Особенности недвижимости как товара

Понятие, признаки и классификация недвижимости

Понятие " имущество" впервые сформули­ровано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

Согласно ГК РФ (ст.130) - К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) – относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

№	Отдельные объекты	Сложные объекты
1.	Земельные участки	Предприятие в целом, как имущественный комплекс, включая:
2.	Участки недр	- земельные участки;
3.	Обособленные водные объекты	- здания и сооружения;
4.	Все, что прочно связано с землей:	- инвентарь и оборудование;
	- леса;	- сырье и продукцию;
	- многолетние насаждения;	- требования и долги;
	- здания;	- права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
	- сооружения	- нематериальные активы;
5.	Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону	- информация;
	- квартира	- другие исключительные права

В общем случае - недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В то же время, к недвижимости в недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Любой объект недвижимости в реальной действитель­ности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

На рис. 1. приведена характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Рис. 1. Характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видо­вые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, проч­ную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимо­сти объекта и накопление амортизации и др.

Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические ха­рактеристики, формы собственности и т.д.

Основные признаки недвижимости:

Признаки	Содержание
Сущностные (родовые)
Степень подвижности:	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землей:	Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования:	Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования:	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота (долговечность):	Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств:	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение:	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные)
Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением

Классификация объектов недвижимости

Классификация — это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или разли­чию в соответствии с избранными признаками и методами.

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).

Виды объектов недвижимости:

1. Здания

2. Сооружения

3. Земельные участки

4. Леса

5. Многолетние насаждения

6. Участки недр

7. Водные объекты

8. Предприятия

9. Имущественные права

10. Иные вещи

Признаки классификации — наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Признаки классификации:

o Назначение

o Капитальность строений

o Строительный материал

o Срок службы

o Особенности конструкции

o Этажность

o Количество комнат

o и другие

Наиболее общие признаки классификации представлены в таблице:

Признаки классификации	Вид недвижимости
1. Происхождение:	o Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные комплексы. o Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения.
2. Функциональное назначение:	o Производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) предприятия, магазины, склады, офисы, и т.п. o Непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения): жилые здания, школы, больницы, театры, церкви, мечети, спортивные сооружения и т.п.
3. Форма собственности:	o Частные o Государственные o Муниципальные o Смешанные
4. Отраслевая принадлежность:	o Промышленные o Строительные o Сельскохозяйственные o Жилищно-коммунальные и т.п.
5. Степень готовности к эксплуатации:	o Введенные в эксплуатацию o Незавершенные строительством
6. Возможность приватизации	o Запрещенные o По разрешению Правительства o Свободно приватизируемые

Недвижимость как экономический объект может рассматриваться с двух сторон:

Недвижимость как товар — это объект сделок (купли-продажи, залога, дарения и др.), удовлетворяющий реальные и потенциальные потребности сторон сделок.

Недвижимость как капитал -это ее способность приносить доход. Как правило, капитал прини­мает форму ресурсов для производства товаров и услуг.

В наибольшей степени специфика недвижимости проявляется при ее использовании в качестве товара.

Недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар — объект (для приобретения в собственность) и товар — услуга (для найма и аренды):

Двойственный характер объектов недвижимости можно проиллюстрировать на следующем примере: удовлетворить потребность в жилье можно посредством приобретения в соб­ственность объекта жилищной недвижимости и посредством приобрете­ния жилищных услуг на условиях найма или аренды.

Рис. Двойственность недвижимости как товара

Недвижимость — это особый товар, который облада­ет целым рядом свойств.

1. Инвестиционный характер. Он предназначен для длительного использования (это относится к товару — объекту). Это долговечный товар, не потребляемый в процессе использо­вания. Все изменения в «физическом теле» недвижимости, в первоначаль­ных натурально-вещественных свойствах диктуются, главным образом, действием временного фактора. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер удовлетворения потребности.

В зависимости от материала основ­ных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий), объек­ты недвижимости подразделяют на шесть групп с норма­тивными сроками службы от 15 до 150 лет. Предприятия как имущественные комплексы чаще всего создаются на
бессрочный период.

2. Высокая капиталоем­кость. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании. Экономическое обоснование такой специфики недвижимости очевидно — «одноразовое» удовлетворение потребности рав­носильно соответствующему увеличению ценности.

3. Полезность. Это способность недвижимости удов­летворять потребности владельца именно в данном мес­те и в течение соответствующего периода времени. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство
окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.

4. Ф ундаментальность. Недвижимость — это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

5. Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей, и их перемещение невозможно без нане­сения данному объекту определенного ущерба. Особен­ность земли как товара заключается в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. Поскольку недвижимость — товар стационарный, его нель­зя перенести в то место, где спрос на него может быть выше.

6. Неповторимость (уникальность). Если другие товары в большей или меньшей мере стандартизированы (акции какого-либо эмитента одного типа и номинальной стоимости, автомобили или сигареты определенной фирмы и мар­ки), то любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными характеристика­ми. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположе­нием по отношению к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью реги­она и т. д.

Из уникальности объектов недвижимости следует, что рынку недвижимости присущи, по крайней мере, три ха­рактеристики, отличающие его от других рынков:

• ограниченное количество товаров, способных удов­летворить запросы покупателей и, соответственно, ограниченное число возможных покупателей для продавцов;

• более высокий уровень издержек, связанных с по­иском необходимого товара и контрагента сделки;

• период, необходимый для реализации товара на рынке недвижимости, существенно больше, чем на других рынках

Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

7. Принципиальный характер — недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершен­ное здание или строение, но и так называемый «недострой». Как известно, полезность «недостроя» равна 0, однако это не мешает ему во многих случаях оставаться товаром. Эта особенность присуща только недвижимости, она делает уникаль­ным не только недвижимость — объект, но и недвижимость — товар. Никакая другая вещь, будучи не законченной, не может являться товаром.

8. Количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости — объекта и недвижимости — товара. Если принять, что объектом является законченное строительством здание или строение, то в одном этом физическом объекте может содержаться множество товаров различной модификации. К примеру: многоэтажный жилой дом имеет первый этаж, который занимает нежилое помещение со своим функциональным назначением (магазин, химчистка, прачечная и т. д.). Товарами в этом случае могут быть:

— все приватизированные квартиры (права собственности на них);

— услуги проживания, предоставляемые на правах аренды;

— услуги проживания, предоставляемые на правах найма;

— права собственности на встроенное нежилое помещение:

9. Неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления и длительного пользования можно продавать и покупать на равных осно­ваниях и без каких-либо ограничений. Однако с недвижимостью дело обстоит иначе. Имеются некоторые ее виды, на коммерческий оборот которых либо наложен прямой законодательный запрет, либо этот оборот связан с ограничениями (свободная купля-продажа земли, в том числе земельных участков в составе городских территорий).

10. Управляемость. В отличие от других товаров недви­жимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтер­натив, выбора наилучшего и наиболее эффективного ва­рианта использования и его практической реализации и
вплоть до организации охраны, текущего ремонта и мно­гих других повседневных забот.

11. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стои­мость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за растущего дефицита недвижи­мости, инфляции и прочих факторов. Это свойство способствует надежности инвестиций в недвижимость.

12. Ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже лик­видности других товаров. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издер­жек у покупателя и продавца. Эти издержки определяют­ся сложными условиями осуществления сделок по недви­жимости. Ликвидность- это возможность быстро превратить товар в денежные средства.

Дата добавления: 2014-01-04