Тема 11. Принципы УЗР

Тема 10. Методы реализации управленческих решений.

Реализуют управленческие решения, особенно при непосредственном управлении, с помощью директивного, правового, эконо­мического методов.

Административный (директивный) метод связан с принятием и реализацией непосредственных управленческих решений-директив. Этот метод основан на реализации государством своих функций по управлению, отраженных в законодательстве. Это акты прямого действия: изъятие, отвод, зонирование, мероприятия по изучению земель и их реализация.

Правовой метод проявляется при опосредованном управлении, когда создаваемое законодательство и нормативы использования земель вынуждают субъектов земельных отношений принимать нужные государству решения.

Экономический метод предполагает создание экономических сти­мулов и показателей, обеспечивающих реализацию государствен­ной политики в области землепользования.

Методы реализации управленческих решений представлены на рис. 2.5 учебник А.А. Варламов, том 2, стр. 48.

При УЗР необходимо применять все методы на каждом территориальном уровне. При выработке целей и критериев программы методы реализации каждой функции для формирования экономи­чески эффективной системы управления земельными ресурсами требуется определять с достаточной точностью.

Требования и функции УЗР обеспечивают формирование принципов, которые позволяют правильно оценить не только состояние системы управления, но и предвидеть пути его совершенствования.

Эти закономерности можно разделить на 2 группы:

- принципы формирующие и определяющие процесс управления в целом;

- принципы характеризующие частные моменты.

К общим принципам относят:

1. Приоритет государственного управления земельными ресурсам и.

Система УЗР функционирует на трех взаимосвязанных уровнях: федеральном, субъектов Федерации и муниципальном (местном), комплексно реализующих единую госу­дарственную земельную политику. Такой подход обеспечивает за­щиту прав собственности и владения землей, охрану земель, эффек­тивное развитие инфраструктуры на любых территориях, надежное функционирование системы налогообложения земли, формирует порядок продажи или сдачи в аренду государственных и муници­пальных земель.

Статус земли как всеобщего условия труда, средства производ­ства и иной социальной деятельности объективно определяет це­лесообразность данного принципа. Вытекая из территориального верховенства государства (неотъемлемого элемента государственно­го суверенитета), государственное управление землями распростра­няется как на неиспользуемые, так и на находящиеся в пользовании земли независимо от форм прав на них.

Важнейшие элементы государственного управления земельными ресурсами — проведение рационального землеустройства, органи­зация и ведение государственного земельного кадастра, регистра­ция прав на землю и формирование земельного оборота, кадастро­вая оценка земли, информационное обеспечение и подготовка кадров, государственный земельный контроль.

2. Дифференцированный подход к управлению землями разных категорий и регионов.

Согласно это­му подходу обеспечивать правовое управление землями должны с учетом их экономических, природных и социальных особенностей.

3. Принцип рационального использования зе­мель.

Земельная политика государства должна ориентироваться на формирование комплекса факторов, обеспечивающих рост эффек­тивности производства. Так, без крупных капитальных вложений в мероприятия по мелиорации земель, повышению культуры земледе­лия, использованию средств защиты растений и других действий не может быть эффективного сельскохозяйственного землепользования.

Представляя собой единое эколого-экономическое понятие, ра­циональное использование земли увязывает воедино достижение необходимого эффекта, получаемого от хозяйственной эксплуата­ции земли при достаточных затратах, с одновременным ее сохране­нием и улучшением в процессе использования. Поэтому важной целью рационального использования земель являются обеспечение охраны земли как важнейшего природного ресурса, создание пра­вовых, экономических, организационно-технологических и других условий для воспроизводства и повышения плодородия почв.

4. Единство управления земельными ресурсами и управления территориями.

Оно определяет, что земля является важнейшим фактором эффективного развития террито­рии. Незаменимость и ограниченность земли как компонента при­роды, средства производства, территориального базиса и объекта не­движимости, возрастающие потребности общества и промышлен­ности в сырье, а также необходимость отвода территорий для размещения объектов промышленной и социальной инфраструкту­ры требуют: рационального распределения и перераспределения зе­мельных ресурсов между отраслями хозяйственного комплекса; со­здания организационно-территориальных условий, способствующих эффективному использованию и охране земли; формирования эко­номического механизма, определяющего целесообразность получе­ния земельного участка для каждой отрасли и сферы хозяйственного комплекса соответствующей площади и качества.

