Тема 7. Право власності на житло

З часу проголошення Україною незалежності пріоритетним напрямком її державної економічної політики став розвиток права приватної власності на житло. Це, зокрема, визначали: Концепція державної житлової політики, схвалена Постановою Верховної Ради України від 30 червня 1995 p., постанова Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 1996 р. № 1300 «Про вдосконалення шляхів розвитку молодіжного житлового будівництва», Основні напрями забезпечення житлом населення України на 1999-2005 роки, схвалені Указом Президента України від 15 липня 1999 р. № 856,99, Прогноз розвитку державного житлового будівництва на 2000-2004 роки. затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 27 серпня 2000 р. № 1347 та ін.

Становленню системи нормативно-правових актів у сфері регулювання права власності на житло сприяло прийняття Цивільного та Земельною кодексів України, Законів України «Про власність», «Про приватизацію державного житлового фонду», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», «Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії «Київміськбуд», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та ін.

Не зважаючи на прийняття значної кількості нормативних актів, які регулюють порядок набуття права власності на житло, сьогодні в Україні не існує єдиної концепції щодо реалізації конституційного права громадян на будівництво та придбання у власність житла. Підтвердженням цього є відсутність регулювання відносин набуття та здійснення права власності на житло у проекті ЖК України, який повинен був комплексно врегулювати зазначені відносини.

Законодавче визначення поняття житла міститься у ст. 379 ЦК України, відповідно до якого житлом є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. Тобто є узагальнюючим поняттям окремих видів нерухомих речей (квартир та житлових будинків, які не поділяються на квартири) та ін. Разом з тим законодавець виділяє такі види житла, як будинок (багатоквартирний житловий будинок), приміщення, помешкання, кімната, садовий чи дачний будинок. Даний перелік викликає безліч суперечок.

Так, житлові будинки можуть існувати без поділу на квартири (одноквартирні), а також дво- і багатоквартирні, але останні не можна відносити до окремих видів житла, оскільки квартира, яка є їх складовою частиною сама по собі є об'єктом права власності, а тому визнання самостійним об'єктом права власності багатоквартирного будинку створює ситуацію, за якої одне й те саме майно (будинок та квартира, як частина будинку) може перебувати у власності різних осіб. До того ж, в багатоквартирних будинках існують допоміжні приміщення та інші нежилі приміщення, які є самостійними об'єктами права власності фізичних чи юридичних осіб. Виділення в «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна» як нерухомих об'єктів садових та дачних будинків викликане тим, що законодавство надавало можливість створення дачних та садових кооперативів, члени яких мали право будувати вказані об'єкти і, відповідно, набувати право власності на них. У виділенні таких самостійних видів нерухомих речей, як садові та дачні будинки, немає ніякого правового сенсу, а тому доцільно в кожному окремому випадку вирішувати питання про віднесення їх до нежилих або житлових будинків, коли вони відповідають встановленим для житла ознакам[1].

Ст. 379 ЦК України визначає основну характерну рису житла придатність для проживання, під якою слід розуміти особливу властивість житла, як нерухомого об'єкта, обумовлену метою його створення (будівництва), а саме - для постійного проживання в ньому фізичних осіб. Тому житлові будинки гуртожитків, які не поділені на окремі квартири, а також службові квартири відносяться до житла (відповідно житловий будинок і квартира) і призначені для постійного проживання, але проживання в них обумовлене певним строком (період роботи на підприємстві або навчання в навчальному закладі).

Придатність для постійного проживання - це відповідність фізичного стану житла вимогам, які пред'являються законодавством до житлових об'єктів. В загальному, придатність обумовлюється 3-ма категоріями: благоустроєністю, відповідністю санітарним нормам та відповідністю технічним вимогам. Під благоустроєністю розуміють наявність водопроводу, каналізації, центрального опалення, газопостачання та ін. Відповідність санітарним нормам повинна забезпечити безпеку життя і здоров'я осіб, які використовують житло. Дотримання технічних вимог покликане гарантувати надійність та безпечність житла як споруди капітального типу.

Визнання житлового будинку (квартири) нежилим у зв'язку з невідповідністю його санітарним та технічним вимогам, можливе лише за наявності таких умов: встановлення цього факту у відповідному документі, який відображає фізичний стан будинку.та складається органами, які мають право провадити технічну інвентаризацію будинку, припинення фактичного проживання фізичних осіб та внесення відповідних змін до державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень[2].

