Продаж земельних ділянок на конкурентних засадах

Земельним законодавством передбачена купівля-продаж земельних ділянок на конкурентних засадах (земельних торгах): аукціонах, конкурсах. Це має обов’язкове місце при продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам – суб’єктам підприємницької діяльності під забудову, крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна. Вказані земельні ділянки не можуть бути відчужені шляхом договірного продажу або придбані у власність на основі договору оренди з правом викупу або передані безоплатно у власність суб’єктів підприємницької діяльності.

Органи державної влади або органи місцевого самоврядування, уповноважені приймати рішення про відчуження земель, які перебувають у державній або комунальній власності, визначають переліки земельних ділянок, призначених для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах. Укладення договорів на земельних торгах має свої особливості щодо порядку, способу укладення, оформлення договору купівлі-продажу тощо (глава 21 Земельного кодексу). Законодавством встановлюються особливі вимоги і порядок для купівлі-продажу земельних ділянок шляхом проведення земельних торгів. Договір купівлі-продажу укладається з обов’язковим додержанням цього порядку.

Земельні торги являють собою врегульований нормами чинного земельного, цивільного законодавства, а також локальними нормативно-правовими актами органів державної та місцевого самоврядування порядок продажу на конкурентних засадах суб’єктам підприємницької діяльності вільних від будівель і споруд земельних ділянок під забудову[21].

Земельні торги проводяться у формі аукціону або конкурсу. Чинне законодавство не дає визначення поняття земельного аукціону та конкурсу. В літературі пропонується юридичне визначення цих понять шляхом аналізу норм Земельного кодексу. Так, В.В.Носік пропонує визначити земельний аукціон як врегульований нормами чинного Земельного кодексу та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонував найбільшу ціну за земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. Відповідно земельний конкурс – це врегульований нормами чинного Земельного кодексу та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонував найбільш вигідні умови придбання і використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення[22].

У земельних торгах можуть брати участь громадяни та юридичні особи, які сплатили реєстраційний та гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України. Власник земельної ділянки визначає форму проведення земельних торгів (аукціон або конкурс), якщо інше не передбачено законом. Крім того земельні торги можуть проводитися за рішенням суду. Організатором земельних торгів є орган державної влади чи орган місцевого самоврядування, уповноважений здійснювати відчуження земельної ділянки, призначеної для продажу під забудову, або державний виконавець відповідно до рішення суду. Проведення земельних торгів здійснює юридична особа, яка має дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів, на підставі договору з відповідним органом державної влади чи органом місцевого самоврядування.

Основними етапами проведення земельних торгів є: підготовка земельних ділянок до продажу на земельному аукціоні або конкурсі; проведення земельних торгів; оформлення права на земельні ділянки. Кожний з етапів включає в себе певні організаційно-правові заходи: вибір і підготовка земельних ділянок для продажу, рекламна кампанія, прийняття рішення про проведення торгів, прийняття і затвердження положень або інших локальних нормативно-правових актів щодо порядку проведення торгів, безпосереднє проведення торгів (як правило на біржах) і оформлення її результатів. В майбутньому порядок проведення земельній торгів має бути врегульованим відповідним законом.

Підготовка земельних торгів передбачає формування переліку земельних ділянок, призначених для продажу суб’єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах; публікація інформаційного повідомлення про проведення земельних торгів, подання заяв на участь в земельних торгах та укладання угоди про умови участі в земельних торгах суб'єктами підприємницької діяльності. Земельна ділянка, призначена для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, може бути виставлена на торги лише після визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та закріплення їх межовими знаками, а також після виготовлення технічного паспорта земельної ділянки. Зміст технічного паспорта земельної ділянки повинен відповідати встановленим законом вимогам. Згідно ч. 3 ст. 136 Земельного кодексу в технічному паспорті земельної ділянки мають міститися відомості про: розмір земельної ділянки; місце розташування (адресу); належність до державної чи комунальної власності; грошову оцінку земельної ділянки та її стартову ціну; природний і господарський стан земельної ділянки; цільове призначення земельної ділянки. Зміст, форма та порядок підготовки технічного паспорта має бути закріплено у Положенні про технічний паспорт, що затверджується постановою Кабінету Міністрів України.

