ВВЕДЕНИЕ. 1. Предмет, система и источники курса

Темы 1 и 2:

1. Предмет, система и источники курса

2. Система права в РФ, нормативно-правовые акты (НПА), необходимые при управлении недвижимостью

Основой правового управления недвижимостью, как и основой любых правоотношений в РФ, является Конституция РФ. Ни один закон не может ей противоречить.

Гражданское законодательство РФ определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные обязательства (ст. 2 ГК РФ).

Гражданский Кодекс определяет общие положения о праве собственности и других вещных правах на землю (глава 17) и на жилые помещения (глава 18), в том числе право собственности.

Гражданское законодательство регулирует обязательства, возникающие при заключении сделок с недвижимостью, устанавливает необходимые требования к договорам продажи и аренды недвижимости.

Земельное законодательство определяет конкретный порядок использования земельных участков, а также порядок приобретения прав собственности на землю.

Жилищное законодательство регулирует жилищные отношения и устанавливает виды использования недвижимости в жилищной сфере.

Налоговое законодательство определяет объекты налогообложения, ставки, порядок исчисления и уплаты налогов на находящуюся в собственности юридических и физических лиц недвижимость.

раздел 1. ГРАЖДАНСКое законодательство

ТЕМА 3. Основные понятия

Понятие недвижимости

Недвижимость определяется Гражданским Кодексом как один из объектов гражданских прав. К недвижимости (недвижимым вещам) ст. 130 ГК относит земельные участки, участки недр, здания, сооружения, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (в т. ч. обособленные водные объекты, многолетние насаждения и т. д.), а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимому имуществу относятся зарегистрированные объекты незавершенного строительства. Недвижимостью признаётся также предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Понятие сделки и договора

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Могут быть двух или многосторонними (договоры) и односторонними.

Договор – соглашение двух или нескольких лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских правоотношений.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иным правовым актом или соглашением сторон достаточно выражения воли одной стороны.

Сделки могут совершаться в устной и письменной форме.

В письменной форме обязательно совершаются сделки на сумму свыше 10 минимальных месячных оплат труда (т. е. свыше 1000 р.) или если хотя бы одной из сторон сделки является юридическое лицо.

ТЕМА 4. Продажа недвижимости

По договору о купле-продаже недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Права на земельный участок при продаже недвижимости и права

на недвижимость при продаже земельного участка

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости, покупателю одновременно с передачей права собственности на неё передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая необходима для использования недвижимости.

В случае, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость продаётся без передачи в собственность покупателю этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которое занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором предварительно не определены продавец сохраняет право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования в соответствии с её назначением.

Определение предмета и цены договора продажи недвижимости. Передача недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости, договор её продажи считается не заключённым.

Если иное не предусмотрено законом или договором, установленная цена здания или сооружения, находящегося на земельном участке включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей части земельного участка.

Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передачи считается отказом соответственно продавца – передать, а покупателя – принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены,

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок,

- возврата уплаченной денежной суммы.

Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (например, отказавшиеся ранее от участия в приватизации данного жилья), является перечень этих лиц с указанием их прав.

Переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права проживания в нём членов семьи предыдущего собственника (если иное не установлено законом).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, считается заключённым с момента его государственной регистрации.

Продажа предприятия

Договор продажи предприятия

По этому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Права на коммерческое обозначение, товарный знак (знак обслуживания) и другие средства индивидуализации продавца и его товаров (работ, услуг), а также принадлежащие ему права использования таких средств переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Договор продажи предприятия считается заключенным с момента его государственной регистрации. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами:

- акт инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

- перечень всех долгов (обязательств), включённых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Права кредиторов при продаже предприятия.

Кредиторы, включённые в состав продаваемого предприятия, до его передачи покупателю должны быть письменно уведомлены о его продаже.

Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своём согласии на перевод долга, вправе в течение трёх месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причинённых убытков. Он также вправе потребовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, может предъявить иск об удовлетворении вышеуказанных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав передаваемого предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

ТЕМА 5. Аренда недвижимости

По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование, или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования этой недвижимостью передаётся права на ту часть земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для её использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продаётся другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается не заключённым. Установленная в договоре плата за пользование зданием (сооружением) включает плату за пользованием земельным участком, на котором оно расположено, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или по иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

ТЕМА 6. Рента и пожизненное содержание с иждивением

По договору ренты получатель ренты передаёт плательщику в собственность имущество, а плательщик обязуется периодически выплачивать получателю определённую денежную сумму или предоставлять средства на его содержание в иной форме. Допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно или на срок жизни получателя ренты.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другую недвижимость, передаваемую под её выплату. Лицо, передавшее обременённое рентой имущество в собственность другого лица несёт солидарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты.

Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации. Права получателя ренты могут переходить по наследству ил в порядке правопреемства, если иное не установлено законом или договором.

Постоянная рента выплачивается в деньгах. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путём выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых считаются равными, если иное не предусмотрено договором. Как правило, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Договор пожизненного содержания с иждивением

По этому договору гражданин – получатель ренты передаёт принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина или (и) указанного им третьего лица.

Обязанность плательщика ренты включает обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, а если потребует состояние здоровья гражданина и уход за ним. В договоре должна быть определена стоимость всего объёма содержания. При этом она не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда в месяц.

Договором может быть предусмотрена замена содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах. Плательщик ренты вправе отчуждать или сдавать в залог недвижимость, переданную ему в обеспечение пожизненного содержания, с согласия получателя ренты.

Обязательства пожизненного содержания прекращаются со смертью получателя ренты.

При нарушении плательщиком ренты своих обязательств, получатель вправе потребовать возврата недвижимости, либо выплаты ему покупной цены. При этом плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесённых в связи с выплатой ренты.

ТЕМА 7. Договор строительного подряда

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект или выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить.

Риск случайной гибели объекта до его приемки заказчиком несет подрядчик.

Подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией и со сметой.

Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства неучтенные в технической документации работы, и в связи с этим, необходимость увеличения сметной стоимости, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа в течение 10 дней, если договором не предусмотрен иной срок, подрядчик вправе приостановить работы с отнесением убытков на счет заказчика.

Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию, если дополнительные работы не превышают 10% сметной стоимости.

Обязанность по обеспечению строительства материалами и оборудованием несет подрядчик, если договором не предусмотрено иное.

Оплата выполненных работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, установленные договором или законом. Заказчик обязан своевременно предоставить земельный участок. Его площадь и состояние должны соответствовать условиям договора.

Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом выполняемых работ, соблюдением сроков и правильностью использования своих материалов.

Подрядчик обязан исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если они не противоречат условиям договора.

Сдача результата работ и его приемка оформляется актом, подписываемым обеими сторонами. Приемка осуществляется за счет заказчика. Заказчик вправе отказаться от приемки в случае обнаружения недостатков, исключающих возможность использования объекта для указанной в договоре цели и, если они не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Подрядчик несет ответственность за допущенные отступления от требований технической документации, строительных норм и правил, а также за недостижение указанных в договоре показателей, например, производственной мощности предприятия.

Подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие неправильной эксплуатации объекта или ненадлежащего ремонта.

Течение гарантийного срока перерывается на время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.

Гарантийный срок устанавливается договором. Минимальный гарантийный срок составляет два года. Если в договоре гарантийный срок не установлен, он определяется по аналогии с другими объектами, построенными в данной местности, но не может составлять более 5 лет.

ТЕМА 8. Договор страхования недвижимого имущества

По этому договору одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

Имущество может быть застраховано в пользу лица, имеющего интерес сохранения этого имущества. Договор, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении имущества, не действителен.

В качестве страховщика могут выступать юридические лица, имеющие лицензию на осуществление страхования соответствующего вида. Требования к ним устанавливаются законами и органами государственного страхового надзора.

При заключении договора между страхователем и страховщиком должно быть достигнуто соглашение:

1. Об определенном имуществе, либо ином имущественном интересе, являющимся объектом страхования.

2. О характере события, на случай наступления которого осуществляется страхование.

3. О размере страховой суммы.

4. О сроке действия договора.

Помимо страховой суммы в договоре указывается страховая стоимость имущества. Если в договоре страхования страховая сумма установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая возмещает страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости.

ТЕМА 9. Наследование

По закону если нет завещания, то имущество (в том числе недвижимое) переходит к наследникам по соответствующей очереди.

Наследники первой очереди: супруг, дети и родители. Внуки наследуют в первую очередь по праву представления.

Наследники второй очереди: сёстры и братья, бабушки и дедушки. Племянники наследуют во вторую очередь по праву представления.

Наследники третьей очереди: дяди и тёти.

Наследники четвёртой очереди: прадедушки и прабабушки.

Наследники пятой очереди: внучатые племянники и племянницы (двоюродные внуки и внучки), двоюродные дедушки и бабушки.

Наследники шестой очереди: двоюродные правнуки правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тёти.

Наследники седьмой очереди: пасынки и падчерицы.

Наследники восьмой очереди: нетрудоспособные иждивенцы, не являющиеся родственниками, перечисленными в предыдущих очередях.

Наследник девятой очереди: Российская Федерация.

Общая схема наследования, в т. ч. описывающая действия наследников по принятию наследства, приведена на рисунке 1.