5. Организационная согласованность использо­вания земель и управления территориями.

Этот принцип заключается в том, что управляющая система должна обес­печивать повышение эффективности системы объектов и субъектов земельных отношений, выполнение ими определенных прав и обя­занностей по использованию земельных ресурсов, формирование правильной организации системы управления для нормального функционирования хозяйственного комплекса территории в целом. Кроме того, структура управления земельными ресурсами и числен­ность аппарата управления на всех уровнях должны формироваться учетом объема работ и содержания управленческих решений.

6. С истематическое совершенствование функций и методов управления земельными ресурсами.

Оно обеспечивается внедрением достижений научно-технического прогресса в систему управления земельными ресурсами. Так, земельный кадастр развился от простейшего описания монастырских, цер­ковных и других землевладений до государственного земельного кадастра, включающего в себя государственную регистрацию зем­левладений и землепользований, количественный и качественный учет земель, бонитировку почв, кадастровую оценку земель.

7. Экономически эффекти вное сочетание государственного, регионального и муниципального управления земельными ресурсами.

Его обеспечивают вертикальным и горизонтальным разделением властных полномо­чий между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями.

8. Разграничение функций по управлению ресурсами между органами исполнительной и представительной власти одного административно-территориального уровня.

Законодательная база должна определять компетенцию органов исполнительной и законодатель­ной власти, так как отсутствии разграничения приводит к ухудше­нию управления, что отрицательно сказывается на эффективности системы.

9. Разделение функций между различными ведомствами на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.

Например, между территориальными органами Росзсмкадастра, органами архитектуры, жилищно-ком­мунального хозяйства и управления государственным имуществом. Для выполнения этого принципа необходимо разграничение функ­ций различных органов по управлению земельными ресурсами.

10. Правовая обеспеченность УЗР.

Только при наличии необходимой нормативно-право­вой базы государство может управлять земельными ресурсами в условиях формирования рыночных отношений. При этом необхо­димо обеспечить соответствие законодательству Российской Феде­рации законов и иных нормативно-правовых актов, принятых субъ­ектами Российской Федерации и местными органами власти и управления, а также соответствие земельному законодательству РФ и ее субъектов законодательной базы других отраслей, связанных с регулированием земельных отношений (Градостроительный ко­декс, Водный кодекс, Лесной кодекс, Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.).

11. Принцип организационного и экономически рационального соотношения централизации и децентрализации.

Этот принцип способствует разделению стра­тегических, тактических и текущих задач в управлении.

К частным принципам управления земельными ресурсами мож­но отнести:

- Принцип организационной, финансовой и кадровой обеспеченности системы управления земельными ресурсами, который подразумевает наличие специальных органов управления земельными ресур­сами с оптимальной численностью и финансированием, особенно для муниципального уровня, проводящих основной объем работ по управлению земельными ресурсами. Это обеспечит качественное проведение работ определенных видов на конкретных территориях, в которых заинтересовано государство.

1. Принцип управляемости предполагает рациональное соотноше­ние управленческих и управляемых структур, их штатной числен­ности, рациональную степень загрузки структур, принимающих ре­шения и обеспечивающих их выполнение,

2. Принцип соответствия субъекта и объекта заключается в том, что структура субъекта управления должна формироваться, исходя из особенностей земельных ресурсов (страны, региона, города и т.д.) как объекта управления. Состав органов управления, взаимосвязь между ними определяются спецификой функционирования как от­дельных структур звеньев управления, так и системы в целом.

3. Принцип изменяемости — способность органов управления зе­мельными ресурсами на основе требований гибкости и адаптивнос­ти учитывать изменения внешних и внутренних экономических, со­циальных, правовых и иных условий.