Підготовка технічного паспорта земельної ділянки для продажу на земельних торгах здійснюють місцеві державні органи земельних ресурсів. Вказані органи визначають розмір земельної ділянки, її цільове призначення, місцерозташування, природний і господарський стан земельної ділянки, а також визначають її стартову ціну. В технічному паспорті вказується також те, у якій власності перебуває земельна ділянка державній чи комунальній. Підготовка технічного паспорта земельної ділянки виключає необхідність підготовки проекту її відведення, оскільки зміст технічного паспорта включає в себе підготовку і оформлення всіх документів, необхідних для проекту відведення земельної ділянки. Технічний паспорт на кожну земельну ділянку підлягає затвердженню відповідним органом державної влади чи місцевого самоврядування, уповноваженим приймати рішення про відчуження земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності[23].

Земельні торги проводяться не раніше 30 днів з моменту опублікування у пресі офіційної інформації про виставлення на земельні торги земельних ділянок, а також розміщення на таких земельних ділянках рекламних щитів з офіційною інформацією про виставлення на земельні торги земельних ділянок. В офіційній інформації про виставлення земельних ділянок на земельні торги містяться відомості про: розмір земельної ділянки; її цільове призначення; стартову ціну; місце і час проведення торгів; назву та адресу установи, прізвище та посаду, номер телефону, у якої можна ознайомитися з технічним паспортом земельної ділянки. Організатор земельних торгів може відмовитися від їх проведення. При цьому таке рішення має бути ним прийняте не пізніше ніж за 10 днів до проведення земельних торгів. В такому випадку організатор публікує офіційну інформацію про скасування земельних торгів із зазначенням причин скасування.

Таким чином, як зазначається в літературі, проведенню земельних торгів притаманні певні принципи[24]. До них необхідно віднести, по-перше, принцип публічності угоди, коли у пресі публікується офіційна інформація про виставлення на земельні торги земельних ділянок, а також розміщення на таких земельних ділянках рекламних щитів з офіційною інформацією про виставлення на земельні торги земельних ділянок. Дата проведення торгів встановлюється не раніше 30 днів з дня опублікування у пресі офіційної інформації.

По-друге, земельні торги відзначаються принципом достовірності, коли у опубліковану інформацію включаються дані про: розмір земельної ділянки; цільове призначення; стартову ціну; місце і час проведення торгів; назву та адресу установи, прізвище та посаду, номер телефону особи, у якої можна ознайомитися з технічним паспортом земельної ділянки.

По-третє, принципом земельних торгів можна назвати принцип законності, коли законодавством встановлюється вичерпний перелік випадків, при яких земельні торги вважаються такими, що не відбулися. Це має місце у разі: відсутності покупців або наявності тільки одного покупця; якщо жоден із покупців не запропонував ціну, вищу за стартову ціну земельної ділянки; несплати переможцем земельних торгів в установлений термін належної суми за придбану земельну ділянку.

Земельні торги у формі аукціону також мають місце в разі прийняття судом рішення про звернення стягнення на земельну ділянку, що перебуває у власності громадянина або юридичної особи. Підготовка і проведення таких торгів здійснюється на підставі Земельного кодексу і Закону України “Про виконавче впровадження” від 21 квітня 1999 року[25]. При цьому свої особливості має звернення стягнення на земельні ділянки, призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яке допускається лише у випадку, коли у власників таких ділянок відсутнє інше майно, на яке може бути звернене стягнення, якщо інше не запропоновано власником земельної ділянки.

Таким чином, процедура аукціонно-конкурсного продажу земельної ділянки значно жорсткіше процедури вільного продажу земельних ділянок, тому що порушення першої є підставою для визнання торгів недійсними, а порушення другої визнати такими підставами практично неможливо.

Земельні торги відіграють важливу роль у реформуванні земельних відносин у процесі переходу до ринку. Вони стимулюють ефективне землекористування на засадах ринкової економіки, дозволяють залучити інвестиції у розвиток територій, створити нові робочі місця. Крім того, вони дозволяють гласно та відкрито здійснювати надання чи відчуження земельних ділянок в адміністративному порядку, а також створювати можливості для дослідження та встановлення ринкової вартості земельних ділянок, і таким чином забезпечують надання інформації, необхідної покупцям і продавцям землі, а також місцевій владі для оцінки землі. Земельні торги є дієвим способом формування первинного і вторинного ринків землі в Україні.

Законодавчі акти та спеціальна література

Закону України “Про виконавче впровадження” від 21 квітня 1999 року. //Відомості Верховної Ради України. – 1999. – № 24. – Ст. 207.

Про затвердження переліку документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів. Постанова Кабінету Міністрів України № 1172 від 29 червня 1999 року. //Офіційний вісник України. – 1999. - № 26 (16.07.99). - Ст. 1241.