Рис. 1. Общая схема наследования

ТЕМА 10. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ними − юридический акт признания государством возникновения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимость в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа.

Регистрации подлежат: права собственности, другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ними.

Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, ее осуществляющий, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности, квитанцию об оплате государственной пошлины и заявление в письменной форме. Информация о зарегистрированных правах предоставляется за плату, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней осуществляется Федеральной службой регистрации, картографии и кадастра по соответствующему регистрационному округу по месту нахождения недвижимости.

К компетенции регистрационной службы относятся:

1) проверка действительности подлежащих регистрации документов и наличия соответствующих прав у предъявившего документ лица;

2) проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

3) государственная регистрация прав;

4) выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

5) выдача информации о зарегистрированных правах.

Проведенная государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством о государственной регистрации, проведение государственной регистрации, договоров и иных сделок с недвижимостью удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

За государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней взимается плата: с юридических лиц − 15000 руб.; с физических лиц − 1000 руб.

ТЕМА 11. Муниципальное право в области управления недвижимостЬЮ (на примере г. Ростова-на-Дону)

1. Цели, задачи и принципы создания системы управления недвижимостью в г. Ростове-на-Дону.

2. Муниципальная система пообъектного учета недвижимости.

3. Управление недвижимым имуществом в г. Ростове-на-Дону.

4. Муниципальная бюджетная политика в сфере недвижимости.

Цели, задачи и принципы создания системы управления недвижимости

в г. Ростове-на-Дону

Создание системы управления недвижимостью преследует достижение следующих целей:

1. Формирование необходимой инфраструктуры рынка недвижимости.

2. Увеличение доходов города, изменение структуры доходов путем увеличения доли доходов от недвижимости.

3. Повышение инвестиционной привлекательности территории г. Ростова-на-Дону.

4. Содействие решению социальных проблем, в том числе жилищных.

Система управления недвижимостью формируется при соблюдении следующих основных принципов:

1) гибкого сочетания федеральных нормативных требований с возможностями местного правового регулирования;

2) последовательности (этапности) и преемственности в развитии системы управления недвижимостью;

3) минимизации бюджетных затрат на построение эффективной системы управления недвижимостью;

4) организационного и информационного единства системы управления недвижимостью;

5) пообъектного управления недвижимостью, включающий:

а) пообъектное формирование недвижимого имущества;

б) пообъектный учет недвижимости;

в) пообъектную оценку недвижимости;

г) пообъектное управление инвестиционными процессами в сфере недвижимости.

Система управления недвижимостью должна обеспечить:

1. Полный учет недвижимости, осуществляемый на базе кадастрового и технического учета (инвентаризации).

2. Оценку недвижимости для целей налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, определения выкупной цены в договорах купли-продажи и иных возмездных сделках.

3. Доступность и достоверность информации о недвижимости для граждан.

Муниципальная система пообъектного учета недвижимости

Вся недвижимость независимо от формы собственности на территории г. Ростова-на-Дону подлежит пообъектному учету в едином кадастре недвижимости г. Ростова-на-Дону. Каждому объекту недвижимости присваивается кадастровый номер, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер объекта состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентаризационного номера здания или сооружения.

Сформированный и включенный в кадастр недвижимости г. Ростова-на-Дону объект подлежит описанию (техническому, экономическому, градостроительному и т. д.), полнота которого определяется целями задачами функционирующей системы управления недвижимостью (фискальными, инвестиционными, информационными, социальными). На каждый формируемый и подлежащий государственному учету объект недвижимости заводится специальное кадастровое дело.

Пообъектный учет осуществляют следующие органы:

1. Органы технической инвентаризации – техническое и экономическое описание недвижимости.

2. Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) – землеустроительные работы, техническое и экономическое описание земельных участков.

3. Комитет по архитектуре и градостроительству – описание разрешенного использования объекта.

4. Инженерные службы – описание инженерных систем и коммуникаций.

5. Инспекции ФНС – описание субъектов прав на объекты недвижимости с целью их идентификации.

6. Органы по государственной регистрации прав на недвижимость – информация о правах на объект недвижимости.

Управление недвижимым имуществом в г. Ростове-на-Дону

Совершенствование системы управления муниципальной недвижимостью осуществляется по следующим направлениям:

1. Создание комплексной системы предоставления прав на муниципальную недвижимость (в том числе прав на аренду недвижимости и застройку земельных участков). При этом конкурсная продажа прав на отдельные здания, строения, сооружения осуществляется только одновременно с правами на соответствующий земельный участок. Внеконкурсное предоставление прав на объекты недвижимости осуществляется только по решению Городской комиссии.

