Тема 6. Сделки с объектами на рынке недвижимости

ТЕМА 5. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

1. Правовые основы рынка недвижимости.

2. Государственная регистрация прав на недвижимость.

3. Порядок регистрации прав на объекты недвижимости.

4. Программы экономического и социального развития на рынке жилой недвижимости (самостоятельно Программы доступное жилье, жилье молодым и др.)

5. Отличия жилищного кодекса старого и нового, действующего с 01.03.2005 года.

-1-

1. Право собственности на объекты недвижимости.

2. Виды сделок с объектами недвижимости.

3. Особенности сделок с предприятием (имущественным комплексом).

4. Аренда недвижимости.

-1-

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и пользования объектов недвижимости.

Правомочия собственника:

Право владения – это основанная на законе возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (т.е. фактически обладать им, числить в своем балансе).

Право пользования – возможность эксплуатации хозяйственного или иного использования объекта недвижимочсти путем извлечения из него полезных свойств (пользоваться имуществом можно только владея им).

Право распоряжения – возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (передача по наследству, уничтожение и т.д.).

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему объектом.

Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и муниципальные образования. Не могут выступать в этом качестве образования, не имеющие гражданской (имущественной) право субъектности. В частности, трудовые и иные коллективы, различные общины и т. п. объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников. Создать и обособить такое имущество можно лишь предусмотренным законом способом: зарегистрировав юридическое лицо. Тогда речь пойдет о собственности данного юридического лица.

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные. Необходимо отметить особенности приобретения прав собственности таких объектов недвижимости, как квартиры. Объектом купли-продажи может быть только квартира, находящаяся в частной собственности. Муниципальная квартира перед совершением операции купли-продажи должна быть приватизирована.

Общая собственность возникает в случае, когда одним и тем же объектом недвижимости (например, квартирой) владеют несколько граждан. Общая собственность может быть долевой или совместной.

Общая собственность возникает, когда квартирой владеют несколько граждан.

Долевая собственность возникает при приватизации квартиры несколькими дольщиками; получении квартиры по завещанию;

переоформлении совместной собственности в долевую. Необходимо учитывать, что при продаже одной из долей владельцы-дольщики имеют право преимущественной покупки за равную цену перед другими покупателями.

При дарении своей доли остальные дольщики никакими преимуществами не обладают. Однако если доля принадлежит ребенку, ее нельзя дарить, а можно только продавать с одновременным выделением равноценной доли на другой жилплощади (например, при покупке или при прописке ребенка к одному из родителей).

-2-Виды сделок с объектами недвижимости.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделку характеризуют следующие признаки: волевые действия людей, правомерные действия, информированность, специальная

направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.

Существует классификация сделок по различным признакам. В зависимости от числа участников, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними. Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, например составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса. Сделки могут быть возмездными и безвозмездными, действительными и недействительными, срочными и бессрочными.

Сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов (участников сделки), субъективной стороны (единства их воли и волеизъявления), формы и содержания. Отсутствие любого или нескольких

элементов приводит к ее недействительности.

Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица. С объектами недвижимости могут заключаться различные виды сделок, как с имением собственника, так и с изменением права пользования и владения.

С объектами недвижимости могут заключаться различные виды сделок как с изменением собственника, так и с изменением права пользования и владения.

Право собственности возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения обязательств по передаче объектов недвижимости.

Объекты недвижимости можно изменить права пользования и владения

Аренда – (гл. 34 ГК Рф, ст. 22 ЗК РФ)

Сервитут- это праов ограниченного пользования чужим земельным участком.Обремение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка права владения, пользования и распоряжения. (ст.274 ГК Рф, ст.23 ЗК РФ);

-безвозмездное срочное пользование (п.1 ст.24 ЗК РФ) – передаются на основании гражданско-правовых договоров.;

- вклад в уставный капитал, реорганизация юридических лиц;

Совместная деятельность;

- ипотека;

- лизинг.

Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости (земельный участок, здания, сооружения) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену.

Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой.

Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно. Если объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется

передать одаряемому в собственность как объект недвижимости, так и имущественное право либо освобождение или обязательство освободить

одаряемого от имущественных обязанностей.

Ограничения сделки дарения:

• если объект недвижимости находится в совместной собственности, то

дарение возможно только с согласия всех его участников;

• для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Рента. В этом виде сделки собственник объекта недвижимости «передает

его в собственность плательщику ренты, который обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога».

Если договор не удостоверен нотариально и не зарегистрирован, то сделка

считается ничтожной.

Рента обременяет объект недвижимости. В случае его продажи плательщиком ренты обязательства по договору переходят к покупателю объекта недвижимости.

Приватизация – это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. В соответствии с российской программой массовой приватизации в течение почти восемнадцати месяцев большинство объектов государственной собственности (более 12 тыс. предприятий) перешло в частное владение.

В приватизации жилья могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку – бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал право бесплатной приватизации. Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности в случае приватизации, является договор приватизации.

Приватизация зданий, строений, сооружений возможна только одновременно с приватизацией земельных участков, на которых расположены указанные объекты недвижимости.

Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора купли-продажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора. Сделка с предприятием предполагает передачу не только входящих в его состав вещественных, но и иных элементов, без которых невозможно его функционирование. Поэтому в состав предприятия могут быть включены нематериальные активы, например права, вытекающие из принадлежащих его собственнику патентов на изобретения, товарный знак. Отметим, что практика включения указанных элементов в состав предприятия, их оценки еще не сложилась, однако в условиях рыночного хозяйства данные элементы могут представлять большую ценность.

Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника и, следовательно, может продать предприятие другому лицу.

Дата добавления: 2014-01-04