Принципы оценки недвижимости

На рынке мы имеем дело только с рыночной ценой и никогда с рыночной стоимостью.

Оценка недвижимости.

Понятие стоимости недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости – это процесс установления денежного эквивалента этой стоимости или процесс установления вероятной цены.

Сложности: ограниченность информации, ее закрытость, необходимость особых процедур.

Оценка несет:

- адресный характер – определяет вероятность цены с учетом окружения объекта

- всегда привязана к определенному типу операций с Н: сделка, налогообложение, страхование. К одному и тому же объекту может быть несколько суждений о цене.

- Оценка всегда привязана к субъектам (заказчик, оценщик и т.п.). Как результат, субъективность оценки.

- Оценка всегда привязана к определенной дате и ее результаты действительны в течение определенного времени.

Есть несколько понятий стоимости:

1. Стоимость восстановления – затраты, которые сегодня необходимо произвести, чтобы воссоздать точный аналог ОН (те же материалы, технологии…) – памятники.
2. Стоимость замещения – затраты в текущих ценах, при создании объекта с аналогичной полезностью, аналогичной функциональностью с использованием современных материалов и технологий.
3. Стоимость в использовании – ценность конкретного ОН с его текущим использованием для конкретного собственника (приобретателя).
4. Инвестиционная стоимость – ценность НО для конкретного инвестора с конкретным вариантом использования. Она может быть разной для разных инвесторов.
5. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, которая должен достигать ОН на открытом и конкурентном рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки продавца и покупателя при условии, что любой из них действует осознанно и ответственно, а на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

Условия соответствия цены и рыночной стоимости (для оценщика).

1. Рынок – открытый и конкурентный: автономные продавцы и покупатели, которые не влияют друг на друга.
2. Мотивации участников сделки носят типичный для рынка характер (мыслят экономически рационально).
3. Стороны сделки достаточно информированы о ситуации на рынке, знают о содержании сделки и ее последствиях.
4. Имущество было представлено на рынке достаточный период времени (срок экспозиции).
5. Оплата осуществляется в типичной для рынка форме и на типичных условиях.
6. На цену сделки не влияют неотносящиеся к сделке факторы.

Это методические правила, которые призваны помочь оценщику по возможности учесть влияние факторов на потенциальную цену недвижимости.

Группы принципов оценки:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

1.1. Принцип полезности – удовлетворение потребности.

1.2. Принцип замещения – максимальная цена, которая может быть приписана данному ОН, не может превышать минимальную цену, по которой может быть приобретен аналогичный объект.

1.3. Принцип ожидания – стоимость объекта, приносящего доход определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования объекта и его перепродажи.

1. Принципы, связанные с освоением земли.

2.1. Принцип остаточной производительности земли.

2.2. Принцип предельной производительности земли.

2.3. Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.

2.4. Принцип сбалансированности.

2.5. Принцип экономического размера.

2.6. Принцип экономического разделения.

1. Принципы, отражающие рыночную среду.

Лекция от 02 ноября 2004 года

2.1 Принцип остаточной производительности земли. ОН – взаимодействие разных факторов производства: фактор земли и фактор улучшений, которые создаются трудом и капиталом. Земля – неподвижна, а труд и капитал – мобильны.

Доход, который приносит земля в стоимость ОН – остаток после вычитания издержек труда и капитала и их доли дохода.

Техника остатка для земли. Это когда речь идет об определении возможной величины ренты: доход минус издержки.

2.2 Принцип вклада. Сравниваем прирост стоимости и прирост издержек. Оценщик должен понимать, какое улучшение нам надо, чтобы увеличить стоимость больше чем издержки.

2.3 Принцип предельной производительности земли.

2.4 Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода. Тот же принцип вклада, но ПВ относится к отдельному предмету ОН.

Речь идет о том, что на определенном этапе вклады в ОН перестают себя оправдывать. Для каждого типа землепользования существует свое оптимальное соотношение между вкладами неземельных факторов и земли. Этот принцип находит свое отражение в ряде коэффициентов, например, коэф-т застройки = застроенная площадь / общая площадь земельного участка. Этажность не учитывается, его учитывает коэф-т интенсивности использования территорий = площадь помещений / площадь участка.

2.5 Принцип сбалансированности.

2.6 Принцип экономического размера земельного участка.

Обратная сторона принципа сбалансированности.

2.7 Принцип экономического разделения. Самый абстрактный, связан с разделением прав. Разные части ОН могут находиться на разном праве (земля – в аренде, здание – в собственности).

1. Принципы, отражающие рыночную среду.

3.1. Принцип зависимости. Ценность ОН, а следовательно и его цена, зависит и от объекта и от его окружения. Одни и те же объекты могут иметь и положительное и отрицательное значения.

3.2. Принцип соответствия. Характеристики ОН должны соответствовать друг другу и отвечать ожиданиям рынка.

3.3. Принцип спроса и предложения.

3.4. Принцип конкуренции. Связан с тем, что аналогии стремятся иметь одинаковые цены.

3.5. Принцип изменения. Связан с тем, что регионы также переживают периоды развития. Оценщик должен учитывать.

Принцип зависимости и соответствия – связаны друг с другом.

Принципы оценки недвижимости завершаются последним принципом.

Принцип наилучшего использования. Надо исходить из наилучшего варианта использования объекта. Речь идет о варианте, отвечающем условиям:

- физически возможен;

- юридически правомочен;

- финансово осуществим;

- наиболее экономически эффективен.

Принципы оценки находят свое отражение в стандартах оценки.

Принципы – это типа научные обоснования, то стандарты – нормативные требования. В РФ стандарты сформулированы в «Стандартах оценочной деятельности», приняты Правительством РФ в 1991.

Дата добавления: 2014-01-04