Анализ финансового состояния предприятия

Оценка стоимости недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости необходима для покупа­теля и продавца при заключении договора купли-продажи, при отчуждении собственности государственными органами, для обоснованного налогообложения, при заключении арендных договоров.

Процесс оценки объектов недвижимости — это упоря­доченный процесс, предусматривающий определение задач, составление плана оценки, сбор и проверку информации, при­менение уместных подходов к оценке, согласование, отчет о результатах оценки стоимости.

В определение задач входят:

1) установление цели оценки — оценочная стоимость объекта продажи, предоставление кредита владельцу соб­ственности, вложение средств в собственность;

2) выбор искомого вида стоимости;

3) идентифицирование объекта собственности и опреде­ление связанных с ним юридических прав.

План оценки разрабатывается для того, чтобы определить данные для решения задачи, избежать ненужного дублирова­ния и непродуктивных затрат времени.

План оценки содержит:

1) соответствующий рынок и его сегмент независимо от того, какая стоимость определяется. Со стороны предложения выявляются объекты, которые могут конкурировать с оцени­ваемым объектом, со стороны спроса определяются возмож­ные покупатели, возможные пользователи;

2) информацию о рыночных условиях финансирования, конкурентных характеристиках сопоставляемых объектов, ха­рактеристиках возможных пользователей;

3) описание возможности применения традиционных под­ходов к оценке недвижимости. Доходный подход наиболее популярен для приносящей доход недвижимости. Рыночный метод наиболее применим, когда существует активный рынок
сопоставимых объектов собственности. Точность последнего зависит от качества собранных данных и снижается тогда, когда сделок мало и рынок не сложился. Он базируется на прошлых сделках, поэтому результат может быть не адеква­тен настоящему. Затратный подход применяется для объек­тов специального назначения, а также для нового или предполагаемого строительства, для определения наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

4) составление общего графика работы по оценке и оп­ределению бюджета, в который могут быть включены гонора­ры разных специалистов и экспертов (адвокатов, инженеров,
бухгалтеров), компьютерное время, командировки;

5) определение гонорара за оценку.

Анализ финансового состояния предприятия предполага­ет оценку показателей в динамике, т.е. как минимум на нача­ло и конец определенного периода. Оценки ведутся:

1) по абсолютным величинам разделов баланса;

2) весу разделов в общей структуре баланса;

3) оценочным финансовым коэффициентам, позволяющим
соизмерить величины с нормативными значениями.

Анализ финансового состояния предприятия включает сле­дующие основные разделы:

1) структура активов и пассивов;

2) анализ имущественного положения; экспресс-анализ финансового состояния;

3) ликвидность;

4) финансовая устойчивость;

5) анализ деловой активности и оборачиваемости средств предприятия;

6) рентабельность капитала и продаж;

7) эффект финансового рычага;

8) эффект производственного рычага.

По всем указанным разделам проводится горизонтальный анализ финансовых и экономических показателей, т.е. срав­ниваются показатели за ряд анализируемых кварталов, лет, отслеживается динамика показателей во времени. В каждом разделе вычисляются темпы роста показателей и финансовых коэффициентов за последний период.

Для различных категорий пользователей или субъектов финансового анализа наибольший интерес представляют раз­личные соответствующие их профессиональным и финансовым интересам разделы анализа.

Для налоговой инспекции необходимо в первую очередь знание таких финансовых показателей, как прибыль, рента­бельность активов, рентабельность реализации и других по­казателей рентабельности.

Для кредитующих банков важна платежеспособность и ликвидность активов предприятия, т.е. возможность покрыть свои обязательства быстрореализуемыми активами. Эту ин­формацию дает исследование величины и динамики коэффи­циентов абсолютной и текущей ликвидности.

Для партнеров по договорным отношениям (поставщи­ков продукции и ее потребителей) в первую очередь важна финансовая устойчивость предприятия, т.е. степень зависи­мости хозяйственной деятельности от заемных средств, спо­собность предприятия маневрировать средствами, финансо­вая независимость предприятия.

Для акционеров и инвесторов в первую очередь пред­ставляют интерес показатели, влияющие на доходность капи­тала предприятия, курс акций и уровень дивидендов.

3. Оценка инвестиций: собственных и привлеченных.

Важным направлением производственной политики пред­приятия является управление формированием инвестиционных ресурсов.

Источники формирования инвестиционных ресурсов в ры­ночной экономике многообразны, что обусловливает необходимость определения содержания источников и их классифи­кации. Все источники формирования инвестиционных ресур­сов можно разделить на три основные группы: собственные, заемные, привлеченные.

При этом собственные средства пред­приятия выступают как внутренние (вторичные), а привлечен­ные и заемные средства — как внешние (первичные) источ­ники финансирования.

К собственным средствам относятся: чистая прибыль от производственной и финансовой деятельности предприятия; амортизационные отчисления; страховые возмещения убытков, вызванных потерей имущества; средства от продажи основ­ных средств и иммобилизация излишков оборотных средств; средства от реализации нематериальных активов.

Привлеченные средства промышленных предприятий — это средства, предоставленные на постоянной основе, по ко­торым может осуществляться выплата владельцам этих средств дохода и которые могут не возвращаться владельцам. К ним относят: средства, получаемые от размещения акций акционерного общества; паевые и иные взносы членов трудо­вых коллективов, граждан, юридических лиц в уставный фонд предприятия; средства, выделяемые вышестоящими холдин­говыми и акционерными компаниями; государственные сред­ства, предоставляемые на целевое инвестирование в виде дотаций, грантов и долевого участия; средства иностранных инвесторов в форме участия в уставном капитале совместных предприятий и прямых вложений международных организаций, государств, физических и юридических лиц.

Заемные средства промышленных предприятий — это средства, полученные на определенный срок и подлежащие возврату с уплатой платы за их использование. Их можно раз­делить на долгосрочные и краткосрочные. Долгосрочные заемные средства включают: долгосрочные кредиты банков и других институциональных инвесторов; долгосрочные госу­дарственные инвестиционные кредиты; средства от выпуска долгосрочных облигаций и других долговых обязательств (срок свыше года); лизинг и т.д. Краткосрочные заемные средства: коммерческий (товарный) кредит; средства от выпуска крат­косрочных облигаций и других долговых обязательств (срок менее года); краткосрочные кредиты банков и других инсти­туциональных инвесторов.

Дата добавления: 2014-01-05