Сделки с жилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности

В настоящее время принято различать 4 вида передачи жилых помещений во временное и бессрочное владение и пользование: социальный найм, коммерческий найм, аренда и поднайм. У них много общих, единых положений и свойств, но есть и особенности, которые полезно знать и учитывать в предпринимательской деятельности, так и в жизни людей.

1. По договору социального найма предоставляются жилые помещения из государственного и муниципального фондов в пределах установленной нормы для бессрочного проживания граждан. Объектом договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в виде отдельной квартиры или ее части (комна­ты), благоустроенное применительно к условиям соответствующего города и отвечающее санитарным и техническим нормам, предоставляемое из жилого фонда социального использования.

При определении пригодности для постоянного проживания жилых домов (независимо от группы их капитальности) и жилых помещений учитывается их физический износ, повреждения несущих конструкций, недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарные требования.

Заключению договора социального найма предшествуют администра­тивные действия: выявление и проверка нуждаемости малоимущих граждан в улучшении жилищных условий, постановка на очередь, выделение жилья, выдача ордеров, заселение и т. п. При социаль­ном найме жилая площадь предоставляется малоимущим гражданам, со­стоящим на учете по улучшению жилищных условий, а также иным катего­риям граждан, признанных по закону нуждающимися в жилых помещени­ях, на основании ордера или выписки из решения органа исполнительной власти в порядке очередности. Ордер может быть выдан только на свобод­ное жилое помещение.

Малоимущими граждан признают органы местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ, с учетом:

• дохода на каждого члена семьи;

• стоимости имущества в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 ЖК РФ).

Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Наймодателем по договору социального найма жилых помещений госу­дарственного и муниципального фонда является собственник либо уполно­моченный им орган, или уполномоченное им лицо (наймодатель) — дирек­ция единого заказчика, или иное юридическое лицо.

Нанимателями могут быть только физические лица (граждане), относя­щиеся к категории нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилого фонда социального использования в соответствии с установленным перечнем.

Он выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение, или в исключительных случаях другому лицу по доверенности, удо­стоверенной в установленном порядке. При получении ордера должны быть предъявлены паспорта (свидетельства о рождении) или другие заменяющие их документы на всех членов семьи, подлежащих включению в ордер, а также письменное согласие, заверенное в установленном порядке, всех совершеннолет­них членов семьи на переселение в предоставленное жилое помещение. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Они имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между такими граждана­ми и нанимателем определяются законом. Наниматель несет ответствен­ность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого поме­щения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из догово­ра. Они являются сонанимателями жилого помещения. К членам семьи на­нимателя относятся супруг нанимателя и др. родственники и нетрудоспо­собные иждивенцы, если они внесены в качестве членов семьи, их дети и ро­дители (ст. 53 ЖК).

2. При коммерческом найме из государственного или муниципаль­ного жилого фонда в отличие от социального жилое помещение предостав­ляется:

• без ограничения площади;

• за договорную коммерческую плату;

• на определенный срок — до 5 лет (а не бессрочно).

В договоре коммерческого найма указываются постоянно проживаю­щие с нанимателем лица, которые в отличие от условий социального найма не обязательно должны входить в состав членов его семьи.

Они имеют с нанимателем равные права на пользование жилым поме­щением, но всю ответственность перед собственником за их действия несет наниматель. Иначе говоря, понятие «член семьи нанимателя» заменено на новое понятие — «граждане, проживающие в жилом помещении вместе с на­нимателем» (ст. 677 ГК РФ). В отличие от жилищного законодательства не предусмотрена и солидарная ответственность совместно проживающих со­вершеннолетних лиц перед наймодателем, а установлена фактически персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих при нарушении условий договора.

Объектом договора коммерческого найма может быть не только изоли­рованное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде отдельной квартиры (комнаты), но и жилой дом или его часть. Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основание акта передачи жилого помещения.

До выплаты всей стоимости квартиры сдача жилого помещения в найм не означает одновременно передачу права собственности на него В общем же случае переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не является основанием для изменение или расторжения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

3) Аренда в отличие от найма существует в отношениях между собственни­ком жилья и юридическим лицом, которое может использовать жилое поме­щение только для проживания граждан в порядке субаренды (ст. 671 ГК РФ). Практически такие отношения в большей мере отражают не арен­ду, а траст — доверительное управление жилым помещением. Договор арен­ды заключается в письменной форме максимум на 5 лет и подлежит госу­дарственной регистрации.

Арендодателем жилого фонда государственной и муниципальной собст­венности выступает уполномоченный исполнительной властью.

Права и обязанности сторон арендных отношений в основном такие же, как и при коммерческом найме жилья.

4) Обмен – основная операция, с помощью которой наниматель жилого помещения в муниципальной собственности может поменять свое помещение, не расторгая отношений с государством как собственником жилищного фонда.

5) Приватизация – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах.

Дата добавления: 2013-12-13