Доходный подход при оценке недвижимости

Оценка земельного участка.

Внешний износ -

Функциональный (моральный) износ -

- несоответствие потребительских характеристик объекта его назначению или стандартам.

Функциональный износ может как увеличивать стоимость объекта (так например, как превышение потребительских характеристик жилья повышенной комфортности над стандартным жильем), так и снижать ее.

- влияние внешних факторов на стоимость объектов недвижимости: экологические факторы (наличие вредных производств, факторов шума, вибрации), окружение, эстетика, экономические факторы (инфляция, снижение темпов развития экономики, демография и т.д.).

Далее находим суммарный износ:

3. Определений остаточной восстановительной либо остаточной стоимости замещения строения:

На данном этапе определяется рыночная стоимость земельного участка как освобожденного, то есть не застроенного.

5. Определение стоимости единого объекта недвижимости в рамках затратного подхода:

- основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за объект стоимость большую, чем текущая стоимость доходов, которые можно получить от использования данного объекта в будущем времени за предполагаемый инвестором период времени.

Как правило, в рамках доходного подхода определяется инвестиционная стоимость объекта недвижимости.

Существует 2 метода в рамках доходного подхода:

1.Метод дисконтированных денежных потоков. Стоимость объекта недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей чистых доходов от использования данного объекта за инвестиционный период времени.

2.Метод прямой капитализации. Стоимость объекта недвижимости определяется по следующей формуле:

,

где:

- годовой чистый операционный доход от использования объекта недвижимости,

Выручка – Затраты – Налог на доходы

Выручка – годовой доход собственника от использования объекта недвижимости: от сдачи в аренду или от организации бизнеса;

Затраты – затраты собственника, связанные с наличием у него собственности (налог на имущество, коммунальные платежи, содержание земельного участка, управленческие расходы и т.д.), или затраты, связанные с организацией бизнеса в объекте недвижимости.

- коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – показатель, характеризующий среднюю доходность объекта недвижимости по сравнению с их стоимостью, то есть показывает степень капитализации средств, вложенных в объект недвижимости (то есть, на сколько % в год окупаются средства, вложенные в объект недвижимости).

Дата добавления: 2013-12-12