Метод сравнительного анализа продаж

Затратный подход

2 различных стоимости:

· Восстановительная стоимость – оцениваемая стоимость строительства в тех ценах на действ. момент оценки аналогичного здания.

· Замещающая стоимость – в тех ценах с полезностью, равной полезности данного здания, с применением современной технологии.

Алгоритм:

1. Оценивается земля, как свободная и доступная для наиболее активного использования

2. Восстановительная/замещающая стоимость

3. Оценка косвенных издержек в период после окончания строительства.

4. Оценка предпринимательского П, подходящего для рынка.

5. Оценка величина общего износа сооружения.

6. 2+3+4-5

7. Оценка восстановительной/замещающей стоимости зданий с износом.

8. Оценка стоимости: 6+7+1

3 простых подметода:

1. Метод сравнительной единицы, основанный на сравнении стоимости одной площади с известной стоимостью единицы подобного типового сооружения, определяется искомая цена рыночной стоимости.

2. Метод разбивки по компонентам: сумма стоимостей его строительных компонентов. Оптимален для РФ.

3. Метод количественного обследования. Точнейший и трудоёмкий метод.

Рациональный покупатель не заплатит большую цену, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость. Наиболее действенный метод для объекта недвижимости по недавним сделкам купли-продажи.

Применяется для установления рыночной стоимости жилья, но не промышленного оборудования. Качество и достоверность.

Последовательность применения метода сравнения продаж:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о факторах, имеющих отношение к объектам сравнения.

2. Определение подходящих единиц сравнения.

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранной целью корректировки их продажных цен.

4. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному диапазону рыночной стоимости.

Единицы сравнения различных объектов:

1. цена за единицу площади

2. цена за единицу длины участка

3. цена за квадратный метр общей площади

4. цена за квадратный метр чистой площади

5. цена за квадратный метр здания

6. цена за комнату, квартиру.

Выбор элементов сравнения.

Элементы сравнений – характеристики объектов недвижимости и сделок.

9 обязательных элементов сравнения:

1. право собственности на недвижимость

2. условия финансирования

3. условия продажи

4. состояние рынка

5. место положения

6. физические характеристики

7. экономические характеристики

8. использование

9. компоненты стоимости

Для корректировки применяются также количественные и качественные характеристики

Количественные:

1. Анализ парного набора данных
2. Статистические методы

Качественные:

1. Опросы и т.п.

Дата добавления: 2014-01-04