Особенности ипотечного кредитования и его перспективы

Ипотека – залог Н как способ обеспечения неких обязательств. Необязательно кредитные соглашения.

Ипотечное кредитование имеет целевое назначение (на приобретение Н), всегда долгосрочно, связано с жилищной сферой.

Откуда потребность в ипотеке? Собственно, большинство желающих приобрести Н не могут это сделать за счет текущих доходов. От наличия ипотеки зависят масштабы рынка Н. В основе ипотечного кредитования лежат идеи:

1. Надо создать механизм, который трансформировал бы будущие доходы приобретателей Н в их текущую платежеспособность.
2. Создать за счет финансового рынка ресурсную базу для развития и приобретения Н.
3. Обеспечить надежность возврата средств инвесторов и получения ими дохода.

Чтобы идеи реализовать, надо решить несколько проблем:

1. Сделать такой механизм, который позволял бы возможно большей массе потенциальных заемщиков воспользоваться ипотекой.
2. Создать систему гарантий для кредитных учреждений и инвесторов.

Есть несколько разновидностей ипотечного кредитования (ИК). Отличаются по параметрам:

- масштабы связи с финансовым рынком

- наличие предварительных условий для получения кредита.

- способы погашения кредита и процентов по нему.

Выделяют несколько моделей ИК.

Две основных модели:

1. Закрытая. Или ссудосберегательная. Или немецкая. Автономна (относительно) от финансового рынка. Основана на том, что источник кредитования – накопления лиц, которые потом становятся заемщиками. Предварительное условие кредита – участие заемщика в предварительном, накопительном этапе и аккумулирование определенной суммы.

Модель строительных касс в Германии.

Этапы:

- будущий заемщик накапливает на счету до 40% будущей стоимости ОН,

- потом получает 50% кредита и 10% помогает государство.

Плюсы и минусы:

- заемщик получит кредит под меньший процент чем на рынке, но однако он в течение накопительства получает и меньший %

- модель ограничена по своим масштабам, так как единственный источник – средства накопительства будущих инвесторов. поэтому не особо распространена.

- Если доходность на открытом рынке существенно подскочит, то касса может и лопнуть.

1. Открытая. Или англо-американская.

2.1. Усеченная. Одноуровневая. Английская. Вовлечены две стороны: заемщик и ипотечный банк.

2.2. Развернутая. Двухуровневая. Американская. Есть хотя бы три участника: заемщик, ипотечный банк, ипотечный посредник. Последний выкупает ипотечные кредиты у банка и перепродает.

Вся процедура ипотечного кредитования по развернутой модели идет по этапам:

- инициирование кредита. Осуществляется ипотечным банком, представляет собой процедуру выдачи кредита, которая включает в себя проверку заемщика и проверку собственности, предлагаемой в залог. Это первичная выдача кредита.

Значит, есть стандарты, которым должен удовлетворять заемщик. Речь идет о доле возможных расходов по кредиту в доходах заемщика. Должны быть не более 30%.

Коэффициент общей нагрузки. Учитывает все платежи, связанные с кредитованием. Не более 35%.

Оценка Н. Из нее тоже определяется величина кредита, который может быть выдан заемщику. Не может превышать 80% от рыночной стоимости Н.

- посредничество. На них ипотечные посредники приобретают ипотечные кредиты у ипотечных банков. Необходимо соблюдение определенных условий: надо отделить договор ипотеки от долгового обязательства. ДО – подлежит продаже. На этом делаются бабки.

Ипотечные кредиты должны отвечать определенным стандартам, чтобы их можно было объединять: с постепенным погашением долга; кредиты с первоочередной выплатой процентов.

Несколько вариантов кредитов. Пропустил из-за Вики все варианты. Вот она какая.

Ипотечная система должна работать на возможно большее количество заемщиков.

Посредничество заканчивается тем, что пакеты ипотечных кредитов приобретаются специализированными учреждениями.

Ипотечное кредитование связано с двумя разновидностями рисков. 1. Невозврат кредитов или кредитный риск. 2. Процентный риск или риск ликвидности. Связан с тем, что может возникнуть отрицательная разница между уровнем процентов, которые выплачивают заемщики и уровнем %, которые должны получать инвесторы.

Борьба с рисками – связана со способами установления процентных ставок по выдаваемым кредитам. Можно установить фиксированную ставку. Перешли к плавающим ставкам.

Вообще-то два варианта: плавающие ставки (уровень процента привязывается к определенному индексу). Второй вариант – ипотека с участием. Заемщик получает еще и часть дохода от Н. Это первый вариант ипотеки с участием. Второй – право на получение части разницы между ценой приобретения и ценой продаж.

В стране должны быть созданы специализированные фин.учреждения, которые должны выполнять функции ипотечных посредников. Нужна еще законодательная база об ипотечных ЦБ, ипотечных кредитах.

Так как ничего нет, то реализуются только пилотные проекты.

Дата добавления: 2014-01-04