Метод валової ренти

Методи оцінки об’єктів нерухомості при іпотечному кредитуванні

Отже, третя група включає принципи, які характеризують вплив зовнішнього ринкового середовища на вартість об’єктів нерухомості.

Синтезом усіх розглянутих вище принципів оцінки вартості об’єкта нерухомості є принцип найкращого та найефективнішого використання. Це варіант використання об’єкта, який вибрано серед інших можливих законних варіантів, який є фізично здійсненним, досить обґрунтованим, який має реальне фінансове забезпечення і який веде до найвищої вартості земельної ділянки, на якій розташовано об’єкт власності. Цей варіант використання забезпечує об’єкту власності найвищу поточну вар­тість на дату оцінки.

Сьогодні існує багато методів визначення вартості об’єкта нерухомості. Більшість з них об’єднані у три підходи: дохідний підхід, порівняльний (ринковий) підхід, витратний майновий підхід. У практиці іпотечного кредитування найчастіше використовується дохідний підхід, який дає можливість провести пряму оцінку вартості нерухомості залежно від очікуваних майбутніх доходів.

При використанні дохідного підходу для оцінки нерухомості оцінювачі виділяють кілька рівнів доходів та видатків. Джерелом інформації для цього є бухгалтерський звіт про доходи та видатки. Перший рівень — це потенційний валовий дохід від здачі об’єкта нерухомості в оренду на цілий рік, або дохід, одержаний від використання нерухомості будь-яким іншим способом. Другий рівень — це дійсний ефективний валовий дохід, який визначається шляхом віднімання від потенційного валового доходу втрат від недовантажених приміщень, неповного одержання орендної плати та інших втрат. Третій рівень — це чистий операційний дохід — величина, яка характеризує реально одержаний дохід за мінусом поточних операційних витрат, без урахування фінансових витрат (витрат на обслуговування боргу). Четвертий рівень — це грошові кошти, які надійшли до виплати податків.

Визначивши величину доходів за попередні періоди, необхідно визначити тенденцію їх розвитку в майбутньому та вирахувати їх прогнозне значення. Саме прогнозні значення доходів є основою для оцінки об’єктів нерухомості при інвестиційному кредитуванні.

У межах дохідного підходу при інвестиційному кредитуванні може використовуватися ряд методів, на яких ми зупинимося більш детально.

Оцінка нерухомості з використанням методу валової ренти базується на тому, що існує пряма залежність між ціною продажу та доходом від здачі нерухомості в оренду.

Інструментом цього методу є мультиплікатор валових рентних платежів (GRM — grossrentmultiplier), який визначається як відношення ціни покупки (продажу) до рентного доходу. Як рент­ний дохід може використовуватися або потенційний валовий дохід, або дійсний валовий дохід. Наприклад, об’єкт нерухомості продали за 100 000 грн, а величина дійсного валового доходу склала 12 500 грн. Таким чином, величина мультиплікатора становитиме 100 000: 12 500 = 8,0, а ставка валової дохідності — 12 500: 100 000 = 0,125. Ставка валової дохідності та мульти-
плікатор рентних платежів — це взаємо обернені величини (1/8 = 0,125). Отже, якщо є можливість одержати інформацію на ринку нерухомості про укладені угоди по подібних об’єктах (ціна продажу, дохідність операції, величина мультиплікатора або валова ставка дохідності), то використавши ці дані можна провести оцінку об’єкта, виставленого на продаж.

Даний метод оцінки нерухомості часто використовується при її купівлі. Але необхідно зазначити, що він є надто приблизним, тому що не враховує різниці в операційних витратах різних об’єктів нерухомості, а також особливостей їх фінансування, ціни можливого перепродажу, розмірів і часу одержання майбутніх доходів.

Для розрахунку вартості об’єкта нерухомості можна використовувати не тільки валову ставку доходу, а й загальну ставку доходу (overallrateofreturn — ОАR), яка визначається як співвідношення чистого операційного доходу до ціни продажу. Такий спосіб розрахунку має перевагу над попереднім, бо тут враховуються операційні витрати. Його використання дає хороші результати при оцінці об’єктів,які не обтяжені іпотечною заборгованістю.

Дата добавления: 2014-01-04