Основные показатели оценки инвестиций в недвижимость на дисконтированной основе

Рассмотрим показатели на дисконтированной основе.

Чистая текущая стоимость (NPV). Этот показатель вычисляется как разница между дисконтированными денежными доходами и дисконтированными денежными расходами.

Чистая текущая стоимость

(6)

где CF_t - увеличение денежного потока от проекта за период t;

- стоимость капитала фирмы;

NINV - сумма чистых инвестиций в нулевой период времени.

Необходимо обратить внимание на то, что показатель рассчитывается после выплаты налогов. Ставка доходности определяется методом подбора. Проект считается приемлемым, если при данной ставке доходности чистая текущая стоимость - величина положительная. Ставка доходности затем используется в качестве ставки дисконта.

При принятии решений о проекте необходимо учитывать следующие правила:

если NPV > 0 - проект следует принять; если NPV < 0 -проект отвергается; если NPV = 0, то проект следует принять при условии, что его реализация усилит поток доходов от ранее осуществленных проектов вложения капитала. Например, расширение земельного участка для автостоянки у гостиницы усилит поток доходов от недвижимости.

Преимущества показателя: имеет четкие критерии принятия решения; если NPV правильно рассчитан, то это ведет к выбору проектов, которые максимизируют стоимость портфеля недвижимости; учитывает различную стоимость денег во времени.

Недостатки показателя: некоторые потоки трудно вычислить или создать; уровень риска недостаточно четко выявлен.

Внутренняя ставка доходности (IRR). Внутренняя ставка окупаемости проекта - это ставка дисконтирования, при которой чистая текущая стоимость равна нулю:

(7)

Показатель может быть применен ко всему объекту собственности или только к собственному капиталу как до выплаты налогов, так и после выплаты налогов. Внутренняя ставка доходности (IRR) показывает пороговое значение ставки доходности, т.е. вложения капитала в недвижимость при более низкой ставке доходности будут убыточными. Использование IRR в качестве ставки дисконта приводит к тому, что чистая текущая стоимость, определяемая как разница между текущей стоимостью доходов от инвестиций и текущей стоимостью расходов, равна нулю.

Процедура расчетов начинается с подготовки таблицы денежных потоков. Затем установленный коэффициент дисконтирования применяется для определения текущей стоимости денежного потока. Если NPV имеет положительные значения, коэффициент дисконтирования повышается. Если при этом величина NPV получает отрицательное значение, то IRR определяется как усредненное значение величин двух использованных ставок доходности.

Более краткая методика расчета IRR заключается в использовании следующей формулы линейной интерполяции:

(8)

где - внутренняя ставка доходности;

- ставка доходности при положительной чистой текущей стоимости;

- ставка доходности при отрицательной чистой текущей стоимости;

ПЗ - положительное значение чистой текущей стоимости;

ОЗ - отрицательное значение чистой текущей стоимости.

Следует отметить, что i₁ и i₂ не должны расходиться более, чем на 1-2%.

Решение об инвестировании в недвижимость можно принять в том случае, когда величина IRR превышает минимальную ставку доходности, приемлемую для вкладываемых капиталов.

Преимущества показателя: можно использовать применительно как к собственному капиталу, так и ко всему инвестированному капиталу как на посленалоговой, так и доналоговой основах; учитывает дисконтированную стоимость будущих денежных потоков; учитывает денежные потоки в течение жизненного цикла проекта; имеет четкие критерии принятия решения.

Недостатки показателя: не всегда возможен выбор проектов, которые максимизируют стоимость фирмы; возможно несколько внутренних норм окупаемости, особенно при нестандартных притоках и оттоках капитала, что затрудняет принятие решения; предполагается, что реинвестирование производится по ставке IRR; определяется методом проб и ошибок.

Модифицированная внутренняя ставка (MIRR). Это ставка дисконтирования будущих денежных потоков, при которой сумма дисконтированных денежных доходов равна сумме первоначальных инвестиций. Это конечная стоимость денежных потоков TV_N от проекта, включающая реинвестирование капитала фирмы, определяемая по формуле:

(9)

Определить TV_N можно, используя MIRR, по следующей формуле:

(10)

или

(11)

где Е - инвестиционные затраты; n - прогнозный период; A _t - чистый операционный доход в период t; F_t - обслуживание долга в период t; T_t - налоги; k - ставка реинвестирования; S_n - цена перепродажи в конце прогнозного периода за вычетом расходов на продажу; В_п - невыплаченный остаток по ипотечному кредиту в конце прогнозного периода; G_n- налоги на продажу собственности; mi - модифицированная внутренняя ставка.

Основные критерии, используемые для MIRR:

если MIRR > k, проект следует принять;

если MIRR < k, проект следует отклонить.

Преимущества показателя: имеет более приемлемую ставку реинвестирования, чем IRR; дает единственное решение.

Недостаток показателя заключается в том, что он не учитывает стоимости проектов.

Ставка дохода финансового менеджмента (FMRR). Использование FMRR в качестве показателя эффективности инвестиций в недвижимость основана на определении двух ставок:

• безрисковой ставки доходности на посленалоговой основе R_f;

• "круговой" посленалоговой ставки.

Безрисковая ставка доходности на посленалоговой основе используется для дисконтирования оттоков при определении суммы вложений капитала в нулевом периоде. Поступления денежных средств в период владения объектом недвижимости пересчитываются по ставке сложного процента к сумме перепродажи актива в конце владения объектом. Начисление сложного процента на притоки доходов осуществляется по "круговой" ставке, т.е. по ставке дохода на инвестированный капитал после уплаты налогов, которую можно ожидать по альтернативным вложениям капитала за период владения объектом недвижимости.

Определение FMRR проходит в пять этапов.