4. Принцип специализации — формирование структуры и органов управления должно обеспечить технологическое разделение про­цессов управления при одновременном сокращении числа уровней управления и объединения управленческих работ с повторяющими­ся операциями, однородностью приемов и методов их выполнения (плановые, бухгалтерские, учетные и т.д.).

5. Принцип иерархичности предполагает необходимость создания структуры управления с учетом обязательности выполнения реше­ний it постановлений вышестоящих структур нижестоящими орга­нами.

6. Принцип экономичности заключается в том, что планируемый эффект должен достигаться при минимально возможных затратах ни управленческий аппарат, экономном использовании трудовых, материальных и финансовых ресурсов производства.

ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

Основная проблема теории и практики управления земельными курсами — установление его функций. Каждая из функций уп­ущения земельными ресурсами формирует совокупность мероприятий, систему элементов, состав и содержание которых определяют специфические для данной функции задачи, а также методы средства их решения. Это позволяет каждой отдельной функции давления быть относительно обособленным направлением управленческой деятельности в области использования земельных ресурсов. Объективной основой организации и осуществления управления земельными ресурсами являются экономические, природные и иные законы. Это положение должно быть основополагающим при определении функций управления земельными ресурсами. Кроме того, наличие двух взаимосвязанных форм рационального использования земли, таких, как организация и осуществление ее хозяйственной эксплуатации, также влияет на выбор функций управления. Рассматриваемые землеустроительные функции — относительно самостоятельное направление деятельности по организации рационального управления и использования земельных ресурсов. При этом отдельные мероприятия по использованию земли, связанные с прямым биотехнологическим воздействием на землю и производительным трудом человека, осуществляющим это воздействие, не являются функциями управления (работы по рекультивации нарушенных и мелиорации малопродуктивных земель, защите почв от

эрозии и т. д.).

К основным методам управления земельными ресурсами относится землеустройство, государственный земельный кадастр, мониторинг земель, земельный контроль и др.

4.2 ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО

В соответствии с Федеральным законом «О землеустройстве»

18 июня 2001 г. землеустройство — это система мероприятий j изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию нов) и упорядочению существующих объектов землеустройства и усы­новлению их границ на местности (территориальное землеустрой­ство), организации рационального использования гражданами юридически оформленных земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации лицами, относящимися к коренным малочисленным народам вы­шеуказанных регионов, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство).

Объектами землеустройства являются территории субъекта Российской Федерации, территории муниципалитетов и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий и участков.

Землеустройство обязательно проводят в случаях: изменения границ объектов землеустройства; предоставления и изъятия земельных участков; определения границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;

выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению от ходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям проведения мероприятий по восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий.

Проведение землеустроительных мероприятий позволяет решить следующие задачи: обеспечение рационального использования зем­ли для производственных и социальных целей; сочетание в сфере землепользования интересов общества в целом и отдельных землепользователей-индивидуумов, различных отраслей; более полный учет экономических условий (факторов производства) и повышение эффективности их использования; создание необходимых органи­зационно-территориальных условий для соблюдения требований земельного законодательства; обеспечение устойчивости земле­пользований; координация организационно-территориальных ре­шений с перспективами развития землепользования, экономиче­скими возможностями объектов земельных отношений; учет экологических требований и обеспечение охраны земли.

Планирование и организацию рационального использования зе­мель и их охраны в городских и сельских поселениях проводят в со­ответствии с градостроительной документацией.

Если необходимо, то выполняют и другие виды землеустроитель­ных работ.

С точки зрения управления земельными ресурсами для государ­ства наиболее важно территориальное землеустройство, включая образование новых и упорядочение существующих объектов зем­леустройства, а также межевание объектов землеустройства, осу­ществление которого проводят Федеральная служба земельного кадастра России и ее территориальные органы, обеспечивающие территориальное землеустройство в соответствии с решениями ор­ганов государственной власти, а также на землях, находящихся в федеральной собственности.

Территориальное землеустройство остальных объектов землеуст­ройства проводят юридические лица или индивидуальные предпри­ниматели на основании договора по инициативе органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользо­вателей, землевладельцев или по решению суда.