2. Установление четкого порядка взаимодействия комитета по управлению имуществом, ДИЗО, комитетом по архитектуре и градостроительству, Фондом имущества, администрациями районов при подготовке материалов по распоряжению находящимися в муниципальной собственности земельными и иными объектами недвижимости.

3. Повышение уровня контроля сохранности, использования по назначению, а также эффективности использования муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления за муниципальными предприятиями и учреждениями.

Органом, организующим, координирующим и осуществляющим определенную непосредственную работу по управлению недвижимостью выступает комитет по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону.

Муниципальная бюджетная политика в сфере недвижимости

Для повышения экономической самостоятельности г. Ростова-на-Дону предусматривается перенесение тяжести налогового бремени с налогообложения деятельности на налогообложение недвижимости.

Меры по совершенствованию структуры бюджета должны предусматривать:

1. Пересмотр размещения на территории г. Ростова-на-Дону организаций, финансируемых из городского бюджета с целью передачи в коммерческое использование дорогостоящих объектов, находящихся в муниципальной собственности.

2. Переход к системе экономически обоснованного предоставления льгот по платежам в бюджет юридическим лицам – собственникам недвижимости и пользователям муниципального недвижимого имущества.

3. Предоставление максимально возможных льгот лицам, осуществляющим инвестиционную деятельность.

4. Введение штрафных санкций за нарушение установленных сроков строительства, освоения земельных участков.

5. Постепенный переход от предоставления льгот физическим лицам по платежам в бюджет за находящиеся в их собственности объекты недвижимости – к адресным обоснованным компенсационным выплатам этим лицам из бюджета.

6. Снижение доли бюджетных расходов на содержание муниципального жилищного фонда по мере увеличения доходов граждан.

7. Введение платных информационных услуг по, недвижимости, сведения о которой содержатся в городском кадастре недвижимости, а также в информационных системах комитета по управлению имущества, комитета по архитектуре и градостроительству, ДИЗО, Фонда имущества, в органах технической инвентаризации.

раздел 2. Налогообложение недвижимости

1. Налог на имущество физических лиц.

2. Налог на доходы физических лиц, получаемый в результате дарения недвижимости.

3. Налог на имущество организаций.

ТЕМА 12. Налог на имущество физических лиц

12.1. Плательщики, объекты налогообложения, ставки налога

Плательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, собственники налогооблагаемого имущества.

Если имущество находится в общей долевой собственности нескольких лиц, налогоплательщиком признается каждое из данных лиц соразмерно его доле в этом имуществе. Если налогооблагаемое имущество находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по уплате налога. При этом плательщиком налога может быть одно из этих лиц, определяемое по соглашению между ними.

Объектом налогообложения признаются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, иные строения и сооружения.

Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления – в Ростове-на-Дону представительным органом является Ростовская-на-Дону городская Дума.

Ставки налога устанавливаются в следующих пределах:

инвентаризационная стоимость имущества ставка

до 300 тысяч рублей до 0,1%,

300 тысяч – 500 тыс. руб. 0,1 – 0,3%,

свыше 500 тыс. руб. 0,3 – 2%

12.2. Льготы по налогу на имущество физических лиц.

От уплаты налога освобождаются следующие категории граждан:

1) герои;

2) инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;

3) участники всех войн, которые вели СССР и РФ;

4) участники ликвидации радиационных аварий на ПО «Маяк» и Чернобыльской АЭС;

5) участники ядерных испытаний;

6) лица, получившие инвалидность в период прохождения военной службы;

7) члены семей военнослужащего, потерявшие кормильца;

8) пенсионеры;

9) участники боевых действий на территории других стран.

Налог не уплачивается:

· с расположенных на садовых и дачных участках строений общей площадью до 50 м² и с жилых домов жилой площадью до 50 м² (садовых домиков);

· со специально оборудованных строений и помещений, принадлежащим деятелям культуры, искусства и народным мастерам, используемых в качестве творческих мастерских, ателье и студий;

· с жилой площади, используемой для негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, открытых для посещения, на период такого использования.

12.3. Порядок исчисления и уплаты налога на имущество физических лиц.

Исчисление налога производится налоговыми органами. Лица, имеющие право на льготы самостоятельно предоставляют необходимые документы. Налог исчисляется на основании данных об инвентаризационной стоимости имущества по состоянию на 1 января каждого года. Органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и органы технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налога.

По новым строениям и помещениям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением. Платежное извещение об уплате налога вручается плательщикам ежегодно не позднее 1 августа. Уплата производится равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября. Лица, своевременно не привлеченные к уплате налога, уплачивают его не более чем за три предыдущих года.