Первый этап. Прогнозирование денежных притоков и оттоков.

Второй этап. Определение текущей стоимости капиталовложений с использованием безрисковой посленалоговой ставки доходости.

Третий этап. Накопление поступлений по "круговой" ставке (ставке сложного процента).

Четвертый этап. Определение суммы будущей стоимости поступлений.

Пятый этап. Определение ставки чистого дохода как ставки сложного процента. При этом сопоставляют единую сумму вложений капитала и единую сумму накоплений.

Ставка процента - это ставка, при которой дисконтированная сумма оттока равна накопленной сумме притока.

Индекс доходности (РI). Показатель определяется отношением текущей стоимости прибыли будущих периодов к чистым инвестициям:

(12)

Основные правила для индекса доходности: если PI > 1, проект следует принять; если PI < 1, проект следует отклонить.

Преимущества показателя: учитывает стоимость денег во времени; имеет объективные критерии принятия решения; может быть полезен в ситуациях ограниченности капитала.

Недостатки показателя: не способствует выбору проектов с максимальной доходностью; может противоречить методу дисконтирования денежных потоков при выборе проектов.

Техника Эллвуда. Основана на ипотечно-инвестиционном анализе до выплаты налогов. Сущность данного показателя состоит в расчете ставки доходности, определяемой как отношение суммы текущей стоимости денежных притоков и текущей стоимости реверсии к текущему остатку по ипотечному кредиту. Более точный расчет проводится по формуле:

(13)

где NOI - чистый операционный доход; V - оценочная стоимость недвижимости; Y - ставка дохода на собственный капитал; т - коэффициент ипотечной задолженности;

С = Y+P(SFF)-f (14)

(здесь Р - часть кредита, выплаченная в течение прогнозного периода; f - ежегодная ипотечная постоянная); dep - процент снижения стоимости объекта за прогнозный период (со знаком минус, если стоимость объекта повышается); SFF- фактор фонда возмещения за прогнозный период, рассчитанный по ставке доходности на собственный капитал.

Преимущества показателя: учитывает фактор фонда возмещения; учитывает изменение стоимости объекта недвижимости; учитывает стоимость денег во времени; учитывает стоимость реверсии.

Недостатки показателя: требует использования заранее определенной пороговой ставки дисконта; не позволяет выявить фактической ставки доходности инвестиций в недвижимость.

При использовании различных показателей эффективности инвестиций в недвижимость возможны некоторые противоречия. Если денежные потоки от проекта стандартные, т.е. одиночный отток в нулевом периоде сопровождается рядом притоков, затем все денежные притоки дисконтируются (DCF) с помощью показателей (NPV, IRR, MIRR, РI), которые дают основания для принятия или отклонения независимых проектов капиталовложений. Если один из показателей свидетельствует о том, что проект должен быть принят, то все показатели, основанные на дисконтировании будущих денежных потоков, подтвердят это решение. Однако необходимо учитывать, что если денежные потоки нестандартные, данные показатели могут давать противоречивые решения.

В работе рассмотрены особенности, которыми обладает недвижимость как объект для инвестирования, основные принципы и ограничивающие условия оценки объектов недвижимости, изучены методы оценки инвестиций в недвижимость на недисконтированной и дисконтированной основе.

Следовательно, можно утверждать, что решены поставленные во введении задачи и достигнута цель работы – ознакомиться с методами оценки инвестиций в недвижимость.

Недвижимость как объект инвестирования обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам:

- нетрадиционные денежные потоки;

- разная направленность движения стоимости составных частей недвижимости;

- паушальность недвижимости;

- неоднородность недвижимости;

- гибкие условия финансирования недвижимости;

- различное сочетание юридических прав и интересов при операциях с собственностью;

- особые налоговые соображения;

- риск и неопределенность инвестиций в недвижимость.

Основные принципы и ограничивающие условия оценки объектов недвижимости - это главные, исходные положения теории оценки, применимые как к стоимости действующего предприятия или долевого участия в нем, так и к стоимости недвижимости, интеллектуальной собственности, инвестиционных проектов, соблюдение которых необходимо в условиях повышенной неопределенности будущего рыночной экономики.

Используемые при оценке принципы можно разделить на три группы: основанные на представлении пользователя; определяемые рыночной средой; связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Ограничивающие условия оценки - совокупность определенных условий, в том числе и условий, ограничивающих использование собственности, четко очерчивающих рамки возможных подходов оценщика при решении поставленной задачи, подобно тому как любая математическая задача имеет решение только при наличии определенных ограничений.

При оценке привлекательности инвестиционных проектов в недвижимость используют две группы показателей: показатели, рассчитанные на основе дисконтированных денежных потоков (т.е. показатели, учитывающие влияние времени на изменение стоимости денег), и показатели, рассчитанные на недисконтированной основе (не учитывающие влияния времени на изменение стоимости денег).

К показателям на недисконтированной основе относятся следующие: период окупаемости проекта, валовой рентный мультипликатор (GRM), общая ставка дохода (OAR), ставка денежных поступлений на собственный капитал (EDR), показатель среднегодового дохода, общие годовые поступления на собственный капитал, чистый располагаемый доход (NSI), бухгалтерская ставка доходности (ARR).

Показатели на дисконтированной основе: период окупаемости проекта, чистая текущая стоимость (NPV), внутренняя ставка дохода (IRR), модифицированная внутренняя ставка (MIRR), ставка дохода финансового менеджмента (FMRR), индекс доходности (РI), техника Эллвуда.

Для повышения эффективности оценки лучше применять перечисленные показатели в комплексе. Но необходимо учитывать, что если денежные потоки нестандартные, данные показатели могут давать противоречивые решения.

Дата добавления: 2013-12-12