Традиційна техніка іпотечно-інвестиційного аналізу як методУ оцінки нерухомості

Сутність традиційної техніки іпотечно-інвестицій­ного аналізу полягає в тому, що вартість об’єкта нерухомості визначається шляхом вирахування суми, яка включає власний капітал та іпотечні кредити.

Після розрахунку величини власного капіталу до неї додається основна сума іпотечного боргу. Результат цієї суми є вартістю об’єкта, що оцінюється. Це можна представити у вигляді простого рівняння:

вартість нерухомості = власний капітал + іпотечний кредит.

Вартість власного капіталу визначається як сума двох еле-
ментів: дисконтованих грошових надходжень і дисконтованої суми від перепродажу нерухомості. Обидва елементи дисконтуються за відповідної ставки віддачі, яка являє собою передбачену дохідність інвестора. Якщо вважається, що грошові надходження матимуть рівномірний характер, тобто поступатимуть рівними сумами та через рівні часові інтервали, то їх щорічну суму слід помножити на коефіцієнт приведення звичайної ренти. Якщо ж прогнозується їх надходження нерівними величинами, то кожну величину дисконтують з використанням дисконтного множника, після чого всі дисконтовані величини суму­ються. В результаті кожної з цих операцій одержують поточну вартість грошових надходжень. Оскільки виручка, одержана від перепродажу нерухомості (реверсія), поступає як одночасна сума, то її поточна вартість визначається за допомогою дисконтного множника.

Послідовність дій при оцінці вартості нерухомості така:

1) визначається прогнозний річний чистий операційний дохід (NOI);

2) у випадку, якщо погашення іпотечного боргу проводиться частіше одного разу на рік (наприклад щомісячно), визначається розмір щомісячного платежу за обслуговування боргу (Y);

3) визначається річний платіж за обслуговування боргу (12 · Y);

4) визначаються річні надходження інвестора як різниця між величиною чистого операційного доходу та річною величиною платежу за обслуговування боргу (NOI – 12 · Y);

5) обчислюється поточна вартість щорічних грошових надходжень на момент перепродажу нерухомості: (NOI – 12 · Y)´´ a_{k ; і 1}, де а_{k ; і 1} — коефіцієнт приведення на момент перепродажу n за передбаченою інвестором ставкою доходу на власний капітал і₁;

6) визначається залишок іпотечної заборгованості (D_k) на момент перепродажу. Для цього використовують дохідну ставку кредитора і ₂, тобто ставку, за якою одержано іпотечний кредит;

7) вираховується різниця між передбаченою ціною перепродажу (RР) (реверсії) та залишком боргу на момент перепродажу (RР – D_k);

8) визначається поточна вартість величини, що вирахована в
п. 7, (RР – D_k) V^k, де коефіцієнт приведення обчислюється за ставкою доходу на власний капітал, тобто V^k = (1 + і₁) ^{– k} , де k — число років на момент перепродажу об’єкта нерухомості;

9) вартість власного капіталу визначається як сума величин,
п. 5 та п. 8;

10) вартість оцінюваного об’єкта нерухомості вираховується як сума вартості власного капіталу та повної вартості іпотечного боргу (D).

У тому випадку, коли одержання чистого операційного доходу прогнозується у вигляді рівномірних сум, послідовність дій для визначення вартості нерухомості (V) може бути виражена формулою:

V= (NОI – 12Y) а_{k;i 1} + (RР – D_k) V^k + D. (6.8)

Приклад 6.12. На продаж виставлено об’єкт, який за прогнозом інвестора може приносити щорічний операційний дохід у розмірі 72 000 грн, що має забезпечувати річну віддачу на власний капітал не менше 14 %. Через 10 років передбачається продати цю власність за ціною 650 000 грн. Для придбання об’єкта власності інвестор може одержати кредит у розмірі 450 000 грн на 25 років під 12 % річних з умовою щомісячного погашення кредиту та виплатою відсотків по ньому. Визначимо вартість об’єкта на поточний момент.

1) Щомісячний платіж з обслуговування боргу:

Y = 450 000 · {0,12: 12 (1 + 0,12: 12)^{12 · 25}´
´ [(1 + 0,12: 12)^12·25 – 1]} = 4739,5 грн.

2) Річний платіж з обслуговування боргу:

4739,5 · 12= 56 874 грн.

3) Річні грошові надходження інвестора:

72 000 – 56 874= 15 126 грн.

4) Поточна вартість річних грошових надходжень за період володіння нерухомістю:

(NOI – 12 Y) · a _10;14 = 15 126 (1 – 1,14^–10): 0,14 =
= 78 899 грн (округлено).

5) Залишок заборгованості з кредиту на момент перепродажу:

грн.

6) Кінцева виручка від перепродажу (ціна перепродажу мінус залишок заборгованості):

650 000 – 394 903 = 255 097 грн.

7) Поточна вартість кінцевої виручки від перепродажу:

255 097 · 1,14^–10 = 68811,0 грн.

8) Вартість власного капіталу:

78 899 + 68 811 = 147 710 грн.

9) Повна вартість об’єкта:

147 710 + 450 000 = 597 710 грн.

Одержання річних чистих операційних доходів, які відрізняються за величиною, вплине на одержання різних за величиною річних грошових надходжень інвестора. У цьому випадку вартість нерухомості може бути визначена за формулою:

(6.9)

де 1: (1 + і ₁) ^k — дисконтний множник у році k.

Дата добавления: 2014-01-04