Тема 4. Право користування землями та оренда земель

1. Поняття та особливості права землекористування.

2. Види права землекористування та підстави їх виникнення.

3. Право земельного сервітуту. Добросусідство.

4. Суб’єкти, об’єкти та зміст права землекористування.

5. Поняття та правове регулювання оренди землі.

6. Договір оренди земельної ділянки та його істотні умови.

7. Суборенда земельної ділянки

8. Права та обов’язки орендодавців та орендарів.

9. Зміна, припинення, розірвання і поновлення договору оренди землі.

10. Загальні підстави обмеження прав на землю.

1. Поняття та особливості права землекористування.

Перехід до ринкових умов господарювання на землі в процесі здійснення земельної реформи та законодавче закріплення різних форм власності на землю істотно впливає на сферу застосування права землекористування.

Право землекористування прийнято розглядати в різних аспектах. Як правовий інститут це право являє собою сукупність однорідних правових норм, що визначають підстави, умови та порядок виникнення, здійснення, зміни та припинення права на використання земель.

Право землекористування – це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у приватній, державній або комунальній власності. Правове регулювання права користування землею детально здійснює Земельний Кодекс України, (глава 15. Ст. 92-97). Тобто це визнані законом можливості використання земельної ділянки землекористувачем її корисних властивостей для задоволення власних матеріальних та інших потреб.

Право землекористування як правовий інститут є похідним від інституту права власності на землю. Крім того, сам характер використання землі значною мірою визначається правом власності на землю, складовими якого є володіння, користування і розпорядження.

2. Види права землекористування та підстави їх виникнення.

Закон визначає право постійного землекористування і право тимчасового землекористування. Право постійного землекористування із земель державної та комунальної власності набувають лише підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності без встановлення строку (ч.1 ст. 92 ЗК). Перелік таких земель визначається ст. 83 і 84 ЗК.

Право тимчасового землекористування виникає у землекористувача на підставі укладеного договору оренди

3. Право земельного сервітуту. Поняття добросусідства.

Ст. 98 Земельного Кодексу України визначає право земельного сервітуту як право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою. Земельні сервітути можуть бути постійними і строковими. Земельний сервітут не позбавляє власника земельної ділянки його права володіння, користування та розпорядження нею.

Ст..99 встановлює такі види земельних сервітутів:

- право проходу та проїзду на велосипеді;

- право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;

- право прокладання та експлуатації ліній електропередач, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій;

- право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;

- право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку

- право забору води з природної водойми та право поїти свою худобу з цієї водойми, що розташована на сусідній земельній ділянці;

Земельний сервітут встановлюється за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок на підставі договору або за рішенням суду. Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу права на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи. За встановлення земельного сервітуту власники або землекористувачі мають право вимагати відповідну плату, а також відшкодування збитків, завданих встановленням земельного сервітуту. (глава 16 Земельного Кодексу України).

Добросусідство - це такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення, тощо).

Власники та землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати припинення діяльності на сусідній земельній ділянці, здійснення якої може призвести до шкідливого впливу на здоров’я людей, тварин, на повітря, земельні ділянки та інше (спалювання відходів, розпилювання ядохімікатів, встановлення звукових сигналів, тощо).

У випадку проникнення коренів і гілок дерев з одної земельної ділянки на іншу власники та землекористувачі земельних ділянок мають право відрізати корені дерев і кущів, які проникають із сусідньої земельної ділянки, якщо таке проникнення є перепоною у використанні земельної ділянки за цільовим призначенням (ст.. 105 Земельного Кодексу України).

З метою захисту прав власників земельних ділянок, закон передбачає встановлення та відновлення межових знаків на підставі даних земельно-кадастрової документації (ст.. 106, 107 Земельного Кодексу України).

Власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразними.

Межовими спорудами (рослинна смуга, стежка, рівчак, канал) власники мають право користуватися спільно, якщо зовнішні ознаки не вказують на те, що споруда належить лише одному з сусідів. Витрати на утримання межової споруди власники земельних ділянок несуть спільно.

Що стосується дерев, які стоять на межі між ділянками, то плоди цих дерев належать власникам цих ділянок у рівних частинах (ст..109 Земельного Кодексу України).