Юридично значимим є факт здачі споруди в експлуатацію, що засвідчується актом державної комісії про прийняття споруди в експлуатацію. Тобто житло є спорудою завершеного будівництва.

Підтримуючи думку вчених щодо необхідності виділення такої ознаки житла, як внесення до державного реєстру прав, на підставі виділених ознак житла та його видів, можна дати наступне визначення поняття житла - це квартири та житлові будинки без поділу на квартири, які призначені та придатні для постійного проживання в них і внесені, як такі, до державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Беручи за основу класифікації юридичні факти, на підставі яких виникає право власності у конкретних осіб, можна виділити такі підстави набуття права власності на житло: первісні - створення (будівництво, рекон­струкція) житла; набувальна давність; реквізиція; конфіскація; націо­налізація; звернення стягнення на житло за зобов'язаннями власника та ні.; похідні - приватизація, спадкування, правонаступництво у випадках реорганізації юридичних осіб, цивільно-правові договори та інші право чини.

До спеціальних підстав набуття права власності на житло відносять: передачу житлових будинків відомчого державного житлового фонду, у тому числі гуртожитків, у комунальну власність; передачу об’єктів права державної власності у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, районів-у містах або у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, а також об'єктів права комунальної власності у державну власність безоплатно; реквізицію; конфіскацію передачу безхазяйного житла за рішенням суду у комунальну власність та ін.

Ст. 62 ЗУ «Про виконавче провадження» надає можливість звернути стягнення на належне боржникові житло, що, по суті, суперечить встановленій в ст. 47 Конституції України забороні без рішення суду позбавляти особу житла. Те саме стосується і реквізиції, передбаченої ст. 353 ЦК України.

Комплексний аналіз чинного житлового законодавства дає змогу виділити 5 основних способів набуття права власності на житло:

1) індивідуальне будівництво;

2) набуття права власності на житло за цивільними право чинами;

3) приватизація квартир як безоплатна передача у власність громадян України житла з державного житлового фонду;

4) викуп квартир з фонду житлових та житлово-будівельних кооперативів;

5) інвестування коштів у будівництво із залученням професійних посередників - фондів фінансування будівництва[3].

Необхідно розрізняти поняття «підстави набуття права власності на житло» (юридичні факти, з якими закон пов’язує виникнення, зміну та припинення прав на нерухоме майно) та «право встановлювальні документи» (документи, які є підставами для державної реєстрації речових прав щодо нерухомого майна).

Наслідками державної реєстрації права власності на житло є, по-перше, можливість укладення право чинів стосовно майна (ч. 6 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»), по-друге, пріоритет зареєстрованих речових прав та їх обмежень над не зареєстрованими в разі спору щодо нерухомого майна (ч. 7 ст. 3 вказаного Закону). Таким чином, ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», вказуючи на пріоритет зареєстрованих речових прав над незареєстрованими допускає існування речових прав на нерухоме майно, які не зареєстровані в установленому порядку.

Моменту виникнення права власності на житло стосуються деякі норми ЦК України. Так, ч. 2 ст. 331 ЦК України передбачає, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). У ч. 4 ст. 334 ЦК України йдеться про відчуження майна (в т.ч. житла) на підставі договору, який підлягає державній реєстрації. В даному випадку право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Разом з тим, закон не визначає моменту набуття права власності на житло як нерухомість в таких випадках: при даруванні і приватизації житла, у випадках набуття права власності на безхазяйне житло; у випадках викупу державою житла, яке належить до пам'яток історії та культури; у випадку викупу житлового будинку органами державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування у зв’язку з викупом земельної ділянки за суспільною необхідністю; у випадку придбання житла з прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна; у випадку реквізиції та конфіскації житла; у випадку передання іпотекодержателю права власності на житло, яке є предметом іпотеки, згідно з іпотечним договором або договором про задоволення вимог іпотекодержателя, та в інших випадках.

Вважається необхідним визначення моменту набуття права власності на об’єкти нерухомості, включаючи житло, в ЦК України, а для договорів, які регулюватимуться ЖК України - цим кодексом.

Набуття права власності на новостворене житло

Порядок будівництва житла регулюється великою кількістю нормативних актів - ЗК України, ЦК України, ЗУ: «Про основи містобудування», «Про архітектурну діяльність», підзаконними нормативними актами, в т.ч. регіональними правилами забудови, що призвело до створення досить складної процедури оформлення документів для будівництва.

