Правові аспекти регулювання іпотечних відносин

Розвиток іпотечних відносин передбачає наявність законодавства, яке на комплексній основі забезпечило б створення належної правової бази.

На даний час в Україні набули чинності такі основоположні документи в галузі іпотечного кредитування: Земельний кодекс України, Господарський кодекс України, Цивільний кодекс України, Закон України “Про іпотеку”, Закон України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”, Закон України “Про оцінку земель”, Закон України “Про охорону земель”, Закон України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, Закон України “Про цінні папери і фондовий ринок”, Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, Закон України “Про організацію формування та обігу кредитних історій”, Закон України “Про іпотечні облігації”, постанова Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 2004 року № 1330 “Деякі питання Державної іпотечної установи”, постанова Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 року № 410 “Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек”, постанова Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 року № 422 “Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання”, розпорядження Кабінету Міністрів України від 10 серпня 2004 року № 559-р “Про схвалення Концепції створення національної системи іпотечного кредитування”.

Правові основи функціонування іпотечного кредитування в Україні визначено в Законі “Про іпотеку”. Цей закон вважається одним із найпрогресивніших у Центральній та Східній Європі, оскільки зорієнтований на захист інтересів кредиторів і системно регулює іпотечні відносини.

Зокрема, стаття 6 Закону України “Про іпотеку” встановлює умови передачі нерухомого майна в іпотеку. Майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

Також узгоджується правовий режим іпотеки землі з іпотекою розташованих на земельній ділянці будівель і споруд. Якщо в іпотеку передається будівля (споруда), то іпотека також поширюється на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда) і яка необхідна для використання цієї будівлі (споруди) за цільовим призначенням.

Закон визначає пріоритет прав та вимог іпотечного кредитора відносно прав та вимог інших осіб на передану в іпотеку нерухомість (ст. 13).

Предмет іпотеки може бути переданий в наступну іпотеку за згодою попередніх іпотекодержателів. При зверненні стягнення на нерухоме майно, що є предметом декількох іпотек, вимоги кожного наступного іпотекодержателя задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього іпотекодержателя згідно з пріоритетом та розміром цих вимог.

Закон дозволяє передачу в іпотеку земель сільськогосподарського призначення (ст. 15) та об’єктів незавершеного будівництва (ст. 16).

Закон визначає можливість вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (ст. 36). Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Безперечно, що це дозволятиме кредитору оперативно і ефективно задовольнити свої вимоги.

Стаття 40 Закону України “Про іпотеку” передбачає, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться в порядку, встановленому законом.

Однак це питання залишається неврегульованим. Доцільно звернути увагу на те, що з 1 січня 2006 року набув чинності Закон України “Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей”. Цим законом встановлено, що для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності, на яке або право користування яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав і охоронюваних законом інтересів дітей при наданні згоди на вчинення правочинів щодо належного дітям нерухомого майна. Даний закон забороняє проводити будь-які операції з нерухомістю, при яких можуть бути порушені права дітей чи погіршитись їх житлові умови. Зокрема, дія цього закону не дозволяє виселити неплатоспроможного позичальника з квартири, якщо він має дітей. На нашу думку, розв’язання даної проблеми вимагає законодавчого врегулювання, внесення змін в даний закон та роз’яснення його положень.

З 1 січня 2004 року введено в дію Закон України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”. Відповідно до цього закону запроваджуються іпотечні сертифікати з фіксованою дохідністю та сертифікати участі. Законом передбачено порядок випуску та обігу зазначених сертифікатів. Згідно статті 37 цього закону забезпеченням виконання зобов’язань за сертифікатами з фіксованою дохідністю є іпотечні активи. Забезпеченням виконання зобов’язань за сертифікатами участі є іпотеки, які становлять іпотечний пул та забезпечують виконання зобов’язань реформованих у консолідований іпотечний борг. Обсяг зобов’язань за сертифікатами не може перевищувати 90 % вартості іпотечних активів.

Закон України “Про іпотечні облігації” встановлює випуск двох видів облігацій: звичайні іпотечні облігації, які є інструментом однорівневого вторинного іпотечного ринку (європейська модель) та структуровані іпотечні облігації, які є інструментом дворівневого вторинного іпотечного ринку (американська модель). Емітентом звичайних іпотечних облігацій може бути виключно іпотечний кредитор, який має відповідний дозвіл Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку на здійснення діяльності з випуску та обігу цінних паперів. Емітент звичайних іпотечних облігацій несе відповідальність за виконання зобов’язань за випущеними іпотечними цінними паперами всім своїм майном, на яке згідно законодавства може бути звернене стягнення. Емітентом структурованих іпотечних облігацій може бути виключно спеціалізована іпотечна установа. Емітент несе відповідальність за виконання своїх зобов’язань за випущеними облігаціями лише майном, що становить іпотечне покриття. Звичайні іпотечні облігації будуть випускати комерційні банки, що безпосередньо здійснюють іпотечне кредитування, а структуровані облігації може випускати Державна іпотечна установа, що відповідає законодавчим вимогам та має статус спеціалізованої іпотечної установи.

