Недвижимость как экономическая категория

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ЭКОНОМИКЕ ГОРОДА

Лекция 7

В экономике города рынок недвижимости имеет все традици­онные составляющие (рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок недвижимости предприятий и организаций) и является частью инвестиционного рынка. Не­движимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, то есть обращается на рынке. Он представляет со­бой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и си­стему экономических отношений, которые возникают при рас­ширенном воспроизводстве. Рынок представляет собой сферу проявления отношений между производителями (продавцами) и потребителями (покупателями) товаров и отражает экономи­ческие отношения реализации объектов недвижимости как то­вара (продукта труда). Таким образом, недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на финансовом рынке, кроме того, как экономическая категория, недвижимость представляет собой созданные трудом человека объекты, обладающие стоимостью и привязанные к земле. При совершении различных сделок (продажа, аренда, залог и т. п.) объекты недвижимости выступают в качестве:рыночного то­вара. К этому товару, как и к любому другому товару, потребитель предъявляет определенный перечень требований. Этот перечень может быть разнообразным. Основополагающими критериями могут быть местоположение объекта, его экологические и тех­нические характеристики, которые влияют на его рыночную стоимость. Потребительские свойства объектов недвижимости в рыночных условиях являются основными элементами, учиты­ваемыми при определении и обосновании текущей стоимости.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Россий­ской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обо­собленны водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмеримого ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, много­летние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плава­ния, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартиры, нежилые помещения, предприятия как имущественный комплекс и др.).

На рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты недвижимости. Регистрация права осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при­нятый Государственной Думой РФ 17 июня 1997 года. Права на объекты недвижимости становятся товаром только после госу­дарственной регистрации их в одном из кадастров или реестров недвижимости. Государственная регистрация является един­ственным доказательством существования зарегистрированного '\

права и является обязательной для всех субъектов, действующих на рынке недвижимости. В качестве Генерального направления выбрано создание в стране кадастровой системы, но фактически в настоящее время можно говорить лишь о постепенном форми­ровании системы кадастра по мере поступления недвижимости в рыночный оборот.

При регистрации прав на недвижимость, прежде всего, возни­кают вопросы, СJ3язанные с отношениями собственности, а они проявляются в правах владения, пользования и распоряжения. Владение- это непосредственое фактическое удержание вещи физическим или юридическим лицом, т. е. обладание ею. Владе­ние можно рассматривать не только как один из элементов три­ады права собственности (наряду с пользованием и распоряже­нием), но и отдельно от права собственности. В этом случае право отдельного владения представляет собой право, основанное на законе или договоре (законное владение) либо факт, не имею­щий законного основания или противоречащий действующему законодательству (незаконное владение). Право пользования, как и право владения, может выступать как составной элемент содержания права собственности (наряду с владением и распо­ряжением), так и в виде права, отдельного от права собствен­ности. Право отдельного пользования возникает по двум осно­ваниям: по воле собственника право отдельного пользования в соответствии с договором, либо без такового, может быть пол­ным и неполным, в зависимости от объема получаемых доходов от пользования имуществом..

В статье 216 Гражданского кодекса РФ предусмотрены следующие вещные права:

1. Право пожиз­ненного наследуемого владения земельным участком;

2. Правопостоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

3. Сервитуты;

4. Право хозяйственного ведения имуществом;

5. Право оперативного управления имуществом.

Распоряже­нием является способность собственника определить дальней­шую юридическую судьбу объекта - продать, подарить, сдать в аренду, передать в залог и т. п. Экономическое содержание отно­шений собственности характеризуется двумя основными аспек­тами.

Во-первых, хозяйственным господством над вещью, по­зволяющим собственнику по своему усмотрению и независимо от чьей-либо воли использовать при надлежащие ему блага с целью получения доходов либо удовлетворения потребностей, устраняя при этом от них всех прочих лиц.

Во-вторых, бреме­нем собственности, которое заключается в необходимости осу­ществления затрат на содержание, ремонт и охрану имущества, уплате налогов, а также в риске возможных потерь от нерацио­нального либо неумелого хозяйствования, вплоть до разорения. Отношения собственности - это отношения между людьми по поводу определенного имущества. Они выражаются в присвое­нии этого имущества конкретным лицом и недопустимости по­сягательства на имущество собственника со стороны третьих лиц. С другой стороны, отношение собственности - это отношение лица к присвоенному имуществу как к своему собственному. Собственник обращается с имуществом по своему усмотрению с учетом его потребительских свойств, а также необходимости соблюдения прав и законных интересов других лиц.