З метою реалізації конституційного права громадян на житло та створення доступного ринку житла шляхом збільшення житлового будівництва для осіб, які потребують поліпшення житлових умов, пропонується здійснювати надання земельних ділянок для забудови житлово-будівельним кооперативам та товариствам забудовників, які повинні створюватися на добровільних засадах особами, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов за власні кошти.

Загалом алгоритм будівництва власного житла має приблизно такий вигляд. Будівництво жилого будинку пов’язане з наявністю земельної ділянки. Порядок надання земельних ділянок регулюється ЗК України та іншими нормативно-правовими актами з питань земельного законодавства. Громадяни мають право на отримання або придбання в установленому порядку земельної ділянки для житлового будівництва, незалежно від наявності в них іншого жилого приміщення в тому числі й в інших населених пунктах. Власник земельної ділянки має право зводити на ній жилі будинки і здійснювати перебудову. А також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам, але за умови додержання архітектурних, будівельних; санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Наступним кроком є розробка і затвердження проектної документації. Майбутньому власнику житла слід укласти договір підряду на проведення проектних робіт. Після цього для спорудження будівлі відповідно до проектної документації необхідно укласти із забудовником договір будівельного підряду.

По закінченню усіх будівельних робіт спеціальна комісія приймає об'єкт завершеного будівництва в експлуатацію відповідно до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою КМУ від 22.09.2004 р. № 1243. Результатом роботи комісії є акт прийому в експлуатацію, який є право встановлювальним документом для реєстрації права власності. Більшість науковців вважають такий підхід недоцільним, оскільки акт підтверджує тільки висновок державних органів щодо відповідності об’єкта нерухомості технічним вимогам. Тому ними пропонується, щоб органи місцевого самоврядування видавали особам, які збудували житло, такий право встановлювальний документ, як свідоцтво про прийняття в експлуатацію певного об’єкту нерухомості, включаючи і житло[4].

Критики заслуговує і положення ч. 1 ст. 331 ЦК України, яка встановлює три моменти виникнення права власності на новостворене нерухоме майно: з моменту завершення будівництва (створення майна); з моменту прийняття його до експлуатації; з моменту державної реєстрації. Вважається доцільним визнання моментом виникнення права власності на житло як об’єкт нерухомості момент державної реєстрації права власності.

Правове регулювання виникнення права власності на житло шляхом участі у фонді фінансування будівництва

Набуття права власності на житло шляхом участі у фонді фінансування будівництва (ФФБ) є відносно новим способом реалізації права на житло. Ці відносини регулюються Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Метою створення є отримання довірителями ФФБ у власність житла. Фінансова установа може за власною ініціативою створити ФФБ, який не є юридичною особою.

Набуттю права власності на житло шляхом участі у ФФБ передує виникнення складної системи відносин між різними суб'єктами (довірителями, управителями, забудовниками, страховими компаніями) на підставі різних видів договорів, їх можна поділити на дві групи: договори, направлені на виникнення права власності у довірителя, які укладаються між довірителем і управителями майна (договір довірчого управління та договір уступки майнових прав); договори, направлені на організацію будівництва житлового будинку забудовником і забезпечення виконання останнім своїм зобов’язань перед управителем (договір іпотеки майнових прав на нерухомість, договір про уступку права вимоги майнових прав на об’єкт нерухомості, договір доручення з відкладальними умовами, договір страхування будівельно-монтажних робіт, відповідальності перед довірителями від ризиків). Причому закон не визначає вид договору, який укладається між забудовником і управителем ФФБ, а лише називає його «угода управителя із забудовником щодо організації спорудження об'єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об'єктів інвестування установникам управління». Такий договір є найбільш близьким за своєю правовою природою до договору про надання послуг і не може бути віднесений до договору будівельного підряду, оскільки відповідно до ст. 875 ЦК України замовник зобов'язаний передати підрядник) будівельний майданчик, а управитель фонду не має прав на використання земельної ділянки, які має тільки забудовник.

