Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Определение износа объектов недвижимости

Особые случаи применения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

Пример анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

Рассмотрим участок земли, предназначенный в соответствии с зонированием для отдельного односемейного жилого дома. В качестве возможных вариантов анализируются 2 типа домов, аналогичных окружающей застройке. Первый вариант предполагает возведение на участке большого дома, рыночная стоимость которого вместе с участком земли оценивается в $150000. Второй вариант предусматривает строительство дома меньшего размера, рыночная стоимость которого оценивается в $120000. При этом стоимость аналогичных участков земли в данной местности оценивается в $40000.

Показатели Вариант 1 Вариант 2
Рыночная стоимость    
Строительные издержки -100000 -80000
Прибыль предпринимателя -10000 -8000
Стоимость земли    

 

Результаты расчёта показывают, что больший дом является наилучшим и наиболее эффективным использованием из двух рассмотренных вариантов, так как он создаёт большую остаточную стоимость земли.

 

К особым случаям анализа использования относят:

n единственное в своём роде использование;

n временное использование;

n законодательно несогласованное использование;

n использование, не являющееся наилучшим и наиболее эффективным;

n многофункциональное использование;

n использование для специальных целей;

n спекулятивное использование;

n использование при излишках земли.

 

Износ - это потеря стоимости собственности. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на 3 типа:

n физический износ;

n функциональный износ;

n внешний (экономический) износ.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Существует устранимый и неустранимый физический износ. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать полученные выгоды.

Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на 2 категории: долгоживущие и короткоживущие. Износ долгоживущих элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и др., может рассчитываться по группам путём вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

К категории короткоживущих элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчётной экономической жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, т.е. элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

Функциональный износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки и т.д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, счётчиков водяных и газовых, сантехнического оборудования, покрытия пола и др. Критерием износа с точки зрения устранимости является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновлёнными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновлённых элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и недостатком качественных характеристик здания.

Примером функционального износа, когда имеются избыточные потребительские качества, может служить наличие так называемых излишних элементов, когда жители дома, приспосабливая его «под себя», вносили какие-то изменения для собственного удобства. Например, создавали систему внутренней связи и кондиционирования воздуха. Издержки по установке этих элементов в сумме составили $30000. А при оценке дома эти элементы прибавили дому стоимости лишь на $25000. Таким образом, убыток от установки этих элементов составил $5000. Этот убыток и будет составлять величину неустранимого функционального износа, связанного с избыточными потребительскими качествами дома.

Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими и другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям, ресторанам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, предприятиям и т.д.

Если физический износ и в определённой степени функциональный износ можно устранить путём реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Способом измерения внешнего износа является анализ спаренных продаж, когда на рынке недвижимости продаются 2 сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания.

 

<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Последовательность выполнения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования | Область применения и ограничения затратного метода
Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2014-01-04; Просмотров: 416; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.013 сек.