Собствен­никами объектов недвижимости могут быть:

1.. Граждане и юридические лица (частная форма собствен­ности).

2. Российская Федерация и субъекты Российской Федерации (государственная собственность). В соответствии со статьей 214 Гражданского кодекса РФ недвижимое иму­щество, принадлежащее республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам - государственная собственность субъекта Федерации.

3. Муниципальная собственность (муниципальная форма собственности).

Любые объекты недвижимости могут находиться в долевой собственности всех перечисленных лиц. Собственник объекта недвижимости - гражданин может выступать в двух качествах ­как просто гражданин и как индивидуальный предприниматель без образования юридического лица.

Среди объектов недвижимости особо необходимо вьделить ряд особых товаров, таких как жилье и нежилые помещения, кo­торые имеют следующие свойства:

1. Жилье и нежилые помещения являются стационарным продуктом труда,

2. Существует ограниченность в накоплении жилых и нежи­лых помещений как товара в больших объемах.

3. Стационарность жилых и нежилых помещений ограничи­вает возможность реализации его как товара.

4. Жилье и нежилые помещения имеют большой запас дол­говечности в физическом и моральном плане.

5. В отличие от других товаров потребление жилых и нежи­лых помещений происходит достаточно длительный пе­риод времени. Товар - недвижимость - требует для его создания большего времени и средств, чем любой другой товар потребительского назначения.

6. Недвижимость может быть объектом многочисленных актов купли-продажи в силу продолжительности его исполь­зования.

7. Может быть объектом не только купли-продажи, но и объ­ектом других отношений (аренда, дарение).

8. Учитывая длительный период потребления жилья и нежи­лых помещений как продукта труда, создана целая отрасль, занимающаяся его эксплуатацией.

Жилье и нежилые помещения как продукт труда может выступать в товарной и нетоварной формах. Товарная форма ха­рактерна для такого уровня общественного производства, кото­рому присуши развитая система общественного разделения труда с углубленной специализацией и одновременно экономическое обособление производителей жилья и лиц, имеющих потреб­ность в приобретении этого жилья.

Товарность жилья и нежилых помещений присуща рыночной экономике и частично смешанной. Товарность предполагает, что будущий потребитель выступает как покупатель, который в отли­чиe от покупателя любого другого предмета потребления, опла­чивает этот товар не сразу, а, как правило, через определенный

период времени. Этот период, как показывает ипотечное кре­дитование, может растянуться на длительный срок – 10-20 лет, в то время как оплата сложных и дорогостоящих предметов бы­товой техники имеет сроки значительно меньшие. Bcе это ведет к тому, что процесс купли и продажи, а значит возвращение де­нег продавцу, весьма затруднен не только в силу длительности самой ипотеки, но и вследствие возможности изменения эко­номического положения самого покупателя и заемщика (ин­фляция, сокращение доходов и т. п.). Таким образом, процесс купли и продажи жилых и нежилых помещений предполагает не кратковременный, а постоянный риск, связанный с осущест­влением сделки. Наконец, сама сделка в отличие от любой про­цедуры купли-продажи, которая имеет место на рынке товаров широкого потребления, требует, чтобы были специфические условия, которые бы гарантировали возможность оплаты этого товара. Этими условиями могут быть закладные, что не всегда ха­рактерно для любой товарной сделки. Процесс потребления про­исходит с момента осуществления сделки подписания договора и растягивается на длительный период, что объективно ведет к необходимости страхования этого товара на длительный период времени.

Такая процедура страхования не является типичной, когда приобретаются продовольственные товары и предметы бытовой техники. Следует заметить, что во многих странах жи­лье может принимать и нетоварную форму. Во-первых, это вы­звано тем, что во многих странах, особенно в странах третьего мира, значительный удельный вес составляет сельское населе­ние, которое осуществляет строительство жилья не для продажи, а для своих собственных нужд, во-вторых, в некоторых странах широко распространено строительство жилья для малообеспе­ченных слоев населения за счет бюджета. В-третьих, характерна практика некоторых фирм, которые строят жилье для своих ра­ботников с целью укрепления их связи с фирмой, предоставля­емое жилье рассматривается как способ закрепления работника на предприятии. Следует подчеркнуть неодинаковую товарность различных видов недвижимости. Так, в России законодательно ограничена свободная купля-продажа земли, в результате участок и расположенный на нем объект разобщены как товары. Неоди­накова товарность у объектов недвижимости, которые относятся к различным формам собственности.

Говоря о товарности жилья, нельзя не остановиться на том, какие существуют точки зрения на полезность жилья; какова потребительная стоимость жилья, как производится оценка объ­ектов жилья.

