Имущественные права

Определение средневзвешенной цены сопоставимых объектов с учетом корректировок

Внесение в удельную цену сопоставимых объектов корректировок по элементам сравнения

Сравнение отобранных объектов по элементам сравнения с оцениваемым

Выявление недавних продаж сопоставимых объектов

Источники информации:

• собственное досье оценщика;

• риэлторские фирмы;

• нотариусы;

• страховые компании.

После выявления недавних продаж объектов проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности путем:

• подтверждения сделки одним из участников или риэлторской фирмой;

• выявления условий продажи. Учитывать сделку можно, если ни одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование сделки соответствовало нормальным рыночным условиям (нерыночные, если финансирование осуществлялось между детьми и родителями, мужем и женой, фирмой и дочерней компанией).

4.3.2.2. Выбор единицы измерения:

• для незастроенных земельных участков – цена за единицу площади (1 сотка, 1 га) или весь земельный участок;

• для застроенных земельных участков:

а) 1 м² общей или полезной площади жилого, офисного, гостиничного здания, дачи, квартиры и т. д.;
б) комната, квартира или объект недвижимости при стандартных размерах сопоставимых объектов.

Сравнение проводится по следующим элементам:

1) имущественные права;

2) условия финансирования;

3) условия продажи (чистота сделок);

4) сроки совершения сделок;

5) местоположение;

6) физические характеристики;

7) отклонение от целевого использования;

8) наличие движимого имущества.

Правило корректировки: корректируются только сопоставимые объекты на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая удельная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировке.

Средневзвешенная цена сопоставимых объектов определяется на основе сравнительного анализа с помощью корректировочных таблиц. Эта цена и будет являться удельной ценой оцениваемого объекта.

4.3.2. Элементы сравнения:

Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в перечне элементов. Полнота прав влияет на установление стоимости, а следовательно и цены продажи объекта. При прочих равных условиях цена продажи объекта будет предельно высокой при полном праве собственности на здание и земельный участок.

Наличие ограниченных вещных прав, например, отсутствие права распоряжения земельным участком, сервитут снижает цену продажи. Проведение корректировки по правомочиям права собственности достаточно сложная проблема вследствие недостаточности или порой недоступности правовой информации. На практике подбирают ряд сравнимых объектов, идентичных по правам собственности.

Дата добавления: 2014-01-05