Метод капитализации дохода

В методе прямой капитализации определение стоимости недвижимости производится путём одного математического действия:

, при котором используется единая ставка капитализации дохода за 1 год (или среднегодовая ставка за несколько лет).

На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью является неравномерными, и ставки капитализации также могут быть различны. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит название:

1. «Метод капитализации дохода» (МКД);

2. «Метод дисконтирования денежных потоков».

То есть МКД представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в её текущей стоимости.

Эти выгоды состоят из 2-х частей:

1) Периодические денежные потоки, от эксплуатации недвижимости (чистый операционный доход) и дополнительные чистые денежные потоки (без амортизации и подоходного налога).

2) Денежный поток от продажи недвижимости в конце периода эксплуатации (холдингового периода) за вычетом издержек на оформление сделки.

Определяющим шагом в МКД является выбор соответствующих ставок капитализации. Этот процесс должен проводится оценщиком на основе детального изучения соответствующего рынка. При этом следует иметь ввиду такие моменты:

1. Точное знание ставки капитализации и дохода объекта можно получить также после его продажи. Задача оценщика состоит в том, чтобы прогнозировать эти показатели до или в период эксплуатации недвижимости.

2. При проведении анализа могут быть использованы данные по сопоставимым продажам. Однако, следует помнить, что эти данные отражают прошлые ожидания от владения недвижимостью, а не ожидаемые в прогнозируемом периоде.

3. При проведении анализа оценщик должен учитывать потенциальные возможности вложения капитала в альтернативные институты финансового рынка, и соответственно он должен знать тенденции и динамику их развития в прогнозируемый период.

4. Ставки капитализации дохода учитывают возможные риски при вложении капитала в недвижимость.

Различные денежные потоки при вложениях в недвижимость могут иметь и различные риски, а, следовательно, и различные ставки капитализации.

5. В процессе анализа оценщик должен получить определённый диапазон ставок капитализации для оцениваемого объекта, который находится в пределах сопоставимых продаж.

6. Окончательный выбор ставок дохода целиком зависит от оценщика основывается на его опыте и проведённом анализе.

Тема 5: Инструменты инвестирования в недвижимость (2 часа).

Выделяют следующие инструменты инвестирования в недвижимость:

Дата добавления: 2013-12-12