Рассмотрим жилье и нежилые помещения с позиции потре­бительной Стоимости и стоимости.

Жилье и нежилые помещения Как товар обладает уникаль­ными характеристиками, отражающими его специфику. Этот то­вар стационарен, его не надо перемещать, его нельзя потерять в физическом смысле.

Физические характеристики включают данные о его разме­рах и форме о внесенных улучшениях, о поверхностном и под­почвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о Подъездных путях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет по­лезность объекта.

Потребительная стоимость жилья отличается от потребитель­ной стоимости объектов производственной недвижимости и не­жилых помещений. Потребительная стоимость каждого объекта недвижимости характеризуется большим количеством показате­лей, чем любой другой товар, включая объекты сложной бытовой техники. Объекты недвижимости, ОС09енно производственной, включают в себя систему взаимосвязанных между собой блоков зданий и сооружений, которые функционируют в определенном режиме.

Долговечность жилья, нежилых помещений, зданий и сооружений как элемента потребительной стоимости превышает этот показатель практически у всех иных товаров. Согласно действую­щим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фун­дaментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нор­мативными сроками службы от 15 до 150 лет. Объекты недвижи­мости изменяются в течение срока своего существования, и при этом можно выделить 4 фазы жизненного цикла каждого 06:ъ­екта: рост, стабильность, упадок, обновление. Потребительная стоимость недвижимости во многом зависит от разнообразных обстоятельств и конкретных ситуаций. Так, если говорить о про­изводственной недвижимости, то степень ее привлекательности зависит от того, насколько она расположена вблизи транспорт­ных коммуникаций, источников сырья, рынков сбыта. Говоря о жилой недвижимости, учитывается ее расположение (в центре города, на окраине, степень экологической чистоты района, на­личие магазинов, рынка, школ, детских садов, медучреждений и т.д.). Эта социальная составляющая потребительной стоимости жилой недвижимости подчеркивает ее, своеобразие в отношениидругих объектов недвижимости, а также многих товаров вообще(продовольственных и непродовольственных).

Разнородность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых строениях, о двух одинаковых участках, так как у них обязательно будут различия в расположении по отноше­нию к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и к сторонам света.

На каждом этапе циклического развития может возникнуть различное отношение к при обретению жилой, нежилой и про­изводственной недвижимости, то есть оценка ее потребитель­ной стоимости будет меняться. В условиях кризиса, депрессии, когда имеет место перепроизводство товаров, не возможность их сбыта, потребительная стоимость недвижимости будет меняться в зависимости от того, рассматривается эта недвижимость как товар или как капитал. В первом случае будут наблюдаться про­тиворечивые тенденции. С одной стороны, потребительная сто­имость недвижимости будет возрастать, так как в стремлении уйти от инфляции люди будут стремиться приобретать недви­жимость. Объекты же производственной недвижимости будут терять свою потребительную стоимость, так как выход из кри­зиса предполагает снижение стоимости выпускаемых товаров и повышение их качества.

Потребительная стоимость недвижимости как товара опреде­ляется и тем, что он содержит в себе не только экономическую, но и социальную привлекательность. Особенно это относится к такому товару, как Жилье.

Теперь о законах, действующих на рынке жилья (недвижи­мости). Действие закона о росте потребностей выражается как в количественном росте потребности, так и в повышении ка­чественной составляющей эту потребность и появлении новых потребностей. В нынешних условиях незначительного роста производительных сил и социальной напряженности действие этого закона ограничивается. Что же касается законов спроса и предложения в политэкономической литературе эти законы рас­сматриваются обычно в связи с изменением цены, но при этом учитываются и неценовые факторы, говорится об эластично­сти спроса и предложения. Все это важно, когда мы говорим о рынке жилья (недвижимости) и инвестициях в жилищное стро­ительство.

В книге Мэнкью Н.Г «Макроэкономика» [С. 654-656] опре­делено, какие факторы определяют объем инвестиций в жилье.

На рис. lА показано как относительная цена жилья Рн/Р определяется положением и спросом на существующее жилье. В любой момент времени предложение домов фиксировано. Это предложение обозначено вертикальной линией. Кривая спроса на жилье направлена вниз, так как более высокие цены застав­ляют людей жить в меньших домах, снимать жилье вместе с кем-то, а иногда оставаться вовсе без жилья. Цена жилья изменяется так, чтобы обеспечить равновесие спроса и предложения.