З серпня 2004 року набув чинності Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, що на законодавчому рівні закріплює систему та порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно. Вказаний закон регулює відносини, пов’язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та угод щодо нерухомості.

Що стосується аграрної іпотеки, то поки що відсутнє законодавче забезпечення ведення в Україні державного земельного кадастру, оскільки проект Закону України “Про державний земельний кадастр” все ще перебуває на розгляді у Верховній Раді України.

Необхідною умовою іпотеки землі є створення спеціалізованого Державного земельного (іпотечного) банку з широкими можливостями іпотечного кредитування сільськогосподарських товаровиробників і комерційних операцій із землею та нерухомістю.

Але проект Закону України “Про Державний земельний (іпотечний) банк” все ще знаходиться на розгляді у Верховній Раді України.

Важливе значення має введення в дію Закону України “Про організацію формування та обігу кредитних історій”. Закон визначає правові та організаційні засади формування і ведення кредитних історій, права суб’єктів кредитних історій та користувачів бюро кредитних історій, вимоги до захисту інформації, що складає кредитну історію, порядок утворення, діяльності та ліквідації бюро кредитних історій. Законом передбачено формування бази даних для доступу кредиторів до інформації щодо кредитоспроможності потенційних позичальників.

Подальше вдосконалення правової бази з питань іпотечних відносин – запорука ефективного розвитку системи іпотечного кредитування в Україні.

Основними ланками нормативного забезпечення іпотечного кредитування слід вважати: концепції; стандарти; нормативи та інструкції; методичні та практичні рекомендації.

Всі ці ланки нормативного забезпечення задіяні для створення сприятливих умов для активного розвитку іпотеки в Україні.

Доцільно звернути увагу, що розпорядженням Кабінету Міністрів України від 10 серпня 2004 року № 559-р схвалено Концепцію створення національної системи іпотечного кредитування. В основу цієї Концепції покладені принципи функціонування ринку іпотечного кредитування, які відображають позитивний міжнародний досвід у цій сфері і є зрозумілими та прийнятними для національних та іноземних інвесторів. Концепція встановлює єдині стратегічні підходи, які мають бути покладені в основу державної політики у сфері іпотечного кредитування, що розвиватиметься на ринкових засадах з мінімально можливим втручанням держави. При цьому держава забезпечує режим найбільшого сприяння суб’єктам ринку іпотечного кредитування та створює законодавчі та економічні умови для стимулювання ефективного розвитку цього ринку.

Затверджено Національний стандарт № 1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав” та Національний стандарт № 2 “Оцінка нерухомого майна”, які є обов’язковими для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб’єктами оціночної діяльності.

Як показує досвід зарубіжних країн, обов’язкове застосування іпотечних стандартів дає змогу значно знизити всі ризики, що виникають при іпотечному кредитуванні.

Кожна країна розробляє стандарти відповідно до умов розвитку національної економіки. Іпотечні стандарти являють собою перелік економічних (розмір ставок, співвідношення залучених і власних коштів позичальника) та організаційно-правових (вимоги до позичальника іпотечного кредиту, вимоги до процедури надання й обслуговування іпотечних кредитів тощо) вимог до процедури надання іпотечного кредиту спеціалізованою кредитно-фінансовою установою, які повинні бути закріплені державою у формі підзаконного нормативно-правового акту.

У березні 2004 року затверджено стандарти житлового іпотечного кредитування, розроблені Українською національною іпотечною асоціацією. Документ має рекомендаційний характер для іпотечних кредиторів.

Ці стандарти можуть використовуватись Національним банком України, фінансовими установами другого рівня, спеціалізованими іпотечними установами, банками, іноземними фінансовими установами для здійснення рефінансування іпотечних кредиторів під заставу іпотечних активів (прав вимоги за житловими іпотечними кредитами), при здійсненні емісії іпотечних цінних паперів або для інших цілей.

Рішенням правління Державної іпотечної установи від 13 лютого 2006 року № 35 прийнято Стандарти надання, рефінансування та обслуговування іпотечних житлових кредитів. Вони встановлюють вимоги до учасників ринку іпотечного житлового кредитування, впроваджують процедури надання, обслуговування та рефінансування іпотечних житлових кредитів, запроваджують систему рефінансування первинних кредиторів через Державну іпотечну установу з метою забезпечення виконання статутних завдань Установи.

Дата добавления: 2014-01-04