Лист Державного комітету України по земельних ресурсах №14-20-11/4411 від 02.09.2002. //Урядовий кур’єр. - № 170. - 17 вересня 2002 року.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 2-е, испр. – М.: «Статут», 1999.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стер. – М.: «Статут», 2001.

Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. – М.: «Статут», 1999.

Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект. //Государство и право. – 1998. – № 2.

Горемыкин В., Бучулов Э. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Филинъ, 1999.

Ерофеев Б.В. Земельное право. – М., МЦУПЛ, 1999. - С. 227.

Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник. – М., 2000.

Земельний кодекс України. Комментарий. – Х.: “Одіссей”, 2002.

Земельний кодекс України: Науково-практичний коментар. / За ред. В.І. Семчика. – К.: Видавничий Дім “Ін Юре”, 2003.

Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. – М.: Юристъ, 2001.

Краснова И.О. Земельное право. - М., 2000.

Кучерук К.І. Договір купівлі-продажу земельної ділянки: Дис… канд. юр. наук: 12.00.03. – К., 2002.

Третяк А.М. Розвиток ринку землі в Україні // Землевпорядний вісник. – № 1. – 2000.

Шульга М.В. Нові підходи до розуміння права власності на землю. / Правова держава Україна: Проблеми, перспективи розвитку. – Харків, 1995.

[1] Див.: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект. //Государство и право. – 1998. – № 2. – С. 50.

[2] Див.: Третяк А.М. Розвиток ринку землі в Україні // Землевпорядний вісник. – № 1. – 2000.– С. 9.

[3] Див.: Горемыкин В., Бучулов Э. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Филинъ, 1999. – С. 124.

[4] Див.: Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. – М.: Юристъ, 2001. – С. 97 – 103.

[5] Див.: Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник. – М., 2000. – С. 221 – 254.

[6] Див.: Шульга М.В. Нові підходи до розуміння права власності на землю. / Правова держава Україна: Проблеми, перспективи розвитку. – Харків, 1995. – С. 215.

[7] З метою оптимізації розташування навчального матеріалу в окремій главі розглянуто питання про правове регулювання договору оренди земельних ділянок та в іншому параграфі – про особливості спадкування як цивільно-правової підстави набуття права власності на земельну ділянку та правове регулювання договору застави земельної ділянки.

[8] Див.: Земельний кодекс України. Комментарий. – Х.: “Одіссей”, 2002. – С. 356.

[9] Див.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 2-е, испр. – М.: «Статут», 1999. - С. 310.

[10] Див.: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. – М.: «Статут», 1999. - С. 232-233.

[11] Див.: Земельний кодекс України: Науково-практичний коментар. / За ред. В.І. Семчика. – К.: Видавничий Дім “Ін Юре”, 2003. - С. 400.

[12] Див.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стер. – М.: «Статут», 2001. - С. 257.

[13] Див.: Ерофеев Б.В. Земельное право. – М., МЦУПЛ, 1999. - С. 227.

[14] Лист Державного комітету України по земельних ресурсах №14-20-11/4411 від 02.09.2002. //Урядовий кур’єр. - № 170. - 17 вересня 2002 року.

[15] Див.: Земельний кодекс України: Науково-практичний коментар. / За ред. В.І. Семчика. – К.: Видавничий Дім “Ін Юре”, 2003. - С. 401-402.

[16] Краснова И.О. Земельное право. - М., 2000. - С. 123.

[17] Див.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - С. 320.

[18] З метою оптимізації розташування матеріалу сервітуту та договору як одній з підстав його встановлено присвячений окремий підрозділ цього підручника.

[19] Про затвердження переліку документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів. Постанова Кабінету Міністрів України № 1172 від 29 червня 1999 року. //Офіційний вісник України. – 1999. - № 26 (16.07.99). - Ст. 1241.

[20] Див.: Земельний кодекс України: Науково-практичний коментар. / За ред. В.І. Семчика. – К., 2003. - С.411.

[21] Див.: Земельний кодекс України. Комментарий. – Х.: «Одіссей», 2002. – С. 358.

[22] Див.: Земельний кодекс України: Науково-практичний коментар. / За ред. В.І.Семчика. – К.: Видавничий Дім «Ін Юре», 2003. – С. 413 – 414.

[23] Див.: Земельний кодекс України: Науково-практичний коментар… - С. 416 – 417.

[24] Див.: Кучерук К.І. Договір купівлі-продажу земельної ділянки: Дис… канд. юр. наук: 12.00.03. – К., 2002. – С. 123 – 124.

[25] Відомості Верховної Ради України. – 1999. – № 24. – Ст. 207.

Дата добавления: 2014-01-04