Девелопмент

Характеристика способов купли-продажи недвижимости

	Аукцион	Коммерческий конкурс	Инвестиционный конкурс
Цели	Быстрая продажа, максимальная цена	Продажа при соблюдении широкого круга условий	Инвестирование в развитие объекта
Размеры	Для небольших участков	Маленькие и средние участки	Крупные массивы
?	?	?	?
Плюсы	Быстрый несложный способ немедленного достижения результата, есть вероятность повышения цены, гласность	Условия. возможно повышение цены
Минусы	Отсутствуют условия	Опасность сговора	Медленнее всех остальных

Девелопмент – качественное преобразование недвижимости, обеспечение возрастания её стоимости.

Физический процесс девелопмента, новых потребительских качеств, корд. экономический аспект девелопмента: рост ценности обеспечивается запросом потребителя.

Чем больше соот., тем больше ценность создаваемого объекта, с юридическим оформлением завершения процесса девелопмента после регистрации изменений.

Этапы и критерии:

1. Инициирование проекта

Инвестиции

Сегмент рынка

Учитываем доходность, риски, ликвидность

2. Оценка инициативы

4 критерия:

1) Физическая возможность

2) Правовая допустимость

3) Финансовая … и достаточность

4) Экономическая эффективность проекта

3. Обеспечение правовой реализации проекта и разрабатывается схема финансирования. Приобретаются права на объект: покупка, аренда земельного участка, соглашение о совместном реализации прав, приобретение права на застройку.

4. Подготовка технико-экономического обоснования и проектирование

5. Согласование проекта с органами государственного контроля. ТЭО, утверждение рабочего проекта.

6. Система формирования договорных обязательств: финансирование проекта, выполнения подрядных работ, реализация создаваемого объекта.

7. Внедрение проекта

8. Распоряжение результатами проекта

Формула успеха девелопера:

Успех = местоположение + вариант объекта недвижимости + потребности рынка + цена

Существует 7 факторов:

1. Близость к деловому центру
2. Процент населения с доходом ниже черты бедности
3. Близость к станции метро
4. Близость к водным пространствам
5. Плотность рабочих мест вокруг участка
6. ???
7. Индекс преступности вокруг участка отрицательный

Оценка экономической эффективности проекта девелопмента

Существует несколько алгоритмов оценки:

1. Определение возм. цены рын. реал. проекта по заверш.
2. Расчет затрат
3. Расчет затрат по приобретаемой земли
4. 1 – 2 – 3

Существует 2 основных разновидности

1. недисконтирован.
2. дисконтир

Необходимое условие достигнуть, надежность исходных данных.

Уровень арендной платы и продажной цены объекта, строительно-монтажные работы, оплату привлекаемых специалистов, маркетинг, агентские услуги, издержки на её подготовку, время реализации проекта.

Месторасположение бизнеса – стратегическое решение. Территориальная неоднородность, экономическая неоднородность, колебания факторов различной интенсивности потребителя различных видов продукции, услуг, неоднородно распределенных ресурсов, неравномерность мобильных факторов производства: сырье, вода, недвижимость, различные транспортные расходы, особенности местного законодательства, инфраструктура условий.

Выбор региона и т.п. – макрорасположение. Затем – микрорасположение. Альтернативные варианты:

1) географ.

2) способ оформ. размещ.

Установить наиболее выгодное местораспололожение (где прибыль максимальна)

Неэкономические критерии: политическое влияние, стабильный рост и надежность предприятия, социально-экономическая стабильность, престиж, сокращение самостоятельности.

В зависимости от особенностей технологического процесса размещения бизнеса – либо к источникам сырья, либо сбыта.

Факторы, влияющие на выбор месторасположения:

1) Заготовит.-ориентированные факторы:

a. земельные участки

b. структура земель

c. сырье

d. трудовые ресурсы

e. мотивация

2) Факторы, ориентированные на…: есть особенности местности, почвы, климат, технические и инфраструктурные особенности. Пространственная близость к партнеру по кооперации

3) Факторы, ориентированные на сбыт: структура населения и потребления

4) Факторы государства: правила торговли и др., нормы, лицензии, сертификаты, перевод капитала и прибыль, отчетность, аудит. Труд, риск политической нестабильности, риск экспроприации,.

Методы принятия решений о местоположении предприятия:

1) Частичная модель: модель транспортных издержек Вебера, которая учитывает затраты на перевозку, удаленность от пунктов, обеспечение минимальных транспортных издержек.

2) Общая – модель анализа полезной стоимости. Альтернативные варианты оцениваются оп степени достижения отдельных целей.

Оценка нормы: 9 групп критериев

1. Климат
2. Площадка, местность
3. Транспортные средства, дороги
4. Водоснабжение
5. Энергоснабжение и средства связи
6. Удаление
7. Факторы состояния кадров
8. Бюджет, привилегированное положение (???)
9. Условия жизни

Дата добавления: 2014-01-04