А. Рынок жилья В. Предложение нового жилья

Рн/Р Предложение PH/PI Предложение

Жилой фонд Кн Инвестиции в жилищное строитeлъcтво Iн

Рис.. 1. Факторы, определяющие инвестиции в жилищное строительство

На рис. 2 показано, как относительная цена жилья определяет предложение новых домов. Строительные фирмы при обретают материалы и нанимают рабочих для строительства домов, кото­рые затем продают по рыночной цене. Их издержки зависят от общего уровня цен Р, а их доходы зависят от цены жилья Рн. Чем выше относительная цена жилья, тем больше стимулов строить дома, и тем активнее жилищное строительство. Строительство новых домов, т. е. инвестиции в жилищное строительство, таким образом, зависит от равновесного значения цены, установивше­гося на рынке существующего жилья (вторичном рынке).

При изменении спроса на жилье меняется равновесное зна­чение цены жилья, что, в свою очередь, сказывается на инвести­циях в жилищное строительство. Кривая спроса на жилье может 'сместиться в силу многих причин. Экономический бум увели­чивает национальный доход и, соответственно, спрос на жилье. Значительное увеличение населения, например, в силу эмигра­ции, также увеличивает спрос на жилье. На рис.2.А показано, что сдвиг кривой спроса вправо увеличивает равновесное значение цены. На рис.2.В показано, что повышение цены жилья увели­чивает инвестиции в жилищное строительство.

А. Рынок жилья В. Предложение нового жилья

Рн/Р Рн/Р

Предложение Предложение

Спрос

Кн Iн

Жилой фонд ­ Инвестиции жилое строительство

Рис. 2. Увеличение спроса на жилье

Одним из важнейших факторов, определяющих спрос на жи­лье, является реальная ставка банковского про цента. Люди могут брать кредиты под залог строящегося дома для финансирования расходов на его строительство, ставка процентов выступает в ка­честве издержек на погашение ссуды. Таким образом, снижение ставки процентов увеличивает спрос на жилье и инвестиции в жилищное строительство.

Надо рассматривать и специфику самого товара и, исходя из этого, учитывать спрос и предложение.

Спрос на жилье не формируется так, как формируется на лю­бой другой предмет потребления (продовольственные и непро­довольственные товары). Он появляется на определенном этапе развития жизненного цикла семьи, отдельного человека под воз­действием многочисленных факторов - экономических, соци­альных, этнических, демографических.

Переход человека из одной социальной группы в другую, бо­лее привилегированную, усиливает в нем стремление к повыше­нию имиджа, а это ведет к росту спроса на рынке жилья.

Если же процесс перехода происходит в обратном направ­лении, то напротив, спрос понижается. Низкие темпы демо­графического роста, старение населения также сказываются на спросе.

Поэтому закон спроса на рынке жилья, как нигде, подвержен воздействию социальных факторов.

Спрос на жилье как на определенный товар не является ни постоянным, ни массовым, что характерно, в частности, для про­довольственных товаров. Тем не менее, можно выделить сугубо индивидуальный спрос отдельных лиц на различные объекты жи­лья, спрос определенных социальных слоев (военнослужащие, люди-одиночки и т. д.), вынужденный спрос большой массы людей (беженцы), и, наконец, массовый спрос на жилье у нacе­ления, которое обладает достаточными средствами на приобре­тение жилья.

Спрос на рынке жилья ажиотажного характера не принимает, как на рынке предметов потребления. Ажиотажное поведение на рынке ведет к росту цены, дефициту товаров. Стремление у населения избежать потерь в-конечном итоге выражается в при­обретении товаров впрок. Жилье же не относится к числу таких товаров. Действие закона спроса на рынке жилья имеет свою специфику: им нельзя маневрировать, как другими товарами, уменьшая или увеличивая их количество. Предложение жилья связано и с общей хозяйственной конъюнктурой и.состоянием самой строительной отрасли..

Предложение жилья на рынке во многом зависит от того, на какой фазе циклa находится наша экономика, какова про­должительность каждой фазы этого цикла. Объем инвестиций в жилищное строительство зависит от cпадов и подъемов про­изводства. Кроме того, демографические колебания являются одной из причин колебаний спроса на жилье. Увеличение объ­емов жилищного строительства требует для экономики страны больше средств и усилий, чем производство любых других потребительских товаров. Поэтому прогнозные оценки про­должительности фаз экономического цикла имеют большое значение. В пределах краткосрочных периодов оживления и подъема начинается строительство жилья и обеспечивается его продажа на рынке.

Российский рынок недвижимости представляет собой пер­спективную сферу вложения капитала и сегодня отражает все проблемы переходной рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовер­шенной законодательной базой и невысокой инвестиционной активностью.

Дата добавления: 2013-12-13