Образовывают новые и упорядочивают существующие объекты землеустройства в случаях:

изменения границ объектов землеустройства, в том числе в мелях устранения недостатков в их расположении (чересполосицы, вкли­нивания, вкрапливания, дальноземелья, изломанности и неудобств в использовании);

восстановления границ объектов землеустройства;

предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам;

изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков;

совершения сделок с земельными участками;

в иных случаях перераспределения земель.

Осуществляют перечисленные случаи на основе сведений госу­дарственного земельного кадастра, государственного градостро­ительного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

При образовании новых и упорядочении существующих объек­тов землеустройства определяют:

месторасположение границ объектов землеустройства, в том числе границы ограниченных в использовании частей объектов зем­леустройства;

варианты использования земель с учетом размеров земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и со­циальной инфраструктур;

площади объектов землеустройства и (или) ограниченных в ис­пользовании частей объектов землеустройства; иные характеристики землеустройства.

Образование новых и упорядочение существующих объектов зем­леустройства проводят с учетом таких характеристик, как принадлеж­ность к той или иной категории земель по целевому назначению, раз­решенное использование, проводимое в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства Российской Федерации, площадь, месторасположение границ, ограничения в использовании и* мель, обременения правами иных лиц (сервитуты).

Межевание объектов землеустройства представляет собой работу по установлению на местности границ муниципальных и других.

административно-территориальных образований, границ земель­ных участков с закреплением их межевыми знаками и определением координат.

Межевание объектов землеустройства осуществляют на основс сведений государственного земельного кадастра, землеустроитель­ной, градостроительной и иной связанной с использованием, охра­ной и перераспределением земель документации.

Межевание объекта землеустройства включает следующие работы:

определение границ объекта землеустройства на местности и их

согласование;

закрепление на местности месторасположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания месторасположения границ объекта землеустройства;

изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

5.1 ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СТРУКТУРА УПРАВЛЕНИЯ

ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

Как отмечалось ранее, организационные системы в отличие от других сложных систем обеспечивают решение большого круга ор­ганизационных задач и должны соответствовать целям процесса, и поэтому организационная структура должна формировать единую систему деятельности достижения этой цели, которая зависит как от первой, так и от второй подсистемы.

Под организационной структурой системы управления понима­ют иерархическую соподчиненность органов, вырабатывающих ре­шения по управлению земельными ресурсами.

Организационные системы управления обладают следующими важнейшими свойствами, которые необходимо учитывать при вы­работке управленческих решений и организации структуры управ­ления:

целостность — устойчивость функционирования организацион­ной системы при ее минимальной структурной сложности и мини­мально необходимых ресурсах;

обособленность — относительная изолированность, автоном­ность организационных систем или их подсистем, проявляющаяся в разделении полномочий, формировании границ экономической, организационной, политической и хозяйственной самостоятель­ности предприятий, регионов, отраслей;

централизованность — управление из одного центра (руководи­тель, администрация, госорганы и т. д.);

адаптивность — возможность учета изменений внутренних и внешних условий, обеспечивающего эффективность и стабильность функционирования системы;

совместимость — согласованность подсистем и элементов системы, обеспечивающая их взаимоприспособляемость и взаимоадаптивность;

эмерджентность — несоответствие целевых функций отдельных подсистем с целевой функцией всей системы. Так, целевая функция хозяйственного комплекса страны может не совпадать с целевой функцией отдельной отрасли, а целевая функция отдельного работ­ника — с интересами организации;

мультипликативность — возможность умножения положитель­ных или отрицательных эффектов системы;

неопределенность данных — отсутствие точных значении харак­теристик процесса управления;

многокритсриальность — возможность оценки деятельности ор­ганизационной системы управления по нескольким показателям;

стохастичность — отсутствие однозначных результатов реализа­ции управленческих решений. Основные причины стохастичности следующие: отсутствие однозначных аналитических зависимостей между возможными результатами реализации управленческих ре­шений и состоянием системы в момент воздействия на нее; случай- ный характер поведения окружающей среды; непреднамеренные и непредсказуемые искажения и запаздывания данных о состоянии организационной системы управления и окружающей среды и др.;

наличие фактора времени — старение добываемой информации, связанное с сокращением процедуры обоснования и принятия уп­равленческих решений и др.

