Рыночная стоимость -

- это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом конкурентном рынке при условии типичности обстоятельств совершения сделки:

- покупатель и продавец хорошо осведомлены о состоянии рынка и его конъюнктуре;

- покупатель и продавец при совершении сделки не имели иных намерений, как только просто купить и просто продать (то есть в сделке не было злого умысла);

- покупатель и продавец при совершении сделки действовали не по принуждению и в здравом уме, в том числе не находились в родственных и деловых отношениях (то есть не было психологического давления).

2. Специальная стоимость (нормативно-расчетная стоимость):

2.1. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) –

- это стоимость создания объекта недвижимости, рассчитанная в ценах текущих издержек (затрат) на строительство данного объекта, точной его копии, с такими же архитектурно-планировочными и конструктивными решениями, с такой же степенью износа.

2.2. Стоимость замещения –

- это стоимость создания объекта, аналогичного объекту оценки по функциональному назначению, но возможно с другими архитектурно-планировочными и конструктивными решениями.

2.3. Стоимость в пользовании –

- это субъективная ценность объекта недвижимости для его настоящего пользователя в его текущем назначении.

2.4. Инвестиционная стоимость –

- это стоимость покупки или строительства объекта недвижимости, рассчитанная исходя из требуемой окупаемости вложенных средств для конкретного инвестора.

2.5. Ликвидационная стоимость –

- это стоимость, определяемая при быстрой, срочной продаже объектов недвижимости. Определяется в виде разницы между рыночной стоимостью объекта и текущей стоимостью затрат, связанных с содержанием собственности и его реализацией за оптимальный срок экспозиции его на рынке.

2.6. Утилизационная стоимость –

- это стоимость, определяемая при физической ликвидации объекта недвижимости (то есть уничтожение объекта, его снос) в виде разницы между стоимостью возвратных материалов, полученных от ликвидации объекта, за вычетом затрат на его ликвидацию.

2.7. Залоговая стоимость –

- стоимость, определяемая при предоставлении объекта недвижимости в залог в качестве обеспечения возврата кредита. Залоговая стоимость определяется в % от рыночной стоимости объекта, а размер данного % зависит от степени ликвидности объекта. Чем выше ликвидность объекта, тем выше % залоговой стоимости в рыночной стоимости.

2.8. Балансовая стоимость –

- это стоимость, по которой объект учитывается на балансе организации-балансодержателя.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость объектов недвижимости:

1. Экономические факторы:

- макроэкономические (общая экономическая ситуация в стране, инфляция, система налогообложения и т.д.);

- микроэкономические (экономика региона, демография, социальное положение и т.д.).

1. Градостроительные факторы: месторасположение объекта, его окружение, ландшафт, эстетика и т.д.
2. Архитектурно-конструктивные факторы: планировка, материал стен, габариты помещений, типология объекта.
3. Экологические и географические факторы: экология, геологические условия (сейсмичная зона), наличие водоемов, лесов, полезных ископаемых и т.д.

Этапы проведения оценки объектов недвижимости:

1. Постановка целей и задач проведения оценки: какие именно объекты будут оцениваются, в какие сроки и для кого, с какой целью производится данная оценки (для продажи, для целей залога и т.д.).
2. Сбор и анализ основной документации, необходимой для проведения оценки:

1) правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор передачи, договор дарения, мены и т.д.);

2) правоудостоверяющие документы (правоподтверждающие документы) (Свидетельство о государственной регистрации права);

3) технический паспорт, либо другой документ, устанавливающий количественные и качественные характеристики объекта оценки;

4) документы на земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект;

5) если объект находится на балансе юридического лица, то требуется выписка из бухгалтерского баланса с указанием инвентарного номера объекта, его балансовой стоимости и даты постановки на баланс.

В обязанности оценщика не входит проверка достоверности документов, предоставленных заказчиком.

1. Оформление договорных отношений между оценщиком и заказчиком: заключение договора, определение сроков выполнения работы и ее стоимости.
2. Анализ экономической ситуации, маркетинговые исследования рынка недвижимости, в том числе данного сегмента рынка недвижимости, выявление и оценка факторов, влияющих на стоимость объекта.
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, а также технических и правовых условий такого использования.
4. Оценка объекта недвижимости 3 подходами: затратным, доходным и сравнительным; и согласование результатов.
5. Подготовка отчета об оценке.

Дата добавления: 2013-12-12