ТЕМА 13. Налог на доходы физического лица, получаемого

в результате дарения недвижимости

Налогообложение получаемой в дар недвижимости, а также транспортных средств, ценных бумаг, драгоценностей, производится в соответствии с главой 23 НК РФ.

Сумма, подлежащая налогообложению, определяется в соответствии с инвентаризационной (для недвижимости) или рыночной стоимостью получаемого в дар имущества. Ставка налога составляет 13%.

Налог уплачивается после подачи налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства налогоплательщика. Декларация подается по форме 3−НДФЛ за год, в котором имущество получено в дар. Декларация подается в период с 11 января по 30 апреля следующего года.

От уплаты налога на доходы физического лица при получении подарка освобождаются близкие родственники (согласно Семейному кодексу РФ): родители, дети, бабушки, дедушки, родные братья и сестры.

Рис. 5. Расчет налоговой базы НДФЛ,

в том числе при получении дохода физическим лицом

в виде подаренного недвижимого имущества

ТЕМА 14. Налог на имущество организаций

14.1. Плательщики, объект налогообложения, порядок исчисления и ставки.

Плательщиками налога на имущество организаций в соответствии с главой 30 НК РФ признаются российские организации, а также иностранные организации, осуществляющие деятельность в РФ через постоянные представительства или имеющие в собственности недвижимое имущество на территории РФ.

Объектом налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, включая переданное во временное владение, пользование или доверительное управление, а также внесенное в совместную деятельность, которое учитывается на балансе организации в качестве объекта основных средств.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, рассчитываемая исходя из остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Среднегодовая (средняя) стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величины остаточной стоимости имущества на первое число каждого месяца налогового (отчетного) периода и первое число следующего за ним месяца, на количество месяцев в налоговом (отчетном) периоде, увеличенном на единицу.

_{Q1 =} И 1 янв. + И 1 февр. + И 1 март. + И 1 апр.

_{Q2 =} И 1 янв. + И 1 февр. + И 1 март. + И 1 апр. + И 1 май + И1 июн. + И 1 июл.

также за 9 месяцев и делится на 10; также за год и делится на 13.

Авансовый платеж по налогу:

_{А1 =} Q1 х Р, – за квартал,

_{А2 =} Q2 х Р, – за полгода,

_{А3 =} Q3 х Р, – за 9 месяцев,

Р – ставка налога.

_{Q =} И 1 янв. + ….. + И 1 янв. след. года - среднегодовая

13 стоимость имущества организации.

Налог = Q х P – сумма налога.

Доплата = Налог – А₁ – А₂ – А₃

14.2. Льготы по налогу на имущество организаций.

Имущество, не подлежащее налогообложению

От налога освобождаются: специализированные предприятия протезирования и ортопедии, коллегии адвокатов, адвокатские бюро и юридические консультации, государственные научные центры.

Не подлежат налогообложению:

1) объекты мобилизационного назначения и мобилизационные мощности;

2) Имущество, используемое для осуществления религиозной деятельности;

3) Имущество, используемое для осуществления уставной деятельности общероссийских организаций инвалидов;

4) Имущество учреждений единственным собственником которых являются общественные организации инвалидов, используемое для достижения образовательных, культурных, лечебно-оздоровительных, научных и иных целей социальной защиты инвалидов;

5) имущество коммерческих организаций, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов общественных организаций инвалидов, среди работников которых инвалиды составляют не менее 50% среднесписочной численности, а их доля в оплате труда – не менее 25%, используемое для производства и реализации товаров (кроме подакцизных товаров и полезных ископаемых);

6) памятники истории и культуры федерального значения;

7) ядерные установки, пункты хранения радиоактивных веществ;

8) ледоколы, суда с ядерными энергетическими установками;

9) железнодорожные пути сообщения, федеральные автомобильные дороги, магистральные трубопроводы, ЛЭП;

10) космические объекты.

Законами субъектов РФ могут предусматриваться дополнительные налоговые льготы.

Раздел 3. Жилищное законодательство

Тема 15. Объекты жилищных прав и виды жилищного фонда.

Кредиты и компенсации в жилищной сфере

Объекты жилищных прав

Объектами жилищных прав являются жилые помещения – изолированные помещения, которые являются недвижимостью и пригодны для постоянного проживания граждан.

Общая площадь жилых помещений складывается из площади жилых комнат, помещений вспомогательного использования и иных помещений, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся:

1. Жилой дом, часть жилого дома.

2. Квартира, часть квартиры.

3. Комната.

Жилой дом – индивидуально определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Квартира – обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования этого дома и состоящее из одной или нескольких комнат, а также вспомогательных помещений.