4. Суб’єкти, об’єкти та зміст права землекористування.

Об’єктом права постійного землекористування є певна, індивідуально визначена і юридично відокремлена земельна ділянка (або її частина), яка перебуває у державній або комунальній власності, закріплена за конкретним державним або комунальним підприємством, установою чи організацією для використання згідно з її цільовим призначенням, тобто надання для конкретної цілі. Така земельні ділянки, як правило, не підлягають передачі у приватну власність і призначені для забезпечення публічних інтересів.

Суб’єктами права постійного землекористування можуть бути лише державні та комунальні підприємства, установи та організації, тобто юридичні особи (ч.2 ст. 92 ЗК). Це фактично означає, що не можуть використовувати земельні ділянки на праві постійного землекористування фізичні особи та іноземні юридичні особи.

Змістом права землекористування є визнані законом можливості використання земельної ділянки землекористувачем її корисних властивостей для задоволення власних матеріальних та інших потреб. Землекористувач не має права розпорядження земельною ділянкою, до того часу, поки ця земельна ділянка не буде передана йому у власність у визначеному законом порядку (шляхом приватизації, викупу, купівлі-продажу, дарування та інших цивільно-правових угод).

Земельний Кодекс України визначає права та обов’язки землекористувачів, які є складовою змісту права землекористування (ст.ст. 95-97 ЗК).

5. Поняття та правове регулювання оренди землі.

Світовий і вітчизняний досвід свідчить, що на першому етапі реформування економіки АПК доцільно використовувати такі форми господарювання, які дозволяють пом’якшити шлях переходу до ринкових принципів господарювання. У системі заходів щодо вдосконалення виробничих відносин і якісного оновлення виробничих сил важливе місце займає оренда як прогресивна система ведення господарства. Господарювання на умовах оренди є важливою ознакою ринкової економіки.

Становлення орендних відносин стало можливим лише в умовах формування багатоукладної економіки, вдосконалення економічних відносин в АПК України.

Сучасне поняття оренди сформувалося насамперед виходячи з принципів римського права при розподілі понять власника і користувача майна, в тому числі і землі.

Природа оренди безпосередньо пов’язана з відносинами власності. Цивільне законодавство визначає оренду як засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

При реалізації орендних відносин обов’язковою умовою є існування двох сторін, між якими відносини складаються з приводу одного і того ж об’єкта власності, а саме – орендаря і орендодавця. Для господарського використання засобів виробництва орендар повинен отримати право володіння ними, що надається йому згідно з укладеною орендною угодою. Отже, при оренді за власником зберігається право генерального розпорядження, а орендар набуває права користування, володіння та часткового розпорядження об’єктом оренди. У результаті в орендаря формується зацікавленість в ефективному його використанні.

І власник, і орендар привласнюють результати виробництва, тому що кожен з них зацікавлений в задоволенні своїх життєвих потреб, реалізації своїх економічних інтересів. Орендні відносини можуть існувати при всіх формах власності. Всі форми власності мають право на існування, але серед них чільне місце посідає приватна власність. Ще давньогрецький філософ Аристотель (384-322 р.р. до н.е.) підтримував приватну власність. Він писав: “До того, що складає предмет володіння дуже великої кількості людей, приділяється найменше піклування. Люди піклуються більш за все про те, що належить особисто їм, менше піклуються вони про те, що є спільним або піклуються в тій мірі, в якій це стосується кожного”.

Правовою основою для укладення договору оренди майна є Цивільний Кодекс України, а саме глава 25 “Майновий найм”. Цим документом регулюються суттєві умови оренди, об’єкт оренди, сторони договору, строк дії договору, права та обов’язки сторін, умови розірвання договору, тощо. Поняття оренди майна розглядається в ряді Законів України: “Про оренду державного та комунального майна”, “Про лізинг”, “Про оподаткування прибутку підприємств”. Суттєві зміни у розвитку земельних відносин вніс Закон України “Про оренду землі”, прийнятий 6 жовтня 1998 року, яким визначено основні положення правового регулювання оренди землі з метою застосування оренди як інструмента здійснення земельної реформи в Україні.

