно мало применяемая) и введенная с 01.01.2003 года система 2001г. (в сметных ценах на 01.01.2000 г.).

Весь сложный многоэтапный процесс определения сметной стоимости строительства (реконструкции, расширения или технического перевооружения) можно разделить на пять исходных направлений:

1 - определение сметной стоимости строительных работ;

2 - определение стоимости ремонтно-строительных работ;

3 – определение стоимости монтажных работ и оборудования;

4 – определение стоимости пусконаладочных работ,

5 – определение затрат на бурение и испытание скважин.

Аналогично на пять групп можно разделить нормативные справочники по составлению сметной документации: 1 - для расчетов стоимости строительных работ; 2 - для расчетов стоимости ремонтно-строительных работ; 3 – то же - монтажных работ; 4 - для определения затрат на выполнение пусконаладочных работ; 5 - на строительство скважин на нефть и газ.

К строительным работам относятся работы по возведению конструктивных элементов или выполнению подготовительных этапов сооружения какого-либо объекта. Строительные работы состоят из общестроительных и специальных.

В состав общестроительных работ входят земляные, каменные, бетонные и железобетонные, плотничные, свайные, кровельные и отделочные работы.

Специальные работы, включающие в себя электротехнические, санитарно-технические (устройство водопровода, канализации, теплофикации и газовых сетей) и другие работы, в том числе сооружение вентиляции, сложных оснований и фундаментов и т.д.

Монтажными работами являются сборка и установка производственного, технологического, подъемно-транспортного и других видов оборудования, работы по устройству внутренних технологических трубопроводов и т.д.

К оборудованию относятся машины, компрессоры, насосы, двигатели и другие технические средства, изделия и механизмы, производящие продукцию или перемещение и сопутствующие им.

К строительству скважин на нефть и газ относится весь комплекс работ, связанных с бурением, креплением и испытанием скважин, включая промыслово-геофизические работы.

Сметные нормативы подразделяются: 1) по масштабности на федеральные, отраслевые, территориальные и фирменные; 2) по степени укрупнения на поэлементные и укрупненные.

В системе 2001 года, разработка которой продолжается, по масштабности можно выделить следующие виды сметных нормативов:

государственные сметные нормативы - ГСН;

отраслевые сметные нормативы - ОСН;

территориальные сметные нормативы - ТСН;

фирменные сметные нормативы - ФСН;

индивидуальные сметные нормативы – ИСН.

К ГСН относятся сметные нормативы, входящие в состав 8 группы «Нормативные документы по экономике» Основных положений государственной системы стандартизации Российской Федерации (ГОСТ Р 1.0) (подгруппы 81, 82 и 83).

Отраслевые сметные нормативы относятся к разряду федеральных нормативов и используются в специальных видах строительства (энергетическое, транспортное, газонефтепроводы и т.п.). Соответственно, к территориальным относятся сметные нормативы (ТСН), которые приняты на уровне одной территориальной единицы (субъекта Федерации) и должны использоваться всеми организациями независимо от их ведомственной принадлежности и источников финансирования выполняемых работ/17/.

К фирменным сметным нормативам или собственной нормативной базе пользователя относятся сметные нормативы, учитывающие реальные условия деятельности конкретной организации - производителя работ. Как правило, эта нормативная база основывается на нормативах государственного, отраслевого или территориального уровня с учетом особенностей и специализации подрядной организации и не должна им противоречить.

В случае отсутствия в действующих сборниках сметных норм и расценок отдельных нормативов по предусматриваемым в проекте технологиям работ допускается разработка соответствующих индивидуальных сметных норм и единичных расценок, которые утверждаются заказчиком (инвестором) в составе проекта (рабочего проекта). Индивидуальные сметные нормы и расценки разрабатываются с учетом конкретных условий производства работ со всеми усложняющими факторами.

Применение фирменных и индивидуальных сметных нормативов для определения стоимости строительства, финансирование которого производится с привлечением средств федерального бюджета, рекомендуется после их согласования с соответствующим уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области строительства.

Наибольшее распространение в настоящее время получили государственные и территориальные нормативы, причем приоритетное значение имеют территориальные нормативы, так как они учитывают особенности производства и уровня цен на ресурсы конкретных регионов (республик, краев и областей Российской Федерации).

Важное требование территориальные нормативы не должны противоречить федеральным нормативам. Подобные требования относятся и к фирменной (собственной) нормативной базе пользователя.

К государственным поэлементным сметным нормативам в системе 2001 г. относятся:

1) государственные элементные сметные нормы на строительные работы (ГЭСН - 2001), на ремонтно-строительные работы (ГЭСНр - 2001), на монтажные работы (ГЭСНм – 2001), на пусконаладочные работы (ГЭСНп – 2001), на бурение и испытание скважин на нефть и газ – сб. 48 и 49 ГЭСН - 2001 (табл. 2).

<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Карпов В.Г | Определение затрат на новое строительство,
Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2013-12-12; Просмотров: 321; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.18 сек.