Государственное управление в области использования и охраны земель осуществляют как представительные, так и исполнительны, органы власти, между которыми возможны два типа отношений: жесткое подчинение, которое характерно для министерств, ведомств, комитетов и инспекций. При жестком подчинении ниже стоящий орган полностью подчинен вышестоящему;

функциональное соответствие, когда органы выполняют аналогичные функции, отличающиеся только степенью детализации полнотой функций. Вышестоящий орган вырабатывает общие пра­вила и ограничения для нижестоящих.

Управление земельными ресурсами осуществляют на основе оп­ределенных принципов, методов и средств целенаправленного воз­действия на субъекты прав на земельные участки. Как было отме­чено ранее, выделяются управляющая и управляемая системы наличием определенного вида связей: прямых и обратных, дирек­тивных, стимулирующих, регулирующих.

5.1 ФУНКЦИИ ОРГАНОВ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

Каждый вышестоящий уровень координирует действия ниже стоящих, а каждый иерархический уровень управления содержи) все функции организации субъекта управления. Субъект управле­ния на вышестоящем уровне осуществляет координирование орга­низации субъектов управления на нижестоящих уровнях, исходя из принятых для конкретного административно-территориального образования критериев эффективности рационального использо­вания земель. Это обеспечивает необходимые условия для своевре­менного выполнения федерального законодательства и приведение в соответствие уровней организации управляющей и управляемой систем.

Система органов государственного управления земельными ре­сурсами образует единую управленческую вертикаль и находится во взаимодействии с государственными органами исполнительное власти: на федеральном уровне, уровне субъектов Федерации, муни­ципальных образований (административный район, поселения).

Представительными органами государственной власти являются аппарат Президента Российской Федерации, Совет Федерации и Государственная Дума Российской Федерации, а также соответст­вующие органы субъектов Российской Федерации.

5.1 КЛАССИФИКАЦИЯ ИСТОЧНИКОВ ПРАВА В ОБЛАСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

В любом государстве в обязательном порядке функционирует ис­торически сложившаяся правовая система, включающая следующие виды источников права: правовой обычай, нормативный акт, судеб­ный прецедент, договор, общие принципы, идеи и доктрины, рели­гиозные обычаи и др.

Для России наиболее характерней способ правового регулирова­ния — нормативный акт, что обусловливается масштабами, центра­лизацией и многонациональностью государства, необходимостью обеспечить единообразие применен ил я правовых норм. Нормативный акт содержит норму права и отличается от индивидуального акта, на­правленного на решение конкретного индивидуального случая.

Под нормой права понимают общее (неперсонифицированное) правило поведения, обязательное для исполнения гражданами и должностными лицами, установленное уполномоченным на это ор­ганом. Норма права — это повеление, имеющее категорический ха­рактер, предписание, за которым стоит авторитет закона, государ­ства. Нормативный акт не должен исчерпываться исполнением, он действует непрерывно и, как правило, рассчитан на неопределенное число случаев.

Нормативный акт в условиях России имеет определенные пре­имущества перед остальными источниками права: он является письменным, публикуемым источником права, широко тиражируе­мым, доведенным до сведения исполнителей, призванным отражать общий интерес, общую волю, готовящимся тщательно, длительное время и с помощью квалифицированных юристов.

В связи с многообразием социально-экономических и природ­но-экологических условий нашей: страны нормативные федераль­ные акты по вопросам земельных отношений и управления земель­ными ресурсами, как правило, принимают только по крупным общегосударственным проблемам, а решение конкретных задач пе­редают субъектам Федерации, которые относятся к их правотвор­ческой компетенции.