Невирішеними в ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» залишаються питання визначення моменту виникнення права власності та вид договору, на підставі якого виникає право власності у учасника ФФБ та який документ є підставою для реєстрації права у державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень. Згідно з вказаним законом довіритель (учасник ФФБ) укладає договір на управління його майном, після внесення довірителем коштів до ФФБ управитель видає довірителю свідоцтво про участь у ФФБ (документ, що підтверджує участь довірителя у ФФБ.), після повної оплати довірителем закріплених за ним об'єктів оформляються два документи - договір про уступку майнових прав на об'єкти інвестування та довідка, яка обмінюється на свідоцтво. З метою спрощення такого складного процесу документарного оформлення права власності є доцільним визнати право встановлювальним документом, на підставі якого реєструється право власності у учасника ФФБ, договір управління майном з відміткою управителя фонду про повну сплату внесків до фонду та забудовника про передачу квартири учаснику[5] [8].

З прийняттям Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який встановив механізми залучення коштів інвесторів в будівництво житла, виникло питання щодо можливості подальшого набуття права власності на житло шляхом залучення коштів третіх осіб у будівництво житла, зокрема на підставі таких договорів, як інвестиційні договори на будівництво житла та договори на пайову (дольову) участь у будівництві об'єкта нерухомого майна, а також суперечливість можливості визнання такої діяльності фінансовими послугами. Залучення коштів третіх осіб у будівництво житла шляхом створення фінансовими установами фонду фінансування будівництва не повинно бути єдино допустимим способом залучення коштів для фінансування будівництва житла та нерухомості, оскільки необхідно надати можливість суб’єктам цивільного обороту самостійно обирати найбільш прийнятний для них спосіб організації діяльності з будівництва житла із залученням коштів третіх осіб (інвесторів), включаючи укладення інвестиційних договорів та договорів простого товариства на дольове (пайове) будівництво житла.

Інвестиційні договори та договори на дольову (пайову) участь у будівництві, як підстава набуття права власності на житло

В юридичній літературі застосовуються різні підходи до визначення правової природи договорів на пайову (дольову) участь у будівництві об’єктів нерухомості, а також інвестиційних договорів. Основними критеріями при визначенні правової природи таких договорів є спільність мети їх укладення та розподіл всіх ризиків (видатків, збитків), які виникають при будівництві житлового будинку між учасниками (інвесторами). У разі, якщо сторони мають спільну мету будівництво житлового будинку та спільно несуть всі витрати та збитки, пов'язані із будівництвом, включаючи зміну вартості будівництва, такі договори слід відносити до договорів простого товариства. Результатом такого будівництва буде виникнення спільної власності на об'єкт будівництва[6].

У випадку ж, якщо забудовником чи іншою особою здійснюється залучення коштів чи іншого майна для отримання прибутку саме за рахунок інвесторів, які не несуть ризики витрат та збитків, що виникають у процесі будівництва житлового будинку, такі договори не можна відносити до договорів простого товариства. Такі договори слід відносити до інвестиційних договорів. Для усунення непорозумінь на практиці та з метою удосконалення законодавства під однією назвою (договори дольової/пайової участі, інвестиційні договори) не можуть укладатися різні за своєю правовою природою договори. Тому доцільніше, на думку вчених, договори про участь у будівництві, в яких всі ризики, пов'язані з будівництвом житла несе забудовник, називати інвестиційними договорами на будівництво. Враховуючи вимоги ст. 47 Конституції України щодо необхідності створення державою умов для задоволення житлових потреб громадян за власні кошти, необхідно розширити предмет регулювання ЖК України та врегулювати в ньому порядок укладення, зміни, припинення, істотні умови, як інвестиційних договорів, так і договорів простого товариства, метою яких є будівництво житла.

Вважається недоцільним визнання право встановлювальним документом свідоцтва про право власності на житло, на підставі якого реєструється право власності учасників договору простого товариства та інвесторів інвестиційного договору у державному реєстрі прав на нерухоме майно. Необхідно визнати вище вказані договори право встановлювальними документами, на підставі яких реєструється право власності в державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень. З метою захисту прав осіб, які залучаються до будівництва житла у багатоквартирних житлових будинках, необхідно реєструвати укладення, зміни та припинення таких договорів у державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень та закріплення у законодавстві порядку реєстрації таких договорів у зазначеному реєстрі ще до створення об’єкту нерухомості, а моментом виникнення права власності на житло за такими договорами вважати дату видачі свідоцтва про прийняття в експлуатацію об'єкту нерухомості[7].

Дата добавления: 2014-01-04