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

Виды жилищного фонда

В зависимости от формы собственности жилищный фонд РФ подразделяется на:

1. Частный – фонд, находящийся в собственности граждан (приватизированные жилые дома и квартиры, индивидуальные жилые дома и т. д.) и собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников).

2. Государственный – фонд, состоящий из ведомственного фонда, а также находящийся в собственности субъектов РФ.

3. Муниципальный – фонд, находящийся в собственности органов местного самоуправления.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1. Социального использования – фонд, предоставляемый по договорам социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

2. Специализированный – предназначенный для проживания отдельных категорий граждан.

3. Индивидуальный – предназначенный для проживания собственников этого фонда.

4. Коммерческий – предназначенный для проживания на условиях возмездного пользования.

Социальные гарантии в жилищной сфере

Органы государственного управления, местная администрация предоставляют компенсации (субсидии) гражданам, обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи.

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются в случае, если расходы граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения, коммунальных услуг в среднем на одного члена семьи. Нормативы рассчитываются исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения и предельных расходов на коммунальные услуги в процентах от дохода семьи.

Размеры региональных стандартов устанавливаются органами исполнительной власти субъектов РФ. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума доля расходов уменьшается на поправочный коэффициент, равный отношению среднедушевого дохода семьи и прожиточного минимума. Право на субсидии имеют граждане:

· пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда;

· наниматели по договорам найма помещений государственного, муниципального и частного жилищного фонда;

· собственники жилых помещений.

Субсидии предоставляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Они предоставляются при отсутствии задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Орган местного самоуправления при расчете субсидий вправе применять стандарты нормативной площади жилого помещения, стоимости жилищно-коммунальных услуг, максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в доходе семьи, отличающиеся от региональных стандартов, если это улучшает положение граждан.

Дополнительные расходы на предоставление субсидий финансируются за счет средств местного бюджета.

Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий.

Кредиты и компенсации при строительстве или покупке жилья

Граждане при строительстве или покупке жилья имеют право на получение кредита, в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов власти и организаций.

Граждане вправе получить в установленном порядке компенсации (субсидии), льготные кредиты, ссуды от органов государственной власти и местного самоуправления для реализации своего права на жилье.

Условия получения компенсаций, льготных кредитов, отсрочки погашения ссуд, изъятия заложенного имущества регулируются законами РФ, решениями Правительства и Банка России.

Тема 16. Регулирование содержания и сохранности жилья.

Пользование общим имуществом многоквартирного дома

Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт

Действующее законодательство возлагает на пользователей жилыми помещениями обязанности бережно относиться к занимаемому жилому помещению, использовать помещение в соответствии с его назначением (то есть для удовлетворения потребностей в жилье).

Важнейшей обязанностью собственника жилищного фонда является обеспечение его сохранности, увеличение сроков службы, грамотная организация содержания и ремонта.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан принимать участие в ремонте общего имущества многоквартирного дома, осуществлять капитальный ремонт.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении этих обязанностей наниматель вправе по своему выбору потребовать:

1) уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением и (или) общим имуществом в многоквартирном доме;

2) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества;

3) возмещения убытков, причиненных ненадлежащим выполнением вышеуказанных обязанностей наймодателем.

Товарищество собственников жилья обязано своевременно заключать договоры со специализированными организациями, осуществляющими техническое обслуживание, ремонт строительных конструкций и инженерных систем, санитарное содержание, а также содержание и ремонт общего имущества дома, если ТСЖ не выполняет данные работы самостоятельно.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества дома.

Каждый собственник обязан соразмерно своей доле в общем имуществе участвовать в уплате налогов, сборов, иных платежей по общему имуществу, а также нести издержки по его содержанию и сохранению.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт принимается с учетом предложений управляющей компании о сроках начала ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроков возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Обязанности и права собственников жилья

Собственники жилого помещения осуществляют права владения, пользования и распоряжения им. Они вправе предоставлять во временное владение и пользование, или во временное пользование свое жилье другим гражданам на основании договора найма, юридическим лицам – на основании договора аренды.

Собственник обязан соблюдать законные права и интересы соседей.

Жилое помещение может быть изъято путем выкупа, в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных и муниципальных нужд. При определении выкупной цены в нее включаются:

рыночная стоимость жилого помещения;

все убытки, причиненные собственнику, в связи с покупкой другого жилья, переездом и оформлением прав собственности на новое жилье.

Если собственник не согласен с решением об изъятии, ему могут предъявить иск о выкупе в течение 2 лет с момента направления уведомления об изъятии помещения.

Собственникам жилых помещений принадлежат на праве долевой собственности помещения, предназначенные для обслуживания квартир дома, доля в праве собственности на общее имущество, пропорционально размеру общей площади его помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества.