Нормативные акты составляют иерархическую систему, где их юридическая сила зависит от места и компетенции органа, прини­мающего акт. Среди нормативных актов различают конституцию, законы и подчиняющиеся им подзаконные акты. К последним от

носят как акты государственных органов, так и акты органов мест­ного самоуправления.

Акты органов государственной власти подразделяют по вертика­ли на федеральные акты Российской Федерации и акты субъектов Российской Федерации, а по горизонтали — на законы и иные нормативно-правовые акты.

Закон — это нормативный акт, принимаемый в особом порядке и направленный на регулирование наиболее важных общественных, в том числе и земельных, отношений. Закон всегда нормативен, т. с. в in коне всегда содержатся юридические нормы — общие правила поведения, рассчитанные на неопределенное число случаев приме­нения.

Законы могут принимать только высшие представительные (за­конодательные) органы Российской Федерации и ее субъекты либо всенародным голосованием — референдумом, проводимом в осо­бом порядке.

Этим обусловливается верховенство закона над остальными ак­тами, которые не могут противоречить закону. В России законода­тельным органом является Федеральное Собрание, состоящее из двух палат — Совета Федерации и Государственной Думы РФ.

Все законы и иные нормативные правовые акты находятся между собой в строго иерархической соподчиненное™, Законы, прини­маемые высшими представительными органами государственной власти, обладают наибольшей юридической силой по отношению ко всем остальным источникам права. Верховенство среди законов на всей территории России принадлежит Конституции РФ, наде­ленной высшей юридической силой, и федеральным законам. Со­гласно Конституции РФ все законы и иные правовые акты, прини­маемые в Российской Федерации, не должны ей противоречить.

6.1 ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ

ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ

Механизм экономического регулирования управления земельными ресурсами формируется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей установление социально справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рационального и эффективного землепользования, введение экономических санкций за нерационально использование и ухудшение экологического состояния земельных участков, на защиту земельных угодий от порчи и ухудшения и экологического состояния, незаконного захвата и разбазаривания Система экономических регуляторов управления земельным ресурсами включает: земельный налог; арендную плату за землю; рыночную цену земли; залоговую цену земли;

компенсационные платежи при изъятии земель; компенсационные выплаты при консервации земель; платежи за повышение качества земли; штрафные платежи за экологический ущерб; налоговое обложение при гражданском земельном обороте; плату за право аренды и т. д.

Экономический механизм управления земельными ресурсами должен быть основан на использовании земельной ренты в качестве основы для формирования системы экономических регуляторов с другими экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т. д.).

Рента (от лат. reddita — отданная назад) — устойчивый доход, пря­мо не связанный с предпринимательской деятельностью. Известно несколько видов рент, в том числе государственная и банковская, связанных с займами, по которым выплачивают рентные доходы в виде процента.

Земельная рента имеет иную природу. Как известно, земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно, но может и пе­редать свое право использования земли в аренду предпринимателю. Условиями арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выпла­чивает землевладельцу арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной моно­полией.

земельная рента — это форма экономической реализации собственности на землю. В ее составе различают дифференциаль­ную и абсолютную ренту, а также монопольную.

Дифференциальная (разностная) рента возникает на основе мо­нополии на землю как объект хозяйствования, ибо каждый пред­приниматель получает в свое распоряжение конкретный, ограни­ченный в натуре участок. По качеству они могут значительно различаться и при равновеликих затратах обеспечивать получение разного количества продукции, а следовательно, и прибыли.

С увеличением спроса на сельскохозяйственную продукцию в хозяйственный оборот вовлекаются худшие участки земли, с кото­рых получают обычную прибыль, а па средних и лучших более высокую. Дополнительная прибыль и превращается затем в диффе­ренциальную ренту (табл. 6).

