Определение чистого дохода

Метод капитализации по норме отдачи.

Метод прямой капитализации.

Метод прямой капитализации заключается в расчёте текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула для определения стоимости объекта имеет следующий вид:

С = Д / К,

где С - стоимость объекта недвижимости;

Д - чистый доход;

К - коэффициент капитализации.

Данный метод оценки используется, когда поток будущего дохода стабилен. Таким образом, для определения стоимости объекта методом прямой капитализации необходимо:

а) определить чистый доход от использования объекта за первый прогнозный год;

б) рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Метод капитализации по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путём дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путём капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи.

Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции. Метод позволяет также ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли или отдачи.

Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчёта настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта.

Чистый доход - это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчёт чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества.

Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости.

Например, если домовладелец сдаёт в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками, гаражом и т.д. является дополнительной выручкой. В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку.

Причём для оценки рассчитывается валовая и дополнительная выручки за первый после даты оценки год, т.е. предполагается, что на дату оценки рассматриваемое имущество свободно от использования.

При определении потенциальной валовой выручки необходимо точно определить нормативные удельные стоимости по использованию оцениваемого объекта, например, месячную арендную плату за 1м² жилой площади, а также удельные стоимости дополнительных услуг (плата за 1 место стоянки автомашины в данном месте). Для этого необходимо знать рынок арендного жилья и учитывать его особенности. Особенности данного сектора рынка используются для внесения поправок в удельные стоимости использования объекта.

Например, известно, что месячная арендная плата двухкомнатной квартиры с балконом в данном местоположении составляет $15 за 1м² общей площади, а оценщику необходимо определить месячную арендную плату двухкомнатной квартиры без балкона в данном регионе. Для этого эксперту-оценщику требуется внести поправку на отсутствие балкона в известную удельную стоимость месячной арендной платы 1м² общей площади.

Далее в процессе оценки объекта определяется поправка на недоиспользование объекта в полную мощность. Например, если до 1991г. степень заполнения номеров в гостиницах в Москве составляла 95%, то после 1991г. (в 1992-1994гг.) - около 60%. Это обстоятельство было обусловлено в основном 3 факторами:

1) резким ростом платы за проживание в гостиницах;

2) снижением платёжеспособности населения и предприятий России;

3) значительным ростом тарифов на воздушный и железнодорожный транспорт, что резко уменьшило количество командированных специалистов.

Итак, если мы оцениваем методом капитализации дохода гостиницу в Москве и устанавливаем, что степень её использования составляет 60%, то, уменьшая величину потенциальной валовой выручки от её использования на 40%, получаем действительную валовую выручку. Далее из действительной валовой выручки вычитаются расходы по эксплуатации объекта недвижимости.

Дата добавления: 2014-01-04