Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости

Функциональный износ

Функциональный износ отражает уменьшение стоимости из-за несоответствия оцениваемого современным стандартам: архитектурно-эстетическим, конструктивным, благоустроенности, безопасности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ, как и физический, может быть устранимым и неустранимым. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и т.д.

Критерием того, устраним износ или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости.

Устранимый износ определяется как разница между затратами на установку каких-либо элементов на оцениваемом объекте и затратами на их установку на новом объекте. Обычно перестройка части существующего объекта обходится дороже, чем, если бы эта часть создавалась при его строительстве.

При неустранимом функциональном износе уменьшение стоимости объекта связано с качественными характеристиками, причем может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик. К избытку можно отнести излишне прочный фундамент, излишнюю толщину стен, излишний интерьер и т.д. Неустранимый функциональный износ в виде избытка качественных характеристик подлежит вычитанию из восстановительной стоимости объекта, в противном случае величина восстановительной стоимости будет завышенной.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, градостроительных решений и других качественных параметров окружения (изменения, понизившие спрос или увеличившие конкуренцию вследствие избыточного предложения аналогичных объектов). Внешний износ присущ только недвижимости в силу фиксированности ее расположения и всегда неустраним, т.к. величина затрат на устранение всегда будет больше прироста стоимости объекта.

Внешний износ можно определить через анализ парных продаж сопоставимых объектов, при этом на стоимость на одно из объектов повлиял внешний износ.

Последовательность анализа парных продаж: анализа.

1. Определение пары сопоставимых продаж.

2. Корректировка цен объектов за счет различия в них.

3. Определение после корректировки разницы в ценах, которая относится на внешний износ.

4.3.1. Сущность подхода

4.3.2. Алгоритм подхода

4.3.3. Элементы сравнения

4.3.4. Внесение поправок

4.3.5. Методы определения поправок

4. 3.1. Сущность подхода

Сравнительный подход базируется:

• на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке;

• на сравнении оцениваемого объекта с аналогами.

Различие между оцениваемым объектом и аналогами учитывается путем внесения поправок в цены аналогов, что позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же характеристиками, как и оцениваемый объект.

Скорректированная цена аналогов является наиболее вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, отражающей его рыночную стоимость. Фактически цена продажи может отклоняться от рыночной стоимости в силу различной мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки, но большинстве случаев цены индивидуальных сделок отражают ценовые тенденции на рынке.

Принципы оценки, применимые к данному подходу.

Основополагающий принцип – принцип замещения, который предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта такой же полезности.

Другой принцип – спроса и предложения предполагает, что на развитом рынке недвижимости цена объекта зависит от текущих условий спроса и предложения.

Принцип вклада используется при внесении поправок. Например, недавно проданная дача имеет водопровод, а у оцениваемой дачи водопровод отсутствует. В этом случае из цены проданной дачи вычитается денежная сумма равноценная вкладу водопровода. Стоимость оцениваемого объекта будет равна средневзвешенной цене проданных аналогов с учетом поправок на их отличие от оцениваемого объекта.

Стоимость оцениваемого объекта = Ц _п ± ∑ К _кор, где

Ц _п – цена продажи совокупности однородных аналогов;

∑ К _кор – сумма поправочных корректировок

Данный подход применяется при наличии развитого рынка продаж: квартир, нежилых помещений, земельных участков.

Преимущества подхода:

• статистическая обоснованность;

• наличие методов корректировок.

Недостатки:

• необходимость активного рынка;

• влияние на достоверность результатов оценки большого количества поправок;

• в расчет не принимается будущие ожидания, так как подход основан на прошлых событиях.

4.3.2. Алгоритм подхода:

4.3.2.1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке.

4.3.2.2. Выбор единицы измерения.

4.3.2.3. Сравнение отобранных объектов по элементам сравнения с оцениваемым.

4.3.2.4. Внесение в удельную цену сопоставимых объектов корректировок по элементам сравнения.

4.3.2.5. Определение средневзвешенной цены сопоставимых объектов с учетом корректировок

Дата добавления: 2014-01-05