Как известно, дифференциальную ренту подразделяют на ренту I и II. Дифференциальную ренту I определяют как разницу между ценой производства сельскохозяйственной продукции на наихудших землях и индивидуальной ценой производства на лучших и средних земельных участках. Объективное условие ее образования — более высокое плодородие земель и лучшее месторасположение по отно­шению к рынкам сбыта, пунктам приобретения средств производ­ства, транспортным магистралям и т. д. Дифференциальную ренту

II определяют как разницу между общественной и индивидуальной ценой производства, которая образуется за счет дополнительных вложений капитала в одни и тс же участки земли как землевладель­цем, так и арендатором, При заключении нового арендного догово­ра дифференциальную ренту П (как добавочную прибыль) присва­ивают землевладельцы путем повышения арендной платы, а во время действия «старого* договора -- арендатор, ибо в противном случае арендатор не будет вкладывать свой капитал в землю. Диф­ференциальную ренту i присваивают только землевладельцы,

Монопольная земельная рента образуется на землях исключи­тельного качества, на которых возможно производство редких по своим потребительским свойствам видов сельскохозяйственной продукции. Например, южная приморская зона Краснодарского края, уникальная для России, имеет земли, пригодные для возде­лывания субтропических культур и чая, особых лекарственных трав.

Экономисты, специально исследовавшие монопольную земель­ную ренту в городах, выделяют два аспекта ее образования.

Первый — эта рента образуется на всех участках города незави­симо от их свойств, так как для целей градостроительства требуются участки в определенных местах и определенной площади. Но в силу естественной ограниченности земли на этих территориях предло­жение свободных участков не соответствует спросу на них, что по­вышает стоимость земли как территориального базиса.

I— монопольная рента образуется на отдельных участках поселений, которые в силу действия природных, социальных и эко­логических факторов приобретают особо ценные свойства. Поэтому многие экономисты считают, что рента — это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество ко­торых (или запасов) строго ограничено. Именно уникальные усло­вия предложения земли — ее фиксированное количество — отли­чают рентные платежи от заработной платы, процента на прибыль.

Залоговая стоимость земельного участка — это переплетение ин­тересов участвующих в данной операции субъектов, нахождение ими коммерческого компромисса. При этом финансовые структуры заинтересованы в защите от коммерческого риска, своевременном возврате кредита и надлежащих платежах за него. Получающий же кредит землевладелец заинтересован в получении суммы, соответ­ствующей реальной стоимости закладываемого участка. Проблема заключается в том, что из-за слабости научно-методической базы расчета рыночной цены, а соответственно и определения залоговой стоимости земли заимодатель и заемщик находятся в зоне постоян­ного риска, так как первый может потерять свои деньги, а второй — земельный участок без достаточной компенсации.

Возможность залога земли сельскохозяйственного назначения предусмотрена действующим законодательством Российской Феде­рации, В соответствии с Указом Президента РФ «О неотложных ме­рах по осуществлению земельной реформы в РФ» от 27 декабря 199! г., Федеральным законом «О залоге» от 1! июня 1992 г., Ука­зом Президента РФ «О регулировании земельных отношений и раз­витии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г, собствен­никам земли предоставлено право ее залога, так как именно в сельскохозяйственном производстве наиболее остро ощущается не­достаток. денежных средств и наиболее приемлемой формой обес­печения выступает земельный участок (часто из-за отсутствия дру­гих ценностей, которые могут быть предоставлены в обеспечение полученных кредитов). С другой стороны, отсутствие финансовой поддержки государства особенно остро ставит вопрос о привлече­нии кредита из коммерческих источников.

Главное назначение залога земли — дать ее владельцу финансо­вые ресурсы для укрепления материально-технической базы своего хозяйства и на этой основе обеспечить его рентабельную работу.

Залоговую цену определяют на рентной основе и индексируют с учетом инфляции на момент оформления ипотечного договора. Залог следует использовать прежде всего для получения кредитов на дол­госрочные мероприятия — улучшение земель, строительство произ­водственных объектов, а также на приобретение новых земельных участков. Учитывая сложную финансовую ситуацию, в которой на­ходится большинство сельскохозяйственных предприятий, возмо­жен залог земли и под покупку техники и удобрений.