Собственники обязаны проводить годовые общие собрания.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе в судебном порядке обжаловать решение, принятое общим собранием, если он не принимал участия в собрании, или голосовал против этого решения.

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги, содержание и ремонт жилого помещения.

Плата вносится ежемесячно до 10 числа следующего месяца.

Размер платы за содержание и ремонт помещений в многоквартирном доме, в котором определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей компании. Размер платы устанавливается на срок один год.

Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту домов, вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими данные виды деятельности.

Тема 17. Социальный наём жилого помещения

По договору социального найма жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется малоимущим гражданам, признанными нуждающимися в жилых помещениях.

Они могут быть признаны таковыми органом местного самоуправления, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в порядке очереди, исходя из времени принятия их на учет.

Вне очереди жилье по договорам социального найма предоставляется:

1. Гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания, и ремонту и реконструкции не подлежащими.

2. Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей (по достижению 16-ти лет и выходу из детдома).

3. Гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

По договору социального найма жилого помещения собственник муниципального или государственного жилищного фонда (наймодатель) обязуется передать гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1. Передать нанимателю, свободное от прав иных лиц жилое помещение.

2. Принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение.

3. Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

4. Обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в установленном порядке имеет право:

1. Вселять в занимаемое жилое помещение других лиц.

2. Сдавать жилые помещения в поднаем.

3. Разрешать проживание в жилых помещениях временных жильцов.

4. Осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения (за исключением случаев, предусмотренных законодательством).

5. Требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1. Использовать жилое помещение по назначению.

2. Обеспечивать сохранность жилого помещения.

3. Поддерживать надлежащее состояние жилого помещения.

4. Производить текущий ремонт.

5. Своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

6. Информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Члены семьи нанимателей жилого помещения имеют равные с ним права и обязанности. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения площадь жилого помещения на каждого проживающего составит менее нормы предоставления. Срок проживания временных жильцов не может быть более 6 месяцев подряд.

Тема 18. Пользование жильём специализированного жилищного фонда

Пользование жилыми помещениями в домах

специализированного жилищного фонда

К жилым помещениям специализированного жилого фонда относятся:

1. Служебные жилые помещения.

2. Жилые помещения в общежитиях.

3. Жилые помещения маневренного фонда.

4. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

5. Жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами.

6. Жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев.

В качестве специализированных жилых помещений используется государственное и муниципальное жилье. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду и поднаем.

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

· граждан, занимающих помещения по договорам социального найма в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;

· граждан, утративших жилье, в результате обращения на него взыскания;

· граждан, у которых единственное жилое помещение стало не пригодным для проживания в результате чрезвычайной ситуации.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:

1. До завершения капитального ремонта или реконструкции дома.

2. До завершения расчетов с гражданами, утратившими жилье в результате обращения на него взыскания (до продажи этого жилья).

3. До завершения расчетов с гражданами, единственное жилье, которое стало не пригодным в результате чрезвычайной ситуации.

Жилые помещения в домах системы социального обеспечения населения предназначаются для проживания граждан, которые отнесены к нуждающимся в специальной социальной защите, с предоставлением им муниципальных и социально-бытовых услуг.

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством РФ или законодательством субъектов РФ отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.

Специализированные жилые помещения предоставляется на основании решений собственников этих помещений. В договоре найма указываются члены семьи нанимателя, и заключается он в письменной форме. К пользованию по договорам найма специализированных жилых помещений применяются правила, предусмотренные договором социального найма.

Пользование жильем в общежитиях

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома (части домов).

Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 м² жилой площади на 1 человека.

Договор найма жилья в общежитии прекращается с момента увольнения со службы, прекращении трудовых отношений или обучения.

Проживающие в общежитии рабочие, служащие, студенты и др. граждане обязаны:

1) использовать предоставленную им жилую площадь в соответствии с ее назначением;

2) соблюдать правила внутреннего распорядка, пожарной безопасности и санитарно-гигиенические правила;

3) обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относится к сантехническому и иному оборудованию, экономно расходовать воду, газ, электро- и тепловую энергию;

4) своевременно вносить плату за пользование жилой площадью, коммунальные и др. услуги.

Жилые помещения в общежитиях не подлежат сдаче в поднаем, обмену.

В случае отказа освободить жилое помещение после увольнения или прекращения учебы, выселение производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Прекращение жилищных правоотношений возможно также в случае перехода прав собственности на здания, занимаемые общежитиями, за исключением случаев, когда жилец состоит в трудовых отношениях с новым собственником.

Пользование жильем в служебных жилых помещениях

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК). К таким гражданам, в частности, относятся, государственные и военнослужащие, депутаты, лесники, работникам почты, сотрудникам иных государственных унитарных предприятий и государственных учреждений.