6.Зміст договору оренди.

Згідно із чинним законодавством, оренда передбачає укладення письмового договору між орендодавцем та орендарем. Для наповнення договору юридичним змістом, а також з метою забезпечення виконання вимог сторін (орендаря та орендодавця) цей документ повинен містити такі обов’язкові складові:

- суб’єкти договору оренди;

- чітко визначений об’єкт оренди;

- строк, на який укладено договір оренди;

- розмір, умови, та строки внесення орендної плати. При оренді майна співвласники повинні отримувати орендну плату відповідно до їх частки у - - спільному майні;

- права і обов’язки орендаря і орендодавця;

- відповідальність сторін за невиконання зобов’язань, обумовлених у договорі оренди;

- умови та порядок припинення договору;

- порядок передачі та повернення об’єкта оренди.

Без зазначення таких умов орендна угода є неповною і може бути визнана як неправомірна. Звичайно, умови оренди не вичерпуються вище перерахованими. Сторони можуть вносити до договору й інші важливі, на їх погляд, умови. При передачі в оренду майна основними умовами також є відновлення орендованого майна, порядок списання, страхування та ін. Зміст договору має бути зрозумілим для селян, а отримана орендна плата повинна мати характер соціальної захищеності, особливо для пенсіонерів.

Сучасні орендні відносини – це відносини, засновані на принципах підприємництва між власником засобів виробництва та орендарем. (ст.. 5 Закону України “Про підприємництво”).

Закон України “Про оренду землі” у ст.. 22 визначає права та обов’язки. Орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням, додержання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів, додержання режиму використання водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони та територій, які особливо охороняються, своєчасне внесення орендної плати, та ін.

Орендодавець зобов’язаний передавати у користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди та придатну для використання за цільовим призначенням, вказати в договорі про права третіх осіб на земельну ділянку, не вчиняти дій, які перешкоджали б орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Права та обов’язки орендаря визначені в ст. 23 вищевказаного закону. Орендар земельної ділянки має право самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору; за згодою орендодавця зводити у встановленому порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; одержувати продукцію і доходи; здійснювати за згодою орендодавця зрошувальні, осушувальні та інші меліоративні роботи, будувати ставки та водойми.

Орендар зобов’язаний виконувати встановлені щодо об’єкта оренди зобов’язання, додержуватися вимог, встановлених статтею 22 Закону України “Про оренду землі”, та виконувати обов’язки відповідно до умов договору оренди і Земельного Кодексу України.

Зміна умов договору оренди земельної ділянки можлива за взаємною згодою сторін.

Договір оренди може бути припинено в таких випадках: закінчення строку договору; дострокового розірвання договору; одержання орендарем земельної ділянки у власність; примусового викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності; смерті громадянина-орендаря, засудження його до позбавлення волі; ліквідації юридичної особи-орендаря.

З вищенаведеного можна зробити висновок, що за допомогою оренди орендарі одержують можливість створити підприємства бажаного розміру, реалізувати бажання стати ефективним господарем, а також утвердитись у такій якості, а для орендодавців – це додаткове джерело доходів. У сільськогосподарському виробництві України орендні відносини відіграють важливе значення в підприємницькій діяльності, бо саме оренда виявляє реальних господарів, здатних сформувати конкурентноспроможні підприємницькі структури.

7.Основні форми визначення орендної плати.

Однією з істотних умов договору оренди є умова про орендну плату. Правове регулювання порядку плати за використання земельних ресурсів, а також напрями використання коштів, що надійшли від плати за землю, відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку регулюється Законами України: “Про плату за землю” від 03.02.1992 р. із змінами і доповненнями станом на 13.01.2003 р.; “Про оренду землі” від 06.10.1998р., Земельним Кодексом України та іншими законодавчими та підзаконними актами України.

Згідно цих законів використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.

Орендна плата може здійснюватися в таких формах: грошовій, коли орендна плата видається грошима (ця форма переважає у світі); натуральній, за якої орендна плата видається різними видами сільськогосподарської продукції, вирощеної в даному підприємстві, або продуктами її переробки; відробітковий – різними видами послуг, серед яких – обробіток присадибної ділянки, транспортні послуги, тощо; поєднання цих форм.

