Метод прямой капитализации

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализационный доход от недвижимости и будет являться оценкой ее текущей стоимости. Базовыми понятиями во всех методах капитализации является понятие чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации (R). В рамках доходного подхода стоимость объекта недвижимости (V) определяется отношением NOI к R, то есть V=NOI/R.

На этой простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки доходной недвижимости. При этом различаются два подхода:

1) если в анализе используется доход за 1 год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации,

2) если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи объекта в конце периода эксплуатации (владения) со своими ставками капитализации, то такой подход носит название метода капитализации дохода или метода дисконтирования денежных потоков.

Понятие чистого операционного дохода (NOI) используется только в теории и практике оценки недвижимости, другие участники операций с недвижимостью (риэлтеры, налоговые инспекторы, представители страховых компаний) это понятие не используют. Поэтому самому оценщику важно иметь четкое представление об этом понятии и давать необходимые пояснения в отчете и других документах. NOI – это рассчитанная, устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений. NOI рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.

Последовательность расчета NOI следующая:

1) определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы,

2) определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы,

3) из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости: налоги, страховые взносы (от несчастных случаев, страхование работников) и т.д. К операционным (эксплуатационным) расходам относятся расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендатором и поддержание устойчивого потока доходов. Типичный перечень операционных расходов следующий:

1) оплата услуг по управлению имуществом,

2)коммунальные услуги,

3) заработная плата персонала (с налогами),

4) оплата договорных услуг (телефон, лифт, противопожарные системы),

5) плата за бухгалтерские, юридические и аудиторские услуги,

6) плата за уборку прилегающей территории,

7) прочие – реклама, расходы на автотранспорт, представительские расходы, косметический ремонт, оплата услуг банка.

В каждом конкретном случае этот перечень может быть шире или уже, но следует помнить, что при анализе учитываются не фактические расходы владельца за прошедший период, а типичные прогнозируемые расходы на следующий год после оценки.

При эксплуатации недвижимости имеются расходы, которые производятся достаточно редко, и если их учесть, то оценщик может получить неверный результат. Для учета этих расходов в оценке существует понятие резерва, под которым понимается ежегодное резервирование денег на долгосрочные расходы. На самом деле, как правило, владельцы недвижимости этого не делают. Поэтому оценщику в ходе отчета об оценке необходимо обосновать создание резерва.

К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания: крыша, лифты, внутренняя проводка, сантехника, мебель и т.д. Задача оценщика состоит в том, чтобы получить и проанализировать все необходимые данные для получения чистого операционного дохода. Задача это достаточно сложная, т.к. данные приходится собирать из различных источников и для их получения необходимо затратить определенные усилия, опросив при этом владельца недвижимости, бухгалтера, управляющего, налогового инспектора и т.д., а также изучить соответствующую документацию. Это первая составляющая определения чистого операционного дохода NOI.

Дата добавления: 2013-12-12