Тема №2. Виды имущественных прав на объекты недвижимости и их регулирование

Виды имущественных прав:

1. Право собственности.

Включает в себя следующие виды прав:

- право владения;

- право пользования;

- право наследования;

- право распоряжения.

1. Право пожизненного наследуемого владения.

Включает в себя следующие виды прав:

- право владения;

- право пользования;

- право наследования.

1. Право постоянного бессрочного пользования.

Включает в себя следующие виды прав:

- право владения;

- право пользования.

1. Право срочного пользования (аренда).

Включает в себя следующие виды прав:

- право пользования;

- право владения.

1. Право ограниченного пользования (сервитут).
2. Право хозяйственного ведения.
3. Право оперативного управления.
4. Право доверительного управления (траст, трастовое управление).

Право владения означает право фактического обладания некоторым объектом.

Право пользования – право извлечения полезных потребительских свойств из объекта.

Право наследования – право передавать по наследству (по завещанию, либо по закону).

Право распоряжения – право изменять юридический статус объекта, право отчуждать этот объект путем его продажи, дарения, мены и т.д.

1. Право собственности.

- означает, что его субъект может использовать объект недвижимости в своих интересах и может совершать с ним следующие виды операций:

- отчуждать (продавать, дарить);

- совершать с объектом операции мены;

- передавать другим лицам права владения и пользования (например, сдавать в аренду);

- передавать объект по наследству;

- предъявлять объект в качестве залога (например, при ипотечном кредитовании под обеспечение возврата кредита).

Собственность бывает:

1. Индивидуальная.

2. Общая: общая совместная собственность и общая долевая собственность.

Индивидуальная собственность – право, обладателем которого является одно лицо. Данный вид права может быть приобретен одним лицом, не состоявшим в браке, либо одним из супругом, находившихся в браке, при наличии соответствующих условий в брачном договоре.

Общая совместная собственность – право, при котором несколько лиц совместно владеют, пользуются и распоряжаются объектом недвижимости, и решения, связанные с этим объектом, принимаются совместно. При этом доля каждого участника собственности не выделяется. Данный вид права может быть приобретен: одной семьей при приватизации жилья, супругами в браке.

Общая долевая собственность – это право, обладателями которого являются несколько лиц, и при этом выделена доля каждого участника собственности. Каждый участник общей долевой собственности может по своему усмотрению реализовать все свои права, данные ему как собственнику (сдать в аренду, подарить, передать по наследству и т.д.); но в случае продажи доли требуется согласие, либо нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки продаваемой доли от других сособственников.

Примером общей долевой собственности является кондоминиум.

Кондоминиум – комплекс недвижимого имущества, включающий в себя: жилой дом, земельный участок под ним в установленных границах, а также объекты вспомогательного назначения и коммуникации.

Кондоминиум находится в собственности товарищества собственников жилья – ТСЖ.

ТСЖ – некоммерческая организация, имеющая статус юридического лица (наличие печати, баланса, расчетного счета), и объединяющая собственников многоквартирных жилых домов для совместного эффективного управления недвижимым имуществом.

ТСЖ создается и осуществляет свою деятельность в соответствии с Жилищным Кодексом РФ (2005 год).

У членов ТСЖ их собственное жилье находится в личной собственности, а земельный участок, внутриподъездные, чердачные, подвальные и прочие помещения находятся в общей долевой собственности. При этом доля в праве на общее имущество определяется пропорционально личной собственности.

1. Право пожизненного наследуемого владения.

Это право характерно для земельных отношений и в соответствии с Земельным Кодексом РФ (который вступил в действие с 2002 года) подлежит перерегистрации на право собственности либо право аренды.

Это право означает, что его субъект в течение своей жизни может использовать земельный участок в своих интересах, сдавать в аренду и передавать по наследству, но ни может его ни подарить, ни продать (то есть, отсутствуют сделки отчуждения). В том случае, если у субъекта наследника нет, то после его смерти объект переходит в пользу государства.

1. Право постоянного бессрочного пользования.

Это право характерно для земельных отношений и в соответствии с Земельным Кодексом РФ (который вступил в действие с 2002 года) подлежит перерегистрации на право собственности либо право аренды.

Это право означает, что его субъект может использовать земельный участок в своих интересах неограниченное время (возможно в течение всей своей жизни), но ни может его ни продать, ни предать по наследству (то есть отсутствую сделки отчуждения и передача прав по наследству).

1. Право срочного пользования (аренда) -

- это право означает, что его субъект (обладатель) может использовать объект недвижимости в своих интересах только в течение ограниченного времени, установленное договором аренды.

В зависимости от срока аренда бывает:

- краткосрочная – до 1 года (не подлежит государственной регистрации);

- среднесрочная – от 1 года до 5 лет (подлежит государственной регистрации);

- долгосрочная – более 5 лет (подлежит государственной регистрации).

1. Право ограниченного пользования (сервитут) –

- это право означает предоставление другому лицу права ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (как правило, право прохода либо проезда через чужой земельный участок).

Это право является обременением объекта недвижимости, что указывается во всех правоустанавливающих документах.

Право сервитута может устанавливаться в судебном порядке, и собственнику объекта, обремененного сервитутом, может выплачиваться компенсация.

1. Право хозяйственного ведения –

- право, которое предоставляется собственником имущества (государством) федеральным и муниципальным унитарным предприятиям в отношении определенного имущества, передаваемого им собственником в момент учреждения (регистрации) указанного предприятия, для использования этого имущества в хозяйственных целей. Указанные предприятия вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом (в том числе: продавать, дарить, передавать в залог); ограничения по сделкам с переданным предприятиям имуществом, как правило, устанавливаются в рамках учредительных документов.

1. Право оперативного управления -

- право, которое предоставляется собственником имущества (государством) федеральным и муниципальным предприятиям и учреждениям в отношении определенного имущества. Указанные предприятия и учреждения вправе распоряжаться имуществом только с прямого указания (распоряжения) собственника, а также использовать это имущество для указанных собственником целей.

1. Право доверительного управления (траст, трастовое управление) -

- это право, которое предоставляется собственником имущества (доверителем) трастовой компании (юридическая фирма, нотариальная контора, консалтинговая фирма, управляющая компания, антикризисная компания и т.д.) в отношении определенного имущества на основании договора о трасте (договора о доверительном управлении). Трастовая компания в праве управлять и распоряжаться имуществом только в интересах собственника.

Тема: Оценка объектов недвижимости

Необходимость проведения оценки объектов недвижимости возникает при совершении с ними следующих видов операций:

- купля-продажа,

- аренда,

- залог (при получении ипотечного и прочих кредитов),

- страхование,

- внесение взноса в уставный капитал предприятия и выход из уставного капитала,

- слияние и разделение предприятий,

- переоценка основных фондов предприятия,

- налогообложение собственности,

- эмиссия ценных бумаг акционерного общества (при оценке обеспеченности ценных бумаг имуществом эмитента),

- конкурсное производство в процедуре предприятия и проч.

В тех случаях, когда одним из участников сделки является государство или органы госуправления, или муниципальные органы, по закону оценка объектов недвижимости является обязательной.

Оценка объектов недвижимости заключается в определении их стоимости.

Стоимость объектов недвижимости обусловлена их ценностью, которая в свою очередь определяется 2 факторами:

1. относительная полезность,

2. относительная ограниченность.

Полезность – способность объекта своими функциональными свойствами удовлетворить потребности потребителя.

Виды стоимостей, которые может определить оценщик, можно распределить на 2 основные группы:

Дата добавления: 2013-12-12