Договор аренды недвижимого имущества: зданий и сооружений, предприятий

Вопрос 42

Договор аренды зданий или сооружений.

Понятие. Договор аренды здания или сооружения представляет собой обязательство, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение.

Предмет договора: з дания, сооружения. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Форма договора. Письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение установленной формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Порядок государственной регистрации регламентирован Законом о государственной регистрации прав на недвижимость.

Существенные условия договора: условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. Установленная в договоре арендная плата включает также плату за пользование соответствующим земельным участком.

Содержание договора.

· Арендодателя обязан реально предоставить имущество арендатору и оформить передачу соответствующим двусторонним документом (например, передаточным актом). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества.

· В документе, фиксирующем передачу имущества арендатору, должны быть указаны сведения, позволяющие установить, соответствует ли техническое состояние здания (сооружения) договорным условиям и его назначению.

· Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования зданием передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим зданием и необходима для его использования.

· Право арендатора на земельный участок предопределяется правом на данный земельный участок арендодателя. Когда арендодатель является его собственником, арендатору предоставляется право аренды этого участка или иное допускаемое законом право, предусмотренное договором аренды здания. Если договором не определено право арендатора на соответствующий земельный участок, к нему, тем не менее, переходит право пользования земельным участком. При этом арендатор может обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя (собственника земли) заключить договор о форме землепользования соответствующей частью земельного участка. Если земельный участок, на котором находится передаваемое в аренду здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности, он по общему правилу вправе передать здание (сооружение) в аренду без согласия собственника земельного участка. Арендодатель обязан испросить согласие собственника участка на передачу здания (сооружения) в аренду лишь в тех случаях, когда это установлено законом или договором с собственником земельного участка.

· Переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, закон предусматривает, что при продаже третьему лицу земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, за арендатором этого здания (сооружения) сохраняется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

· Возврат арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта.

Договор аренды предприятий

Понятие. Предприятие - имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги предприятия.

Характер: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Правовое регулирование: возможно применять к аренде предприятия общие положения об аренде, не противоречащие специфике предприятия.

Предметом договора является предприятие в целом как имущественный комплекс. Аренда предприятия имеет общие признаки с арендой зданий (сооружений), поскольку предприятие признается разновидностью недвижимости.

Форма договора. Договор заключается обязательно в письменной форме и подлежит государственной регистрации на основании закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», независимо от срока его заключения.

Существенные условия: условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.

Содержание договора.

· Арендодатель может перевести на арендатора обязательственные долги предприятия.

· Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть уведомлены о его передаче в аренду. Если кредитор не согласен на перевод долга, он вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления (а если уведомления не было — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду) потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков, ответственность арендодателя и арендатора является солидарной.

· Арендодатель передает арендатору права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (товарный знак, фирменное наименование и т.д.), и другие исключительные права. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено нормативными правовыми актами.

· Передача предприятия арендатору должна осуществляться по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Возврат предприятия также должен оформляться с соблюдением указанных правил. При этом подготовка предприятия к возврату, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

· Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в предприятие, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия.

· Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. На арендатора возложена обязанность в течение всего срока аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт, а также оплачивать расходы по страхованию арендованного имущества. Расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, несет арендатор, если иное не предусмотрено договором.

· Арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Однако арендодатель может быть освобожден судом от этой обязанности, если докажет, что издержки арендатора на подобные улучшения повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Дата добавления: 2014-01-05