Орендна плата визначається по-різному. Найбільш поширеними є такі способи визначення орендної плати між орендарем і орендодавцем:

У договорі встановлюється сума орендної плати у грошовому виразі із зазначенням того, що на цю суму буде видана продукція чи будуть надані послуги.

У договорі визначається точна кількість одного або кількох видів продукції чи послуг, що будуть надані в рахунок орендної плати.

Розмір орендної плати може визначатися в процентах до валового збору зерна чи вартості продукції рослинництва (в середньому 10%).

Договором передбачається визначення орендної плати в процентах (як правило, 0,5%) від вартості земельної ділянки, що передається в оренду. Саме цей розмір орендної плати передбачено як мінімальний для селян-пенсіонерів Указом Президента “Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)”.

У договорі визначається сума орендної плати за земельну ділянку і її виплата передбачається лише в грошовій формі.

В договорі можуть поєднуватися кілька способів визначення розміру орендної плати (наприклад, відсоток від валового збору зерна плюс певна фіксована сума).

Строки видачі орендної плати встановлюються за погодженням сторін. Вони можуть проводитися в міру надходження орендареві коштів за реалізовану продукцію, після збирання врожаю, а також в міру потреби в наданні послуг. Другий спосіб – у кінці господарського року. Перший більш вигідний для селянина, оскільки забезпечує періодичне одержання орендної плати.

Розмір орендної плати може бути зменшений, якщо частина земельної ділянки, що орендується, має встановлені обмеження щодо її використання та забудови. Наприклад, якщо необхідно надати право проїзду через орендовану земельну ділянку, прокласти інженерні комунікації і т.п., то розмір орендної плати за неї може бути зменшений на частку, пропорційну 50% площі встановленого об’єкта сервітуту.

8.Загальні підстави обмеження прав на землю.

Правове регулювання обмеження прав на земельну ділянку визначається Земельним Кодексом України (глава 18, ст.ст.110 –115).

Поняття обмеження права на земельну ділянку включає певні заборони, умови та інші зобов’язання, обмеження або умови. Право на земельну ділянку може бути обмежене законом або договором шляхом встановлення:

- заборони на продаж або інше відчуження, а також на передачу в оренду на певний строк;

- права на переважну купівлю у разі її продажу;

- умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцям;

- умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;

- заборони на провадження окремих видів діяльності, на зміну цільового призначення;

- умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт, надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці у встановлений час і в установленому порядку.

Обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації і діють протягом терміну, встановленого законом або договором. Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження) права на цю земельну ділянку.

До обмеження прав на землю Земельний Кодекс України відносить також охоронні зони, зони санітарної охорони, санітарно-захисні зони та зони особливого режиму використання.

Охоронні зони створюються навколо особливо цінних природних об’єктів, об’єктів культурної спадщини, гідрометеорологічних станцій, уздовж ліній зв’язку, електропередач, земель транспорту, тощо. Зони санітарної охорони створюються навколо об’єктів, де є підземні та відкриті джерела водопостачання, водозабірні та водоочисні споруди, водоводи, об’єкти оздоровчого призначення для їх санітарно-епідеміологічної захищеності.

У межах зон санітарної охорони забороняється діяльність, яка може призвести до завдання шкоди підземним та відкритим джерелам водопостачання, водозабірним спорудам, водоводам, об’єктам оздоровчого призначення, навколо яких вони створені.

Санітарно-захисні зони створюються навколо об’єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищення рівнів шуму, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань, тощо, з метою відокремлення таких об’єктів від територій житлової забудови. У цих межах забороняється будівництво житлових об’єктів, об’єктів соціальної інфраструктури та інших об’єктів, пов’язаних з постійним перебуванням людей.

Зони особливого режиму використання земель створюються навколо військових об’єктів Збройних Сил України та інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України. Уздовж державного кордону України встановлюється прикордонна смуга, у межах якої діє особливий режим використання земель (глава 16 Земельного Кодексу України)

Дата добавления: 2013-12-14