Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Аренда

Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимо­стью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как правом на него, является принятая в стране система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Уровень и качество ее постановкив значительной мере определяют степень защиты прав и законных интере­сов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и субъектов за счет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственности — законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца, и обязанности, например, нести бремя расходов по держанию объектов, платить за него налоги и др. Поэтому, чтобы приобре­сти права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным в стране способом.

В мире существуют две системы регистрации недвижимости: англо-аме­риканская и европейская.

Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. Чтобы максимально гарантировать сделку от возможных ошибок, новый владелец вынужден пользоваться доро­гостоящими услугами страховых и юридических компаний, которые анализи­руют всю историю объекта недвижимости на глубину до 70 лет. Тщательная проверка позволяет выявить возможные непогашенные обязательства или права каких-то лиц на данный объект, т. е. проверить его юридическую чисто­ту. Такая система регистрации недвижимости хотя и требует больших денеж­ных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всяко­го рода посягательств на объект или требований ответственность несет уже страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос.

Наиболее распространенная европейская система регистрации основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в Едином государ­ственном реестре, и вся совокупность прав на имущество, включая сервитуты, также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются ка­кие-либо ошибки, например, недееспособность физических лиц или другие упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная реги­страция и гарантии прав собственности на недвижимость намного надеж­нее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав.

В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она предусматривает существен­ные изменения сложившейся практики учета недвижимости, в основном, как физических объектов в различных ведомствах (Роскомзем, ОТИ и др.), и создание максимально независимой системы регистрирующих учрежде­ний Министерства юстиции РФ, формирующей единое правовое поле отече­ственного рынка недвижимости. Весь комплекс работ по реорганизации учетной сферы управления недвижимостью полностью завершен к 2001 г.

Чтобы усвоить новые правила регистрации прав на недвижимое имуще­ство, надо сформировать ответы, по крайней мере, на три основных вопро­са: какие права на недвижимость и сделки с нею подлежат государственной регистрации, какие органы ее осуществляют и какой порядок проведения регистрации установлен новым законом.

В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимо­действующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных (возникновения, ограничения, перехода или прекращения) прав на объекты недвижимости.

В России с 1 февраля 1998 г. действует единая система регистрации прав на недвижимость. Теперь государственная регистрация является единствен­ным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущест­во возникают из актов государственных органов и органов местного само­управления, которые предусмотрены законом.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важ­нейшие цели:

— обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов;

— формирование объективной базы данных для справедливого налого­обложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

В процессе государственной регистрации прав на недвижимость и сде­лок с нею устанавливаются, как это показано на схемах 264 и 266, отношения между двумя группами участников: с одной стороны — обладатели тех или иных прав на недвижимость, а с другой — учреждения по регистрации, органы власти и управления, действия которых достаточно четко регламен­тированы законом (ст. 3, 4, 5 Закона).

Дата добавления: 2013-12-13