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры (жилого дома) не менее нормы предоставления:

- 33 квадратных метра общей площади жилого помещения – для одиноко проживающих граждан;

- 42 квадратных метра общей площади жилого помещения – на семью из двух человек;

- 18 квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской, Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещении и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, таможенных органов, органов федеральной службы безопасности и других силовых ведомств, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Перечисленным гражданам, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае перехода права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передачи такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, осуществляется прежним юридическим лицом, передающим жилые помещения.

Тема 19. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Товарищество собственников жилья

Понятие жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Пользование жильем в ЖК и ЖСК

Жилищный или ЖСК – добровольное объединение граждан или юр. лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управлении жилыми и не жилыми помещениями в многокватирном доме.

Члены кооперативов своими средствами участвуют в приобретении или строительстве, реконструкции и содержании многоквартирного дома. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 14 лет. Количество членов кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретенном многоквартирном доме. Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей. В Уставе ЖК должны содержаться сведения о месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены, выхода из кооператива, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, составе и компетенции органов управления.

Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены ЖК, предоставляется жилое помещение в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Порядок и условия внесения паевого взноса определяются уставом кооператива. Член ЖК и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному соглашению и с предварительным уведомлением Правления вправе разрешить проживание в их жилом помещении временным жильцам.

Член кооператива, не выплативший полностью паевой взнос, вправе сдать часть занимаемого им жилья, соответствующую оплаченной части взноса.

В случае смерти члена кооператива, проживавший совместно с ним гражданин, не являющийся его наследником, имеет право на вступление в члены кооператива при условии внесения им паевого взноса и отсутствия наследника (или им отказано во вступлении в кооператив).

После того, как все члены кооператива полностью выплатят свои паевые взносы, ЖК (ЖСК) должен быть преобразован в ТСЖ.

Понятие товарищества собственников жилья.

Права и обязанности ТСЖ и его членов

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация (потребительский кооператив), объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме, для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Собственники помещений в одном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников.

ТСЖ может быть создано также при объединении:

1. Нескольких многоквартирных домов с земельными участками, расположенными на общей территории или на нескольких участках, соединенных общими сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

2. Нескольких близко расположенных зданий или строений, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов, расположенных на общем земельном участке с общей инфраструктурой.

ТСЖ вправе:

1. Заключать в соответствии с законом договор по управлению многоквартирным домом.

2. Определять смету доходов и расходов на год.

3. Устанавливать на основе утверждённой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения.

4. Продавать, обменивать или передавать во временное пользование имущество, принадлежащее товариществу.

5. Требовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещения обязательств по уплате платежей и иных общих расходов.

ТСЖ обязано:

1. Обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества.

2. Обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений обязанности по содержанию и ремонту общего имущества.

3. Принимать меры, необходимые для предотвращения действий третьих лиц, затрудняющих осуществление прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом.

Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов. В период между проведением собраний товариществом руководит Правление ТСЖ.

Член ТСЖ имеет право неприкосновенности жилища, а также:

1. Самостоятельно, без согласования с другими членами товарищества владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилыми и/или нежилыми помещением с соответствии с общими нормами гражданского законодательства.

2. Участвовать в деятельности ТСЖ как лично, так и через своего представителя, имеющего оформленные в установленном порядке полномочия, в том числе избирать и быть избранным в органы управления и контроля ТСЖ.

3. Вносить предложения по совершенствованию деятельности ТСЖ, устранению недостатков в работе органов управления.

4. Получать возмещение за счёт средств ТСЖ расходов, понесённых в связи с предотвращением нанесения ущерба общему имуществу.

5. Получать информацию о деятельности ТСЖ, состоянии общего имущества и произведённых расходах.

6. Осуществлять иные права, предусмотренные уставом ТСЖ.

Тема 20. Приобретение жилья в собственность и права собственников на распоряжение жильем. Налоговые льготы в жилищной сфере.

Защита жилищных прав

Право собственности на недвижимость и изменение отношений

собственности в жилищной сфере

Недвижимость в жилищной сфере, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юр. лиц) собственности, государственной, муниципальной и переходить из одной формы собственности в другую. Собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог, продавать (в целом и по частям), перестраивать, сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются жилищные, иные права и свободы других граждан и действующие нормы.

Частная собственность на недвижимость в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам, стоимости. Она неприкосновенна и подлежит регистрации в установленном порядке.

Под владением понимается законная возможность иметь у себя данное имущество, ответственность за него. Зарегистрированное владение жильём называется законным или титульным владением.

Право пользования есть основанное на законе право эксплуатации имущества, извлечения и

Дата добавления: 2014-01-05