Ипотека — разновидность залога недвижимого имущества (глав­ным образом земли и строений) с целью получения ссуды. Она предоставляет кредитору залогодателю право преимущественного удовлетворения его требований к должнику- залогодателю в преде­лах суммы зарегистрированного залога. Для ипотеки характерны: сохранение имущества в руках должника; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные; обязательная регистрация за­лога в земельных книгах и земельно-кадастровых документах, ко­торые ведут в государственных или коммерческих учреждениях.

Ипотечные облигации — долгосрочные ценные бумаги, выпускае­мые ипотечными банками под обеспечение недвижимым имущест­вом (земли, производственные и жилые здания, прочая недвижи­мость, заложенная в банке) и приносящие твердый процент. Первоначально ипотечные облигации выпускали ипотечные банки главным образом в Западной Европе под закладные листы и ком­мунальные облигации (в дореволюционной России — закладные листы).

Через ипотечные облигации мобилизуются средства непосредст­венно у населения, привлекаемого особыми условиями обеспечения этих облигаций, например земельными участками, и стабильной це­ной таких облигаций на рынке ценных бумаг, а также налоговыми льготами, предоставленными покупателям акций. Каждая страна ис­пользует в зависимости от традиций, законодательства и прочих ус­ловий индивидуальные приемы и практику выпуска ипотечных ценных бумаг и операций с ними.

Основные направления деятельности земельных банков следую­щие:

кредитная и инвестиционная поддержка товаропроизводителей АПК, индивидуального жилищного строительства и иных форм де­ятельности, связанных с использованием земли;

инвестирование и кредитование программ поддержки и развития продовольственного комплекса (включая программы повышения плодородия и охраны земель), а также программ переселения на территории России;

мобилизация финансовых ресурсов, в том числе путем выпуска ценных бумаг, на финансирование мероприятий по осуществлению земельной и аграрной реформ;

содействие проведению земельных преобразований и развитию регулируемого рынка путем осуществления операций купли, про­дажи, залога или передачи в аренду земельных участков;

осуществление по поручению местных администраций операций со средствами, поступающими в форме платы за землю, и средст­вами, предназначенными для компенсации потерь, связанных с изъятием сельскохозяйственных земель для несельскохозяйствен­ных нужд.

Основные задачи земельных банков:

развитие принципиальных основ и организации механизмов ипотечно-залогового кредитования хозяйствующих субъектов;

содействие созданию экономической инфраструктуры рынка не­движимости и земельного рынка на определенной территории и об­служивание операций на этих рынках;

кредитно-финансовое обеспечение использования муниципаль­ной собственности, имущественных, земельных и налоговых ре­сурсов территории в условиях рыночной экономики;

содействие более рациональному использованию земель; консалтинговая деятельность (разъяснение, консультации, по­мощь в оформлении документов, оказание помощи в выборе вари­антов сделок, кредитов, ссуд и т. д.);

создание и руководство деятельностью дочерних коммерческих предприятий, обеспечивающих проведение операций на рынке не­движимости, учреждаемых банком и его акционерами (торговые до­ма, экспертные оценочные службы, страховые фирмы и т. п.).

Для нормальной деятельности земельные банки должны: выда­вать кредиты под залог земель; проводить экспертную оценку со­стояния и стоимости передаваемых банку и приобретаемых банком земель; выпускать в свободное обращение облигации и другие цен­ные бумаги банка.

Все учреждаемые сейчас в России земельные и ипотечные банки являются коммерческими, их создают не по указанию Минфина ли­бо Центробанка РФ, а по решению фермерских ассоциаций, акци­онеров, других обществ. Уставные фонды банков формируются за счет проданных акций путем открытой либо закрытой подписки.

Вкладом учредителя считают здания, сооружения, оборудование, земельные участки и другие материальные ценности, ценные бума­ги, права пользования землей, водой и другими природными ресур­сами и т. п.

Банки могут выпускать следующие виды акций: обыкновенные именные, дающие владельцу право на дивиденд в размере, определяемом по итогам финансового года собранием акционеров, а также право на один голос в собрании акционеров;

привилегированные именные, дающие владельцу право на га­рантированный дивиденд, но не предоставляющие право на голо­сование на собрании акционеров; другие виды.

Дата добавления: 2014-01-04