Этапы оценки

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принципы, связанные с рыночной средой

Эта группа принципов включает: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Зависимость. Стоимость оцениваемого объекта зависит от множества факторов. Он, в свою очередь, влияет на стоимость других оцениваемых объектов, находящихся в данном регионе. Поэтому для более точного определения стоимости объекта необходимо исследование связей между его стоимостью и факторами, влияющими на нее.

Принцип соответствия определяет степень, в какой сам объект, его архитектура и влияние на окружающую среду соответствуют этой окружающей среде и потребностям рынка.

Предложение и спрос. На стоимость оцениваемых объектов большое влияние оказывает соотношение спроса и предложения. Однако, рынки собственности и особенно недвижимости несовершенны. Предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Конкуренция. Капитал движется туда, где возможна большая прибыль. Проникновение на высокодоходные рынки новых субъектов ведет в свою очередь к повышению предложения и снижению прибыли.

Изменение. Стоимость недвижимости постоянно меняется под воздействием внутренних факторов – таких, например, как износ, - а также окружающей среды. В связи с этим оценщики осуществляют оценку стоимости объекта недвижимости на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее. Приведем принятое среди оценщиков определение этого принципа: «разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки».

Другими словами, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости собственности.

В заключение следует добавить, что для наиболее эффективного анализа и оценки должны быть задействованы все рассмотренные нами принципы, хотя степень их влияния на тот или иной объект может различаться.

Оценка объектов собственности – это упорядоченный процесс, включающий в себя следующие этапы.

1. Определение задачи.

2. Составление плана и договора на проведение оценки.

3. Сбор и анализ информации.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

5. Расчет оцениваемой стоимости объекта на основе трех подходов.

6. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости.

7. Составление отчета об оценке.

Дата добавления: 2014-01-04